Ceny bytů v Hanoji rostou neobvykle vysoko a daleko překračují finanční možnosti většiny lidí se středními a nízkými příjmy - Foto: N.TRAN
Podle ministerstva stavebnictví se současné ceny nemovitostí skládají z nákladů na pozemky, stavebních nákladů, úroků z úvěrů, zisků z podnikání, daní a poplatků za zprostředkování...
Pro kontrolu cen bydlení někteří odborníci doporučují řešení, jako je úprava cen pozemků, výpočet vhodných daní, poplatků a úrokových sazeb z projektových úvěrů a zároveň kontrola cen vstupních materiálů, vyrovnávání nabídky a poptávky a předcházení spekulacím s nemovitostmi.
Cena bytů střední třídy je také 100 milionů VND/m2.
Podle ministerstva výstavby se ve druhém čtvrtletí letošního roku výrazně zvýšily požadované ceny některých bytových projektů v Hanoji. Konkrétně se ceny bytů v Royal City zvýšily o 33 %, The Pride o 33 %, My Dinh Song Da - Sudico o 32 % a Vinhomes West Point o 28 %. V některých starších městských oblastech, jako je Trung Hoa - Nhan Chinh, se ceny bytů také zvýšily o 25 %, zatímco byty pro přesídlené osoby v Nam Trung Yen zaznamenaly nárůst o 20 %.
Průměrná prodejní cena bytů v květnu 2024 se ve srovnání s koncem roku 2023 výrazně zvýšila. Konkrétně Udic Westlake byl oceněn na 56,7 milionu VND/m2, D' El Dorado na 85,3 milionu VND/m2, HDI Tower na 160,1 milionu VND/m2, Feliz Homes na 53,9 milionu VND/m2 a GoldSeason na 63,8 milionu VND/m2.
Ministerstvo stavebnictví poznamenalo, že dříve se požadované a transakční ceny bytů střední třídy pohybovaly v rozmezí 50 až 70 milionů VND/m2, ale v současné době se transakční ceny zvýšily na 70 až 100 milionů VND/m2.
Například projekt Noble Crystal Tay Ho má prodejní cenu přibližně 187 milionů VND/m2, zatímco Mandarin Garden se pohybuje od 80 do 105 milionů VND/m2. Zejména v projektu The Grand na ulici Hai Ba Trung v okrese Hoan Kiem se některé byty prodávají za téměř 1 miliardu VND/m2.
V Ho Či Minově Městě zaznamenal segment bytů střední třídy ve druhém čtvrtletí roku 2024 nárůst o 2 %, zatímco segment luxusních bytů vzrostl o 5 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023. Nedostatek nové nabídky také zvýšil prodejní ceny použitých bytových projektů v Ho Či Minově Městě.
Konkrétně se průměrná požadovaná cena bytového projektu City Garden pohybuje kolem 85 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 18 %; ceny projektů Antonia (7. obvod) a Masteri Thao Dien (město Thu Duc) vzrostly o 11 %, respektive 10 %. Do konce druhého čtvrtletí se průměrná cena bytů v Ho Či Minově Městě zvýšila přibližně o 6 % ve srovnání s koncem roku 2023.
Několik bytových projektů v Ho Či Minově Městě zaznamenalo výrazný nárůst cen, například Cantavil An Phu, jehož cena vzrostla o 22,6 % na 54,5 milionu VND/m2; Zenity (1. obvod), jehož cena vzrostla o 18,2 % na 101,4 milionu VND/m2; Green View (7. obvod), jehož cena vzrostla o 25,1 % na 53,9 milionu VND/m2; a The Panorama (7. obvod), jehož cena vzrostla o 15,5 % na 69,6 milionu VND/m2.
Co způsobilo neobvykle vysoké ceny?
Nedávné průzkumy a hodnocení Ministerstva stavebnictví ukazují, že poplatky za užívání pozemků jsou v porovnání s prodejní cenou za metr čtvereční bytové výstavby poměrně vysoké. V případě bytového projektu společnosti GP Invest v Hanoji se jedná o přibližně 15 milionů VND/36,35 milionů VND, což odpovídá 41,5 % prodejní ceny; v projektu bytového domu v Hai Phongu je to 6,67 milionů VND/34,54 milionů VND, což odpovídá 19,3 % prodejní ceny; a v projektu nízkopodlažních bytových domů v Hai Phongu je to 60,14 milionů VND/156,83 milionů VND.
Podobně v městské oblasti Dong Tang Long ve městě Thu Duc (Ho Či Minovo Město) činí poplatek za užívání pozemků 2,34 milionu/8,84 milionu VND. V projektu vil v městské oblasti Chanh My v provincii Binh Duong představuje poplatek za užívání pozemků 16,3 % prodejní ceny.
Podle Ministerstva stavebnictví, pokud budou použity ceny pozemků z roku 2024, poplatek za užívání pozemků u projektů se bude i nadále prudce zvyšovat. Konkrétně se podíl poplatku za užívání pozemků v cenové struktuře projektů GP Invest zvýší na 60 %, v městské oblasti Dong Tang Long ve městě Thu Duc se zvýší přibližně na 60–65 % a v projektu vily Chanh My se zvýší na 50 % prodejní ceny.
Ministerstvo stavebnictví odhaduje, že uplatnění nového ceníku pozemků, který přesně odráží tržní ceny, povede k průměrnému nárůstu cen bydlení a nemovitostí o 15–20 % ve srovnání s předchozím obdobím. Konkrétně investiční náklady na výstavbu na metr čtvereční bytové výstavby v bytovém projektu GP Invest (Hanoj) činí 5,1 milionu VND/36,3 milionu VND, což představuje přibližně 14,1 % prodejní ceny. U bytových projektů v Hai Phongu se jedná o 15,7 milionu VND/34,5 milionu VND, což představuje přibližně 45,5 % prodejní ceny. U nízkopodlažních bytových projektů v Hai Phongu se jedná o 31,2 milionu VND/156,8 milionu VND, což představuje 20,53 % prodejní ceny...
Ministerstvo stavebnictví uvedlo, že ačkoli se každý projekt liší rozsahem a produktem, investiční náklady na bytové projekty zůstaly v poslední době relativně stabilní nebo jen mírně kolísaly v důsledku zvýšených nákladů na požární bezpečnost.
Pokud jde o náklady na úvěry na bytové projekty, ministerstvo uvádí, že pokud si bytové projekty půjčí 30–70 % celkového investičního kapitálu z komerčních zdrojů, úrokové náklady budou činit přibližně 3–5 % celkových investičních nákladů na výstavbu. Typické prodejní náklady u komerčních bytových projektů se pohybují v rozmezí 3–7 % ceny nemovitosti, přičemž některé projekty mohou dosáhnout až 15 % ceny domu.
Poslední složkou současných cen bydlení jsou náklady na daně, zisk a poplatky za správu pro majitele projektu, které se pohybují od 10 do 20 % u výškových budov a 20 do 30 % u nízkopodlažních budov.
Zdroj: Ministerstvo stavebnictví - Grafika: T. ĐẠT
Jak můžeme snížit ceny domů?
Na základě všech výše uvedených nákladů a jejich podílů, které tvoří prodejní cenu domů, v rozhovoru pro noviny Tuoi Tre uvedl pan Nguyen Chi Thanh, místopředseda Asociace realitních makléřů, že současné ceny pozemků jsou ve srovnání s příjmy lidí velmi vysoké, takže správní orgány musí ceny pozemků upravit tak, aby odpovídaly realitě.
„Princip tržně orientovaného oceňování pozemků je vhodný pro zavedené městské oblasti s jasně definovanými parametry transakcí, jako je 1. obvod a město Thu Duc (Ho Či Minovo Město) a okresy Hoan Kiem, Ba Dinh a Dong Da (Hanoj). V méně rozvinutých oblastech však bude velmi nebezpečné, pokud neupravíme ceny pozemků tak, abychom vytvořili pobídky k rozvoji,“ uvedl pan Thanh.
Pan Thanh uvedl příklad Číny, kde stavební firmy staví mnoho domů, ale za vysoké ceny (částečně kvůli vysokým nákladům na pozemky), což je činí neprodejnými. Když se tyto společnosti potýkají s problémy, vláda je nedokáže zachránit. Konečné rozhodnutí učiní kupující domu.
Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy realitní asociace Ho Či Minova města, zahrnuje struktura nákladů na pozemky u bytového projektu poplatky za užívání pozemků a náklady na vyklizení pozemků, které představují značnou částku v závislosti na hustotě zástavby každého projektu.
Z pohledu investiční společnosti v oblasti nemovitostí pan Nguyen Quoc Khanh, předseda představenstva akciové společnosti DTJ Investment and Distribution, zdůraznil, že nejdůležitějším faktorem pro firmy investující do bytových projektů je dnes čas. Zkrácení doby potřebné k dokončení postupů souvisejících s bytovými projekty prostřednictvím jasných předpisů pomůže firmám snížit náklady na dodržování předpisů, a tím i ceny bydlení.
Podle pana Thanha by se rozvojový směr trhu s nemovitostmi měl zaměřit na stabilitu a zlepšení kvality života lidí. Zisková marže ve výši 10–20 % z prodejní ceny pro developery nemovitostí je normální, ale je třeba ji přezkoumat, aby se zjistilo, zda je to skutečně pravda, protože existují velké realitní projekty postavené na zcela nových pozemcích, které přitahují kupce, a zisky developerů projektů mnohonásobně převyšují čísla uváděná statistickým úřadem.
Mnoho realitních expertů se také domnívá, že pro vyvážení současné nabídky a poptávky po bydlení je nutné zvýšit nabídku dostupného bydlení. Tato nabídka do značné míry závisí na zapojení ministerstev, útvarů a obcí. Dále je zapotřebí změna myšlení, odklon od nadměrného využívání půdy a zaměření se na kontrolu nákladů na pozemky na úrovni dostupné pro většinu populace. Vzhledem k současným vysokým nákladům na pozemky bude mnoho podniků váhat s investicemi do projektů, což ztěžuje zvýšení nabídky bydlení v budoucnu.
Pan Le Hoang Chau se domnívá, že pro snížení současných cen bydlení je třeba udělat následujících šest věcí:
1. Snižte náklady na pozemky.
2. Snížit související daně a poplatky.
3. Snižte úrokové náklady.
4. Udržovat stabilní náklady na vstupní materiál pro projekt, včetně paliva a elektřiny.
5. Jak můžeme zjednodušit proces schvalování bytových projektů a tím snížit náklady na dodržování předpisů?
6. Bojovat proti spekulacím s nemovitostmi a úmyslnému vytváření umělých cenových hladin za účelem zisku, zvýšit výši zálohy pro pozemkové dražby na 20 % a přísně penalizovat ty, kteří o zálohu po vítězství v dražbě přijdou.
Existují také důvody související se spekulacemi a vytvářením umělých cen.
Ministerstvo stavebnictví rovněž potvrdilo, že vysoké ceny bydlení jsou částečně způsobeny tím, že developeři nemovitostí zneužívají nedostatku na trhu k nabídce nemovitostí za vysoké ceny. Některé spekulativní skupiny, investoři a jednotlivci zapojení do zprostředkovatelské činnosti narušují trh, aby „nafukovali ceny a uměle je vytvářeli“.
Developeři bytových projektů obvykle přidělují realitním kancelářím nebo makléřům přibližně 3 % ceny domu, ale tyto agentury často cenu upravují na základě tržních podmínek při transakcích se zákazníky. Tento rozdíl není fixní a může činit 5 %, 10 % nebo 20 % ceny domu.
Například nízkopodlažní bytový projekt v Hung Yen s prodejní cenou 7–8 miliard VND/jednotku by měl průměrnou prémii okolo 750 milionů VND, ale když se trh ochladí, prémie by činila pouze 250 milionů VND/jednotku.
Realitní projekt ve výstavbě v 7. okrese Ho Či Minova Města - Foto: QUANG DINH
Nedostatek nabídky bydlení, prudce rostoucí ceny, nízký skutečný objem transakcí.
Prudký nárůst cen nemovitostí v Hanoji od začátku roku vyvolává mnoho otázek týkajících se současné politiky rozvoje bydlení pro obyvatele. Ceny nemovitostí neustále rostou čtvrtletí od čtvrtletí a dosahují nových, závratných cenových úrovní, které daleko překračují ty před rokem, zatímco skutečné transakce na trhu klesají. Nabídka bydlení je mezitím stále omezená, dostupné bydlení „vymírá“ a nabídka sociálního bydlení a bydlení pro osoby s nízkými příjmy je minimální, v Hanoji a Ho Či Minově Městě téměř neexistující. S tak vysokými cenami si většina lidí se středními a nízkými příjmy, kteří bydlení skutečně potřebují, nemůže dovolit koupit si bydlení.
Vzhledem k neobvyklým signálům na trhu s nemovitostmi se premiér brzy sejde s korporacemi a společnostmi v realitním sektoru, aby projednal řešení problémů trhu.
Podle zprávy analyzující strukturu nákladů, prodejní ceny a příčiny růstu cen nemovitostí, kterou nedávno (18. září) předložilo Ministerstvo výstavby Úřadu vlády, zažívá nabídka bydlení v celé zemi vážný pokles. Ve druhém čtvrtletí roku 2024 bylo dokončeno pouze 9 bytových projektů, které zahrnovaly přibližně 6 000 bytů, rodinných domů a řadových domů. Za první polovinu letošního roku jako celek dosáhla nabídka dokončených bytů pouze přibližně 9 000 bytů, rodinných domů a řadových domů. Počet nově schválených bytových projektů činil pouhých 20 000 jednotek.
Nedostatek bytů a pozemků v Hanoji od konce roku 2023 dramaticky zvýšil ceny nemovitostí. Několik luxusních bytových projektů v oblasti Západního jezera mělo počáteční nabídkové ceny přesahující 100 milionů VND/m2. Mezitím mega-městská oblast Vinhomes Co Loa po svém spuštění nabízí řadové domy za více než 300 milionů VND/m2. Zejména dražené pozemky ve venkovských oblastech hanojských předměstských čtvrtí, jako jsou Hoai Duc, Thanh Oai a Phuc Tho, které se nacházejí 30–40 km od centra města, byly také posunuty na více než 100 milionů VND/m2.
Ministerstvo stavebnictví identifikuje příčiny a řešení pro snížení cen bydlení.
4 důvody rostoucích cen domů:
1. Náklady na pozemky se podle nového ceníku pozemků zvýšily a dražby pozemků se konají za ceny mnohonásobně vyšší než vyvolávací cena, čímž se zvyšuje celková úroveň cen pozemků.
2. Fenomén „vytváření umělých cen a nafukování cen“ spekulanty a jednotlivci pracujícími jako realitní makléři.
3. Nedostatek nemovitostí a bytů je nedostatečný pro uspokojení potřeb většiny lidí se středními a nízkými příjmy.
4. Nedávné ekonomické výkyvy související s akciovými, dluhopisovými a zlatými trhy vedly k silnému toku peněz do nemovitostí jako bezpečného útočiště.
6 řešení, jak snížit ceny nemovitostí:
1. Odstraňovat procedurální a právní překážky, zvyšovat nabídku na trhu a podporovat bezpečný a udržitelný rozvoj trhu.
2. Zlepšit postupy pro pozemkové dražby, upřesnit předpisy pro pozemkové dražby zvýšením výše kaucí, stanovením realistických vyvolávacích cen, zkrácením doby pro úhradu vítězných nabídek a omezením spekulativních nabídek.
3. Prozkoumat a navrhnout daňové politiky pro ty, kteří vlastní více domů a pozemků, s cílem omezit spekulace.
4. Existují řešení a opatření ke zmírnění negativních dopadů vydání nového ceníku pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024.
5. Pilotně otestovat model centra pro transakce s nemovitostmi a právy k užívání pozemků spravovaného státem.
6. Posílit inspekce a dohled nad dražbami práv k užívání pozemků, nabídkami na pozemkové projekty a efektivním řízením realitních služeb, realitních burz a zprostředkovatelských činností.
Bydlení pro osoby s nízkými příjmy v sousedních zemích
Podle thajských novin Nation začátkem dubna generální tajemník Thajské investiční rady (BOI) Narit Therdsteerasukdi uvedl, že rada 15. března schválila daňové pobídky na bydlení. Tyto pobídky jsou součástí třetí fáze projektu, který poskytuje úvěry na podporu osob s nízkými příjmy při nákupu samostatně stojících domů a bytů a který iniciovala Thajská bytová banka (GHB).
V současné době se program daňových dotací vztahuje pouze na domy s minimální plochou 70 m2 u rodinných domů a byty s minimální podlahovou plochou 24 m2. Podle pana Therdsteerasukdiho BOI podporuje bytové projekty pro nízkopříjmové pracovníky od roku 1993. Konkrétně se BOI podílela na poskytování bydlení pro 44 bytových projektů s 34 900 jednotkami v Bangkoku a provinciích Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom a Chonburi.
Malajsijská vláda 17. září oznámila zahájení nejméně 23 nových projektů dostupného bydlení v rámci Programu lidového bydlení (PPR) po celé zemi, uvedla tisková agentura Bernama. Náměstek ministra bydlení a místní samosprávy Malajsie (KPKT) Datuk Aiman Athirah Sabu uvedl, že k září 2024 malajsijská vláda dokončila 166 projektů dostupného bydlení, v nichž poskytla 104 081 bytů pro nízkopříjmové pracovníky, a pokračuje ve výstavbě dalších 16 projektů.
Domy v rámci projektu PPR se prodávají v cenovém rozpětí od 45 000 do 60 000 ringgitů (10 700 až přes 14 000 USD) za jednotku. Budoucí projekty budou zahrnovat nové vybavení, které zlepší kvalitu života obyvatel.
Zdroj: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
Komentář (0)