অ্যাপার্টমেন্ট খাতে ক্রয়ক্ষমতার বৈপরীত্য।

আর্থিক কারণ ছাড়াও, অবস্থানও একটি অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় সম্ভাবনাকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করে।

মধ্যম ও নিম্ন আয়ের কর্মীদের জন্য সাশ্রয়ী আবাসনের বিষয়টি ক্রমাগত উদ্বেগের কারণ হিসেবে উত্থাপিত হলেও, রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি উল্লেখযোগ্য বৈপরীত্য দেখা যাচ্ছে: শহরতলির অনেক সাশ্রয়ী অ্যাপার্টমেন্ট ও দ্বিতীয় পর্যায়ের সম্পত্তি ক্রেতা পেতে হিমশিম খাচ্ছে, অথচ শহরের কেন্দ্রস্থলের মধ্যম থেকে উচ্চ মূল্যের সম্পত্তিগুলোর আকর্ষণ যথেষ্ট পরিমাণে বজায় রয়েছে।

কম দামের বাড়ির জন্য ক্রেতা পাওয়া এখনও কঠিন।

দুই বছরেরও বেশি সময় ধরে, মিসেস হোয়াং নি (হো চি মিন সিটি) টেকো হোমস আন ফু প্রকল্পে (আন ফু ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি) অবস্থিত তার ৬২.২ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্টটি ১.৮৯ বিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রি করার জন্য ক্রমাগত চেষ্টা করে যাচ্ছেন, কিন্তু এখনও কোনো ক্রেতা পাননি। তিনি জানান, অ্যাপার্টমেন্টটি চার বছর আগে কিস্তির মাধ্যমে কেনা হয়েছিল। ব্যাংক ঋণের সুদ বাদে, এর প্রাথমিক ক্রয়মূল্য ছিল ১.৭ বিলিয়ন VND-এর বেশি। বর্তমান নির্ধারিত মূল্যে, প্রতি বর্গমিটারের দাম প্রায় ৩০ মিলিয়ন VND, যা আজকের বাজারের অনেক বাণিজ্যিক প্রকল্পের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম, তবুও তিনি এখনও কোনো ক্রেতা পাননি।

থু থিয়েম নতুন শহরাঞ্চলে এবং হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকায় অবস্থিত বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলো উচ্চ মূল্য সত্ত্বেও আকর্ষণীয় রয়েছে, অন্যদিকে শহরতলির সাশ্রয়ী অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলোর বিক্রি তুলনামূলকভাবে ধীরগতিতে হচ্ছে।

একইভাবে, মিঃ হোয়াং একবার থুয়ান আন (থুয়ান গিয়াও ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি)-এর লেগাসি প্রকল্পে ৪৬ বর্গমিটারের একটি এক-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন। সেখানে কিছুদিন থাকার পর, তিনি শহরের কেন্দ্রে যাতায়াতকে অসুবিধাজনক মনে করায় সেটি বিক্রি করে দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেন। আসবাবপত্রসহ ১.৩ বিলিয়ন VND-এর বেশি দাম গ্রহণ করা সত্ত্বেও, একজন ক্রেতা খুঁজে পেতে তার অনেক মাস সময় লেগেছিল।

দক্ষিণাঞ্চলের রিয়েল এস্টেট দালালদের মতে, প্রতি বর্গমিটারে ২৮-৩০ মিলিয়ন VND মূল্যের অনেক বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট ক্রমাগত বিক্রির জন্য দেওয়া হচ্ছে, কিন্তু লেনদেনের পরিমাণ বেশ কম। ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বলেছেন যে, দাম উল্লেখযোগ্যভাবে না বাড়লেও হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকার অনেক নির্মিত অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে এখনও লেনদেন হচ্ছে। অন্যদিকে, সীমান্তবর্তী বা শহরতলির প্রকল্পগুলো তারল্য সংকটের সম্মুখীন হচ্ছে। অনেক বাড়ির মালিক দাম কমাতে রাজি হচ্ছেন, এমনকি লোকসানেও বিক্রি করছেন, কিন্তু তারপরেও ক্রেতা খুঁজে পেতে হিমশিম খাচ্ছেন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, সবচেয়ে বড় বৈপরীত্যটি হলো এই যে, পণ্যটি মধ্যম আয়ের মানুষদের জন্য তৈরি করা হয়েছে, অথচ এই গোষ্ঠীটিই এটি পাওয়ার ক্ষেত্রে অসংখ্য বাধার সম্মুখীন হয়। হো চি মিন সিটির একজন দীর্ঘদিনের রিয়েল এস্টেট এজেন্ট, জনাব দাত মিন বলেছেন যে, এই শ্রেণীর বেশিরভাগ গ্রাহকের কাছে মাত্র প্রায় ১ বিলিয়ন VND জমা আছে এবং বাকিটা ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরশীল। তবে, আয়ের বিবরণী, চাকরির চুক্তি এবং আর্থিক ইতিহাসের মতো শর্তাবলী অনেক ফ্রিল্যান্সার, কারখানার শ্রমিক বা ছোট ব্যবসার মালিকদের জন্য ঋণের শর্ত পূরণ করা কঠিন করে তোলে।

