ব্যাংককে দোষারোপ করা যাবে না।

ডেভেলপার কি ব্যাংকের সাথে অংশীদারিত্ব করছে?

বাস্তবে, অনেক প্রকল্পে, গ্রাহকদের কাছে বাড়ি বিক্রি করার আগে, পুরো প্রকল্পটি ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখা হয়েছে। গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করার আগে বন্ধক ছেড়ে দেওয়ার পরিবর্তে, ডেভেলপার তা করেনি এবং আজ পর্যন্ত ঋণ পরিশোধ করেনি, যার ফলে ব্যাংক বাসিন্দাদের বাড়ি বাজেয়াপ্ত করেছে। এমনকি অনেক উঁচু ভবনেও, গ্রাহকদের কাছে বাড়ি বিক্রি করার পরে, ডেভেলপার অন্যান্য উদ্দেশ্যে ঋণ নেওয়ার জন্য সেই বাড়িগুলি ব্যাংকের কাছে বন্ধক রেখে চলেছে। যখন তারা ঋণ পরিশোধ করতে অক্ষম হয় এবং ব্যাংক মূলধন এবং সুদ আদায়ের জন্য বাজেয়াপ্ত করে, তখনই বাসিন্দারা সত্যটি বুঝতে পারে। অতএব, প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য পৃথক মালিকানা শংসাপত্র জারি করা যায় না।

হো চি মিন সিটির একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ব্যাংক ঋণের জন্য বাসিন্দাদের মালিকানার সনদ জামানত হিসেবে ব্যবহার করছে।

হঠাৎ করে যার বাড়ি বাজেয়াপ্ত করা হয়েছিল, এমন একজন বাসিন্দা জিজ্ঞাসা করেছিলেন: "যখন ব্যক্তিরা টাকা ধার করেন, তখন ব্যাংকগুলি জামানত সম্পত্তি খুব সাবধানে পরীক্ষা করে, তাদের আইনি অবস্থা, মূল্য এবং নথিপত্র পরীক্ষা করে... আমি বুঝতে পারছি না কেন ডেভেলপাররা ইতিমধ্যেই বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টগুলিকে জামানত হিসেবে সহজেই ব্যবহার করতে পারে এবং তবুও ব্যাংকের পদ্ধতিগুলি অতিক্রম করতে পারে?" এই বিপরীতমুখী পরিস্থিতি প্রত্যক্ষ করার সময় অনেকের মনে এই প্রশ্নটিও আসে।

বাস্তবে, নিয়ম অনুসারে, গ্রাহকের সাথে রিয়েল এস্টেট ক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করার সময়, ডেভেলপারকে যদি সম্পত্তিটি কোনও ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখা থাকে তবে বন্ধকটি ছেড়ে দিতে হবে। গ্রাহকের কাছে বাড়িটি দখলের জন্য হস্তান্তর করার সময়, বাড়িটি পরিদর্শন করতে হবে এবং সমস্ত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেছে বলে ধরে নিতে হবে। একটি নির্দিষ্ট সময়ের পরে, গ্রাহকের জন্য মালিকানা শংসাপত্র (গোলাপী বই) পাওয়ার জন্য ডেভেলপার দায়ী। এটাই নিয়ম, কিন্তু বাস্তবে, অনেক অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং, এমনকি যেগুলি এখনও পরিদর্শন করা হয়নি এবং দখলের জন্য সমস্ত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে বলে মনে করা হয়, এমনকি যেগুলিতে অগ্নি নিরাপত্তা শংসাপত্র নেই, বা অবৈধভাবে নির্মিত প্রকল্পগুলি, এখনও বিক্রি করে গ্রাহকদের কাছে হস্তান্তর করা হয়। বিশেষ করে, "অকাল অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি" করার অভ্যাস বাসিন্দাদের তাদের বাড়ি হারানোর ঝুঁকির একটি কারণ। বিশেষ করে, প্রকল্পটি সম্পন্ন হওয়ার আগে এবং প্রক্রিয়া চূড়ান্ত হওয়ার আগেই, শুধুমাত্র জমি উপলব্ধ থাকা অবস্থায়, অনেক ডেভেলপার বিক্রি শুরু করে। ক্রেতারা প্রকল্পের অগ্রগতি অনুসারে এককালীন বা কিস্তিতে অর্থ প্রদান করতে পারেন। সুতরাং, প্রকল্পটি আনুষ্ঠানিকভাবে ডেভেলপারের নামে নিবন্ধিত হলেও, সম্পত্তিটি আসলে গ্রাহকের। অনেক ক্ষেত্রে, ব্যাংকগুলি জানে যে ডেভেলপার ইতিমধ্যেই গ্রাহকদের কাছে বাড়ি বিক্রি করে দিয়েছে, তবুও তারা চোখ বন্ধ করে রাখে, যার ফলে ডেভেলপাররা ঋণ নেওয়ার জন্য সম্পত্তি বন্ধক রাখতে পারে।

