Chraňte práva zákazníků!

Podle článku 5, článku 23 zákona o podnikání v nemovitostech z roku 2023 mohou investoři do realitních projektů vybírat zálohy maximálně ve výši 5 % z prodejní ceny; leasing s koupí domů, stavebních prací a podlahové plochy ve stavebních pracích pouze tehdy, pokud splnili všechny podmínky pro zahájení podnikání v souladu s předpisy.

Spolu s předpisy o kaucích upravuje článek 25 zákona o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 také platby za koupi a prodej a pronájem nemovitostí na papíře. Strany tedy provádějí více plateb a první platba nesmí překročit 30 % smlouvy včetně kauce (stará pravidla kauci nezahrnují).

Následné platby musí odpovídat postupu výstavby, ale nesmí překročit 70 % smluvní hodnoty, pokud dům, stavební práce a podlahová plocha ve stavbě nebyly předány. Pokud je prodávajícím organizace se zahraniční investicí, nesmí překročit 50 % smluvní hodnoty. Pokud kupující nebo splátkový koupěn neobdržel červenou/růžovou knížku, nesmí inkasovat více než 95 % smluvní hodnoty. Zbývající hodnota bude uhrazena po obdržení růžové knížky kupujícímu.

Kauce je prvním krokem v procesu koupě a prodeje, který se provádí před podpisem smlouvy. Dříve, kdy neexistovaly žádné předpisy týkající se kaucí při nákupu nemovitostí, byla situace s kaucemi na trhu nekonzistentní, což představovalo určitá potenciální rizika. Mnoho investorů přijímalo kauce a souhlasilo s rezervací místa s velkými částkami peněz. Některé projekty, které ani nesplňovaly podmínky pro prodej budoucího bydlení, stále nabízely k prodeji a vyzývaly zákazníky k vkladu za účelem získání dalšího kapitálu.

Ve skutečnosti existuje mnoho bytových projektů, které vybíraly zálohy a postupné platby od zákazníků prostřednictvím makléřských společností nebo přímo od investora. Investor však poté projekt nerealizoval, nebo jej realizoval v polovině a poté se zastavil, což kupující domů nechalo čekat.

Předpisy o kaucích na nemovitosti mají za cíl chránit práva kupujících domů a zabránit vybírání příliš vysoké kauce, která by mohla vést k podvodnému jednání způsobujícímu kupujícím škody. Toto nařízení si také klade za cíl přísněji kontrolovat realizaci realitních projektů, aby se omezila situace „chytání zlodějů holýma rukama“, „držení pozemků a čekání na správný čas“ investorů se slabou finanční kapacitou...

Z pohledu investora je mnoho realitních kanceláří „neklidných“, protože ve skutečnosti se většina z nich již mnoho let „smaží na vlastním tuku“. Mobilizují kapitál od kupujících domů k investování… takže existuje mnoho zákazníků, kteří zaplatili 95 % kupní ceny domu, ale nevědí, kdy obdrží dokumenty o vlastnictví domu…

Nebo ještě hůř, investor má problémy, zákazník neví, kdy dům dostane! Dokonce existuje situace, kdy investor mobilizuje kapitál bez zálohy s „zárukou“ od banky. To znamená, že zákazník a developer investují společně, „aby snědli zisk, aby nesli ztrátu“, ale „jazyk“ vždy patří zákazníkovi!

Aby se postupně budoval zdravý trh s nemovitostmi, měla by kromě stávajících předpisů existovat další omezení a sankce odpovídající realitě vkladových transakcí a mobilizace kapitálu, aby se chránila legitimní práva zákazníků a zároveň se odfiltrovali investoři, kteří „chytají zloděje holýma rukama“.

Dong Gia

Zdroj: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html