স্মার্টল্যান্ড কোম্পানির কৌশল ও বাহ্যিক সম্পর্ক বিভাগের উপ-পরিচালক জনাব নগুয়েন লে হাই ডাং উল্লেখ করেছেন যে, অনেক অদক্ষ শ্রমিকের বেতন গ্রহণ বা টাকা তোলার বাইরে ব্যাংকের সাথে আর্থিক লেনদেন করার তেমন অভ্যাস নেই। ফলে, বহু জটিল পদ্ধতি অনুসরণ করে ঋণের আবেদনপত্র পূরণ করা তাদের জন্য একটি বড় চ্যালেঞ্জ। মূলধন জোগাড় করতে না পারায়, তারা বাড়ির মালিক হওয়ার পরিবর্তে ভাড়া বাড়িতেই থাকতে বাধ্য হন।

আর্থিক বিবেচনার পাশাপাশি, অবস্থানও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের বিক্রয় সম্ভাবনার উপর উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাব ফেলে। শহরের কেন্দ্রস্থলে জমি ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য ও ব্যয়বহুল হয়ে উঠছে, যার ফলে বেশিরভাগ স্বল্পমূল্যের প্রকল্প হো চি মিন সিটির কেন্দ্র থেকে ২০-৩০ কিলোমিটার দূরে অবস্থিত উপশহর বা শহরতলি এলাকায় গড়ে উঠতে বাধ্য হচ্ছে। যদিও দাম তুলনামূলকভাবে যুক্তিসঙ্গত, কিন্তু যাতায়াতের সময়, যানজট এবং সীমিত অবকাঠামো ও পরিষেবার কারণে অনেকেই দ্বিধাগ্রস্ত হন।

যদিও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন খাতটি উল্লেখযোগ্য তারল্য সংকটের সম্মুখীন হচ্ছে, বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পূর্ণ ভিন্ন এক নিয়মকানুন মেনে চলে। এখানে মূল বিষয়টি শুধু বিক্রয়মূল্যকেই ঘিরে নয়, বরং আর্থিকভাবে সচ্ছল গ্রাহকদের মধ্যে সম্পদ সঞ্চয়, সংরক্ষণ এবং সামাজিক মর্যাদা প্রতিষ্ঠার প্রয়োজনীয়তাকেও ঘিরে আবর্তিত হয়।

বাস্তবতা আমাদের কী বলে?

অনেকেই প্রশ্ন তোলেন, ডেভেলপাররা কেন উচ্চ চাহিদাসম্পন্ন স্বল্পমূল্যের আবাসন খাতের দিকে মনোযোগ না দিয়ে, প্রতি বর্গমিটারে শত শত মিলিয়ন ডং মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প নির্মাণ করে চলেছেন? বাস্তবতা হলো, মধ্যবিত্ত ও উচ্চবিত্ত গ্রাহকদের চাহিদা স্থিতিশীল রয়েছে, যা উচ্চমানের পণ্য নির্মাণের ভিত্তি তৈরি করে দিচ্ছে।

এই শ্রেণীর গ্রাহকদের জন্য, বাড়ি শুধু বসবাসের একটি জায়গা নয়। তাঁরা চান সবুজ স্থান, কম জনঘনত্ব, উন্নত মানের সুযোগ-সুবিধা, পেশাদার ব্যবস্থাপনা পরিষেবা এবং একই ধরনের জীবনযাত্রার অধিকারী বাসিন্দাদের একটি সম্প্রদায়সহ একটি পরিপূর্ণ জীবনযাত্রা। এই কারণগুলোই তাঁদেরকে গোপনীয়তা, নিরাপত্তা এবং দীর্ঘমেয়াদী মূল্যবৃদ্ধির জন্য বেশি দাম দিতে ইচ্ছুক করে তোলে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের মতে, সম্প্রতি চালু হওয়া অনেক গ্রেড এ প্রকল্পে ইতিবাচক বিক্রির হার পরিলক্ষিত হয়েছে। এই প্রকল্পগুলোর অধিকাংশই প্রধান প্রধান স্থানে অবস্থিত, যা প্রাথমিক বাজারের বিক্রয় মূল্যকে প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর উপরে ঠেলে দিতে অবদান রাখছে। প্রকৃতপক্ষে, ২০২৫ সালের শেষ নাগাদ প্রাথমিক বাজারের জরিপকৃত কিছু অংশে গড় বিক্রয় মূল্য প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ২২৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছাবে বলে আশা করা হচ্ছে। এই উচ্চ মূল্যস্তর থাকা সত্ত্বেও, এই অংশের সম্পত্তির চাহিদা শক্তিশালী রয়েছে।

হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকা এবং থু থিয়েম নতুন নগর এলাকার নতুন প্রকল্পগুলোর প্রতি আগ্রহ বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেটের আকর্ষণকে আরও সুস্পষ্ট করে তুলেছে। উদাহরণস্বরূপ, থু থিয়েম স্টেশনে সন কিম ল্যান্ডের ৫.০ মডেল-ভিত্তিক প্রকল্পটি এখনও বিক্রয়মূল্য ঘোষণা না করা সত্ত্বেও বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে। এর আগে, দ্য মেট্রোপোল এবং দ্য বার্কলির মতো প্রকল্পগুলোতেও ভালো বিক্রির হার দেখা গেছে, যেগুলোর দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে ২৮০-৪৩০ মিলিয়ন VND। একইভাবে, দ্য প্রিভে, ইটন পার্ক এবং মাস্টারাইজ কসমো সেন্ট্রালের মতো আরও অনেক প্রকল্প শুরু থেকেই গ্রাহকদের কাছ থেকে ব্যাপক আগ্রহ পেয়েছে।

জনাব নগুয়েন লে হাই ডাং বিশ্বাস করেন যে, উচ্চমানের রিয়েল এস্টেটের মূল্য কেবল তার আকার বা নির্মাণ ব্যয়ের উপরই নির্ভর করে না, বরং এর দুষ্প্রাপ্যতা, অবস্থান এবং দীর্ঘমেয়াদে মূল্য ধরে রাখার ক্ষমতার মতো বিষয়গুলোর উপরও নির্ভর করে। যাদের আর্থিক অবস্থা শক্তিশালী, তাদের জন্য বাড়ি কেনার সিদ্ধান্তটি প্রায়শই কেবল দামের উপর নির্ভর না করে, বরং পণ্যটির অনন্য মূল্য, ডেভেলপারের সুনাম এবং ভবিষ্যতে এর মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনার উপর ভিত্তি করে নেওয়া হয়।

বাস্তবে, জমির ক্রমবর্ধমান দুষ্প্রাপ্যতার কারণে হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকায় উচ্চমানের আবাসনের সরবরাহ সীমিত। এর ফলে সময়ের সাথে সাথে প্রধান স্থানগুলোতে অবস্থিত সম্পত্তি আরও দুর্লভ হয়ে উঠছে।

মিঃ ভো হং থাং-এর মতে, হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় বাণিজ্যিক ও আর্থিক জেলার কাছাকাছি, বিশেষ করে থু থিয়েম এলাকার আশেপাশে অবস্থিত প্রকল্পগুলোর অবস্থানের দিক থেকে সবসময়ই একটি অনন্য সুবিধা থাকে। এই স্বল্পতা এই প্রকল্পগুলোকে এমন ধনী গ্রাহকদের আকৃষ্ট করতে সাহায্য করে, যারা সম্পদ সঞ্চয় করতে এবং দীর্ঘমেয়াদে মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশা করেন। মিঃ থাং বলেন, "সামগ্রিকভাবে, উচ্চ-মূল্যের আবাসন খাতে মূল্যবৃদ্ধি মূলত চাহিদা ও সরবরাহের নিয়ম, ক্রমবর্ধমান উচ্চ জমির মূল্য এবং কঠোর পণ্য উন্নয়ন মানকে প্রতিফলিত করে। অন্যদিকে, স্বল্পমূল্যের আবাসন খাতের অসুবিধাগুলো হলো ক্রেতাদের জন্য এর সহজলভ্যতা, যা আইনি প্রক্রিয়া ও ঋণের শর্তাবলী থেকে শুরু করে প্রকল্পের অবস্থান পর্যন্ত বিস্তৃত।"

আমাদের জটগুলো খুলতে হবে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, এর মূল সমাধান বিলাসবহুল আবাসনের দাম বাজার মূল্যের নিচে নামিয়ে আনা নয়, বরং আইনি প্রতিবন্ধকতা দূর করা, ঋণের সুযোগ প্রসারিত করা এবং শহরতলি এলাকাগুলোকে সংযোগকারী অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করা। এই বাধাগুলো দূর করা গেলে, অভাবী মানুষের কাছে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন পৌঁছে যাবে, যা আবাসন বাজারে বহু বছর ধরে বিদ্যমান সরবরাহ ও চাহিদার ব্যবধান কমাতে সাহায্য করবে।

উৎস: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm