অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলোর জনঘনত্ব নির্ধারণ মধ্যম-মানের অ্যাপার্টমেন্টের পথ প্রশস্ত করে।

বাস্তবে, ১-৩ জনের একক পরিবারের সংখ্যা বৃদ্ধি এবং তরুণ প্রজন্মের মধ্যে স্বাধীনভাবে জীবনযাপনের ক্রমবর্ধমান চাহিদার কারণে পরিবারের সদস্য সংখ্যা কমার প্রবণতা দেখা যাচ্ছে। তাই, অধিকাংশ নগরবাসীর প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করতে সক্ষম সাশ্রয়ী অ্যাপার্টমেন্ট তৈরির সুযোগ প্রসারিত করার জন্য আরও বৈজ্ঞানিক, নমনীয় এবং বাস্তবসম্মত একটি জনসংখ্যা গণনা পদ্ধতির প্রয়োজন।

আবাসনের চাহিদা বাড়ছে।
বাজার গবেষণা সংস্থাগুলোর সমীক্ষার তথ্য থেকে দেখা যায় যে, সাম্প্রতিক বছরগুলোতে ৪৫-৭০ বর্গমিটার আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য হয়ে উঠেছে। অনেক নতুন প্রকল্প মুনাফা সর্বোচ্চ করার লক্ষ্যে উচ্চ বিক্রয়মূল্যে বড় আকারের অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের ওপর মনোযোগ দিচ্ছে, যা তরুণ, সরকারি কর্মকর্তা, বুদ্ধিজীবী এবং ছোট পরিবারগুলোর জন্য আবাসন পাওয়া কঠিন করে তুলছে।

চিহ্নিত কারণগুলোর মধ্যে একটি হলো প্রকল্পগুলোতে জনসংখ্যা নিয়ন্ত্রণ সংক্রান্ত বিধিমালা। তদনুসারে, পরিকল্পনা অনুমোদনের সময় ব্যবস্থাপনা সংস্থা প্রায়শই নির্মাণের পরিধি, কারিগরি অবকাঠামো, সামাজিক অবকাঠামো এবং জনসংখ্যার ঘনত্ব নির্ধারণের জন্য জনসংখ্যার লক্ষ্যমাত্রার উপর ভিত্তি করে সিদ্ধান্ত গ্রহণ করে। ফলে, জনসংখ্যার লক্ষ্যমাত্রা অনুমোদিত সীমার মধ্যে 'রাখার' জন্য অনেক বিনিয়োগকারী ছোট আকারের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা কমাতে এবং বড় অ্যাপার্টমেন্টের আকার বাড়াতে বাধ্য হন।

জনসংখ্যার লক্ষ্যমাত্রা 'বজায় রাখতে' অনেক ডেভেলপার ছোট আকারের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা কমাতে এবং বড় অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা বাড়াতে বাধ্য হচ্ছেন। ছবি: ফাম হুং

উল্লেখ্য যে, অনেক এলাকায় অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের জনসংখ্যা নির্ধারণের বর্তমান পদ্ধতিটি এখনও মূলত একটি যান্ত্রিক পদ্ধতি অনুসরণ করে, যেখানে কোনো সাধারণ মানদণ্ড ছাড়াই প্রতি অ্যাপার্টমেন্টে বসবাসকারী মানুষের সংখ্যার গড় করা হয়। উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ে , ১ এপ্রিল, ২০২৬ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ৩৯/২০২৬/কিউডি-ইউবিএনডি অনুসারে, যা ২৭ মে, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ৩৪/২০২৪/কিউডি-ইউবিএনডি-এর কিছু ধারা সংশোধন ও পরিপূরণ করেছে, শহর কর্তৃপক্ষ এই বিধান দিয়েছে: ^{২৫-৪৫ বর্গমিটার} ব্যবহারযোগ্য আয়তনের একটি এক-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টকে ১ জন হিসেবে গণ্য করা হবে; ৪০-৫৫ বর্গমিটারের ^বেশি ব্যবহারযোগ্য আয়তনের একটি দুই বা তিন-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টকে ২ জন হিসেবে গণ্য করা হবে; এবং ^{৫৫-৭০ বর্গমিটারের} বেশি ব্যবহারযোগ্য আয়তনের একটি অ্যাপার্টমেন্টকে ৩ জন হিসেবে গণ্য করা হবে। এবং ^{৭০-৭৭ বর্গমিটারের} বেশি ব্যবহারযোগ্য ক্ষেত্রফলের একটি অ্যাপার্টমেন্টকে ৪ জনের বাসিন্দা হিসেবে গণ্য করা হয়।
হো চি মিন সিটিতে, ৯ই জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হওয়া সিদ্ধান্ত নং ৩২/২০২৫/কিউডি-ইউবিএনডি অনুসারে, প্রবিধানগুলিতে বলা হয়েছে যে: ১ বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টের আয়তন হবে ^{২৫-৫৬ বর্গমিটার} , ২ বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টের আয়তন হবে ^{৫৬-৯৬ বর্গমিটার} , এবং ৩-৪ বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টের আয়তন হবে ^{৯৬-১৬০ বর্গমিটার} বা তার বেশি…

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ-এর মতে, গত ১০ বছরে, প্রধানত বিয়ে ও সন্তান গ্রহণে অনীহা এবং জীবনের চাপ ও উচ্চ জীবনযাত্রার ব্যয়ের কারণে পরিবারের সদস্য সংখ্যা ১-৩ জনে বৃদ্ধি পাওয়ার প্রবণতার ফলে ২০২৪ সালে প্রতি নারীতে প্রজনন হার দাঁড়িয়েছে মাত্র ১.৯১ শিশু, যা প্রতি নারীতে ২.১ শিশুর প্রতিস্থাপন স্তরের চেয়ে কম। এর সাথে মানুষের দীর্ঘজীবী হওয়ার প্রবণতা যুক্ত হয়ে জনসংখ্যার দ্রুত বার্ধক্য ঘটাচ্ছে।

২০০৯ সালে যেখানে দেশে প্রবীণ মানুষের সংখ্যা ছিল ৭৪.৫ লক্ষ, সেখানে ২০২৫ সালের শুরুর দিকে এই সংখ্যা বেড়ে ১ কোটি ৬১ লক্ষে পৌঁছাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা হবে দেশের মোট জনসংখ্যার ১৬ শতাংশেরও বেশি। এর পাশাপাশি, একই এলাকা বা প্রকল্পে কাছাকাছি বসবাস করলেও আলাদা জায়গা, বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টে থাকা ‘যৌথ পরিবার’-এর প্রবণতা বাড়ছে; এবং সেই সাথে অবিবাহিত ব্যক্তি, সন্তানহীন তরুণ দম্পতি, বা কম প্রজন্মের ছোট পরিবারের সংখ্যাও উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে...

সুতরাং, একটি অনমনীয় জনসংখ্যা গণনা পদ্ধতি ব্যবহার করে অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের জনসংখ্যা নির্ধারণ করলে নতুন প্রকল্পগুলিতে 'বড় অ্যাপার্টমেন্ট'-এর সংখ্যা বাড়বে, যা শুধুমাত্র উচ্চ-আয়ের ব্যক্তিদের একটি অংশের চাহিদার জন্য উপযুক্ত। মধ্যম-মানের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলিতে এটি প্রয়োগ করা হলে, অনেক 'বড় অ্যাপার্টমেন্ট' থাকাটা গড় ও নিম্ন আয়ের অধিকাংশ মানুষ এবং সবেমাত্র কর্মজীবন শুরু করা তরুণদের চাহিদা ও আর্থিক সামর্থ্যের জন্য উপযুক্ত নয়," জনাব লে হোয়াং চাউ বিশ্লেষণ করেন।
আমাদের একটি নমনীয় ও বাস্তবসম্মত দৃষ্টিভঙ্গি প্রয়োজন।
বিশেষজ্ঞদের মতে, অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যার ওপর ভিত্তি করে কঠোরভাবে জনসংখ্যা গণনা করার পরিবর্তে, একটি আরও বৈজ্ঞানিক জনসংখ্যা উপাত্ত ব্যবস্থা এবং পূর্বাভাস মডেল তৈরি করা উচিত। জনসংখ্যা নির্ধারণ অ্যাপার্টমেন্টের আকার, শয়নকক্ষের সংখ্যা, বাসস্থানের ধরন, আঞ্চলিক বৈশিষ্ট্য এবং জনতাত্ত্বিক প্রবণতার মতো একাধিক বিষয়ের ওপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত। এর ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো আরও সাশ্রয়ী পণ্য তৈরি করতে পারবে এবং একই সাথে জনসংখ্যার একটি যথাযথ সামগ্রিক আকারও নিশ্চিত করা যাবে।

কিছু বিশেষজ্ঞ প্রকৃত ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে জনসংখ্যা গণনার একটি পদ্ধতি প্রয়োগ করার পরামর্শ দেন। উদাহরণস্বরূপ, একটি স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্ট বা এক-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট ১-২ জনের জন্য গণনা করা যেতে পারে; একটি দুই-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট ৩-৪ জনের জন্য; এবং বড় অ্যাপার্টমেন্টগুলোর ক্ষেত্রে একটি উচ্চতর সহগ প্রয়োগ করা যেতে পারে।

অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং প্রকল্পের জন্য জনসংখ্যা নির্ধারণে নমনীয় ও বাস্তবসম্মত সমাধান প্রয়োজন। ছবি: দোয়ান থান

এছাড়াও, জনসংখ্যার ঘনত্ব এলাকার অবকাঠামোগত সক্ষমতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া উচিত। যদি কোনো এলাকায় ভালো পরিবহন ব্যবস্থা, স্কুল, স্বাস্থ্যসেবা কেন্দ্র এবং উন্মুক্ত স্থান থাকে, তবে অ্যাপার্টমেন্টের কাঠামোতে আরও নমনীয়তা আনা সম্ভব।

‘জনসংখ্যার ঘনত্ব কমাতে ছোট অ্যাপার্টমেন্ট সীমিত করার’ মানসিকতা থেকে সরে এসে নগর অবকাঠামোর সার্বিক উন্নয়নের মানসিকতা গ্রহণ করা অত্যন্ত জরুরি। কারণ, অবকাঠামোতে সঠিকভাবে বিনিয়োগ করা হলে, ছোট ও মাঝারি আকারের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা বৃদ্ধি শহরের ওপর অতিরিক্ত চাপ না ফেলেই অধিকাংশ মানুষের আবাসন সমস্যা সমাধানে অবদান রাখবে," বলেছেন ভিয়েতনাম নগর পরিকল্পনা ও উন্নয়ন সমিতির চেয়ারম্যান ত্রান নগোক চিন।

একই মত পোষণ করে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের সহ-সভাপতি ড. নগুয়েন ভান দিন মনে করেন যে, আরও উপযুক্ত জনসংখ্যা সহগ প্রয়োগের জন্য এলাকা ও কার্যকারিতা অনুসারে অ্যাপার্টমেন্ট শ্রেণিবদ্ধ করার একটি মানদণ্ড তৈরি করা প্রয়োজন; এবং জনসংখ্যা পূর্বাভাসকে আরও নির্ভুল করার জন্য নির্মাণ, পরিকল্পনা এবং পুলিশ খাতের মধ্যে আন্তঃসংযুক্ত জনসংখ্যা ও আবাসন ডেটাবেস দ্রুত সম্পন্ন করা দরকার।

এর ভিত্তিতে, সমস্ত প্রকল্পে একটি একক সূত্র প্রয়োগের পরিস্থিতি এড়িয়ে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ প্রতিটি এলাকার জন্য উপযুক্ত জনসংখ্যা লক্ষ্যমাত্রা সক্রিয়ভাবে বরাদ্দ করতে পারে। এছাড়াও, গোষ্ঠীগত বসবাসের স্থানের অভাবযুক্ত উচ্চ-ঘনত্বের আবাসিক এলাকা তৈরির ঝুঁকি এড়াতে, ছোট আকারের অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের ক্ষেত্রে নকশা, জীবনযাত্রার মান এবং জনসুবিধার বিষয়ে কঠোর মানদণ্ড থাকা প্রয়োজন।

একই সাথে, জমি, ঋণ, বিনিয়োগ পদ্ধতি ইত্যাদির উপর অগ্রাধিকারমূলক নীতির মাধ্যমে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে মধ্যম-আয়ের অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণে উৎসাহিত করার জন্য সরকারের বিভিন্ন ব্যবস্থা গড়ে তোলা অব্যাহত রাখা প্রয়োজন, কারণ আজকের বাজারে মধ্যম আয়ের মানুষের সাধ্যের মধ্যে থাকা অ্যাপার্টমেন্টেরই চাহিদা সবচেয়ে বেশি। এই খাতে সরবরাহ বাড়ানোর জন্য একই সাথে আইনি, পরিকল্পনাগত এবং জনসংখ্যা-নির্ধারক প্রতিবন্ধকতাগুলো দূর করা আবশ্যক।

উৎস: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html