Nemovitosti v novém kontextu

Jedná se o důležité zákony zásadní povahy, které přetvářejí právní rámec trhu s nemovitostmi. Vláda zároveň vynakládá trvalé úsilí na odstranění obtíží a podporu trhu s nemovitostmi. Kromě podpůrných politik však trh s nemovitostmi musí čelit také výkyvům v makroekonomické situaci a na domácích i zahraničních finančních a měnových trzích, což vytváří nové souvislosti pro investiční aktivity v oblasti nemovitostí.

Scéna diskuse (Foto: HNV)

Tyto komentáře byly objasněny na semináři „Zaměření na investice: Nemovitosti v novém kontextu“, který uspořádala organizace TheLEADER odpoledne 30. července v Hanoji .

Fórum, které přilákalo velký počet odborníků, právníků a manažerů, analyzovalo dopad nových právních předpisů na investiční aktivity v oblasti nemovitostí a diskutovalo o tom, co musí podniky udělat, aby se přizpůsobily novému právnímu rámci, a také analyzovalo potenciální investiční příležitosti a strategické investiční oblasti v novém kontextu.

Na semináři diskutovali zástupci obchodních sdružení, realitních investičních a poradenských podniků a právní experti v oblasti nemovitostí o dopadu 3 novelizovaných zákonů na trh s nemovitostmi a realitní podniky, o vyřešených právních problémech a zbývajících problémech; o tom, jak trh s nemovitostmi zahájil nový cyklus?; o vývoji cen nemovitostí; o potenciálních investičních oblastech; o atraktivitě realitních segmentů s investičním cash flow; o obchodních strategiích pro přizpůsobení se novým právním předpisům, změnám na trhu a vkusu zákazníků; o úvěrovém toku do nemovitostí a o tlaku na realitní dluhopisy.

Na semináři vystoupila paní Nguyen Hoai An, vrchní ředitelka CBRE Vietnam (Foto: PV)

Pozitivní výhled pro realitní trh

Paní Nguyen Hoai An, vrchní ředitelka CBRE Vietnam, na semináři potvrdila, že mezi faktory hospodářského růstu Vietnamu v posledním období patří i nadále rostoucí kapitálové toky z přímých zahraničních investic. V prvních 6 měsících roku 2024 byl Vietnam stále jednou z předních zemí v přilákání přímých zahraničních investic (jak z hlediska registrace, tak i vyplácení) v regionu. Toto množství kapitálu přispívá k celkovému hospodářskému růstu a podporuje rozvoj nemovitostí, zejména průmyslových nemovitostí. Podle paní An je dalším faktorem růstu oživení dovozu a vývozu v prvních 6 měsících roku 2024 na 14,5 %, což přispělo k významnému oživení HDP země. Oživení této bilance dovozu a vývozu je způsobeno oživením globální poptávky. Dále je třeba zmínit nárůst počtu zahraničních turistů vracejících se do Vietnamu po dlouhém období pandemie COVID-19. Očekává se, že by toto číslo mohlo dosáhnout 18–19 milionů zahraničních návštěvníků Vietnamu. Dále je nutné zmínit, že počet domácích turistů byl a nadále je pozitivní hnací silou pro odvětví cestovního ruchu obecně a zejména pro oblast cestovního ruchu. Vietnam navíc čelí mnoha výzvám. Například inflace ovlivňovala a pravděpodobně ovlivní ceny nemovitostí, zpřísňuje výdaje lidí a zejména ovlivňuje úrokové sazby. V minulosti se úrokové sazby pohybovaly na relativně mírné až nízké úrovni, což bylo také hnací silou růstu ekonomiky a trhu s nemovitostmi v poslední době.

Na semináři vystoupil právník Pham Thanh Tuan z Hanojské advokátní komory (Foto: PV)

Advokát, mistr Pham Thanh Tuan z Hanojské advokátní komory a právní expert v oblasti nemovitostí, hovořil o využití příležitostí a překonávání výzev pro realitní podniky v souvislosti s novými právními předpisy, které vstupují v platnost. Uvedl, že zákon o bydlení z roku 2023, zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 a zákon o pozemkech z roku 2024 vstoupí v platnost 1. srpna 2024. Nová nařízení výše uvedených tří zákonů vstoupí v platnost současně a přispějí k odstranění některých překážek a překrývání, které podnikům v realitním sektoru způsobovaly mnoho obtíží. Kromě nových bodů, které mají pozitivní dopad na podniky, výše uvedené tři zákony stále obsahují řadu problémů, které nebyly vyřešeny nebo je třeba je dále prostudovat. Konkrétně: Vítězné podniky mohou být své nabídky zrušeny, pokud budou pomalé s poskytnutím kompenzačního kapitálu na podporu přesídlení. „Podniky, které investují do projektů využívajících pozemky, musí předvídat (nově vznikající) právní situace související s právními důsledky v případě prodlení se zajištěním kapitálu na kompenzace a podporu přesídlení, a proto pečlivě připravovat finanční zdroje, aby se předešlo riziku zrušení nabídky,“ doporučil právník Pham Thanh Tuan.

Podle právníka Tuana mezi další nedostatky patří: Neuplatňování formy schvalování investorů u projektů v městských a venkovských obytných oblastech; Projekty komerčního bydlení ve formě schválení investiční politiky bez „rezidenčních pozemků“ stále „zaseklé“; Vymezení „hranice“ při převodu části projektu s převodem práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v realitních projektech na organizace; Nové předpisy o stanovení cen pozemků jsou pro podniky stále „neznámým“ rizikem; Zákony týkající se nemovitostí, které nabývají účinnosti, povedou ke změnám ve struktuře trhu a rozsahu podnikání.

Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské asociace realitních kanceláří (Foto: PV)

Věřte v nový právní dopad na trh s nemovitostmi

Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace, přímo na semináři poukázal na některé nové body zákonů týkajících se trhu s nemovitostmi, jako je například ceník pozemků před regulací každých 5 let, kterou schvaluje ústřední vláda. V současné době je však ceník pozemků aktualizován každoročně, decentralizovaně podle lokality. Informace o cenách pozemků jsou striktní a jasné, takže hra je spravedlivější a rovnější. Kromě toho jsou novými předpisy týkajícími se investic, sociálního bydlení, prodeje domů cizincům..., které v budoucnu vytvoří lepší a atraktivnější hru.

Mezitím pan Nguyen Hoang Nam, generální ředitel společnosti G-Home, uvedl, že s ohledem na výrazné uvolnění zákona očekává, že nový oběžník pomůže odstranit všechny obtíže, aby se investoři mohli při výstavbě sociálního bydlení cítit bezpečně.

Pan Nguyen Quoc Khanh, předseda představenstva skupiny DTJ, si vysoce váží průmyslových nemovitostí a poznamenal, že ačkoli je vietnamská ekonomika ovlivněna obecnými problémy světové ekonomiky, atraktivita Vietnamu z hlediska průmyslové výroby je velmi dobrá a je považován za „horké místo“ pro přilákání zahraničního investičního kapitálu. Kromě toho se výrazně zlepšila infrastruktura a námořní přístavy ve Vietnamu. Rozvinuté trhy s průmyslovými nemovitostmi, jako jsou Hung Yen a Ha Nam, mají pohodlnou dopravní infrastrukturu, která přitahuje mnoho domácích i zahraničních investorů. Kromě toho nedávná vládní politika také poskytla velkou podporu nemovitostem v průmyslových parcích, zejména nový zákon umožňující převod nemovitostí v průmyslových parcích s dokončenými právními postupy. Investoři však kromě vysokých kapitálových požadavků, dlouhé doby inkasa, mírných zisků a nepříliš rychlé likvidity čelí také výzvám. Vláda se zaměřuje na rozvoj zeleného průmyslu s důrazem na zelené prvky.

V obecném hodnocení trhu s nemovitostmi pan Le Hong Khang, ředitel pro analýzy a úvěrové ratingy ve společnosti FiinRatings, uvedl, že výhled trhu v příštích 1-2 letech se bude stále pomalu zotavovat. Pozitivní body z právních nebo politických faktorů budou potřebovat čas, aby se projevily.

Pan Tran Quang Trung, ředitel pro rozvoj obchodu společnosti One Housing (Foto: PV)

Pan Tran Quang Trung, ředitel pro rozvoj obchodu společnosti One Housing, předpovídá, že od nynějška do konce roku bude hanojský trh pokračovat v současné situaci a po roce 2025 dojde ke zlepšení nabídky bytů. Silný růst zaznamenají na konci letošního a začátkem příštího roku i další segmenty, jako jsou nízkopodlažní byty.

Komentář (0)