হোয়াং থু ল ফার্মের ডেপুটি ডিরেক্টর আইনজীবী নগুয়েন মাউ থুওং বলেন: "এমন কিছু ঘটনা আছে যেখানে ডেভেলপার আগে থেকেই রিয়েল এস্টেট বন্ধক রেখেছেন, তারপর গ্রাহকদের অজান্তেই তা গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করেছেন। এমনও ঘটনা আছে যেখানে ডেভেলপার ইতিমধ্যেই গ্রাহকদের কাছে বাড়ি বিক্রি করে দিয়েছেন এবং তারপর ঋণ নেওয়ার জন্য প্রকল্পটি একটি ব্যাংকের কাছে বন্ধক রেখেছেন। যেহেতু বিক্রয় চুক্তিগুলি কোনও সংস্থার সাথে নিবন্ধিত নয় বরং কেবল কোম্পানিতে সংরক্ষণ করা হয়, তাই ব্যাংক জানে না যে রিয়েল এস্টেটটি আসলে ডেভেলপার দ্বারা বিক্রি করা হয়েছে কিনা। এটাও সম্ভব যে ডেভেলপার ইচ্ছাকৃতভাবে এটি গোপন করেছেন, অপর্যাপ্ত ব্যাংক মূল্যায়নের সাথে মিলিত হয়েছেন, যার ফলে এই অ্যাপার্টমেন্টগুলি বিক্রি হয়ে গেলেও ডেভেলপারকে ঋণ দেওয়া হয়েছে।"

"নির্মাণের সময়, ডেভেলপারের মূলধনের অভাব ছিল এবং তিনি ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং ভবিষ্যতের সম্পদ (বাড়ি) ব্যাংকের কাছে বন্ধক রেখেছিলেন। ক্রেতাদের জানার কোনও উপায় ছিল না যে তারা যে অ্যাপার্টমেন্টগুলি কিনেছিলেন তা বন্ধক ছিল। আদর্শভাবে, বন্ধকধারী ব্যাংকের উচিত ছিল এই তথ্য প্রকাশ্যে ঘোষণা করা যাতে লোকেরা জানতে পারে। ডেভেলপার বন্ধক ছেড়ে দেওয়ার পরেই ক্রেতাদের বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করা উচিত। কিন্তু এখানে, ডেভেলপার আইন লঙ্ঘন করেছেন, অস্পষ্টভাবে সহযোগিতা চুক্তি বা ক্রয়-বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি দিয়ে চুক্তিতে স্বাক্ষর করেছেন। এখন যেহেতু বিষয়টি প্রকাশ্যে এসেছে, ক্রেতারা সমস্ত ক্ষতির সম্মুখীন হচ্ছেন। স্পষ্টতই, রিয়েল এস্টেটটি ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখা হয়েছিল এবং ডেভেলপার এখনও তা গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করেছেন তা প্রমাণ করে যে ডেভেলপার গ্রাহকদের সাথে প্রতারণা করেছেন। ডেভেলপারকে অবশ্যই ফৌজদারিভাবে দায়ী করা উচিত। এমনকি এই ক্ষেত্রে ব্যাংকও দায়ী; এটিকে অব্যাহতি দেওয়া যাবে না," আইনজীবী নগুয়েন মাউ থুং বিশ্লেষণ করেছেন।

যদি ডেভেলপার সম্পূর্ণরূপে প্রকাশ করে যে প্রকল্পটি বন্ধক রাখা হয়েছে এবং গ্রাহক এখনও এটি কিনে থাকেন, তাহলে গ্রাহক দায়ী। বিপরীতে, যদি ডেভেলপার প্রকল্পটি বন্ধক রাখা হয়েছে তা গোপন করে এবং গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করে, তাহলে গ্রাহকই ক্ষতিগ্রস্ত হবেন। যদি কোনও অ্যাপার্টমেন্ট ইতিমধ্যেই কোনও গ্রাহকের কাছে বিক্রি করা হয়ে থাকে কিন্তু বন্ধক রাখা হয়, তাহলে ডেভেলপার দোষী এবং অপর্যাপ্ত মূল্যায়নের জন্য ব্যাংকও দোষী। সেক্ষেত্রে, গ্রাহক নির্দোষ এবং সুরক্ষিত। অতএব, সরকারের উচিত গ্রাহকদের মালিকানা শংসাপত্র জারি করা; ডেভেলপার এবং ব্যাংকের উচিত নিজেরাই বিষয়টি সমাধান করা অথবা আদালতে নিয়ে যাওয়া।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ

বাড়ির মালিকদের মালিকানা সনদ জারি করতে হবে।

আইনি দিকগুলি বিশ্লেষণ করে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে ২০০৬ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের মতো কঠোর ছিল না, কারণ আইনটি কেবল ডেভেলপারদের ক্রেতা এবং ইজারাদারদের কাছ থেকে অবৈধভাবে মূলধন সংগ্রহ এবং অপব্যবহার থেকে নিষেধ করেছিল। আইনটি প্রকল্পগুলি সমাপ্তির পরে বা ভবিষ্যতে বাজারজাত করার অনুমতিও দেয়।

"তবে, সিভিল কোডে বলা হয়েছে যে কোনও সম্পদ দুবার লেনদেন করা যাবে না। যদি পুরো ভবনটি কোনও ব্যাংকের কাছে বন্ধক রাখা থাকে, তবে তা গ্রাহকদের কাছে বিক্রি করা যাবে না। যদি ডেভেলপার গ্রাহকদের কাছে বন্ধক রাখা সম্পত্তি বিক্রি করতে থাকে, তাহলে তারা আইন লঙ্ঘন করছে। ব্যাংকও দোষী কারণ বন্ধক গ্রহণ করার সময়, তাদের বন্ধক রাখা সম্পদ পরিচালনা করতে হবে; ডেভেলপার গ্রাহকদের কাছে এটি বিক্রি করছে কিনা তা তারা অজ্ঞতা দাবি করতে পারে না। বিশেষ করে যদি বন্ধক রাখা সম্পদ ভবিষ্যতের আবাসিক সম্পত্তি হয়, তাহলে ঋণের তহবিল ব্যবহার এবং বিতরণ নিশ্চিত করার জন্য এটি সাবধানে পর্যবেক্ষণ করতে হবে। সুতরাং, ব্যাংক দোষী এবং দায়ী; যদিও ক্রেতা একজন নির্দোষ পক্ষ, একজন ভুক্তভোগী," মিঃ চাউ বিশ্লেষণ করে আরও বলেন: "যদি ডেভেলপার সম্পূর্ণরূপে প্রকাশ করে যে প্রকল্পটি বন্ধক রাখা হয়েছিল এবং গ্রাহক এখনও এটি কিনেছেন, তবে গ্রাহক দায়ী। বিপরীতে, যদি ডেভেলপার বন্ধক গোপন করে এবং গ্রাহকদের কাছে প্রকল্পটি বিক্রি করে, তবে গ্রাহক একজন ভুক্তভোগী। যদি কোনও অ্যাপার্টমেন্ট কোনও গ্রাহকের কাছে বিক্রি করা হয় কিন্তু পরে বন্ধক রাখা হয়, তাহলে বিকাশকারী দোষী এবং ব্যাংকও দোষী।" অপর্যাপ্ত মূল্যায়নের কারণেও একটি দোষ ছিল। সেক্ষেত্রে, গ্রাহক নির্দোষ এবং সুরক্ষিত। অতএব, রাষ্ট্রের উচিত গ্রাহকদের জমির মালিকানা সনদ প্রদান করা; ডেভেলপার এবং ব্যাংকের উচিত নিজেরাই বিষয়টি পরিচালনা করা, নতুবা একে অপরকে আদালতে নিয়ে যাওয়া।"

