রিয়েল এস্টেট ঋণ থেকে ঝুঁকি প্রতিরোধ

সম্প্রতি গৃহীত ২০২৬ সালের আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন পরিকল্পনা সংক্রান্ত প্রস্তাবে, ১০% বা তার বেশি জিডিপি প্রবৃদ্ধি অর্জনের লক্ষ্যমাত্রার পাশাপাশি জাতীয় সংসদ এও অনুরোধ করেছে যে, ঋণের প্রবাহ যেন অর্থনীতির অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত ক্ষেত্র ও প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তি, অর্থাৎ উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক খাতের দিকে পরিচালিত করা হয়।

জাতীয় সংসদ সম্ভাব্য ঝুঁকিপূর্ণ খাতগুলোতে ঋণ নিয়ন্ত্রণ এবং রিয়েল এস্টেট, শেয়ার বাজার ইত্যাদির কার্যকর ব্যবস্থাপনারও আহ্বান জানিয়েছে।

অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত খাতে মূলধন প্রবাহকে পরিচালিত করা, ঋণ ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ করা এবং আবাসন বাজারকে কার্যকরভাবে পরিচালনা করার প্রয়োজনীয়তা জাতীয় সংসদের প্রস্তাবে অন্তর্ভুক্ত হওয়ার ঘটনা এটাই প্রথম নয়। দুই অঙ্কের প্রবৃদ্ধি অর্জনের জন্য ঋণের উপর যে চাপ রয়েছে, তার প্রেক্ষাপটে এই প্রয়োজনীয়তা আরও বেশি জরুরি।

২০২৬ সালের ঋণ প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রার পাশাপাশি, এর অর্থ হলো অর্থনীতিতে আনুমানিক ৩.৫-৪ ট্রিলিয়ন VND প্রবেশ করানো হবে। তবে, এই মূলধনের প্রবাহ ভুল পথে গেলে অর্থনীতির জন্য ঝুঁকি গুরুতর হবে।

চীনের অভিজ্ঞতা থেকে দেখা যায় যে, যখন মোট বকেয়া ঋণের তুলনায় আবাসন খাতে ঋণের অনুপাত ৫০%-এ পৌঁছায়, তখন ঋণখেলাপের ঝুঁকি অপ্রত্যাশিত হয়ে ওঠে। ভিয়েতনামে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের প্রকাশিত সরকারি পরিসংখ্যান অনুযায়ী এই হার ২০%-এর বেশি, কিন্তু বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, ভোক্তা ঋণের বকেয়া সম্পূর্ণরূপে অন্তর্ভুক্ত করলে প্রকৃত সংখ্যাটি ৩০%-এরও বেশি হবে।

আগামী বছরগুলোতে ঋণের প্রসার অব্যাহত থাকলে, ঝুঁকিপূর্ণ ঋণ নিয়ন্ত্রণের কার্যকর ব্যবস্থার অভাবে এবং রিয়েল এস্টেটে পুঁজির প্রবাহ চলতে থাকলে, এই অনুপাত শীঘ্রই ৪০%-এ উন্নীত হবে। সেই পর্যায়ে, ঝুঁকির বিস্তার নিয়ন্ত্রণ করা আরও কঠিন হয়ে পড়বে।

অনেক ব্যাংকের ২০২৫ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের আর্থিক প্রতিবেদন অনুসারে, মোট বকেয়া ঋণের প্রায় এক-তৃতীয়াংশই হলো রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য নেওয়া ঋণ। ভোক্তা ঋণ অন্তর্ভুক্ত করা হলে, এই অনুপাত আরও অনেক বেশি হয়।

যদিও সরকারের লক্ষ্য হলো পুঁজিকে উৎপাদন ও ব্যবসায় পুনঃনির্দেশিত করা, এটা স্পষ্ট যে বিপুল পরিমাণ পুঁজি ফটকাবাজিতে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজিতে, প্রবাহিত হচ্ছে।

ব্যাংক ও ডেভেলপারদের মধ্যে রিয়েল এস্টেট ঋণের যে আদান-প্রদান ঘটছে—যেখানে ব্যাংকগুলো ডেভেলপারদের বাড়ি তৈরির জন্য ঋণ দেয়, তারপর সেই একই সম্পত্তি কেনার জন্য ক্রেতাদের ঋণ দেয়, এবং এরপর ডেভেলপাররা সেই অর্থ ব্যবহার করে নতুন প্রকল্প শুরু করে—তাতেও উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি রয়েছে। অন্য কথায়, রিয়েল এস্টেট বাজারের ঝুঁকিগুলো স্বাভাবিকভাবেই ব্যাংকিং ব্যবস্থায় স্থানান্তরিত হচ্ছে।

সুতরাং, এই মূলধন প্রবাহ নিয়ন্ত্রণের জন্য কার্যকর ব্যবস্থা না থাকলে, আগামী কয়েক বছরে এই ঝুঁকিগুলো প্রকট হয়ে উঠবে, কারণ জিডিপির তুলনায় রিয়েল এস্টেট ঋণের অনুপাত আরও বাড়বে। সরকারের সকল প্রচেষ্টা সত্ত্বেও, এই সম্পর্কটি বাড়ির দাম কমতেও বাধা দেয়।

বর্তমানে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোর সাথে নেতৃত্ব ও সমন্বয়ের মাধ্যমে সরকারের কাছে বিভিন্ন সমাধান প্রস্তাব করছে, যেমন— আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার বিষয়ক একটি জাতীয় ডেটাবেস তৈরি ও পরিচালনার ভিত্তি হিসেবে একটি তথ্য ব্যবস্থা ও ডেটাবেস নির্মাণ ও পরিচালনা করা; একটি রিয়েল এস্টেট ও ভূমি ব্যবহার অধিকার লেনদেন কেন্দ্রের মডেলের জন্য পরীক্ষামূলক কার্যপ্রণালী ও নীতিমালা গবেষণা এবং প্রস্তাব করা; একটি জাতীয় আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠার জন্য আইনি কাঠামো ও পদ্ধতিসমূহকে নিখুঁত করা; এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্য নিয়ন্ত্রণ ও হ্রাসের কার্যপ্রণালী বিষয়ক একটি প্রস্তাবনা তৈরি করে সরকারের কাছে জমা দেওয়া…

এখন পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেটের মূল্য নিয়ন্ত্রণের প্রক্রিয়াগুলো নিয়ে যথেষ্ট ঐকমত্য থাকলেও, রিয়েল এস্টেট ঋণ নিয়ন্ত্রণের সমাধানটি বিতর্কিতই রয়ে গেছে। অনেকেই যুক্তি দেন যে রিয়েল এস্টেট ঋণ নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন, কিন্তু এতে ব্যাংকগুলোর ব্যবসায়িক কার্যক্রমে অতিরিক্ত হস্তক্ষেপ পরিহার করতে হবে এবং একই সাথে ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ ও প্রবৃদ্ধিকে সমর্থন করার মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখতে হবে। রিয়েল এস্টেট থেকে ঋণকে অন্য খাতে সরিয়ে নেওয়ার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো বিনিয়োগ ও ব্যবসায়িক পরিবেশের উন্নয়ন, বাজার সম্প্রসারণ, ভোক্তা চাহিদা বৃদ্ধি এবং এর মাধ্যমে উৎপাদন খাতে পুঁজির প্রবাহকে উৎসাহিত করা।

বিশেষ করে আবাসন খাতের জন্য, এই ঋণ প্রবাহ নিয়ন্ত্রণের তাৎক্ষণিক সমাধান হলো ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য মূলধন সংগ্রহের অন্যান্য পথ, বিশেষ করে বন্ড, সিকিউরিটিজ এবং ক্রিপ্টোকারেন্সির মাধ্যমে, প্রসারিত করা। এছাড়াও, নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষের জন্য আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধি করা অত্যন্ত জরুরি। লেনদেনে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার প্রচেষ্টা এবং ভূমি, বিনিয়োগ, পরিকল্পনা, ঋণ ও কর ব্যবস্থা সংক্রান্ত একটি সমন্বিত নীতি ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করাকে আবাসন বাজার স্থিতিশীল করার জন্য অত্যাবশ্যকীয় সমাধান হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

সমন্বিতভাবে এই সমাধানগুলো বাস্তবায়ন করলে তা কেবল ঋণের প্রবাহকে সঠিক দিকে পরিচালিত করাই নিশ্চিত করবে না, বরং আবাসন বাজার থেকে ব্যাংকিং খাতে ঝুঁকি স্থানান্তরিত হওয়াও প্রতিরোধ করবে।

উৎস: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html