„Měření pulsu“ hanojského trhu s nemovitostmi

Pozorovatelé v komentářích k realitnímu trhu v hlavním městě na konci roku uvádějí, že byty jsou stále segmentem s největším přílivem peněz. Brzy se navíc oživí i investičně orientované typy nemovitostí, jako jsou pozemky.

Segment se skutečnou poptávkou je stále žádaný

Podle pana Nguyen Quoc Anha, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com, byly v poslední době byty hlavní „vlnou“ během období oživení trhu. Jakmile však trh vstoupí do stabilní fáze, byty budou muset svou „hvězdnou“ pozici ustoupit jiným segmentům.

„V předchozích cyklech, kdy trh přešel do fáze stabilního rozvoje, by s investicí 100 VND byty vydělaly pouze 136 VND, ale s pozemky by to bylo až 300 VND,“ sdělil pan Quoc Anh.

Výše uvedená vizualizace ukazuje, že v různých fázích trhu nejsou byty, ačkoli mají dobré ziskové marže, nejatraktivnějším typem investice. Pokud současný trh funguje podle pravidel předchozích fluktuačních cyklů, pak se byty po přehřátí budou pohybovat do stran a růst pomaleji ve srovnání s ostatními segmenty.

TRH S NEMOVITOSTMI V PROVINCÍCH SOUSEDNÝCH S HANOJÍ SE OHŘÍVÁ

Nejen předměstské čtvrti Hanoje , ale i trh s nemovitostmi v provinciích obklopujících hlavní město je lákadlem mnoha investorů. Pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Homes, poukázal na důvod, proč jsou ceny nemovitostí v centru města příliš vysoké, a mnoho investorů přesměrovává své peníze do sousedních provincií a měst.

„Trh v provinciích kolem Hanoje vykazuje pozitivní známky oživení, přičemž v mnoha oblastech ceny rostou nad původní úroveň. V současné době se investoři zaměřují na nemovitosti v okolí dvou ekonomických os, včetně osy Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc a osy Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Všechny tyto oblasti mají velký prostor pro rozvoj, dobrou dopravní infrastrukturu a jsou napojeny na průmyslové parky,“ informoval pan Chung.

Pan Quoc Anh předpovídá, že byty budou i v příštím roce na trhu stále atraktivní, zatímco ostatní segmenty, jako jsou soukromé domy a řadové domy, budou od začátku příštího roku žhavější. Investičně orientované typy nemovitostí zaznamenají od poloviny roku 2025 stabilní nárůst objemu transakcí.

Pan Nguyen Thac Cuong, zástupce generálního ředitele společnosti Mai Viet Land, rovněž uvedl, že nemovitosti, které splňují realitní potřeby, se prodávají za velmi vysoké ceny a neexistují žádné známky ochlazení v blízké budoucnosti. Od nynějška až do první poloviny příštího roku budou oživení trhu i nadále vést segmenty využívající cash flow, jako jsou byty a vily v centru města.

Podobně pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Homes, poznamenal, že odteď až do roku 2025 budou ceny soukromých domů a bytů nadále růst, ale mírným tempem, nikoli dramaticky jako na začátku roku 2024.

Z jiného úhlu pohledu analyzoval pan Phan Le Thanh Long, generální ředitel skupiny AFA a spoluzakladatel Vietnamské komunity finančních poradců (VWA), že cenová hladina bytů v Hanoji se vynuluje tak, aby byla vyváženější s příjmy lidí. K tomu však skutečně dojde pouze tehdy, pokud v příštích 5 letech bude v hlavním městě dostatečný počet projektů sociálního bydlení k uspokojení potřeb lidí.

Varování při investování do nemovitostí na předměstí

Na základě vývoje v předchozích cyklech ještě nenastal čas na pozemky. Realita však ukazuje opak, kdy je segment rezidenčních pozemků nepřetržitě žádaný od první poloviny letošního roku. Na mnoha místech došlo k „nepředstavitelnému“ nárůstu cen.

Pan Le Dinh Chung tento jev vysvětlil tím, že se jedná pouze o místní horečky, investory, kteří si nemohou koupit byty kvůli nedostatku nových projektů, a tak se obracejí k pozemkům. Kromě toho to pramení i ze skutečnosti, že mnoho místních úřadů stanovuje při dražbě pozemků nízkou vyvolávací cenu.

„Nedávné aukce pozemků v předměstích přilákaly velkou pozornost investorů, protože vyvolávací cena a požadovaná záloha jsou relativně nízké (vyvolávací cena mnoha pozemků je nižší než 10 milionů VND/m2). To je také mezera v legislativě pro spekulativní investory. To má negativní důsledky a tlačí cenovou hladinu pozemků na trhu na nepřiměřeně vysokou úroveň,“ podělil se pan Chung o nedávný vývoj na trhu s pozemky.

Podle pana TN, osoby, která se účastnila pozemkových aukcí v okresech Thanh Oai a Hoai Duc, se v nadcházející době skupiny „hledající pozemky“ nedovolí nabízet tak vysoké ceny jako dříve. Protože pokud stanoví opravdu vysokou cenu, aby v aukci vyhráli, bude velmi obtížné tyto pozemky zprodat.

„Případ propadnutí kauce za 55/68 pozemků v obci Thanh Cao (okres Thanh Oai) je neúspěšnou investicí těchto skupin, které špatně odhadly trh. Cena pozemku byla příliš vysoká, což makléřům ztěžovalo prodej za vyšší cenu, a nakonec museli o kauci propadnout. Dá se říci, že v obchodě v Thanh Oai ztratili kapitál,“ potvrdil pan TN.

Podle pana TN nemovitosti na předměstí Hanoje mnohonásobně překračují svou skutečnou hodnotu. V uličkách obce Tien Yen (okres Hoai Duc), kde se konala dražba, stojí domy s pozemky za 133 milionů VND/m2, cena byla „nafouknuta“ na 60–70 milionů VND/m2, což je stejně drahé jako byty v centru města.

„Nemovitosti na předměstích nejsou místem pro začínající investory. V případě poklesu trhu stačí domy/pozemky v centru města snížit ztráty pouze o zhruba 30 %, aby našly kupce, ale v předměstských čtvrtích, i když investoři sníží cenu o 50 %, bude stále obtížné je prodat,“ varoval pan TN.

Podobný názor má i pan Nguyen Quoc Anh. Podle něj sice u investičních segmentů, jako jsou pozemky, může cena po několika letech vzrůst 2–3krát, ale likvidita je relativně omezená a cena může při zpomalení trhu dlouhodobě kolísat.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html