Jaké náklady způsobují neobvykle vysoké ceny domů?

Ceny bytů v Hanoji abnormálně rostou a daleko za hranice možností většiny lidí s průměrnými a nízkými příjmy koupit si dům - Foto: N.TRAN

Podle ministerstva stavebnictví se současné ceny nemovitostí skládají z nákladů na pozemky, stavebních prací, úroků z úvěrů, zisků z podnikání, daní a poplatků za zprostředkování...

Pro kontrolu cen bydlení někteří odborníci doporučují řešení, která spočívají v úpravě cen pozemků, výpočtu daní, poplatků a úroků z projektových úvěrů na odpovídající úrovni, a zároveň v kontrole cen vstupních materiálů, vyrovnávání nabídky a poptávky a prevenci spekulací s nemovitostmi.

Cena bytů střední třídy je také 100 milionů VND/m2

Podle ministerstva stavebnictví se ve druhém čtvrtletí letošního roku v Hanoji prudce zvýšily prodejní ceny některých bytových projektů, přičemž cena bytů v městské oblasti Royal City vzrostla o 33 %, v oblasti The Pride o 33 %, v městské oblasti My Dinh Song Da - Sudico o 32 % a v oblasti Vinhomes West Point o 28 %. V některých starých městských oblastech, jako je městská oblast Trung Hoa - Nhan Chinh, se cena bytů také zvýšila o 25 % a v oblasti bytů určených k přesídlení v Nam Trung Yen o 20 %.

Průměrná prodejní cena bytů v květnu 2024 se ve srovnání s koncem roku 2023 zvýšila, konkrétně u projektu Udic Westlake 56,7 milionu VND/m2, D'. El Dorado 85,3 milionu VND/m2, HDI Tower 160,1 milionu VND/m2, Feliz Homes 53,9 milionu VND/m2 a GoldSeason 63,8 milionu VND/m2.

Ministerstvo stavebnictví uvedlo, že dříve se požadovaná cena bytů střední třídy pohybovala od 50 do 70 milionů VND/m2, nyní se však transakční cena zvýšila na 70 až 100 milionů VND/m2.

Například projekt Noble Crystal Tay Ho má prodejní cenu přibližně 187 milionů VND/m2, Mandarin Garden od 80 do 105 milionů VND/m2. Zejména v projektu The Grand na ulici Hai Ba Trung v okrese Hoan Kiem mají některé byty prodejní cenu téměř 1 miliardu VND/m2.

V Ho Či Minově Městě se ve druhém čtvrtletí roku 2024 segment bytů střední třídy zvýšil o 2 % a segment luxusní třídy o 5 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023. Nedostatek nové nabídky také zvýšil prodejní ceny použitých bytových projektů v Ho Či Minově Městě.

Konkrétně se průměrná prodejní cena bytového projektu City Garden pohybuje kolem 85 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 18 %; ceny projektů Antonia (7. obvod) a Masteri Thao Dien (město Thu Duc) vzrostly o 11 %, respektive 10 %. Na konci druhého čtvrtletí se cena bytů v Ho Či Minově Městě zvýšila v průměru o přibližně 6 % ve srovnání s koncem roku 2023.

Některé bytové projekty v Ho Či Minově Městě mají vysoké prodejní ceny, například Cantavil An Phu se zvýšila o 22,6 % na 54,5 milionu VND/m2, Zenity (1. obvod) se zvýšila o 18,2 % na 101,4 milionu VND/m2, Green View (7. obvod) se zvýšila o 25,1 % na 53,9 milionu VND/m2 a The Panorama (7. obvod) se zvýšila o 15,5 % na 69,6 milionu VND/m2.

Proč jsou ceny tak vysoké?

Nedávné průzkumy a hodnocení Ministerstva stavebnictví ukazují, že náklady na poplatky za užívání pozemků na metr čtvereční bytové výstavby jsou poměrně vysoké. V rezidenční oblasti GP Invest v Hanoji se jedná o přibližně 15 milionů/36,35 milionů VND, což odpovídá 41,5 % prodejní ceny; bytový projekt v Hai Phongu stojí 6,67 milionů/34,54 milionů VND, což odpovídá 19,3 % prodejní ceny; nízkopodlažní bytový projekt v Hai Phongu stojí 60,14 milionů/156,83 milionů VND.

Podobně v městské oblasti Dong Tang Long ve městě Thu Duc (HCMC) je to 2,34 milionu/8,84 milionu VND. V projektu vily v městské oblasti Chanh My v provincii Binh Duong tvoří poplatek za užívání pozemku 16,3 % prodejní ceny.

Podle Ministerstva stavebnictví, pokud se použije cena pozemků z roku 2024, poplatek za užívání pozemků u projektů se bude i nadále prudce zvyšovat. Konkrétně se poplatek za užívání pozemků v cenové struktuře bydlení projektu GP Invest zvýší o 60 %, v městské oblasti Dong Tang Long a městě Thu Duc se zvýší přibližně o 60–65 % a v projektu vil Chanh My se prodejní cena zvýší o 50 %.

Ministerstvo stavebnictví odhadlo, že uplatnění nového ceníku pozemků blízkého trhu v nadcházejícím období zvýší prodejní cenu domů a nemovitostí v průměru o 15–20 % ve srovnání s předchozím obdobím. Konkrétně investiční náklady na výstavbu na metr čtvereční bytů v bytovém projektu GP Invest (Hanoj) činí 5,1 milionu/36,3 milionu VND, což představuje přibližně 14,1 % prodejní ceny. Projekt bytů v Hai Phongu stojí 15,7 milionu/34,5 milionu VND, což představuje přibližně 45,5 % prodejní ceny. Projekt nízkopodlažních bytů v Hai Phongu stojí 31,2 milionu/156,8 milionu VND, což představuje 20,53 % prodejní ceny domů...

Ministerstvo stavebnictví uvedlo, že ačkoliv každý projekt má jiný rozsah a produkty, investiční náklady na výstavbu bytových projektů v poslední době kolísaly jen málo nebo nevýznamně v důsledku zvýšených nákladů na prevenci a hašení požárů.

Pokud jde o náklady na půjčku kapitálu na realizaci bytové výstavby, podle tohoto ministerstva, pokud si bytové projekty půjčí komerční kapitál ve výši 30–70 % celkového investičního kapitálu projektu, budou úrokové náklady činit přibližně 3–5 % celkových investičních nákladů na výstavbu. Běžné prodejní náklady komerčních bytových projektů se pohybují od 3 do 7 % prodejní ceny nemovitosti a u některých projektů mohou dosahovat až 15 % prodejní ceny domu.

Poslední skupinou, která tvoří současné ceny bydlení, jsou daňové náklady, zisky a náklady majitelů projektů na správu u výškových domů, a to od 10 do 20 %, a u nízkopodlažních domů, a to od 20 do 30 % prodejní ceny.

Zdroj: Ministerstvo stavebnictví - Grafika: T.DAT

Jak snížit ceny domů?

Na základě všech typů nákladů a poměru nákladů, které tvoří prodejní cenu domu, jak je uvedeno výše, v rozhovoru pro Tuoi Tre pan Nguyen Chi Thanh, viceprezident Asociace realitních kanceláří, uvedl, že současné ceny pozemků jsou ve srovnání s příjmy lidí velmi vysoké, takže správní agentury musí ceny pozemků upravit tak, aby odpovídaly realitě.

„Princip cen pozemků podle trhu je vhodný pro stabilně se rozvíjející městské oblasti s jasnými transakčními parametry, jako je 1. obvod, město Thu Duc (HCMC), okresy Hoan Kiem, Ba Dinh a Dong Da (Hanoj). V nerozvinutých oblastech však bude velmi nebezpečné, pokud neupravíme ceny pozemků tak, abychom vytvořili rozvojový impuls,“ uvedl pan Thanh.

Pan Thanh citoval ponaučení z Číny, které ukazuje, že firmy staví hodně domů, ale ceny jsou vysoké (částečně kvůli vysokým nákladům na pozemky), takže domy nelze prodat. Když jsou firmy v potížích, vláda je nemůže zachránit. Protože nakonec je to kupující domu, kdo učiní konečné rozhodnutí.

Podle pana Le Hoang Chaua - předsedy realitní asociace Ho Či Minova města - zahrnuje struktura ceny pozemku u bytového projektu poplatky za užívání pozemku a náklady na vyklízení lokality, což je velká částka v závislosti na hustotě zástavby každého projektu.

Z pohledu investičního podniku v oblasti nemovitostí pan Nguyen Quoc Khanh, předseda představenstva akciové společnosti DTJ Investment and Distribution, zdůraznil, že pro podniky investující do bytových projektů je dnes nejdůležitější čas. Zkrácení doby potřebné k provedení postupů souvisejících s bytovými projekty prostřednictvím jasných předpisů pomůže podnikům snížit náklady na dodržování předpisů, a tím i ceny bydlení.

Podle pana Thanha by rozvoj trhu s nemovitostmi měl směřovat ke stabilitě a zlepšení kvality života lidí. Zisk ve výši 10–20 % z prodejní ceny domu pro investora do nemovitostí je normální, ale je nutné se podívat na realitu, aby se zjistilo, zda je to pravda, protože existují velké realitní projekty postavené na zcela nových pozemcích, které přitahují kupce, zisk investora projektu je mnohonásobně vyšší než čísla statistického úřadu.

Mnoho realitních expertů se také domnívá, že pro vyvážení současné nabídky a poptávky po bydlení je nutné zvýšit nabídku levného bydlení. Tato nabídka do značné míry závisí na zapojení ministerstev a obcí. Dále je nutné změnit myšlení směrem k nevyužívání půdy, ale ke kontrole nákladů na pozemky na úrovni vhodné pro příjem většiny lidí. Vzhledem k současným vysokým nákladům na pozemky se mnoho podniků neodváží investovat do projektů, což ztěžuje zvýšení nabídky bydlení v blízké budoucnosti.

Pro snížení současných cen bydlení je podle pana Le Hoang Chau třeba udělat následujících 6 věcí:

1. Snižte náklady na pozemky.

2. Snížit související daně a poplatky.

3. Snižte náklady na úroky.

4. Udržovat stabilní náklady na vstupní materiál pro projekt, včetně benzínu a elektřiny.

5. Jak zjednodušit proces schvalování bytových projektů, a tím snížit náklady na dodržování předpisů.

6. Zabraňovat spekulacím s nemovitostmi, záměrně vytvářet virtuální cenové hladiny za účelem zisku, zvýšit zálohu pro pozemkové dražby na 20 % a přísně trestat ty, kteří po vítězství v dražbě opustí své zálohy.

Existují také spekulativní důvody, které vytvářejí virtuální ceny.

Ministerstvo stavebnictví rovněž potvrdilo, že vysoké ceny bydlení jsou částečně způsobeny tím, že investoři do nemovitostí zneužívají nedostatku na trhu k nabídce vysokých cen. Některá sdružení, skupiny spekulantů, investorů a jednotlivců působících jako makléři narušují trh, aby „nafukovali ceny a vytvářeli virtuální ceny“.

Investoři do bytových projektů obvykle utratí asi 3 % prodejní ceny domu za úhradu obchodnímu prostoru a zprostředkovateli, ale obchodní prostory se často v závislosti na tržní situaci rozhodnou připočítat cenu při transakcích se zákazníky. Tento rozdíl není fixní a může činit 5 % prodejní ceny, 10 % prodejní ceny nebo 20 % prodejní ceny domu.

Například nízkopodlažní bytový projekt v Hung Yen má prodejní cenu 7–8 miliard VND/jednotku, průměrný cenový rozdíl je asi 750 milionů VND, ale když se trh ochladí, cenový rozdíl je pouze 250 milionů VND/jednotku.

Realitní projekt ve výstavbě v 7. okrese Ho Či Minova Města - Foto: QUANG DINH

Nedostatek bytů, horečnaté ceny, nízké reálné transakce

Horečka cen nemovitostí v Hanoji od začátku roku vyvolala mnoho problémů se současnou politikou rozvoje bydlení pro obyvatele. Ceny nemovitostí v průběhu čtvrtletí neustále rostly a dosáhly nové, závratné cenové hladiny, která výrazně převyšuje cenovou hladinu před rokem, a reálné transakce na trhu klesly. Nabídka bydlení je sice stále vzácná, ale dostupné bydlení „vymizelo“, nabídka sociálního bydlení a bydlení pro osoby s nízkými příjmy je malá a v Hanoji a Ho Či Minově Městě téměř neexistuje nová nabídka. Ceny bydlení jsou vysoké a většina lidí s průměrnými a nízkými příjmy, kteří mají skutečnou bytovou potřebu, si nemůže dovolit koupit dům.

Vzhledem k neobvyklým signálům na trhu s nemovitostmi se premiér v nadcházejícím období setká s firmami a skupinami v realitním sektoru, aby projednal řešení pro uklidnění trhu.

Podle zprávy analyzující strukturu nákladů, prodejní cenu a důvody růstu cen nemovitostí, kterou nedávno (18. září) zaslalo Ministerstvo výstavby Úřadu vlády, nabídka bydlení v celé zemi vážně klesá. Ve druhém čtvrtletí roku 2024 bylo dokončeno pouze 9 bytových projektů s přibližně 6 000 byty, rodinnými domy a řadovými domy uvedenými do užívání. A pokud počítáme první polovinu letošního roku, dokončená nabídka bydlení dosáhla pouze přibližně 9 000 bytů, rodinných domů a řadových domů. Počet bytových projektů s licencí pro novou výstavbu má rozsah pouze kolem 20 000 jednotek.

Nedostatek bytů a pozemků v Hanoji od konce roku 2023 prudce zvýšil ceny bydlení. Některé luxusní bytové projekty v oblasti Západního jezera, které byly uvedeny do prodeje, mají počáteční požadovanou cenu přes 100 milionů VND/m2. Mezitím superměstská oblast Vinhomes Co Loa právě uvedla na trh své produkty s cenami přesahujícími 300 milionů VND/m2 řadových domů. Zejména ceny dražených pozemků ve venkovských vesnicích a příměstských okresech Hanoje, jako jsou Hoai Duc, Thanh Oai, Phuc Tho, 30–40 km od centra města, se také zvýšily na více než 100 milionů VND/m2.

Ministerstvo stavebnictví identifikuje příčiny a řešení pro snížení cen bydlení

4 důvody pro růst cen domů:

1. Náklady na pozemky se podle nového ceníku pozemků zvyšují, dražby pozemků jsou mnohonásobně vyšší než vyvolávací cena, což zvyšuje cenovou hladinu pozemků.

2. Fenomén „vytváření virtuálních cen a nafukování cen“ spekulanty a jednotlivci provozujícími realitní makléřství.

3. Nedostatek nabídky nemovitostí a bydlení, který by uspokojil potřeby většiny lidí s nízkými a středními příjmy.

4. Nedávné ekonomické výkyvy související s akciovými, dluhopisovými a zlatými trhy způsobily silný tok peněz do nemovitostí s cílem najít bezpečné „přístaviště“.

6 řešení, jak snížit ceny domů:

1. Odstranění obtíží v postupech a legalitě, zvýšení nabídky na trhu, podpora bezpečného a udržitelného rozvoje trhu.

2. Zlepšit práci s pozemkovými dražbami, zdokonalit předpisy pro pozemkové dražby zvýšením kaucí, stanovením vyvolávacích cen bližších realitě, zkrácením doby pro vyplácení výher z dražby a omezením spekulativních dražitelů.

3. Prozkoumejte a navrhněte daňové politiky pro lidi, kteří vlastní mnoho domů a pozemků, s cílem omezit spekulace.

4. Mít řešení a opatření k omezení negativních dopadů vydání nových ceníků pozemků dle pozemkového zákona z roku 2024.

5. Pilotní model centra pro transakce s nemovitostmi a právy k užívání pozemků spravovaného státem.

6. Posílit inspekce a zkoumání organizace aukcí práv k užívání pozemků, nabídek na projekty využívající pozemky, efektivně řídit obchodní činnosti v oblasti realitních služeb, obchodní plochy s nemovitostmi a makléřské činnosti.

Bydlení pro osoby s nízkými příjmy v sousedních zemích

Podle thajských novin Nation z počátku dubna generální tajemník Investiční rady (BOI) Narit Therdsteerasukdi uvedl, že daňová úleva na bydlení byla radou schválena 15. března. Tyto pobídky jsou součástí třetí fáze projektu, jehož cílem je poskytovat úvěry na podporu lidí s nízkými příjmy při koupi individuálních domů a bytů, který navrhla Thajská vládní banka pro bydlení (GHB).

V současné době se program daňové podpory vztahuje pouze na domy s minimální plochou 70 metrů čtverečních u jednotlivých domů a byty s podlahovou plochou alespoň 24 metrů čtverečních. Podle pana Therdsteerasukdiho BOI podporuje bytové projekty pro nízkopříjmové pracovníky od roku 1993. Z toho se BOI podílela na zajištění 44 bytových projektů s 34 900 byty v hlavním městě Bangkoku, v provinciích Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom a Chonburi.

Malajsijská vláda 17. září oznámila, že v rámci Programu lidového bydlení (PPR) po celé zemi zahájí nejméně 23 nových projektů dostupného bydlení, uvedla tisková agentura Bernama. Náměstek ministra bydlení a místní samosprávy (KPKT) Datuk Aiman ​​​​Athirah Sabu uvedl, že k září 2024 malajsijská vláda dokončila 166 projektů dostupného bydlení, z toho 104 081 jednotek pro nízkopříjmové pracovníky, a pokračuje ve výstavbě dalších 16 projektů.

Domy v projektu PPR stojí mezi 45 000 a 60 000 ringgity (10 700 až více než 14 000 USD) za jednotku. Budoucí projekty budou vybaveny novým zařízením, které pomůže zlepšit kvalitu života obyvatel.

Zdroj: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm