Nemovitosti v novém kontextu

Jedná se o důležité, základní zákony, které přetvářejí právní rámec trhu s nemovitostmi. Vláda se zároveň neustále snaží odstraňovat překážky a podporovat trh s nemovitostmi. Kromě podpůrných politik však trh s nemovitostmi čelí také výkyvům na makroekonomických a finančních/měnových trzích, a to jak na domácím, tak i na mezinárodním trhu, což vytváří nový kontext pro investiční aktivity v oblasti nemovitostí.

Scéna ze semináře (Foto: HNV)

Tyto body byly objasněny na semináři „Zaměření na investice: Nemovitosti v novém kontextu“, který uspořádala organizace TheLEADER odpoledne 30. července v Hanoji .

Seminář, který přilákal velký počet odborníků, právníků a manažerů, poskytl analýzu dopadu nových právních předpisů na investiční aktivity v oblasti nemovitostí, projednal, co musí podniky udělat pro přizpůsobení se novému právnímu rámci, a analyzoval potenciální investiční příležitosti a strategické investiční oblasti v novém kontextu.

Na semináři diskutovali zástupci obchodních sdružení, investičních a poradenských firem v oblasti nemovitostí a právní experti v oblasti nemovitostí o dopadu tří novelizovaných zákonů na trh s nemovitostmi a realitní podnikání; o odstraněných právních překážkách; o zbývajících otázkách; o tom, zda trh s nemovitostmi zahájil nový cyklus; o trendech cen nemovitostí; o potenciálních investičních oblastech; o atraktivitě různých segmentů nemovitostí pro investiční kapitál; o obchodních strategiích pro přizpůsobení se novým právním předpisům, změnám na trhu a preferencím zákazníků; o úvěrových tocích do nemovitostí a o tlaku na realitní dluhopisy.

Paní Nguyen Hoai An, vrchní ředitelka CBRE Vietnam, na semináři prezentovala své názory (Foto: PV)

Pozitivní výhled pro realitní trh

Paní Nguyen Hoai An, vrchní ředitelka CBRE Vietnam, na semináři potvrdila, že mezi několik faktorů hospodářského růstu Vietnamu v posledním období patří pokračující silný růst přímých zahraničních investic (FDI). V prvních šesti měsících roku 2024 zůstal Vietnam jednou z předních zemí v přilákání FDI (registrovaných i vyplacených) v regionu. Tento kapitál přispěl k celkovému hospodářskému růstu a podpořil rozvoj nemovitostí, zejména průmyslových nemovitostí. Podle paní An bylo dalším faktorem růstu oživení vývozu a dovozu v prvních šesti měsících roku 2024, které dosáhlo 14,5 % a významně přispělo k oživení HDP země. Toto oživení obchodní bilance bylo způsobeno oživením globální poptávky. Kromě toho je třeba zmínit i nárůst počtu mezinárodních turistů vracejících se do Vietnamu po dlouhém období ovlivněném pandemií COVID-19. Předpokládá se, že počet mezinárodních turistů navštívících Vietnam by mohl dosáhnout 18–19 milionů. Kromě toho počet domácích turistů byl a nadále je pozitivní hnací silou pro odvětví cestovního ruchu obecně a zejména pro nemovitosti související s cestovním ruchem. Vietnam navíc čelí řadě výzev. Například inflace by mohla ovlivnit ceny nemovitostí, zpřísnit spotřebitelské výdaje a zejména ovlivnit úrokové sazby. Dříve byly úrokové sazby relativně mírné až nízké, což bylo hnací silou hospodářského růstu a růstu trhu s nemovitostmi.

Advokát Pham Thanh Tuan z Hanojské advokátní komory na semináři prezentoval své názory (Foto: PV)

Právník a magister práva Pham Thanh Tuan z Hanojské advokátní komory a právní expert v oblasti nemovitostí uvedl, že zákon o bydlení z roku 2023, zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 a zákon o pozemkech z roku 2024 vstoupí v platnost 1. srpna 2024 a sdílí své poznatky o tom, jak využít příležitostí a překonat výzvy pro realitní podniky v kontextu nových právních předpisů, které vstupují v platnost. Nové předpisy těchto tří zákonů, které vstoupí v platnost současně, pomohou vyřešit některé překážky a překrývání, které způsobily podnikům působícím v realitním sektoru mnoho obtíží. Kromě nových bodů, které pozitivně ovlivňují podniky, tyto tři zákony stále obsahují některé problémy, které nebyly řešeny nebo vyžadují další výzkum pro zlepšení. Patří mezi ně: Podnikům, které vyhrají výběrová řízení, mohou být zrušeny smlouvy, pokud budou pomalé s vyplácením finančních prostředků na kompenzace a podporu přesídlení. „Podniky, které investují do projektů využívání půdy, musí předvídat (nově vznikající) právní situace související s právními důsledky zpoždění v přidělování finančních prostředků na kompenzace a podporu přesídlení, a proto se důkladně připravit z hlediska finančních zdrojů, aby se vyhnuly riziku zrušení výběrového řízení,“ doporučil právník Pham Thanh Tuan.

Podle právníka Tuana mezi další nedostatky patří: nedostatečné schválení investorů pro projekty v městských a venkovských rezidenčních oblastech; projekty komerčního bydlení schválené v rámci investičního formuláře, ale bez „rezidenčních pozemků“, stále „zaseklé“; rozlišení mezi převodem části projektu a převodem práv k užívání pozemků se stávající infrastrukturou v rámci realitního projektu na organizaci; nová nařízení o oceňování pozemků zůstávají pro podniky „rizikovou neznámou“; a zákony týkající se nemovitostí, jakmile vstoupí v platnost, povedou ke změnám ve struktuře trhu a rozsahu podnikání.

Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské asociace realitních kanceláří (Foto: PV)

Víra v dopad nového právního rámce na trh s nemovitostmi.

Během přímé diskuse na semináři Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace, poukázal na několik nových aspektů zákonů týkajících se trhu s nemovitostmi. Například ceníky pozemků, které byly dříve regulovány jednou za pět let a o nichž rozhodovala ústřední vláda, jsou nyní každoročně aktualizovány, čímž se pravomoc decentralizuje na místní úroveň. Informace o cenách pozemků jsou nyní přísnější a jasnější, což zajišťuje spravedlivější a rovnější podmínky. Kromě toho jsou novými ustanoveními regulace investic, sociálního bydlení a prodeje domů cizinců, která v budoucnu vytvoří zajímavější a atraktivnější podmínky.

Mezitím pan Nguyen Hoang Nam, generální ředitel společnosti G-Home, uvedl, že s výrazným uvolněním právních omezení doufá, že nový oběžník pomůže odstranit všechny obtíže, aby investoři mohli s jistotou stavět sociální bydlení.

Pan Nguyen Quoc Khanh, předseda představenstva skupiny DTJ, si vysoce cení průmyslových nemovitostí a poznamenal, že ačkoli je vietnamská ekonomika ovlivněna obecnými problémy globální ekonomiky, atraktivita vietnamské průmyslové výroby je velmi dobrá a je považována za „horké místo“ pro přilákání zahraničních investic. Kromě toho se výrazně zlepšila infrastruktura a námořní přístavy ve Vietnamu. Trhy s průmyslovými nemovitostmi, jako jsou Hung Yen a Ha Nam, mají příznivou dopravní infrastrukturu, která přitahuje mnoho domácích i zahraničních investorů. Nedávná vládní politika dále poskytla sektoru průmyslových nemovitostí velkou podporu, zejména nový zákon umožňující převod průmyslových nemovitostí, který doplnil právní rámec. Investoři však kromě vysokých kapitálových požadavků, dlouhých dob splácení, mírných zisků a pomalé likvidity čelí i dalším výzvám. Vláda se zaměřuje na rozvoj zeleného průmyslu se zaměřením na zelené prvky.

Pan Le Hong Khang, ředitel pro analýzy a úvěrové ratingy ve společnosti FiinRatings, se ve svém celkovém hodnocení trhu s nemovitostmi domnívá, že výhled trhu na příštích 1–2 roky bude i nadále zaměřen na pomalé oživení. Pozitivní vývoj v oblasti právních rámců nebo politik se projeví až po určité době.

Pan Tran Quang Trung, ředitel pro rozvoj obchodu společnosti One Housing (Foto: PV)

Pan Tran Quang Trung, ředitel pro rozvoj obchodu společnosti One Housing, předpovídá, že hanojský trh zůstane v současném stavu až do konce roku a nabídka bytových jednotek se zlepší až po roce 2025. Významný růst zaznamenají na konci letošního a začátkem příštího roku i další segmenty, jako například nízkopodlažní budovy.

Zdroj: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html