Kdo těží z rozdílu v nájemném za pozemky?

Bohatí, chudí a věznění – to vše kvůli zemi.

V dusném pronajatém pokoji za intenzivního horka začátku května připravuje paní Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, obec Song Trau, okres Trang Bom, provincie Dong Nai ) „nové“ dokumenty, které budou pokračovat ve její stížnosti týkající se pozemku o rozloze 11 000 ^m² , který její rodině patřil a který byl před téměř dvěma desetiletími zabaven pro průmyslový park Bau Xeo. Paní Kim Buu, které je 70 let, je druhou generací, která tuto stížnost uplatňuje. Její matka, paní Le Thi Lam, zemřela před pěti lety, krátce poté, co byl rodině na konci roku 2018 násilně zabaven pozemek. Paní Kim Buu není jedinou stěžovatelkou. Přibližně 50 domácností napříč generacemi zde také nesouhlasí s rozhodnutím vlády Dong Nai zabavit jejich pozemek a předat ho investorovi průmyslového parku Bau Xeo.

Dne 12. ledna 2004 podepsal předseda Lidového výboru provincie Dong Nai rozhodnutí 101/QD-CT-UBND o rekultivaci více než 440 hektarů půdy v obcích Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 a město Trang Bom a o „dočasném přidělení celé rekultivované plochy“ společnostem Tin Nghia Company a Dong Nai Rubber Company a jejich členům za účelem provedení kompenzačních, pozemkových a investičních postupů pro výstavbu průmyslového parku Bau Xeo. V únoru 2004 společnosti Tin Nghia Company a Dong Nai Rubber Company vložily kapitál k založení akciové společnosti Thong Nhat jako investora průmyslového parku Bau Xeo.

Zdroj stížnosti také pochází z tohoto důvodu. Rodina paní Kim Buu a další domácnosti, jejichž pozemky byly zabaveny, tvrdí, že rozhodnutí č. 101 předsedy Lidového výboru provincie Dong Nai z roku 2004, vydané před jakýmkoli rozhodnutím premiéra o zřízení průmyslového parku Bau Xeo, bylo „mimo pravomoc“. Jejich pozemky a domy se také nenacházely ve schválených hranicích plánování, takže zabavení pozemků za účelem předání investorovi průmyslového parku postrádalo právní základ. Lidé se proto odmítli podřídit konfiskaci a od roku 2004 podávají stížnosti. V roce 2018 vydal Lidový výbor okresu Trang Bom oznámení o organizaci nucené konfiskace pozemků. Paní Kim Buu a ostatní domácnosti tvrdí, že nucená konfiskace pozemků ze strany Lidového výboru okresu Trang Bom na základě rozhodnutí č. 101 nebyla v souladu se zákonem, a stížnosti podávají dodnes.

„Odškodnili nás pouze 25 000 VND/m² a 15 milionů VND jako peníze na přesídlení, což je celkem přes 700 milionů VND za 11 000 m² domů a zahrad. Jak máme žít po zabavení našich pozemků?“ řekla paní Kim Buu. Sedmdesátiletá žena, která zastupuje svých sedm sourozenců, žije mnoho let v pronajatém pokoji kamarádky a zároveň vede svůj probíhající soudní spor, o kterém neví, kdy skončí...

Rodiny s více generacemi podávající stížnosti týkající se pozemků, jako například paní Kim Buu v průmyslovém parku Bau Xeo, nejsou neobvyklé. Měsíční zprávy o občanských peticích Národního shromáždění nikdy neopomenou zmínit velké skupiny stěžovatelů, kteří postoupili své případy z místní na centrální úroveň a domáhají se spravedlnosti. Většina z nich jsou občané, kteří se ucházejí o pozemkové spory, jako například paní Kim Buu a obyvatelé okresu Trang Bom. Číslo více než 70 % stížností týkajících se pozemků, jak jej oznámily úřady, je průměrnou statistikou za mnoho let.

Téměř čtyři desetiletí národních reforem vytvořila mnoho dolarových miliardářů, z nichž většina nashromáždila své bohatství prostřednictvím nemovitostí. Těchto téměř 40 let národní obnovy však také vytvořilo pocit nespravedlnosti mezi generacemi lidí, kteří se cítí ukřivděni skutečností, že půda předků je zabavována za nízké ceny a poté předávána podnikům k výstavbě průmyslových parků, nákupních center a výškových budov, které jsou následně prodávány za vysoké ceny. Zemědělská půda je zabavována za 1 milion VND/m², poté přeúčelována na obytné pozemky, rozdělena a podniky prodávány jako výškové budovy za 50 milionů VND/m². Dr. Nguyen Si Dung, bývalý zástupce vedoucího Kanceláře Národního shromáždění, uvedl, že tento nárůst o 49 milionů VND je způsoben vyvlastněním pozemků, změnami územního plánování a rozhodnutími o přidělování pozemků, což představuje rozdíl v nájemném z pozemků.

Skutečný rozdíl v hodnotě pozemků je mnohem větší než příklad, který uvedl pan Nguyen Si Dung. Mnoho obyvatel Thu Thiem (město Thu Duc, Ho Či Minovo Město) mělo zabavenou půdu za cenu 18 milionů VND/m2, ale jen o několik let později, když se vrátili do projektu, který se na jejich pozemku stavěl, jim zaměstnanci řekli, že ceny bytů vzrostly na 350 milionů VND/m2 a že jsou již vyprodané. Průzkum Vietnamské realitní asociace ukázal, že rozdíl v cenách pozemků před a po projektu dosáhl v některých oblastech až 700násobku a nejméně 50násobku. Tento obrovský zisk je urážlivý, rozzuřující a je zdrojem nespravedlnosti. Lidé přicházejí o své domovy, půdu a práci kvůli socioekonomickým rozvojovým projektům v národním a veřejném zájmu, ale sami z hodnoty, kterou tyto projekty přinášejí, nemají prospěch. Odškodnění a peníze na přesídlení jim nepomáhají k lepšímu životu po zabavení půdy. Socioekonomické rozvojové projekty probíhají, ale lidé zůstávají chudší. Výkupy pozemků a vyklízení stavenišť se proto staly zdrojem obav pro mnoho obyvatel a hlavní příčinou dlouhodobých stížností a tíží.

Ve svém úvodním projevu na 5. zasedání ústředního výboru 13. sjezdu strany v květnu 2022, kdy ústřední výbor strany projednával usnesení o pozemkové politice, generální tajemník Nguyen Phu Trong prohlásil: „Mnoho lidí zbohatlo díky půdě, ale je také mnoho těch, kteří kvůli půdě zchudli, dokonce byli kvůli půdě uvězněni, kvůli půdě ztratili i otcovské a bratrské vztahy...“. Spolu s transformací a rozvojem země narůstají i pozemkové konflikty.

Více než 70 % všech soudních sporů týkajících se pozemků v celé zemi.

HLAVNÍ PŘÍČINY POZEMKOVÝCH KONFLIKTŮ

Pokud z rozdílného pozemkového rentu generovaného projekty na získávání pozemků neprofitují lidé, kdo pak ano? Nejzřejmější odpovědí jsou podniky – ti, kterým byla nabytá půda přidělena za nízké ceny a poté ji prodali za velmi vysoké ceny. Na mnoha fórech však podniky tvrdí, že jsou nespravedlivě obviňovány a pomlouvány.

Podle Ústavy, stranických usnesení a současného pozemkového zákona je půda ve vlastnictví celého lidu, přičemž stát vystupuje jako zastupující vlastník a jednotně ji spravuje. Stát, který uplatňuje své právo zastupujícího vlastníka, určuje účel využití půdy prostřednictvím územního plánování a plánů a povoluje změny ve využití půdy. Rozhodnutí využít pozemek pro rozvoj měst namísto jeho zachování jako zemědělské půdy (a to je oprávněn pouze stát) vytvořilo rozdílnou pozemkovou rentu.

Podle Dr. Nguyen Van Dinha, právního experta na investice a nemovitosti, musí podniky při realizaci realitních projektů kromě záloh na státní kompenzace a vyklizení pozemků také platit dodatečné poplatky na základě ceny pozemku stanovené státem. U metody přebytku, která se používá k oceňování pozemků u většiny projektů nabytí a přeměny pozemků, se cena pozemku vypočítává tak, že podnik po dokončení investičního projektu obdrží 15 % přidané hodnoty, což se nazývá zisk. Zbývajících 85 % rozdílu v nájemném za pozemky musí být odvedeno do státního rozpočtu prostřednictvím poplatků za užívání pozemků. „Teoreticky je 85 % přebytku hodnoty poplatek za užívání pozemků, který musí investor zaplatit státu a který je integrován do rozpočtu, aby byl použit pro veřejné účely v celostátním měřítku podle zákona o státním rozpočtu a slouží veřejným investicím,“ uvedl Dr. Dinh.

Pan Dinh však uvedl pouze „teorii“. Praktický obraz regulace rozdílného pozemkového nájemného je velmi odlišný a zahrnuje mnoho složitých procesů a postupů s četnými mezerami pro korupci a nekalé praktiky. Podniky nacházejí mnoho způsobů, jak maximalizovat zisky. Státu se mezitím pravděpodobně nikdy nepodařilo integrovat 85 % přidané hodnoty do rozpočtu. Ve většině významných případů souvisejících s pozemky od severu k jihu v průběhu let provinční a městské vlády různými způsoby přidělovaly podnikům pozemky za nízké ceny, což vedlo ke ztrátám státních příjmů z rozdílného pozemkového nájemného. Tyto ztráty se pohybují od desítek miliard do tisíců miliard dongů.

Pokud existuje rozdíl v nájemném z pozemků, neměl by dopadat do kapes podniků nebo úředníků, kteří mají pravomoc měnit využití půdy nebo upravovat plánování. Musí existovat způsob, jak rozdíl v nájemném z pozemků spravedlivě přerozdělit.

Dr. Nguyen Si Dung, bývalý zástupce vedoucího Kanceláře Národního shromáždění

V nedávném závažném případu, který byl projednán před soudem, podepsal bývalý předseda Lidového výboru provincie Binh Thuan Nguyen Ngoc Hai 23. února 2017 dokument, kterým schválil přidělení tří pozemků o celkové rozloze přes 92 600 m2, které se nacházejí po obou stranách silnice 706B (v okrese Phu Hai, město Phan Thiet), společnosti Tan Viet Phat bez dražby za cenu 1,2 milionu VND/m2, což je vyvolávací cena pro dražbu dle rozhodnutí z roku 2013. Následné vyšetřování odhalilo, že přidělení pozemku za 1,2 milionu VND/m2 bylo nezákonné, protože podle pozemkového zákona musí být poplatky za užívání pozemků a poplatky za pronájem pozemků stanoveny na základě ceny pozemku v době, kdy státní úřad pozemek přiděluje nebo pronajímá. Podle úřadů vedlo přidělení těchto tří pozemků za tak nízkou cenu společnosti bývalými představiteli provincie Binh Thuan ke ztrátě přesahující 45 miliard VND pro stát.

Podobně dne 27. prosince 2012 podepsal bývalý tajemník provinčního výboru strany Binh Duong Tran Van Nam, tehdejší místopředseda provinčního lidového výboru, rozhodnutí, kterými souhlasil s použitím ceny pozemku ve výši 51 914 VND/m2, jak je stanoveno v rozhodnutí provinčního lidového výboru Binh Duong z roku 2006, pro výpočet poplatků za užívání pozemků pro dva pozemky o rozloze 43 hektarů a 145 hektarů při přeměně účelu užívání půdy a přidělení pozemků společnosti Binh Duong Production - Import-Export Corporation. Podle rozsudku vedlo stanovení nízkých cen pozemků obžalovaným Tran Van Namem a jeho komplici, které porušilo předpisy, ke ztrátě státu přesahující 761 miliard VND.

V mnoha podobných případech prodeje prvotřídních pozemků za nízké ceny v Khanh Hòa, Da Nangu nebo Ho Či Minově Městě obžalovaní, kteří jsou představiteli těchto provincií a měst, tvrdí, že při přidělování pozemků za nízké ceny podnikům neprofitovali z korupce ani se jí nedopouštěli. Úřady to také nedokázaly prokázat. Na jejich balkonech nebyly nalezeny žádné pytle s hotovostí. V trezorech ani na bankovních účtech podezřelých nebyly nalezeny žádné nelegálně nabyté finanční prostředky. Nebyly ani odhaleny žádné pochybné vztahy. Nikdo nechápe, co „promazalo“ celý poradní a rozhodovací systém, když si úředníci byli vědomi toho, že přidělování pozemků za nízké ceny je špatné. Přesto množství ztracených peněz neustále roste.

„Celý systém byl dlouhodobě poháněn snahou o diferenciální pozemkové rentu. To je hlavní příčina nespravedlnosti a pozemkových konfliktů,“ shrnul Dr. Nguyen Si Dung. Aby se konflikty omezily, Dr. Dung uvedl, že je nutné vyřešit otázku regulace diferenciálního pozemkového rentu, aby část této přidané hodnoty byla použita na pomoc těm, jejichž pozemky jsou vyvlastněny, k získání nového bydlení, které bude stejné nebo lepší než jejich staré domy, jak je uvedeno v usnesení strany. „Pokud existuje diferenciální pozemkové renta, neměla by se dostat do kapes podniků nebo úředníků s pravomocí měnit účel využití půdy nebo upravovat plánování. Musí existovat způsob, jak spravedlivě přerozdělit diferenciální pozemkové rentu,“ řekl Dr. Dung.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm