Kdo si užívá rozdílu v nájemném za pozemky?

BOHATÍ, CHUDÍ, VĚZENÍ, VŠECHNO KVŮLI PŮDĚ

V dusném pronajatém pokoji za intenzivního horka prvních květnových dnů připravuje paní Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, obec Song Trau, okres Trang Bom, Dong Nai ) „nové“ dokumenty, aby mohla pokračovat ve stížnosti na pozemek o rozloze více než 11 000 metrů čtverečních ^{, který} patří její rodině a byl zabaven za účelem výstavby průmyslového parku Bau Xeo (IP) před téměř dvěma desetiletími. Paní Kim Buu je ve věku 70 let druhou generací, která se žaloby uchází. Matka paní Kim Buu, paní Le Thi Lam, zemřela před 5 lety, nedlouho poté, co byl rodinný pozemek násilně zabaven na konci roku 2018. Paní Kim Buu není jedinou domácností, která si stěžuje. Přibližně 50 domácností zde, po mnoho generací, také nesouhlasí s rozhodnutím vlády Dong Nai zabavit pozemek a předat jej investorovi Bau Xeo IP.

Dne 12. ledna 2004 podepsal předseda provinčního lidového výboru Dong Nai rozhodnutí 101/QD-CT-UBND o rekultivaci více než 440 hektarů půdy v obcích Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 a Trang Bom Town a o „dočasném předání celé rekultivované plochy“ společnostem Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company a jejich členům za účelem provedení kompenzačních, vyčištění staveniště a investičních postupů pro výstavbu průmyslového parku Bau Xeo. V únoru 2004 společnosti Tin Nghia Company a Dong Nai Rubber Company vložily kapitál k založení akciové společnosti Thong Nhat jako investora průmyslového parku Bau Xeo.

Odtud také začal původ stížnosti. Rodina paní Kim Buu a domácnosti, jejichž pozemky byly navráceny, uvedly, že rozhodnutí č. 101 předsedy provinčního lidového výboru Dong Nai z roku 2004, kdy neexistovalo žádné rozhodnutí premiéra o zřízení průmyslového parku Bau Xeo, „nebylo v souladu s jejich pravomocemi“. Jejich pozemek se nenacházel ve schválených plánovacích hranicích, takže navrácení pozemku k předání investorovi průmyslového parku nemělo právní základ. Lidé se proto navrácením neřídili a podávali stížnost od roku 2004 až do současnosti. V roce 2018 vydal okresní lidový výbor Trang Bom oznámení o organizaci nuceného navrácení pozemků. Paní Kim Buu a domácnosti uvedly, že nucené navrácení pozemků okresním lidovým výborem Trang Bom na základě rozhodnutí č. 101 nebylo v souladu se zákonem, a proto pokračovaly v podávání stížností až dodnes.

„Odškodnili nás pouze 25 000 VND/m2 a 15 milionů VND jako peníze na přesídlení, celkem 11 000 m2 domů a zahrad, odškodnili více než 700 milionů VND, jak budeme žít, až nám pozemek vezmou zpět,“ řekla paní Kim Buu. Sedmdesátiletá žena musela mnoho let jménem sedmi sourozenců v rodině žít v pronajatém domě přítele, aby mohla pokračovat v soudním sporu, aniž by věděla, kdy skončí...

Není neobvyklé, že rodiny s více generacemi podávají pozemkové žaloby, jako je tomu u paní Kim Buu v průmyslovém parku Bau Xeo. Měsíční zprávy Národního shromáždění o peticích lidí nikdy nechybí u velkých petičních delegací z místní až po centrální úroveň, které doufají, že se jim podaří dosáhnout spravedlivého hlasu. Většinou se jedná o lidi, kteří se soudí o pozemky, jako je paní Kim Buu a obyvatelé okresu Trang Bom. Počet soudních sporů týkajících se pozemků oznámených úřady, který přesahuje 70 %, je průměrnou statistikou za mnoho let.

Téměř čtyři desetiletí národní obnovy vytvořilo mnoho dolarových miliardářů. Většina z nich zbohatla na nemovitostech. Téměř 40 let národní obnovy však také vytvořilo mnoho generací lidí, kteří pociťují nespravedlnost, když je půda, kterou jejich předkové zanechali po mnoho generací, nyní rekultivována za nízkou cenu a poté předávána firmám k výstavbě průmyslových parků, obchodních center, výškových budov a prodávána za vysoké ceny. Zemědělská půda lidí byla rekultivována za cenu 1 milionu VND/m2, poté plánována jako obytná půda, firmy rozdělily pozemky na parcely, prodaly je, postavily výškové budovy a prodávaly za 50 milionů VND/m2. Dr. Nguyen Si Dung, bývalý zástupce vedoucího Kanceláře Národního shromáždění, uvedl, že tento nárůst o 49 milionů VND díky rozhodnutím o rekultivaci, změně plánování a přidělování půdy představuje rozdíl v pozemkovém nájemném.

Rozdíl v nájemném za pozemky je mnohem větší než v příkladu, který zmínil pan Nguyen Si Dung. Mnoho lidí v Thu Thiem (město Thu Duc, Ho Či Minovo Město) dostalo pozemky za cenu 18 milionů VND/m2, ale jen o několik let později, když se vrátili do projektu postaveného na jejich vlastním pozemku, zaměstnanci uvedli cenu bytu na 350 milionů VND/m2 a byl vyprodán. Průzkum Vietnamské realitní asociace ukázal, že rozdíl v ceně pozemků před a po projektu byl na některých místech až 700násobek a nejméně 50násobek. Tento obrovský zisk vyvolal nevoli, hněv a byl zdrojem nespravedlnosti. Lidé přišli o své domy, o půdu, o práci kvůli projektům socioekonomického rozvoje (KT-XH) v národním a veřejném zájmu, ale sami si neužili hodnotu, kterou tyto projekty přinesly. Odškodnění a peníze z přesídlení jim nepomohly k lepšímu životu poté, co jim byla půda zabavena. Projekty pomáhají rozvíjet ekonomiku a společnost, ale stále chudnou. Rekultivace půdy a vyklízení stavenišť se proto staly „strachem“ mnoha lidí a zdrojem dlouhodobé frustrace a stížností.

Generální tajemník Nguyen Phu Trong ve svém úvodním projevu na 5. ústřední konferenci 13. volebního období – kdy ústřední výbor strany shrnul usnesení o pozemkové politice – v květnu 2022 řekl: „Mnoho lidí zbohatlo díky půdě, ale je také mnoho lidí, kteří kvůli půdě zchudli, dokonce kvůli půdě šli do vězení, kvůli půdě ztratili vztah mezi otcem a synem, bratry...“. Pozemkové konflikty se spolu s rozvojem země den ode dne zvyšují.

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — Více než 70 % soudních sporů v celé zemi se týká pozemků.

ZDROJ POZEMKOVÝCH KONFLIKTŮ

Pokud z rozdílného rentu vytvořeného projekty na získávání pozemků neprofitují lidé, kdo pak z něj profituje? Nejzřejmější odpovědí jsou podniky – ti, kterým byly přiděleny pozemky, které byly získány za nízkou cenu a poté prodány za velmi vysokou cenu. Na mnoha fórech však podniky tvrdí, že jsou „nesprávně obviněny“, protože jsou „ošklivě obviněny“.

Podle Ústavy, stranických usnesení a platného pozemkového zákona patří půda celému lidu a je zastupována a jednotně spravována státem. Stát, který uplatňuje právo zastupovat vlastníka, rozhoduje o účelu využití půdy prostřednictvím plánování, územních plánů a umožňuje změnu účelu využití půdy. Rozhodnutí využít pozemek k výstavbě městské oblasti namísto jeho zachování jako zemědělské půdy státu (a to je oprávněn pouze stát) vytvořilo rozdílné renty.

Podle Dr. Nguyen Van Dinha, experta na investice a právo v oblasti nemovitostí, budou muset podniky při realizaci realitních projektů kromě zálohy státu na kompenzaci a vyčištění pozemku zaplatit i dodatečné peníze v závislosti na ceně pozemku stanovené státem. V metodě přebytku, která se používá k určení cen pozemků u většiny projektů na rekultivaci a přeměnu využití půdy, budou ceny pozemků vypočítány tak, aby podniky po investičním projektu mohly využívat 15 % přidané hodnoty, nazývané zisk. 85 % rozdílu v nájemném z pozemků bude muset být odvedeno do státního rozpočtu prostřednictvím poplatků za užívání pozemků. „Teoreticky je 85 % přebytku hodnoty poplatek za užívání pozemků, který musí investoři zaplatit státu a který je v souladu se zákonem o státním rozpočtu přidáván do rozpočtu, aby se vynakládal na obyvatele celé země a sloužil veřejným investicím,“ uvedl pan Dinh.

Ale to, co řekl pan Dinh, je pouze „teorie“. Obraz regulace rozdílného nájemného z pozemků v praxi je velmi odlišný, když musí projít mnoha složitými procesy a postupy, ale má mnoho mezer pro korupci a negativitu. Podniky nacházejí mnoho způsobů, jak dosáhnout maximálního zisku. Stát pravděpodobně nikdy nebyl schopen „integrovat 85 % přidané hodnoty do rozpočtu“. Ve většině hlavních případů souvisejících s pozemky od severu k jihu v posledních letech provinční a obecní vlády mnoha různými způsoby přidělovaly pozemky podnikům za nízké ceny, což způsobilo, že stát z rostoucího rozdílu v nájemném z pozemků přišel o příjmy. Nejméně několik desítek miliard, maximálně tisíce miliard dongů.

Pokud existuje rozdíl v nájemném z pozemků, nedovolte, aby padl do kapsy podniku nebo úředníka, který má pravomoc změnit účel využití pozemků nebo upravit plánování. Musí existovat způsob, jak rozdíl v nájemném z pozemků spravedlivě přerozdělit.

Dr. Nguyen Si Dung, bývalý zástupce vedoucího Kanceláře Národního shromáždění

V závažném případu, který byl v posledních dnech projednán, 23. února 2017 bývalý předseda Lidového výboru provincie Binh Thuan Nguyen Ngoc Hai podepsal a vydal oficiální depeši, v níž v zásadě souhlasil s předáním 3 pozemků o rozloze více než 92 600 m2 patřících do pozemkového fondu na obou stranách silnice 706B (v okrese Phu Hai, město Phan Thiet) společnosti Tan Viet Phat bez dražby, a to za cenu 1,2 milionu VND/m2, což je vyvolávací cena dražby dle rozhodnutí z roku 2013. Následné vyšetřování ukázalo, že přidělení pozemku za cenu 1,2 milionu VND/m2 bylo v rozporu s předpisy, protože podle pozemkového zákona musí být výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného stanoven podle ceny pozemku v době, kdy státní úřad pozemek přidělil nebo pronajal. Podle úřadů skutečnost, že bývalí představitelé provincie Binh Thuan předali podnikům 3 pozemky za nízké ceny, způsobila státu ztrátu více než 45 miliard VND.

Podobným způsobem dne 27. prosince 2012 podepsal bývalý tajemník provinčního výboru strany Binh Duong Tran Van Nam, tehdejší místopředseda provinčního lidového výboru, rozhodnutí, kterými souhlasil s použitím ceny pozemku ve výši 51 914 VND/m2 dle rozhodnutí provinčního lidového výboru Binh Duong z roku 2006 pro výpočet poplatků za užívání pozemků pro dva pozemky o rozloze 43 hektarů a 145 hektarů při přeměně účelu a předání pozemku společnosti Binh Duong Production - Import - Export Corporation. Podle rozsudku způsobilo stanovení nízkých cen pozemků v rozporu s předpisy obžalovaným Tran Van Namem a jeho komplici státu ztrátu více než 761 miliard VND.

V mnoha podobných případech levného prodeje „zlaté půdy“ v Khanh Hòa, Da Nangu nebo Ho Či Minově Městě... obžalovaní, kteří jsou představiteli provincií a měst, všichni potvrdili, že při předávání pozemků za levné ceny podnikům nezískali zisk ani se nedopustili korupce. Ani úřady to nedokázaly prokázat. Na zábradlí jejich domů nebyly nalezeny žádné batohy s penězi. V trezorech ani na účtech podezřelých nebyly nalezeny žádné nelegální peníze. Ani nebyly odhaleny žádné pochybné vztahy. Nikdo nechápal, co „promazalo“ celý personál a rozhodovací systém, když si všichni úředníci byli vědomi toho, že předávání pozemků za levné ceny je špatné. Množství ztracených peněz se však den ode dne zvyšuje.

„Celý systém byl dlouhodobě tlačen k uplatňování diferenciálního pozemkového nájemného. To je zdrojem nespravedlnosti a pozemkových konfliktů,“ shrnul Dr. Nguyen Si Dung. Pro omezení konfliktů je podle pana Dunga nutné vyřešit otázku regulace diferenciálního pozemkového nájemného, aby část této přidané hodnoty mohla být použita na pomoc lidem, jejichž pozemky byly navráceny, k získání nového bydlení stejného nebo lepšího než to staré, jak je uvedeno v usnesení strany. „Pokud existuje rozdíl v pozemkovém nájemném, nedovolte, aby se dostal do kapes podniků nebo úředníků, kteří mají pravomoc měnit účel využití půdy nebo upravovat plánování. Musí existovat způsob, jak spravedlivě přerozdělit diferenciální pozemkové nájemné,“ řekl pan Dung.

Zdrojový odkaz