"আমরা ২০১৩ সাল থেকে এই ধরনের সুপারিশ করে আসছি, কিন্তু আজও জনগণের বৈধ অধিকার সুরক্ষিত হয়নি," মিঃ লে হোয়াং চাউ জোর দিয়ে বলেন।

আইনজীবী ভু আন তুয়ান (হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন) আরও বলেন: একজন ডেভেলপারের পক্ষে ব্যাংক ঋণের জন্য জামানত হিসেবে সম্পত্তি ব্যবহার করে মানুষের কাছে রিয়েল এস্টেট বিক্রি করা প্রতারণামূলক। ব্যাংক এবং ক্রেতাদের তাদের গ্রাহকদের সুরক্ষার জন্য ডেভেলপারের বিরুদ্ধে পুলিশের কাছে অভিযোগ দায়ের করতে হবে এবং আদালতে ডেভেলপারের বিরুদ্ধে দেওয়ানি মামলা করতে হবে। যখন কোনও ব্যাংক কোনও ডেভেলপারের বিরুদ্ধে মামলা করে, তখন গৃহ ক্রেতারা, সংশ্লিষ্ট অধিকার এবং বাধ্যবাধকতার পক্ষ হিসেবে, আদালত কর্তৃক তাদের অধিকার বিবেচনা এবং সমাধান করা হবে। অধিকন্তু, যদি ডেভেলপারকে ফৌজদারি মামলায় তদন্ত এবং বিচার করা হয়, তাহলে ব্যাংক এবং গৃহ ক্রেতাদের সাথে জড়িত দেওয়ানি দিকগুলিও সমাধান করা হবে; গ্রাহকদের সম্পত্তি জব্দ করা যাবে না।

জানা যায় যে, আজ পর্যন্ত হো চি মিন সিটিতে প্রায় ৬০,০০০ বাড়ি আছে যাদের মালিকানা সনদ দেওয়া হয়নি। এই প্রকল্পগুলির মধ্যে অনেক ডেভেলপারই ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়ার জন্য বাসিন্দাদের বাড়ি বন্ধক রেখেছিলেন কিন্তু ঋণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হয়েছিলেন, যার ফলে ব্যাংকগুলি মালিকানা সনদ আটকে রেখেছিল। সম্প্রতি, হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিল অ্যাপার্টমেন্ট ভবন পরিচালনা এবং মালিকানা সনদ প্রদানের ক্ষেত্রে পিপলস কমিটিকে তাদের দায়িত্ব সম্পর্কে প্রশ্ন করার জন্য একটি সভাও করেছে। সেই অনুযায়ী, ডেভেলপার এবং ব্যাংকগুলির লঙ্ঘনের পাশাপাশি, কর্তৃপক্ষের পক্ষ থেকে তাদের শিথিল ব্যবস্থাপনা এবং প্রয়োগের জন্যও কিছুটা দায়িত্ব রয়েছে, এমনকি অন্যায় কাজ ঢেকে রাখার এবং ক্ষমা করার লক্ষণও দেখা যাচ্ছে। অতএব, ডেভেলপার এবং ব্যাংকগুলির লঙ্ঘনের মোকাবেলাকে গৃহক্রেতাদের মালিকানা সনদ প্রদান থেকে আলাদা করা প্রয়োজন।

সূত্র: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm