বাড়ি কেনার জন্য টাকা ধার করতে দ্বিধা বোধ করছি।

সুদের হার কম থাকা সত্ত্বেও, অনেকেই বাড়ি কেনার ব্যাপারে সিদ্ধান্ত নিতে দ্বিধাগ্রস্ত থাকেন।

ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বর মাসের শেষ নাগাদ বাড়ি কেনার জন্য বকেয়া ঋণ মাত্র ৪.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা অর্থনীতির মোট বকেয়া ঋণের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম। এই ধীর বৃদ্ধি এই বিষয়টিই প্রতিফলিত করে যে, ঋণগ্রহীতাদের আকৃষ্ট করার জন্য ব্যাংকগুলো সুদের হার কমানো এবং বিশেষ সুবিধামূলক নীতি চালু করা সত্ত্বেও বাড়ি কেনার ঋণের চাহিদা কমই রয়েছে।

অনেক আকর্ষণীয় নীতি

হো চি মিন সিটির একটি প্রধান ব্যাংকের ব্যক্তিগত গ্রাহক বিভাগের একজন ক্রেডিট অফিসার, জনাব লে মিন নিয়া বলেছেন যে, সাম্প্রতিক মাসগুলোতে বাড়ি কেনার জন্য ঋণ গ্রহণকারী গ্রাহকের সংখ্যায় সামান্য বৃদ্ধি দেখা গেছে। তবে, তার মতে, এর প্রধান কারণ হলো ব্যাংকগুলো কম সুদের হার এবং নমনীয় পরিশোধের শর্তসহ ঋণ প্যাকেজ দেওয়ার জন্য তীব্র প্রতিযোগিতায় নেমেছে, যা ঋণগ্রহীতাদের জন্য তাদের ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা নিশ্চিত করা সহজ করে দিচ্ছে।

হো চি মিন সিটিতে বিক্রয়ের জন্য একটি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প চালু করা হচ্ছে। ছবি: তান থান

এশিয়া কমার্শিয়াল ব্যাংক ( এসিবি )-এর ব্যক্তিগত গ্রাহক বিভাগের প্রধান, জনাব নগুয়েন দিন থাং বলেছেন যে, যদিও ব্যাংকগুলো ঋণদান বাড়াতে সুদের হার কমিয়েছে, গৃহঋণের চাহিদা সীমিতই রয়ে গেছে। এর আংশিক কারণ হলো রিয়েল এস্টেটের ক্রমাগত উচ্চমূল্য, অন্যদিকে ২০২৪ সালের ভূমি আইন প্রণয়নের ফলে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ও লেনদেনের নিয়মকানুনে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আসছে। আবাসনের ক্রমবর্ধমান চাহিদা সত্ত্বেও, গৃহঋণ খাতে এখনও কোনো বড় ধরনের অগ্রগতি দেখা যায়নি।

এই পরিস্থিতিতে, ব্যাংকগুলো ঋণগ্রহীতাদের আকৃষ্ট করতে আকর্ষণীয় নীতি বাস্তবায়ন অব্যাহত রেখেছে। উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েতনাম ইন্টারন্যাশনাল ব্যাংক ( VIB ) টাউনহাউস ও অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার এবং নমনীয় পরিশোধ সমাধানসহ ৩০,০০০ বিলিয়ন VND-এর একটি ঋণ প্যাকেজ চালু করেছে।

মিসেস থু ডুং, যিনি একটি বাড়ি কেনার প্রস্তুতি নিচ্ছেন, তিনি বলেন যে যখন তিনি ১ বিলিয়ন VND ঋণ নেওয়ার জন্য VIB-এর কাছে যান, তখন ব্যাংকের কর্মীরা তাকে জানান যে সুদের হার বছরে মাত্র ৫.৯% - ৬.৯% - ৭.৯%, যা ৬ - ১২ - ১৮ মাসের জন্য স্থির থাকবে। মিসেস ডুং বলেন, "VIB অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ঋণের ক্ষেত্রে ৫ বছর পর্যন্ত এবং টাউনহাউস কেনার ঋণের ক্ষেত্রে ৪ বছর পর্যন্ত মূলধনের কিস্তিও মওকুফ করে। এটি দীর্ঘমেয়াদে আমার মাসিক কিস্তি কমাতে সাহায্য করবে।"

এদিকে, জনাব লে ভিয়েত থান (জেলা ১২, হো চি মিন সিটি) বলেছেন যে ২০২৪ সালের শুরুতে তিনি একটি বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিতে ভিয়েতনাম এক্সপোর্ট ইমপোর্ট কমার্শিয়াল ব্যাংক (এক্সিমব্যাংক)-এর কাছে গিয়েছিলেন। সে সময় এক্সিমব্যাংক প্রথম ১২ মাসের জন্য স্থির বার্ষিক ৮% সুদের হার প্রস্তাব করেছিল, কিন্তু চাকরির অনিশ্চয়তা নিয়ে চিন্তিত থাকায় তিনি ঋণ নেননি।

জনাব থান বলেন, “আজ পর্যন্ত, আমার আর্থিক পরিকল্পনা প্রস্তুত করার পর, আমি আবার এক্সিমব্যাংকের সাথে যোগাযোগ করি এবং ব্যাংকের একজন কর্মচারী আমাকে জানান যে, ঋণের মেয়াদ ৪০ বছর পর্যন্ত, এবং মূলধন পরিশোধের জন্য ৭ বছরের গ্রেস পিরিয়ড রয়েছে (প্রথম ৭ বছর ঋণগ্রহীতারা শুধু মাসিক সুদ পরিশোধ করবেন, মূলধন নয়); ২০২৪ সালের শুরুর তুলনায় সুদের হার ১ শতাংশ পয়েন্ট কমেছে।”

এছাড়াও, ভিয়েতকমব্যাংক (ভিয়েতনাম ফরেন ট্রেড কমার্শিয়াল ব্যাংক) এই প্রতিযোগিতায় অংশগ্রহণ করছে এবং ৬ মাস থেকে ২ বছর পর্যন্ত নির্দিষ্ট মেয়াদের জন্য বার্ষিক মাত্র ৫.৪% থেকে শুরু করে বিশেষ সুবিধাযুক্ত গৃহঋণের সুদের হার প্রদান করছে। তবে, এই বিশেষ সুবিধার মেয়াদ শেষ হওয়ার পর, সুদের হার ১২-মাস মেয়াদী সঞ্চয়ী ঋণের সুদের হারের সাথে ৩.৫% মার্জিন যোগ করে গণনা করা হবে।

বিশেষ সুবিধার মেয়াদ শেষ হওয়ার পর সুদের হার বেড়ে যাওয়া নিয়ে এখনও উদ্বেগ রয়েছে।

যদিও ব্যাংকগুলো প্রাথমিক পর্যায়ে বেশ আকর্ষণীয় সুদের হার প্রদান করে, তবুও বিশেষ সুবিধার সময়কাল শেষ হওয়ার পর সুদের হার বেড়ে যাওয়ার সম্ভাবনা নিয়ে অনেক গ্রাহক শঙ্কিত থাকেন। হো চি মিন সিটির ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্স অ্যান্ড ফাইন্যান্স-এর প্রভাষক ড. নগুয়েন ভ্যান থুয়ান মনে করেন যে, বিশেষ সুবিধার সময়কাল শেষ হওয়ার পর ব্যাংকগুলোর জন্য মূল সুদের হারের সাথে একটি নির্দিষ্ট মার্জিন যোগ করে সুদের হার নির্ধারণ করা যুক্তিসঙ্গত।

তবে, গ্রাহকদের ভিত্তি সুদের হার নির্ধারণের পদ্ধতি এবং এই হারকে প্রভাবিতকারী বিষয়গুলো সম্পর্কে একটি সুস্পষ্ট ব্যাখ্যা প্রয়োজন, যাতে তারা ঋণ নেওয়ার সময় ভবিষ্যতের খরচ হিসাব করতে পারেন। জনাব থুয়ান বলেন, “কেবলমাত্র তাহলেই মানুষ ঋণ পেতে আত্মবিশ্বাসী হবে এবং ব্যাংকগুলোর ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা উন্নত হবে।”

বাস্তবে, বছরের পর বছর ধরে অনেক পুরোনো গ্রাহককে নতুন গ্রাহকদের জন্য দেওয়া বিশেষ ছাড়ের হারের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি সুদের হার দিতে হয়েছে। কিছু গ্রাহক জানান যে, তাঁরা আগের ঋণের জন্য এখনও বছরে ১০%-১১% হারে সুদ দিচ্ছেন, অথচ বর্তমান বিশেষ ছাড়ের সুদের হার প্রথম বছরে মাত্র ৬%-৮%। এটি গ্রাহক গোষ্ঠীগুলোর মধ্যে একটি অন্যায্য বৈষম্য তৈরি করে, যা পুরোনো ঋণগ্রহীতাদের মধ্যে অসন্তোষ ও ক্ষোভের কারণ হয়ে দাঁড়ায়।

তবে, অনেক সম্ভাব্য গৃহক্রেতা বলেন যে সুদের হার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় নয়; বরং, দুর্বল তারল্য এবং আবাসন বাজারের মন্থরতাই তাদের নিরুৎসাহিত করে। এমনকি যারা আগে বিনিয়োগ, ভাড়া দেওয়া বা দাম বাড়ার জন্য অপেক্ষা করতে টাউনহাউস, জমির প্লট বা অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য ঋণ নিয়েছিলেন, তারাও এখন খুব কম সুদের হার থাকা সত্ত্বেও কেনাকাটা করতে দ্বিধা বোধ করছেন।

জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ড. ক্যান ভ্যান লুকের মতে, ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বর মাসের শেষে আবাসন খাতে বকেয়া ঋণের পরিমাণ ৩.১৫ ট্রিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা অর্থনীতির মোট বকেয়া ঋণের প্রায় ২১%। তবে, বাড়ি কেনার জন্য ঋণ মাত্র ৪.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা আবাসন ব্যবসার ঋণের তুলনায় অনেক কম। এটি ইঙ্গিত দেয় যে, সুদের হার কম থাকা সত্ত্বেও আবাসন বাজারে এখনও কোনো উল্লেখযোগ্য অগ্রগতি হয়নি।

বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিতে মানুষের অনীহার প্রধান কারণ হলো, রিয়েল এস্টেটের দাম অনেক বেশি, যা অধিকাংশ মানুষের আর্থিক সামর্থ্যের বাইরে। সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ির বিকল্প খুবই কম, বিশেষ করে হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ে, যেখানে ২০২৪ সালে চালু হওয়া প্রকল্পগুলোর ৮০% উচ্চ-মানের বিভাগের অন্তর্ভুক্ত। বাড়ির উচ্চ মূল্য বাসিন্দাদের জীবনযাত্রার ব্যয় বাড়িয়ে দিয়েছে, যার ফলে গৃহঋণ পাওয়া কঠিন হয়ে পড়েছে।

২ বিলিয়ন VND-এর কম ঋণের চাহিদাই বেশি।

সাম্প্রতিক সমীক্ষা অনুযায়ী, বেশিরভাগ গৃহক্রেতা ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট এবং টাউনহাউস বেছে নেন। এটি ইঙ্গিত দেয় যে, জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠ অংশের আয়ের উপযোগী সাশ্রয়ী গৃহঋণের চাহিদা অত্যন্ত বেশি। তবে, হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের মতো প্রধান শহরগুলিতে সাশ্রয়ী আবাসন প্রকল্পের ঘাটতির কারণে ঋণপ্রার্থীদের জন্য উপযুক্ত পণ্য পাওয়া কঠিন হয়ে পড়েছে।

উৎস: https://nld.com.vn/rut-re-vay-tien-mua-nha-196241216202148125.htm