এশিয়া প্যাসিফিক আরবান ল্যান্ড ইনস্টিটিউট সম্প্রতি ‘এশিয়া প্যাসিফিক হোমওনারশিপ ইনডেক্স’ প্রকাশ করেছে, যেখানে এশিয়ার ৪১টি প্রধান শহরের ৫১টি বাজার খণ্ডের মূল্যায়ন করা হয়েছে। প্রতিবেদনটিতে দেখা গেছে যে, ৫১টি রিয়েল এস্টেট খণ্ডের মধ্যে মাত্র ৭টি ‘সাশ্রয়ী’ মানদণ্ড পূরণ করেছে (অর্থাৎ বাড়ির দাম পরিবারের বার্ষিক আয়ের পাঁচ গুণের বেশি নয়)। বিপরীতে, ৫১টি খণ্ডের মধ্যে ৪১টিতেই দেখা গেছে যে, বাড়ির মালিকানার চেয়ে ভাড়া আবাসন উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি সহজলভ্য। এটি ইঙ্গিত দেয় যে, অনেক শহরাঞ্চলে ভাড়ার বাজার একটি গুরুত্বপূর্ণ সমাধান হয়ে উঠছে।
বাড়ি ভাড়া করা - জাপানের অনেক শহুরে বাসিন্দাদের কাছে একটি জনপ্রিয় পছন্দ।
এশিয়া জুড়ে বহু সরকার উন্নত মানের ভাড়াবাড়ির বাজার গড়ে তোলার লক্ষ্যে নীতি গ্রহণ করেছে। জাপানে ভাড়াবাড়ির নীতিগুলো স্বতন্ত্র, যা সামাজিক জীবনে উচ্চ পর্যায়ের পেশাদারিত্ব ও শৃঙ্খলার প্রতিফলন ঘটায়। জাপানে ভাড়াটেরা সাধারণত সরাসরি বাড়িওয়ালাদের সাথে কাজ না করে, রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বা ব্যবস্থাপনা সংস্থার মাধ্যমে কাজ করে থাকেন।
এছাড়াও, জাপানে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ভাড়াটেদের জন্য অনেক কঠোর নিয়মকানুন রয়েছে, যেমন নীরবতা বজায় রাখা, বর্জ্য সঠিকভাবে পৃথকীকরণ করা এবং প্রতিবেশীদের বিরক্ত না করা। এই নিয়ম লঙ্ঘনের ফলে ইজারা বাতিল হতে পারে। টোকিওর মতো বড় শহরগুলিতে, বিশেষ করে তরুণ এবং বিদেশিদের মধ্যে, যৌথ আবাসন এবং স্মার্ট অ্যাপার্টমেন্টের মডেল ক্রমশ জনপ্রিয় হয়ে উঠছে।
তাকুয়া কামাতা (৩২ বছর বয়সী) তার স্ত্রী ও দুই ছোট সন্তানকে নিয়ে একটি ভাড়া বাড়িতে থাকেন। তাকুয়া একসময় সারা জীবনের জন্য নিজের একটি বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করেছিলেন। কিন্তু আকাশছোঁয়া রিয়েল এস্টেট মূল্য একটি বড় বাড়ি কেনাকে অবাস্তব করে তুলেছে।
"বর্তমানে কোম্পানি আমাকে একটি ভাড়া বাড়ি খুঁজে পেতে সাহায্য করছে, তাই ভাড়া করাটা আরও সুবিধাজনক এবং আমার কাছে আরও বেশি বিকল্প রয়েছে। বাড়ির চড়া দাম আমাকে নিজের বাড়ি কেনার কথা ভাবাচ্ছে," বলেছেন তাকুয়া কামাতা।
বিশ্বের বৃহত্তম বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট পরিষেবা সংস্থা সিবিআরই (CBRE) কর্তৃক প্রকাশিত ‘জাপান রেন্টাল হাউজিং মার্কেট রিপোর্ট’ অনুসারে, প্রধান শহরাঞ্চলগুলিতে প্রায় ৪৫% থেকে ৫৫% পরিবার ভাড়ায় বাস করে। মধ্য টোকিওর কিছু এলাকায় এই সংখ্যা ৬০%-এরও বেশি।
অনেক এলাকায় জমির দাম ব্যাপকভাবে বেড়ে যাওয়ায় ভাড়া নেওয়া একটি কার্যকর সমাধান হয়ে উঠেছে।
নাগারেয়ামা শহরের একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ কাতসুহিরো মুতো বলেছেন, "এই এলাকায় জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে এবং এর প্রভাব পার্শ্ববর্তী এলাকাগুলোতেও ছড়িয়ে পড়েছে, যেখানে দীর্ঘদিন ধরে দাম স্থিতিশীল ও সাশ্রয়ী ছিল।"
জাপানের অভ্যন্তরীণ বিষয়ক ও যোগাযোগ মন্ত্রণালয়ের এক সমীক্ষা অনুযায়ী, টোকিওর ২৩টি কেন্দ্রীয় ওয়ার্ডে পরিবারগুলোর গড় ভাড়া গত নভেম্বরে সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছিল, যা মোট আয়ের ৪৫.৫ শতাংশে দাঁড়িয়েছে এবং পারিবারিক খরচের ওপর ব্যাপক বোঝা সৃষ্টি করেছে।
টোকিও সরকার বাজার দরের চেয়ে প্রায় ২০% কম ভাড়ায় সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রদানের জন্য কাজ করছে, যেখানে ছোট সন্তানসহ পরিবার এবং বিশেষ পরিস্থিতিতে থাকা ব্যক্তিদের অগ্রাধিকার দেওয়া হচ্ছে। ২০২৬ অর্থবছর থেকে পর্যায়ক্রমে মোট প্রায় ৩০০টি অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ করা হবে। এই কর্মসূচিটি একটি সরকারি-বেসরকারি অংশীদারিত্ব হিসেবে বাস্তবায়িত হচ্ছে, যার জন্য মোট আনুমানিক তহবিল ২০ বিলিয়ন ইয়েন (প্রায় ১২৭ মিলিয়ন ডলার) ছাড়িয়ে যাবে।
এশিয়ার বিভিন্ন দেশের সরকার উন্নত মানের ভাড়াবাড়ির বাজার গড়ে তোলার লক্ষ্যে নীতি গ্রহণ করেছে।
এশিয়ায় ভাড়া আবাসন খাতকে উৎসাহিত করা
২০২৫ সালের আগস্ট মাস পর্যন্ত চীনে আনুমানিক ২৬ কোটি মানুষ ভাড়া বাড়িতে বাস করছিলেন। ভাড়া দেওয়া বাড়ির সংখ্যা ছিল ৯.১ কোটি, যার মধ্যে ৯০ শতাংশ ছিল ব্যক্তিগত মালিকানাধীন।
ব্যক্তিগতভাবে ভাড়া করা আবাসন ছাড়াও, চীনে বর্তমানে দুই ধরনের প্রধান সামাজিক ভাড়ার আবাসন রয়েছে। এগুলো হলো সরকারি ভাড়ার আবাসন (রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন) – যা এক ধরনের সাশ্রয়ী আবাসন এবং সরকার নীতিগত সহায়তা, সীমিত নির্মাণ মান ও ভাড়ার হার মেনে এটি সরবরাহ করে। এর উদ্দেশ্য হলো আবাসন সমস্যায় জর্জরিত নিম্ন থেকে মধ্যম আয়ের শহুরে পরিবার, গৃহহীন নতুন নিযুক্ত কর্মী এবং শহরাঞ্চলে স্থিতিশীল চাকরিতে থাকা অভিবাসী শ্রমিকদের জন্য এটি তৈরি করা। এই ধরনের সরকারি ভাড়ার আবাসন শুধুমাত্র ভাড়ার জন্য অনুমোদিত; এর মালিকানা রাষ্ট্রেরই থাকে।
দ্বিতীয়ত, রয়েছে ‘গ্যারান্টিযুক্ত ভাড়ার আবাসন’ বা ভর্তুকিযুক্ত ভাড়ার আবাসন, যা নতুন শহুরে বাসিন্দা, তরুণ এবং বাড়ি কিনতে অসুবিধায় থাকা অন্যান্য গোষ্ঠীর জন্য উদ্দিষ্ট। পাঁচ বছর ভাড়া নেওয়ার পর, ভাড়াটিয়া সম্পত্তিটি ক্রয় করতে পারেন এবং এই পাঁচ বছরে সংগৃহীত ভাড়া ক্রয়মূল্যের একটি অংশ পরিশোধে ব্যবহার করা যেতে পারে।
২০২৪ সালের মে মাস থেকে চীনের ৩০টি শহর ‘নির্মাণের পরিবর্তে ক্রয়’ নামক একটি ব্যবস্থা চালু করেছে, যার আওতায় অবিক্রিত বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টগুলো যুক্তিসঙ্গত মূল্যে কিনে সেগুলোকে সাশ্রয়ী ভাড়ার আবাসনে রূপান্তরিত করা হয়। গত দুই বছরে চীনে স্থানীয় পর্যায়ে ভাড়া আবাসন সংক্রান্ত ২০০টিরও বেশি নীতি জারি করা হয়েছে, যা বাজারমুখী পেশাদার ভাড়া আবাসন ব্যবসাকে উৎসাহিত করছে এবং ভাড়া আবাসনের পরিবেশ উন্নত করছে।
২০২৫ সালের আগস্ট মাস পর্যন্ত চীনে আনুমানিক ২৬ কোটি মানুষ ভাড়া বাড়িতে বাস করছিলেন। ভাড়া দেওয়া বাড়ির সংখ্যা ছিল ৯.১ কোটি, যার মধ্যে ৯০ শতাংশ ছিল ব্যক্তিগত মালিকানাধীন।
সিউলের তরুণদের জন্য সাশ্রয়ী ভাড়ার আবাসনই সমাধান হয়ে উঠছে।
প্রতি বছর প্রায় ৬৫,০০০ তরুণ-তরুণী কাজ ও পড়াশোনার জন্য দক্ষিণ কোরিয়ার সিউল মেট্রোপলিটন এলাকায় আসেন, যার ফলে ভাড়াবাড়ির ব্যাপক চাহিদা তৈরি হয়। গত পাঁচ বছরে সিউলের বাড়ির দাম ৭০% বৃদ্ধি পাওয়ায়, কেনার চেয়ে ভাড়া নেওয়া অনেক বেশি লাভজনক বিকল্প হয়ে উঠেছে।
সিউল নগর সরকার পুনর্উন্নয়ন এলাকাগুলোতে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার আবাসন নির্মাণের প্রকল্প চালু করেছে, যার মাধ্যমে অভিবাসী শ্রমিক, দক্ষ কর্মী, নবদম্পতি এবং অন্যান্যদের জন্য হাজার হাজার অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ করা হবে।
এর ফলে এক অলৌকিক পরিবর্তন ঘটছে: নবদম্পতিদের জন্য একটি সরকারি আবাসন কর্মসূচির কল্যাণে দক্ষিণ কোরিয়ার শহরগুলোতে বিবাহ নিবন্ধনকারী দম্পতিদের সংখ্যা বাড়ছে।
যেসব দেশ সফলভাবে আবাসন ব্যবস্থাপনা করেছে, তারা কী করেছে?
বিশ্বব্যাপী ভাড়াবাড়ির উন্নয়ন বিষয়ে ভিটিভি সাংবাদিকদের দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে, জাপানের এইট ইনফ্রাস্ট্রাকচার ডেভেলপমেন্ট কনসাল্টিং গ্রুপের স্থপতি এবং জ্যেষ্ঠ নগর পরিকল্পনা ও নকশা বিশেষজ্ঞ ড. তো কিন বলেন যে, বিশ্বজুড়ে সবচেয়ে আকর্ষণীয় বিষয় হলো, যেসব শহরে আবাসন ব্যবস্থাপনা ভালো, তাদের মধ্যে একটি উল্লেখযোগ্য মিল রয়েছে: সেখানকার অধিকাংশ বাসিন্দাই ভাড়া থাকেন, তাদের নিজস্ব বাড়ি থাকাটা আবশ্যক নয়, এবং তারপরেও তারা স্বাচ্ছন্দ্যে জীবনযাপন ও কাজ করতে সক্ষম হন। তবে, তারা অত্যন্ত ভিন্ন ভিন্ন পথের মাধ্যমে এটি অর্জন করেন।
সিঙ্গাপুর একটি রাষ্ট্র-পরিচালিত মডেল গ্রহণ করেছে। সরকার সরাসরি এইচডিবি (HDB) নামক একটি বৃহৎ আকারের গণ-আবাসন ব্যবস্থা নির্মাণ ও পরিচালনা করে। জনসংখ্যার প্রায় ৮০ শতাংশ এইচডিবি আবাসনে বাস করে, যার মধ্যে শুধু নিম্ন-আয়ের মানুষেরাই নন, মধ্যবিত্তরাও অন্তর্ভুক্ত।
"আমি বহু বছর সিঙ্গাপুরে ছিলাম এবং একটি এইচডিবি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ে থাকতাম। আমার সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য পর্যবেক্ষণ হলো: যখন আবাসনকে একটি ফটকা সম্পদ হিসেবে না দেখে, প্রাথমিকভাবে বসবাসের অবকাঠামো হিসেবে দেখা হয়, তখন বাজার তাৎক্ষণিকভাবে আরও স্থিতিশীল হয়ে ওঠে," বলেন স্থপতি ড. টো কিয়েন।
অন্যদিকে, জাপান প্রায় বিপরীত পন্থা অবলম্বন করে: একটি শক্তিশালী, সুপরিকল্পিত বাজার। সরল পরিকল্পনা, দ্রুত অনুমোদন এবং ট্রেন স্টেশন ও গণপরিবহনকে কেন্দ্র করে সরবরাহের ক্রমাগত বৃদ্ধি। টোকিওতে প্রায় সবসময়ই নতুন নির্মাণকাজ এবং দ্রুত পুনর্গঠন দেখা যায়।
এর ফলে, কয়েক দশক ধরে ভাড়ার দাম তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল রয়েছে। একটি অত্যন্ত শক্তিশালী ভাড়াটে সুরক্ষা ব্যবস্থার কারণে, অনেক জাপানি আজীবন ভাড়া থাকেন; এর কারণ এই নয় যে তাদের কেনার সামর্থ্য নেই, বরং কাজের জন্য স্থান পরিবর্তন করার প্রয়োজন হলে এটি একটি নমনীয় বিকল্প।
অস্ট্রিয়ার মতো অনেক ইউরোপীয় দেশে আইন ভাড়াটেদের খুব জোরালোভাবে সুরক্ষা দেয়, যার মধ্যে রয়েছে সীমিত ভাড়া বৃদ্ধিসহ স্থিতিশীল চুক্তি, অযৌক্তিক উচ্ছেদ না করা এবং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার একটি সংস্কৃতি গড়ে ওঠা।
সফল দেশগুলো একটি মূল প্রশ্ন দিয়ে শুরু করে: প্রশ্নটি এমন নয় যে কীভাবে সবার জন্য বাড়ি সাশ্রয়ী করা যায়, বরং কীভাবে নিশ্চিত করা যায় যে প্রত্যেকে থিতু হয়ে একটি স্থিতিশীল জীবনযাপন করতে পারে। যখন প্রশ্নটি বদলে যায়, তখন মানসিকতাও বদলে যায় এবং সেই অনুযায়ী পুরো নীতি ব্যবস্থাও বদলে যায়," বিশ্লেষণ করেছেন স্থপতি ড. টো কিন।
ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের কাঠামোতে ভাড়া সম্পত্তির ভূমিকা বৃদ্ধি করা।
এইট-জাপানের একজন জ্যেষ্ঠ নগর পরিকল্পনা ও নকশা বিশেষজ্ঞের মতে, ভাড়াভিত্তিক আবাসনকে রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি স্তম্ভ হিসেবে গড়ে তোলার জন্য ভিয়েতনামকে একই সাথে ভাড়াটেদের অধিকার রক্ষা করতে হবে, সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়াতে হবে এবং উন্নতমানের আবাসিক এলাকা নির্মাণ করতে হবে, যাতে ধীরে ধীরে মজুতদারির মানসিকতা হ্রাস পায় এবং আবাসন মূল্য বাড়িয়ে তোলে এমন ফটকাবাজি দমন করা যায়।
"আমি বিশ্বাস করি যে ভাড়ার আবাসন ব্যবস্থা গড়ে তোলার নীতি একটি অত্যন্ত সঠিক পদক্ষেপ। কিন্তু এটি অর্জন করতে হলে, আমাদের প্রথমে এই বাস্তবতা মেনে নিতে হবে যে বর্তমান ব্যবস্থাটি এখনও আবাসন নিশ্চিত করার যুক্তির চেয়ে সম্পদ সঞ্চয়ের যুক্তিতেই বেশি পরিচালিত হচ্ছে," বলেছেন ডক্টর ও স্থপতি টো কিন।
জনাব টো কিনের মতে, তিনটি অগ্রাধিকার রয়েছে যেগুলোর প্রতি একযোগে মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন। প্রথমত, ভাড়াটিয়াদের অধিকারকে জোরালোভাবে আইনগতভাবে প্রতিষ্ঠা করা আবশ্যক। আরও স্থিতিশীল চুক্তি অযৌক্তিক চুক্তি বাতিলের ঘটনা সীমিত করবে। আইনি সুরক্ষার স্তর বৃদ্ধি পেলে বর্তমানে ভাড়ায় বসবাসকারী লক্ষ লক্ষ মানুষের জীবনযাত্রার মান উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত হবে।
দ্বিতীয়ত, আমাদের সরবরাহ ব্যাপকভাবে বাড়াতে হবে। ভাড়াবাড়ি উন্নয়নে ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানগুলোকে অংশগ্রহণে উৎসাহিত করতে হবে, কর ছাড়ের ব্যবস্থা করতে হবে এবং বিশেষ করে টিওডি (ট্রানজিট-ওরিয়েন্টেড ডেভেলপমেন্ট) মডেল ব্যবহার করে মেট্রো ও গণপরিবহনের আশেপাশে আবাসন ব্যবস্থা জোরালোভাবে গড়ে তুলতে হবে। এর লক্ষ্য হলো, কর্মীরা যেন আরও সুবিধাজনক যাতায়াত ব্যবস্থাসহ ছোট আকারের বাড়িতে থাকতে রাজি হন।
তৃতীয়ত, আমাদের এমন এক নতুন প্রজন্মের ভাড়াবাড়ি নির্মাণ করতে হবে যেখানে থাকবে সত্যিকারের উন্নত জীবনযাত্রা এবং সমন্বিত অবকাঠামো ও পরিবহন ব্যবস্থা। কেবল তখনই তরুণরা এই মডেলটি কতটা ভালো তা অভিজ্ঞতা ও দেখার সুযোগ পাবে এবং তাদের সেই অভিজ্ঞতাকে একটি আন্দোলনে ছড়িয়ে দেবে। এর মাধ্যমে শহুরে জীবনযাত্রায় আমূল পরিবর্তন আসবে এবং বাসস্থান ও কাজের জায়গা খোঁজার দুশ্চিন্তা দূর হবে।
উৎস: https://vtv.vn/nha-cho-thue-xu-huong-tai-nhieu-do-thi-100260522114815558.htm
মন্তব্য (0)