তদনুসারে, ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় হো চি মিন সিটি তদন্তকারী পুলিশ বিভাগের কাছ থেকে ৬৬৪ নং নথিটি পেয়েছে, যেখানে বলা হয়েছে: "স্থাবর সম্পত্তি খাত সম্পর্কিত মামলা ও ঘটনার তদন্ত ও নিষ্পত্তির মাধ্যমে তদন্তকারী পুলিশ বিভাগ দেখতে পেয়েছে যে, বহু লোক স্বেচ্ছায় এমন সব প্রকল্পে লেনদেন, বন্ধক, মর্টগেজ গ্রহণ এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করেছে, যেগুলোর জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (LURC) প্রদান করা হয়নি অথবা যা শুধুমাত্র প্রাথমিক চুক্তি, অভ্যন্তরীণ সমঝোতা, রসিদ, বিনিয়োগকারীর কাছ থেকে প্রাপ্ত নিশ্চিতকরণ, লোকমুখে শোনা তথ্য এবং অনানুষ্ঠানিক দালালদের উপর ভিত্তি করে করা হয়েছে।"
পুলিশ তদন্ত সংস্থার মতে, মানুষ ‘আইনি ভূমি ব্যবহারের অধিকার’ এবং ‘প্রকৃত দখল ও ব্যবহারের অধিকার’-এর মধ্যেকার পার্থক্য পুরোপুরি বুঝতে না পারার ফলে, প্রক্রিয়া সম্পন্ন না হওয়া সত্ত্বেও প্রকল্পের জমির আইনি মূল্য সম্পর্কে তাদের মধ্যে একটি ভ্রান্ত ধারণা তৈরি হচ্ছে; আইন অনুযায়ী হস্তান্তরের শর্ত পূরণ না হওয়া সত্ত্বেও বিপুল পরিমাণ সম্পদ ও অর্থ হস্তান্তর করা হচ্ছে, যা দীর্ঘস্থায়ী দেওয়ানি বিবাদের জন্ম দিচ্ছে এবং এমনকি প্রতারণা ও সম্পত্তি আত্মসাতের মতো অপরাধ সংঘটনেও ব্যবহৃত হচ্ছে।
পুলিশ তদন্ত সংস্থার মতে, "অবকাঠামো সংস্থাগুলোর তৈরি করা কিছু আবাসিক প্রকল্পে ভূমি ব্যবহারের সনদপত্র প্রদানে বিলম্ব এবং বাসিন্দাদের গোপনে লেনদেন করার ফলে গুরুতর আইনি ঝুঁকি তৈরি হয়েছে।"
উপরোক্ত পরিস্থিতি বিবেচনায়, আইন লঙ্ঘন প্রতিরোধ এবং নাগরিকদের ক্ষতি হ্রাস করার লক্ষ্যে, ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় জনগণকে স্থাবর সম্পত্তি লেনদেন করার সময় কিছু প্রয়োজনীয় নিয়মকানুন সম্পর্কে অবগত থাকার জন্য অবহিত করছে।
তদনুসারে, প্রবিধানগুলিতে বলা হয়েছে যে, ভূমি ব্যবহারকারীরা ভূমি ব্যবহারের অধিকার রূপান্তর, হস্তান্তর, ইজারা, উপ-ইজারা, উত্তরাধিকার সূত্রে লাভ এবং দান করার অধিকার প্রয়োগ করতে পারবেন; সমস্ত শর্ত পূরণ সাপেক্ষে ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যবহার করে বন্ধক রাখতে এবং মূলধন বিনিয়োগ করতে পারবেন; ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদপত্র অথবা আবাসন ও ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মালিকানার সনদপত্র অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকার, আবাসনের মালিকানার সনদপত্র এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদ, যা কোনো বিরোধ বা বিবাদের বিষয় নয়, তার অধিকারী হতে পারবেন; এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারগুলি বাজেয়াপ্তকরণ বা রায় কার্যকরীকরণ নিশ্চিত করার জন্য অন্য কোনো ব্যবস্থার অধীন হবে না।
একটি আবাসন উন্নয়ন প্রকল্পে ভূমি ব্যবহারের অধিকার অধিগ্রহণ করার সময়, ডেভেলপার সম্পর্কে পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে তদন্ত করা অপরিহার্য। এর মধ্যে অন্তর্ভুক্ত বিষয়গুলো হলো: পূর্ববর্তী প্রকল্পগুলোতে তাদের অভিজ্ঞতা, গ্রাহক সেবার প্রতি তাদের দায়িত্বশীলতা ও অঙ্গীকার, প্রকল্পের ডেভেলপারের প্রকৃত পরিচয়, প্রকল্পের আইনি নথিপত্র এবং প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য ডেভেলপারের সক্ষমতা।
নির্মাণাধীন আবাসন ক্রয়ের জন্য, ক্রেতাদের অবশ্যই প্রকল্প উন্নয়নকারীর কাছে প্রাদেশিক পর্যায়ের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বিষয়ক রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থার একটি নথি চেয়ে নিতে হবে, যেখানে উল্লেখ থাকবে যে আবাসনটি বিক্রয় বা ইজারা-ক্রয়ের জন্য যোগ্য।
যেসব ক্ষেত্রে কোনো আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারী প্রকল্প বা আবাসনের আংশিক বা সম্পূর্ণ অংশ বন্ধক রেখেছেন এবং আবাসন আইন অনুযায়ী মূলধন সংগ্রহ করতে চান অথবা আবাসনটি বিক্রি বা ইজারা-ক্রয় করতে চান, সেক্ষেত্রে গ্রাহকদের সাথে মূলধন প্রদান চুক্তি, বিক্রয় চুক্তি বা ইজারা-ক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করার পূর্বে তাকে অবশ্যই প্রকল্প বা আবাসনের উপর থাকা আংশিক বা সম্পূর্ণ বন্ধক এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার মুক্ত করতে হবে।
ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় অনুসারে, যে প্রকল্প জমির ভূমি ব্যবহার সনদ এখনো জারি করা হয়নি, সেটিতে লেনদেন করার ক্ষেত্রে অনেক আইনি ঝুঁকি রয়েছে। এছাড়াও, প্রাথমিক চুক্তি, হস্তলিখিত চুক্তি এবং অনিবন্ধিত দেওয়ানি চুক্তির আইনি বৈধতা সীমিত।
ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় জানাচ্ছে যে, হো চি মিন সিটিতে সাম্প্রতিক সময়ে কিছু প্রকল্প বিনিয়োগকারী দুর্বল আর্থিক সক্ষমতা ও সীমিত পুঁজির কারণে তাদের প্রকল্প সম্পন্ন করতে পারেননি এবং আইন দ্বারা নির্ধারিত হস্তান্তরের শর্ত পূরণ না করা সত্ত্বেও আমানত চুক্তি, সংরক্ষণ চুক্তি, অবকাঠামো নির্মাণে মূলধন বিনিয়োগ চুক্তি, বা আবাসন নির্মাণে মূলধন বিনিয়োগ চুক্তির মতো বিভিন্ন পদ্ধতির মাধ্যমে ক্রেতাদের কাছে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করে আইনকে পাশ কাটিয়েছেন।
তদুপরি, কিছু আবাসন প্রকল্পে ডেভেলপাররা ভূমি ব্যবহারের সনদপত্র পাওয়ার জন্য প্রয়োজনীয় জমি বরাদ্দের প্রক্রিয়া বা আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ না করেই, গোপনে সম্পত্তির বিজ্ঞাপন দিয়ে ও কেনাবেচা করে চলেছে; প্রথম দ্বিতীয় বিনিয়োগকারী হস্তান্তরপত্র পাওয়ার পর, অনানুষ্ঠানিক চুক্তির মাধ্যমে সেই সম্পত্তিগুলো দ্বিতীয় ও তৃতীয় দ্বিতীয় বিনিয়োগকারীদের কাছে বিক্রি করে দেয়।
এর ফলে অনেক গুরুতর আইনি ঝুঁকি তৈরি হয়েছে, কারণ রিজার্ভেশন চুক্তি, আমানত, প্রাথমিক চুক্তি এবং হাতে লেখা নথিপত্রের আইনি বৈধতা সীমিত এবং এগুলো আইন দ্বারা সুরক্ষিত নয়।
এর ফলস্বরূপ, লোকজনকে ভূমি ব্যবহারের সনদপত্র দেওয়া হয় না, বিরোধ দেখা দেয়, বিষয়টি বছরের পর বছর ধরে চলতে থাকে এবং এর সমাধান করা অত্যন্ত কঠিন হয়ে পড়ে। এছাড়াও, যে সম্পত্তির জন্য তারা অর্থ পরিশোধ করেছেন, তার মূল্য আদায় করতেও লোকজনকে ব্যাপক অসুবিধার সম্মুখীন হতে হয়।
উৎস: https://www.sggp.org.vn/tphcm-khuyen-cao-nguoi-dan-khong-mua-nha-dat-chua-co-so-post835805.html
মন্তব্য (0)