উদ্বৃত্ত মূল্যের ভিত্তিতে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিকে সংকুচিত করা।

এই বিধিমালাগুলো বাস্তবতার সঙ্গে সম্পর্কহীন।

খসড়া ভূমি আইনের (সংশোধিত) ১৫৯ নং অনুচ্ছেদের গ ধারার ৫ নং দফায় উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে জমির মূল্য নির্ধারণের নীতি নিম্নরূপভাবে নির্ধারণ করা হয়েছে: "এই ধারার ঘ দফায় উল্লিখিত ক্ষেত্রসমূহ ব্যতীত, অকৃষি জমির খণ্ড এবং এমন এলাকার মূল্যায়নের ক্ষেত্রে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হবে, যেখানে এখনও কারিগরি অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করা হয়নি বা বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুযায়ী নির্মাণ কাজ সম্পন্ন হয়নি।"

উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন ভূমিখণ্ডের মূল্যায়নে প্রযোজ্য অবশিষ্ট পদ্ধতি নির্ধারণ করা প্রয়োজন।

সম্প্রতি, ভূমি মূল্য নির্ধারণ সংক্রান্ত সরকারি অধ্যাদেশ ৪৪/২০১৪-এর খসড়া সংশোধনীতেও খসড়া ভূমি আইন (সংশোধিত)-এর বিধানগুলোর মতোই এর পরিধি সংকুচিত করা হয়েছে। তবে, জনসাধারণ ও বিশেষজ্ঞদের কাছ থেকে অসংখ্য আপত্তির কারণে, সংশোধিত অধ্যাদেশ ৪৪/২০১৪-এর খসড়া প্রণয়নকারী কমিটি পরবর্তীকালে বর্তমান প্রবিধানগুলো বহাল রেখে এই বিষয়বস্তু গ্রহণ ও সংশোধন করে। এর অর্থ হলো, পরিকল্পনা পরিবর্তন বা ভূমি ব্যবহারের রূপান্তরের কারণে উন্নয়ন সম্ভাবনাময় জমির খণ্ডগুলোর মূল্য নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়, যখন মোট অনুমিত উন্নয়ন আয় এবং মোট আনুমানিক ব্যয় নির্ধারণ করা সম্ভব হয়।

প্রকৃতপক্ষে, সারপ্লাস পদ্ধতি হলো তুলনামূলক বা আয় পদ্ধতির মতো জমির বর্তমান ব্যবহারের পরিবর্তে, এর সম্ভাব্য ভবিষ্যৎ উন্নয়নমূলক ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য নির্ধারণের একটি পদ্ধতি। সারপ্লাস পদ্ধতি মূল্যায়নাধীন জমির বাজার মূল্যকে প্রতিফলিত করে, যার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকে: জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য; জমির ব্যবহারের মেয়াদ; ভবনের ঘনত্ব; ভবনের উচ্চতা; জমির ব্যবহার সহগ; এবং এটি বিনিয়োগ, উৎপাদন ও ব্যবসায় নগদ প্রবাহের বাস্তব মূল্যকেও প্রতিফলিত করে। তাই, অনেক ব্যবসার মতে, এটিও আন্তর্জাতিক রীতির সাথে সঙ্গতিপূর্ণ একটি আধুনিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি, কারণ এটি একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আর্থিক প্রকৃতি, যার মধ্যে খরচ, আয় এবং লাভ অন্তর্ভুক্ত, তা স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত করতে পারে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ মূল্যায়ন করেছেন যে, সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ায় জমির মূল্য নির্ধারণে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগকারী প্রবিধানটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ শ্রেণীকে উপেক্ষা করছে: কৃষি জমি। সামা দুবাই গ্রুপ (সংযুক্ত আরব আমিরাত - UAE) কর্তৃক পূর্বে ফু ইয়েন প্রদেশে ২৫০ বিলিয়ন মার্কিন ডলার পর্যন্ত মোট বিনিয়োগে নিবন্ধিত বিশেষ অর্থনৈতিক অঞ্চল প্রকল্পের উদাহরণ দিয়ে জনাব লে হোয়াং চাউ বিশ্লেষণ করেন: ৩,০০,০০০ হেক্টর পর্যন্ত জমির মধ্যে কৃষি জমি থাকে; যদি এই ধরণের জমির উল্লেখ না করা হয়, তবে ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করা অসম্ভব। কোনো নগর উন্নয়ন প্রকল্পই শুধুমাত্র অকৃষি জমি নিয়ে গঠিত হয় না; এটি সর্বদা মিশ্র-ব্যবহারের জমি।

সুতরাং, উপরোক্ত প্রবিধানটি বাস্তবতা থেকে অনেক দূরে এবং এর ফলস্বরূপ কেবল ক্ষুদ্র পরিসরের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং ছোট আকারের আবাসন কমপ্লেক্সই গড়ে তোলা সম্ভব হয়। বৃহৎ আকারের শহরাঞ্চল নির্মাণ করা যায় না। অধিকন্তু, একবার কৃষি জমিকে শহুরে, শিল্প বা আবাসিক এলাকায় রূপান্তরিত করা হলে, তা স্বাভাবিকভাবেই উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত হয়ে যায়, যা ভূমি ব্যবহার ফি গণনার ক্ষেত্রে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য একটি দৃঢ় ভিত্তি প্রদান করে।

উল্লেখ্য যে, বর্তমানে সমুদ্র থেকে পুনরুদ্ধার করা জমির একটি শ্রেণিবিভাগ রয়েছে, যার মধ্যে রাষ্ট্র কর্তৃক সরাসরি কাজ সম্পাদন এবং ব্যক্তিগত উদ্যোগে কাজ করার ক্ষেত্রও অন্তর্ভুক্ত। তাহলে সমুদ্র থেকে কোন ধরনের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়? এটি কি অকৃষি জমি, নাকি জলপৃষ্ঠসহ কৃষি জমি? উদাহরণস্বরূপ, মৎস্য চাষের জন্য ব্যবহৃত লেগুনগুলো হলো জলপৃষ্ঠসহ উপকূলীয় জমি। একে অকৃষি জমি বলা ভুল; এটিকে কৃষি জমি বলা উচিত," মিঃ চাউ উল্লেখ করেন এবং কৃষি জমির ক্ষেত্রেও উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করার প্রস্তাব দেন, যা সম্ভবত ডিক্রি ৪৪-এর বর্তমান খসড়া সংশোধনীর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হবে: "পরিকল্পনার পরিবর্তন বা ভূমি ব্যবহারের রূপান্তরের কারণে উন্নয়ন সম্ভাবনাযুক্ত জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়, যখন মোট অনুমিত উন্নয়ন আয় এবং মোট আনুমানিক ব্যয় নির্ধারণ করা হয়।"

আন্তর্জাতিক রীতির সাথে সঙ্গতি রেখে

ভিয়েতনাম ভ্যালুয়েশন অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন থে ফুয়ং মনে করেন যে, উন্নয়ন সম্ভাবনাময় জমির মূল্য নির্ধারণে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা বৈজ্ঞানিকভাবে সঠিক, আন্তর্জাতিক রীতির সাথে সঙ্গতিপূর্ণ এবং বর্তমান ভিয়েতনামে জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য প্রয়োজনীয়। এই পদ্ধতিটি সাধারণত উন্নয়ন সম্ভাবনাময় জমির প্লটগুলোর মূল্য নির্ধারণে ব্যবহৃত হয়, যেখানে একই ধরনের প্লটের কোনো লেনদেন হয় না, ফলে তুলনামূলক বা অন্য কোনো পদ্ধতি প্রয়োগ করা অসম্ভব হয়ে পড়ে। জমির মূল্য সারণিতে আবাসিক জমির মূল্য গণনা করে, তারপর সেটিকে আবাসিক জমির মূল্য এবং অন্যান্য ধরনের জমির মূল্যের মধ্যেকার শতাংশ অনুপাত দিয়ে গুণ করার পদ্ধতিটি বাস্তবসম্মত নয়।

সম্প্রতি, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় যখন ৪৪ নং অধ্যাদেশের সংশোধনী বিষয়ে খসড়া তৈরি করছিল এবং মতামত আহ্বান করছিল, তখন অনেক পরামর্শ এসেছিল, এবং তিনি অত্যন্ত আনন্দিত হয়েছিলেন যে সংস্থাটি সেগুলোকে অন্তর্ভুক্ত করেছে এবং বর্তমান উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বহাল রেখেছে। অতএব, এই সংস্থা কর্তৃক প্রণীত ভূমি আইনের (সংশোধিত) খসড়ায়, বর্তমান প্রবিধানের সাথে সামঞ্জস্য বিধানের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি সংক্রান্ত প্রবিধানগুলো পুনর্বিবেচনা করা প্রয়োজন। শুধুমাত্র অকৃষি জমিতে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা বাস্তবায়ন করা কঠিন হবে, কারণ উচ্চমূল্যের মিশ্র-ব্যবহারের জমির ক্ষেত্রে অন্যান্য পদ্ধতি প্রয়োগ করা অত্যন্ত কঠিন হবে।

উদাহরণস্বরূপ, তুলনামূলক পদ্ধতিটি শুধুমাত্র নিচু ভবনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য এবং এটি উঁচু ভবন, বহুমুখী ভবন বা শিল্প রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা যায় না। অন্যদিকে, আয় পদ্ধতিটি শুধুমাত্র কৃষি জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যা বার্ষিক ফসলের জন্য ব্যবহৃত জমির জন্য সবচেয়ে উপযুক্ত… অতএব, খসড়া প্রবিধানটি ২০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি মূল্যের প্রকল্পগুলোকে স্থবির করে দেবে। বর্তমানে, বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে বিনিয়োগের পরিমাণ অনেক বেশি। অধিকন্তু, ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতির আওতাধীন জমির পরিধি সম্প্রসারণের কারণে এই প্রবিধানটি রাষ্ট্রীয় বাজেটের উল্লেখযোগ্য ক্ষতির কারণ হতে পারে…

জনাব লে হোয়াং চাউ আরও পরামর্শ দিয়েছেন যে, খসড়ায় উল্লিখিত "সবচেয়ে কার্যকর ভূমি ব্যবহারের (ভূমি ব্যবহার সহগ, ভবন ঘনত্ব, ভবনের সর্বোচ্চ তলা সংখ্যা) উপর ভিত্তি করে" পদ্ধতির পরিবর্তে, সরকারের উদ্বৃত্ত পদ্ধতি সংশোধনের বিষয়টি বিবেচনা করা উচিত। এই পদ্ধতিটি হলো উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক অনুমোদিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুযায়ী, কোনো ভূমি খণ্ড বা এলাকার মোট আনুমানিক উন্নয়ন ব্যয় থেকে মোট আনুমানিক উন্নয়ন আয় বিয়োগ করে জমির মূল্য নির্ধারণ করার একটি পদ্ধতি।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রাক্তন উপমন্ত্রী, অধ্যাপক ডাং হুং ভো মনে করেন যে, ভূমি মূল্যায়ন একটি অত্যন্ত বিশেষায়িত ক্ষেত্র। বর্তমানে খসড়া আইনে অনেক মূল্যায়ন পদ্ধতির অভাব রয়েছে। তাই, আইনে বিস্তারিত ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্দিষ্ট করার পরিবর্তে শুধু এই বিধান রাখা উচিত যে, ইতোমধ্যে জারি করা ভিয়েতনামের মূল্যায়ন মান অনুযায়ী তা বাস্তবায়ন করতে হবে। এই মানগুলোতে বিভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতি অন্তর্ভুক্ত থাকা উচিত, যার প্রত্যেকটির কার্যপ্রণালী, প্রক্রিয়া এবং আনুষঙ্গিক মানদণ্ডসহ বিস্তারিত বর্ণনা থাকবে।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm