ছোট বাড়িগুলি জনপ্রিয় হয়ে উঠছে, অন্যদিকে বৃহত্তর জমি অবিক্রীত থাকার ঝুঁকির সম্মুখীন হচ্ছে।

VTC News•01/12/2023

[বিজ্ঞাপন_১]

২৮শে নভেম্বর পাস হওয়া রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত সংশোধিত আইন অনুযায়ী, বিশেষ, প্রথম, দ্বিতীয় ও তৃতীয় শ্রেণীর শহরাঞ্চলের ওয়ার্ড, জেলা এবং শহরগুলিতে নিজ উদ্যোগে বাড়ি নির্মাণ অথবা নিজ উদ্যোগে জমির খণ্ড বিভাজন ও বিক্রয়ের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার কোনো ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করা যাবে না। এই আইনটি আনুষ্ঠানিকভাবে ১লা জানুয়ারি, ২০২৫ থেকে কার্যকর হবে।

বিনিয়োগকারী ও বিশেষজ্ঞদের মতে, এই বিধিমালাটি রিয়েল এস্টেট বাজারের ওপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে।

তুয়ান আন রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জের পরিচালক, জনাব জিয়াং আন তুয়ান, পূর্বাভাস দিয়েছেন যে আগামী সময়ে ছোট আকারের বাড়ির অভাব দেখা দেবে, অপরদিকে বড় আকারের সম্পত্তি বিক্রি করা কঠিন হবে।

দীর্ঘদিন ধরে, প্রায় ৩০ বর্গমিটার আয়তনের ২-৩ বিলিয়ন VND মূল্যের স্বতন্ত্র বাড়িগুলো ক্রেতাদের কাছে সবসময়ই আকর্ষণীয় ছিল, কারণ এই মূল্য বেশিরভাগ মানুষের, বিশেষ করে যাদের বাসস্থানের প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে, তাদের সাধ্যের মধ্যে।

" আগে ৩০-৪০ বর্গমিটার আয়তনের বাড়ি সবসময়ই দুষ্প্রাপ্য ছিল। এখন, জমি ভাগের নিয়মকানুন কঠোর হওয়ায়, প্রায় ৩০ বর্গমিটারের বাড়ি সত্যিই দুর্লভ পণ্যে পরিণত হবে, যা বাসস্থানের প্রয়োজন আছে এমন ব্যক্তি এবং বিনিয়োগকারীসহ অনেকের কাছেই কাঙ্ক্ষিত হবে, " জনাব তুয়ান বলেন।

৩০ বর্গমিটার মাপের ছোট বাড়ির জনপ্রিয়তা ক্রমশ বাড়বে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে। (ছবি: নগোক ভি)।

অন্যদিকে, বড় আকারের জমি বিক্রি করা কঠিন হবে, কারণ সেগুলোকে ভাগ করার সুযোগ না থাকায় পুরো বড় জমিটিই অনেক বেশি দামে বিক্রি করতে হবে, অথচ আর্থিকভাবে সচ্ছল ক্রেতার সংখ্যাও বেশি নয়।

সম্প্রতি, অনেক বিনিয়োগকারী কয়েকশ বর্গমিটার মাপের জমির খোঁজে আছেন, যেগুলোকে তারা প্রকৃত প্রয়োজন আছে এমন ব্যক্তিদের কাছে বিক্রি করার জন্য ছোট ছোট প্লটে ভাগ করার পরিকল্পনা করছেন। অনেক জমির মালিক এই 'পুনর্বিক্রয়ের জন্য জমি ভাগ করার' কৌশলের মাধ্যমে প্রচুর অর্থ উপার্জন করেছেন। তবে, জমি ভাগ করার নিয়মকানুন কঠোর করার আইন কার্যকর হলে, এই ব্যবসায়িক পদ্ধতিটি অসম্ভব হয়ে পড়বে।

হ্যানয়ের হোয়াং মাই জেলার একজন রিয়েল এস্টেট দালাল নগুয়েন হুউ কাও বলেছেন যে, যদি জমি বিভাজন কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হয়, তবে অবিক্রিত প্লট থাকার ঝুঁকি রয়েছে, কারণ বড় আকারের জমির জন্য উল্লেখযোগ্য আর্থিক প্রয়োজন হয়। বিপুল আর্থিক সংস্থান এবং ধীরগতির তারল্যের কারণে সব গ্রাহক বড় আকারের জমিতে বিনিয়োগ করতে ইচ্ছুক নন। এই ধরনের সম্পত্তি শুধুমাত্র তাদের জন্য উপযুক্ত যারা হোমস্টে, রিসোর্ট বা ফার্মস্টে খুলতে চান। তবে, এই গ্রাহক সংখ্যা খুবই কম।

অন্যদিকে, গ্রাহকদের একটি বড় অংশ আছেন যারা কয়েকশ মিলিয়ন থেকে ২ বিলিয়ন VND পর্যন্ত বাজেটে ছোট ছোট জমি কিনতে চান। তারা জমিটি নিজেদের কাছে রেখে ইতিবাচক খবরের জন্য অপেক্ষা করতে চান এবং দাম বাড়লে তা বিক্রি করে দিতে চান।

“ ২০০ বর্গমিটারের এক খণ্ড জমির দাম প্রায় ৮-১০ বিলিয়ন VND। যদি এটিকে প্রায় ৪০ বর্গমিটারের ছোট ছোট প্লটে ভাগ করা হয়, তবে বিনিয়োগকারীরা সহজেই এটি কিনতে এবং অনেকের কাছে বিক্রি করতে পারেন, কারণ সেক্ষেত্রে বাজেট থাকে মাত্র প্রায় ৩ বিলিয়ন VND। এ কারণেই বড় আকারের জমি অবিক্রিত থাকার সম্ভাবনা বেশি। আর যেসব বিনিয়োগকারীর কাছে বড় আকারের জমি আছে এবং জমির দলিল আলাদা করার সময় পাননি, তাদের জন্য তা বিক্রি করা কঠিন হয়ে পড়ে অথবা তারা কম দামে বিক্রি করতে বাধ্য হন ,” মিঃ কাউ বলেন।

জনাব কাউ-এর মতে, বড় আকারের জমি কিনে সেগুলোকে ভাগ করে পুনঃবিক্রয় করলে লাভের পরিমাণ ৩০-৫০% পর্যন্ত হয়ে থাকে। এই কারণেই অনেক বিনিয়োগকারী জমি ভাগ করার এই পদ্ধতিটি 'পছন্দ' করেন।

" অদূর ভবিষ্যতে ছোট জমির দাম অবশ্যই বাড়বে ," জনাব কাউ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন।

এই বিষয়টি বিশ্লেষণ করে, দক্ষিণাঞ্চলের Batdongsan.com.org-এর পরিচালক জনাব দিন মিন তুয়ান ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে, এই আইনটি আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হলে জমির খণ্ডটি সমস্যার সম্মুখীন হবে।

জনাব তুয়ান ব্যাখ্যা করেছেন যে, বর্তমানে বাজারে জমির প্লট লেনদেনের ৯০ শতাংশই আসে ব্যক্তিবিশেষ এবং ছোট রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর দ্বারা বিকশিত ব্যক্তিগতভাবে বিভক্ত প্লট থেকে।

জনাব তুয়ানের মতে, প্রকল্প উন্নয়নকারী ব্যবসার তুলনায় ব্যক্তিদের জন্য জমি বিভাজনের অনুমতির জন্য আবেদন করা সবসময়ই সহজ। এর কারণ হলো, এই ধরনের সম্পত্তিতে বিভিন্ন মূল্যের প্লট এবং ছোট আকারের খণ্ড পাওয়া যায়, যা বিক্রি করা সহজ করে তোলে। যে বিনিয়োগকারীরা বড় প্লট কিনে পুনঃবিক্রয়ের জন্য তা বিভক্ত করেন, তারা এই পদ্ধতিটি পছন্দ করেন, কারণ এটি আনুষ্ঠানিক প্রকল্প পরিকল্পনার প্রয়োজন ছাড়াই অবাধে ক্রয়-বিক্রয়ের সুযোগ দেয়।

জনাব তুয়ান মনে করেন যে, জমি বিভাজনের উপর নিয়মকানুন কঠোর করার অর্থ হলো, জমির স্বল্পতা এবং সরবরাহ কমে যাওয়ার কারণে প্লটের বাজারও সমস্যার সম্মুখীন হবে। সীমিত সরবরাহের কারণে ক্রেতাদের পক্ষেও এই প্লটগুলো পাওয়া কঠিন হবে।

এই বিশেষজ্ঞ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে, বড় আকারের জমির মালিক বিনিয়োগকারীরা ‘কম দামে’ বিক্রি করতে বাধ্য হতে পারেন। এই ছাড় দেওয়া সম্পত্তিগুলো সম্ভবত সেইসব বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে আসবে, যারা লাভের উদ্দেশ্যে জমি ভাগ করার জন্য কিনেছিলেন। তারল্য কমে গেলে জমির মালিকরা দাম কমাতে বাধ্য হবেন।

তবে, উচ্চ মূল্যের কারণে বড় আকারের জমির প্লট কম ক্রেতাকে আকৃষ্ট করবে, যা সম্ভাব্য ক্রেতাদের জমির মালিকদের সাথে কম দামে দর কষাকষি করার সুযোগ করে দিতে পারে। জমির প্লটের এই ক্রমহ্রাসমান তারল্য চলমান অর্থনৈতিক মন্দার মধ্যে সমস্যাকে আরও বাড়িয়ে তুলবে।

চাউ আন

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস