কৃষি জমির অংশটি এখনও শান্ত রয়েছে

২০২৪ সালের ভূমি আইন কৃষি উৎপাদনের সাথে সরাসরি জড়িত নয় এমন ব্যক্তিদের ধান চাষের জমি হস্তান্তরের অনুমতি দেয়। এটি সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি সুযোগ, কিন্তু এই "বিষয়বস্তু" খাওয়া সহজ নয়।

যদি অতীতে, শুধুমাত্র কৃষি উৎপাদনের সাথে সরাসরি জড়িত ব্যক্তিদেরই ধানের জমি ব্যবহারের অধিকার দেওয়া হত, তাহলে বর্তমান নতুন বিধিমালার মাধ্যমে, যারা সরাসরি কৃষি উৎপাদনের সাথে জড়িত নন, যদি তাদের ধান চাষের শর্ত এবং ক্ষমতা থাকে, তাহলে তারাও উৎপাদনে বিনিয়োগের জন্য জমি হস্তান্তরের অধিকার পেতে পারেন।

সম্প্রতি এক রিয়েল এস্টেট সেমিনারে, ভূমি বিভাগের ( প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় ) উপ-পরিচালক মিঃ লে ভ্যান বিন বলেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হলে, এই বিভাগটি জোরালোভাবে বিকশিত হবে।

প্রকৃতপক্ষে, ২০২০-২০২২ সময়কালে, কৃষি জমি লেনদেনের পরিস্থিতি বেশ উত্তপ্ত ছিল। অনেক ব্যবসা এবং ব্যক্তি কৃষি জমি বিক্রির জন্য প্লটে রূপান্তর করার উদ্দেশ্যে কিনেছিলেন, যা সেই সময়ে উত্তেজনা তৈরি করেছিল।

যদিও বাজারটি আরও প্রাণবন্ত হবে বলে আশা করা হচ্ছে, বাস্তবে, কৃষি জমি এবং বনভূমি বিভাগটি কেবল বৃহৎ, সংগঠিত বিনিয়োগকারীদের যেমন উদ্যোগের জন্য আগ্রহী। কারণ নতুন নিয়মগুলি কেবল কৃষকদের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করে এবং কৃষি খাতে বিনিয়োগকারী উদ্যোগগুলির জন্য উপযুক্ত, অন্যদিকে কৃষি জমি সংগ্রহ ও ক্রয় এবং উদ্দেশ্য রূপান্তরের জন্য অপেক্ষা করা, প্লট ভাগাভাগি করা এবং ছোট বিনিয়োগকারীদের জন্য জমি বিক্রি করার কার্যক্রম বাস্তবায়ন করা খুব কঠিন হবে।

থাই নগুয়েনের হ্যানয়, হোয়া বিন-এর বিভিন্ন বিভাগে একজন ব্রোকার এবং ভূমি বিনিয়োগকারী মিস হা কিয়েন শেয়ার করেছেন যে বর্তমানে কৃষি জমির অংশটি এখনও "শান্ত", কারণ কৃষি জমি এবং বনভূমির জন্য কর এবং রূপান্তর ফি বেশ বেশি, তাই ছোট বিনিয়োগকারীরা এই অংশে বিনিয়োগ করেন না। পরিবর্তে, "বড় লোকদের" যাদের দশ হাজার হেক্টর পর্যন্ত ধানের জমি, বনভূমি বিনিয়োগ করতে হবে, যাতে তারা পরে এটিকে পরিষেবা জমি, পর্যটন, বাণিজ্য, আবাসন প্রকল্পে পুনরায় পরিকল্পনা করতে পারে... তারা এই খেলায় যোগ দিতে আগ্রহী বলে মনে হচ্ছে।

হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির নেতা শেয়ার করেছেন যে তার কোম্পানি হোয়া বিন এবং থাই নুয়েনে বৃহৎ আকারের বন ও কৃষি জমি "শিকার" করার পরিকল্পনা করছে, এমনকি জমি কিনতে সেন্ট্রাল হাইল্যান্ডসে গিয়ে "তীর থেকে অনেক দূরে মাছ ধরার" পরিকল্পনা করছে।

কৃষি জমি রূপান্তরের বিষয়ে, মিঃ লে ভ্যান বিন উল্লেখ করেছেন যে জাতীয় খাদ্য নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য পরিকল্পনা অনুসরণ করা এবং ৩০ লক্ষ হেক্টরেরও বেশি ধান জমির লক্ষ্যমাত্রা পূরণ করা প্রয়োজন। অতএব, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের সতর্ক থাকতে হবে এবং আইনের বিধানগুলি বুঝতে হবে যাতে অকার্যকর বিনিয়োগ, উচ্চ মূল্যে ক্রয় এবং অবসানের অসুবিধা এড়ানো যায়।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের মতে, ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে, নিলামকৃত জমি এবং উপবিভক্ত জমির ক্ষেত্রে জমির পরিমাণ উন্নত হয়েছে। ইতিমধ্যে, প্রকল্পের জমি এবং কৃষি ও বনজ জমি পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখা যায়নি, মন্দা এবং ধীর লেনদেনের কারণে। এমনকি কৃষি জমির মালিকানাধীন অনেক বিনিয়োগকারীও এই সময়ে তাদের পণ্য বিক্রি করতে চান, তবে এটি কঠিন।

একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজের পরিচালক বিশ্লেষণ করেছেন যে এই বিভাগের বিনিয়োগ মুনাফার মার্জিন প্রায় ২৫-৩০%/বছর, যদি এটিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করা যায়, তবে এটি ৩৫-৪০%/বছরে পৌঁছাবে। কৃষি জমির দাম বৃদ্ধির সুযোগ দশক ধরে ৩-৫ গুণ বা তারও বেশি বৃদ্ধি পেতে পারে। তবে, প্রত্যাশিত জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, আবাসিক জমিকে কৃষি জমিতে রূপান্তর করার জন্য নথি প্রস্তুত করতে, বর্তমানের তুলনায় ৯ গুণ বেশি খরচ হবে।

উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও বিনিয়োগকারী ডং আনহ (হ্যানয়) তে ১,০০০ বর্গমিটার কৃষি জমির প্লট ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে এবং আলাদা করতে চান, তাহলে বর্তমান ভূমি ব্যবহার ফি ৬.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, কিন্তু নতুন খসড়া মূল্য তালিকার মূল্য অনুসারে গণনা করলে, এই পরিমাণ বেড়ে ৬১.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হয়। সুতরাং, শুধুমাত্র ১০০ বর্গমিটার জমির প্লট ভূমি ব্যবহার ফি ৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি। এই মূল্যে, উপলব্ধ আবাসিক জমি কেনা মানুষ কৃষি জমি রূপান্তর করার সময় প্রদেয় করের চেয়ে সস্তা।

এছাড়াও, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে, ১২-২৪ মাস ধরে পতিত বা অব্যবহৃত কৃষি জমি থাকলে প্রশাসনিক জরিমানা করা হবে এবং তা বাতিল করা হতে পারে। সুতরাং, কৃষি জমির মালিকানাধীন বিনিয়োগকারীদের যদি সবকিছু হারাতে না চান তবে দ্রুত আবাসিক জমিতে রূপান্তর বা কৃষিকাজে রূপান্তর করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে হবে।

"যদি আপনি পরিকল্পনা অনুসরণ করে বিনিয়োগের ঢেউ ধরার জন্য জমি কিনেন, কিন্তু আঞ্চলিক পরিকল্পনা স্থগিত থাকে, বাস্তবায়নে ধীরগতি বা সমন্বয় করা হয়, তাহলে বিনিয়োগকারীরা এমন একটি খারাপ পরিস্থিতির মুখোমুখি হতে পারেন যেখানে কেউ তা কিনবে না। এছাড়াও, কৃষি জমি, বিশেষ করে যে প্লটগুলি রূপান্তর করা যায় না, কেনার ক্ষেত্রে আর্থিক সুবিধা ব্যবহার করা হলে দেউলিয়া হওয়ার ঝুঁকিও দেখা দিতে পারে," একজন বিনিয়োগকারী আজ কৃষি জমি ধারণের ঝুঁকি নিয়ে আলোচনা করেছেন।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html