Ochrana práv zákazníků!

Podle článku 23 článku 5 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 je investor realitního projektu oprávněn vybírat pouze kauci nepřesahující 5 % prodejní ceny a pronajímat s následnou koupí domy, stavební práce nebo podlahové plochy ve stavebních pracích, pokud jsou splněny všechny předepsané podmínky pro jejich uvedení do provozu.

Spolu s předpisy o kaucích stanoví článek 25 zákona o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 také úhradu za koupi a prodej nebo pronájem nemovitostí v papírové podobě. Strany tedy provádějí platby ve více splátkách, přičemž první splátka nesmí přesáhnout 30 % smlouvy včetně kauce (stará úprava kauci nezahrnovala).

Následné platby musí být v souladu s postupem výstavby, ale nesmí překročit 70 % smluvní hodnoty před předáním domu, stavebního projektu nebo podlahové plochy v rámci stavebního projektu. Pokud je prodávajícím organizace se zahraničním kapitálem, nesmí platba překročit 50 % smluvní hodnoty. Pokud kupující nebo nájemce dosud neobdržel osvědčení o vlastnictví pozemku, nelze vymáhat více než 95 % smluvní hodnoty. Zbývající hodnota bude uhrazena po obdržení osvědčení o vlastnictví pozemku kupujícímu.

Kauce je prvním krokem v procesu koupě a prodeje, která se skládá před podpisem smlouvy. Dříve, než byly zavedeny předpisy o kaucích na nemovitostech, byla situace s kaucemi na trhu nekonzistentní a představovala několik rizik. Mnoho developerů přijímalo velké kauce a rezervační smlouvy. Některé projekty dokonce nabízely bytové jednotky ve výstavbě, ale i tak požadovaly od zákazníků zálohy, aby získaly dodatečný kapitál.

Ve skutečnosti mnoho bytových projektů vybírá zálohy a splátky od zákazníků prostřednictvím makléřských firem nebo přímo od developerů. Developeři však poté buď projekt nerealizovali, nebo ho začali v polovině a pak se zastavili, takže kupující domů marně čekali.

Předpisy týkající se kaucí při koupi a prodeji nemovitostí mají za cíl chránit práva kupujících domů a zabránit výběru nadměrně vysokých kaucí, které by mohly vést k podvodným aktivitám a způsobit kupujícím ztráty. Tyto předpisy si také kladou za cíl přísněji kontrolovat realizaci realitních projektů s cílem omezit praxi developerů se slabou finanční kapacitou, kteří se dopouštějí praktik, jako je „začínání od nuly“ nebo „hromadění pozemků a čekání na správný čas“.

Z pohledu developerů se mnoho realitních kanceláří cítí nesvá, protože ve skutečnosti většina z nich již mnoho let používá k financování svých investic vlastní peníze. Získávají kapitál od kupujících domů, aby investovali... a proto mnoho zákazníků zaplatilo 95 % kupní ceny, ale neví, kdy obdrží dokumenty k nemovitosti...

Nebo ještě hůř, developer čelí potížím a zákazníci nevědí, kdy své domy dostanou! Existují dokonce případy, kdy developeři získávají kapitál bez nutnosti zálohy, s „zárukou“ banky. To znamená, že na investici se podílejí jak zákazník, tak i developer nemovitostí, sdílejí zisky a ztráty, ale nakonec vždy nese hlavní tíhu ztrát zákazník!

Pro postupné vybudování zdravého trhu s nemovitostmi je kromě stávajících předpisů zapotřebí více omezení a sankcí, které budou odpovídat realitě transakcí s vklady a mobilizací kapitálu, aby se chránila legitimní práva zákazníků a zároveň se vyloučili bezohlední investoři.

Komentář (0)