„Diagnostika“ hanojského trhu s nemovitostmi

Pokud jde o hanojský realitní trh na konci roku, pozorovatelé se domnívají, že byty budou i nadále hlavním segmentem investic. Kromě toho se očekává brzké oživení investičně orientovaných aktiv, jako jsou pozemky.

Segment se skutečnou poptávkou po bydlení zůstává žádaný.

Podle pana Nguyen Quoc Anha, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com, byly v minulosti byty hlavním typem nemovitostí během fáze oživení trhu. Jakmile však trh vstoupí do stabilní fáze, byty budou muset svou „hvězdnou“ pozici ustoupit jiným segmentům.

„Při pohledu na předchozí cykly, když trh vstoupil do fáze stabilního rozvoje, investice 100 dongů do bytů by vynesla pouze 136 dongů, ale pozemky by vynesly až 300 dongů,“ uvedl pan Quoc Anh.

Tato analogie ilustruje, že v různých fázích trhu nejsou byty, i když nabízejí dobrou návratnost, nejatraktivnějším typem investice. Pokud současný trh funguje podle vzorců předchozích cyklů, pak se po období rychlého růstu byty pravděpodobně stabilizují a zaznamenají pomalejší růst ve srovnání s jinými segmenty.

REALITNÍ TRHY V PROVINCÍCH SOUSEDLÍCÍCH S HANOJÍ SE OHŘÍVAJÍ.

Nejen předměstské čtvrti Hanoje , ale i trh s nemovitostmi v provinciích obklopujících hlavní město přitahuje pozornost mnoha investorů. Pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Homes, uvádí důvod: s ohledem na vysoké ceny nemovitostí v centru města mnoho investorů přesouvá svůj kapitál do sousedních provincií a měst.

„Trh s nemovitostmi v provinciích kolem Hanoje vykazuje pozitivní známky oživení a v mnoha oblastech překonává cenové úrovně předchozí úrovně. Investoři se v současné době zaměřují na nemovitosti v okolí dvou ekonomických os: osy Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc a osy Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Všechny tyto oblasti mají významný rozvojový potenciál, dobrou dopravní infrastrukturu a jsou úzce propojeny s průmyslovými zónami,“ informoval pan Chung.

Pan Quoc Anh předpověděl, že v příštím roce zůstanou byty na trhu stále atraktivní, zatímco jiné segmenty, jako jsou rodinné domy a řadové domy, se od začátku příštího roku stanou žádanějšími. Investičně orientované nemovitosti zaznamenají od poloviny roku 2025 stabilní nárůst objemu transakcí.

Zástupce generálního ředitele společnosti Mai Viet Land, pan Nguyen Thac Cuong, se také domnívá, že nemovitosti splňující realitní potřeby se v současné době prodávají za velmi vysoké ceny a neexistují žádné známky ochlazení v blízké budoucnosti. Od nynějška až do první poloviny příštího roku budou oživení trhu i nadále vést segmenty s vysokým potenciálem cash flow, jako jsou byty a vily v centru města.

Podobně pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Homes, předpověděl, že odteď až do roku 2025 budou ceny rodinných domů a bytů nadále růst, ale mírným tempem, namísto náhlého nárůstu, k němuž došlo na začátku roku 2024.

Z jiného úhlu pohledu analyzoval pan Phan Le Thanh Long, generální ředitel skupiny AFA a spoluzakladatel Vietnamské komunity finančních poradců (VWA), že celková cenová hladina bytů v Hanoji se znovu vyrovná úrovni příjmů lidí. K tomu však skutečně dojde pouze tehdy, pokud v příštích pěti letech bude v hlavním městě dostatečný počet projektů sociálního bydlení k uspokojení potřeb lidí.

Varování při investování do nemovitostí na předměstí.

Na základě trendů z předchozích cyklů se zdá, že čas na pozemky ještě nenastal. Realita však ukazuje opak, kdy se po rezidenčních pozemcích od první poloviny letošního roku konzistentně zvyšuje poptávka. V mnoha oblastech došlo k „nepředstavitelnému“ nárůstu cen.

Pan Le Dinh Chung tento jev vysvětlil a naznačil, že se jedná pouze o lokální cenové nárůsty, kdy se investoři, kteří si nemohou koupit byty kvůli nedostatku nových projektů, obracejí k pozemkům. Dále to pramení ze skutečnosti, že mnoho místních úřadů stanovilo relativně nízké vyvolávací ceny pro pozemkové dražby.

„Nedávné aukce pozemků v příměstských oblastech přilákaly značný zájem investorů kvůli relativně nízkým vyvolávacím cenám a požadovaným výším záloh (vyvolávací cena u mnoha pozemků je nižší než 10 milionů VND/m2). To také vytvořilo mezery pro spekulativní investory. To vedlo k negativním důsledkům a vytlačilo ceny pozemků na trhu nadměrně vysoko,“ uvedl pan Chung k nedávnému vývoji na trhu s pozemky.

Podle TN, bývalého účastníka pozemkových aukcí v okresech Thanh Oai a Hoai Duc, se v blízké budoucnosti skupiny zájemců o pozemky neodváží nabízet tak vysoké ceny jako dříve. Je to proto, že pokud bezohledně stanoví extrémně vysoké ceny, aby v aukci vyhráli, bude velmi obtížné tyto pozemky prodat.

„Případ opuštění záloh u 55 z 68 pozemků v obci Thanh Cao (okres Thanh Oai) je neúspěšnou investicí těchto skupin, a to kvůli špatnému odhadu trhu. Vysoké vítězné nabídky ztěžovaly makléřům další prodej se ziskem, což vedlo k tomu, že museli opustit své zálohy. Dá se říci, že v této transakci v Thanh Oai ztratili kapitál,“ prohlásil pan TN.

Podle pana TN nemovitosti na okraji Hanoje mnohonásobně překračují svou skutečnou hodnotu. V uličkách obce Tien Yen (okres Hoai Duc), kde se konala dražba, stojí domy s pozemky za 133 milionů VND/m2, ale cena byla nafouknuta na 60–70 milionů VND/m2, což je stejně drahé jako byt v centru města.

„Nemovitosti v příměstských oblastech nejsou pro amatérské investory. V případě poklesu trhu lze domy/pozemky v centru města prodat se snížením ztráty pouze o zhruba 30 %, ale v příměstských čtvrtích, i když investoři sníží ceny o 50 %, je prodej stále obtížný,“ varovala TN.

Podobný názor sdílel i pan Nguyen Quoc Anh. Podle něj mají investičně orientované segmenty, jako jsou pozemky, ačkoli se jejich hodnota po několika letech může zdvojnásobit nebo ztrojnásobit, relativně omezenou likviditu a ceny mohou po zpomalení trhu dlouhodobě stagnovat.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html