Vlastnické spory v bytových domech

Desítky obyvatel budovy CT3 v městské oblasti Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoj ) zůstaly celou noc vzhůru a střežily suterén a vybavení, které si právě od developera vyzvedly.

Po 9 letech provozu bytového domu vznikly spory o plochu, infrastrukturu a vybavení patřící do společného i soukromého vlastnictví obyvatel CT3 a developera - Nam Cuong Group. 540 vlastníků bytů, kteří zastupují přes 2 000 obyvatel, zvolilo prostřednictvím schůze obyvatel správní radu (organizaci zastupující vlastníky bytů). Správní rada poté podepsala smlouvu se společností Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), dceřinou společností Nam Cuong Group, na správu a provoz čtyř budov.

Paní Nguyen Thi Thanh Nga, současná předsedkyně správní rady, uvedla, že na konci roku 2022 obyvatelé zjistili nesrovnalosti v příjmech a výdajích parkovací služby. Správa budovy zaznamenala 166 zaparkovaných aut měsíčně, ale podle obyvatel „je ve dvou suterénních patrech B1 a B2 budovy zaparkováno přes 300 aut s měsíčními permanentkami“. Developer neplatil poplatky za údržbu suterénu, zatímco vše od výměny žárovek až po správu, provoz a údržbu obou suterénních pater bylo financováno z peněz obyvatel.

Správní rada a obyvatelé se následně dohodli na ukončení smlouvy o správě budovy se společností NCP a současně požádali developera o poskytnutí právních dokumentů prokazujících vlastnictví suterénu B2. Datum předání bylo 31. května. Přestože NCP souhlasila s ukončením smlouvy o správě, odmítla podepsat dokumenty o předání zařízení, zničila všechny údaje o parkovacích kartách obyvatel a obsadila suterén B2 a kancelář správy v prvním patře budovy A.

Zástupci NCP argumentují, že suterén B2 a kanceláře v prvním patře budovy A jsou soukromým majetkem developera - Nam Cuong Group. Právním základem je dokument potvrzující, že suterén je soukromým majetkem developera, podepsaný s bývalým předsedou správní rady budovy CT3 v roce 2015. Zástupci obyvatel však tvrdí, že suterén je podle kupních smluv na byty společným majetkem.

Spor se vyhrotil, když se v budově A objevila skupina cizích lidí najatých společností NCP. Obyvatelé skupinu rychle upozornili a vyzvali všechny k podpoře nového správního orgánu. Teprve s příjezdem místní policie a mnoha obyvatel skupina odešla.

V noci 31. května desítky obyvatel zůstaly vzhůru a společně hlídaly kvůli obavám, že kanceláře v suterénu a prvním patře budou obsazené. „Budeme chránit svá vlastnická práva k oběma sklepům a předložíme úřadům petici s cílem objasnit porušení, kterých se dopustila provozní jednotka NCP,“ uvedla paní Nga.

Bytový dům Dreamland Bonanza na ulici Duy Tan 23 (okres Nam Tu Liem, Hanoj), který se nachází 3 km od dálnice CT3 v městské oblasti Co Nhue, se rovněž potýká se sporem mezi developerem a obyvateli ohledně vymezení sdílených a soukromých prostor a vybavení.

Podle bytového zákona zahrnuje soukromé vlastnictví bytového domu jednotlivé prostory a zařízení instalované v bytě. Společné vlastnictví je zbývající prostor mimo soukromé vlastnictví, zahrnující různá zařízení a vybavení, jako jsou komunitní centra, vybavení a sdílená technická infrastruktura. Místnosti s kamerami a řídicí/provozní místnosti proto patří do společného vlastnictví vlastníků bytů.

V Dreamland Bonanza s 378 byty a více než 1300 obyvateli však developer, společnost Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, tvrdí, že místnost s kamerou a místnost pro řízení provozu patří jim. Společnost pověřila správu této nemovitosti svou dceřinou společností MSC Vietnam. Obyvatelé s tím nesouhlasili, a proto si jako společnost pro řízení provozu najali společnost USEM Vietnam.

Pan Ngo Ngoc Linh, jeden z místních obyvatel, vyprávěl, že když pracoval ve své kanceláři, dostal v chatu obyvatel Dreamland Bonanza zprávu: „Zase obsadili místnost s kamerami.“ Stovky lidí v tomto bytovém domě využily dvou víkendových dnů k shromáždění ve vestibulu budovy a bojovaly o znovuzískání kontroly nad správou budovy od správní rady developera. „Ale pouhý den poté, co se obyvatelé pustili do práce, developer znovu obsadil provozní pozice v budově, včetně místnosti s kamerami,“ řekl pan Linh.

Obyvatelé Dreamland Bonanza se shromáždili ve vestibulu budovy, aby požádali o vyřešení svého sporu ohledně správy a provozu. Foto: Poskytla správní rada.

Kromě výše zmíněného sporu se tento bytový dům potýká také s konfliktem ohledně přidělení parkovacích míst v suterénu. Podle předpisů jsou parkovací místa pro motocykly a jízdní kola v suterénu společným majetkem vlastníků bytů, zatímco parkovací místa pro automobily spravuje developer a ten nesmí tato parkovací místa zahrnout do prodejní ceny, ceny nájemní smlouvy ani do stavebních nákladů. Přidělování parkovacích míst pro automobily musí upřednostnit majitele bytů před přidělením míst pro veřejné parkování.

Společnost Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company tvrdí, že celá plocha tří suterénních podlaží, včetně parkovacích míst pro motocykly, jízdní kola a tříkolky, je v soukromém vlastnictví, protože není zahrnuta v prodejní ceně. Správní rada zastupující obyvatele však uvedla, že „investor nepředložil žádné dokumenty prokazující vlastnictví, jako je vyúčtování stavebních nákladů na parkovací dům ani osvědčení o vlastnictví“.

Neřešitelný spor vedl k tomu, že bytový dům Dreamland Bonanza má dvě paralelní správní rady, které se zabývají společnými i soukromými prostory vlastněnými jak developerem, tak i obyvateli. Budova má dvě recepce, dva členy ostrahy v bílých a modrých uniformách v suterénu, místnost s kamerou a mnoho dalších prostor. Obyvatelé platí měsíční poplatky za parkování správní jednotce developera a poplatky za služby provozní společnosti budovy.

Správní rada bytového domu Dreamland Bonanza nedávno zaslala Lidovému výboru okresu Nam Tu Liem dokument, v němž požaduje, aby okres po investorovi požadoval předání technické infrastruktury, vybavení, kamerové místnosti, místnosti pro řízení provozu atd., jelikož se jedná o „společný majetek bytového domu dle zákona“.

Obyvatelé drželi 19. dubna transparenty protestující proti zvýšení parkovacích poplatků u bytového komplexu TNR Gold Season. Foto: CTV

Spory o vlastnictví bytů jsou v celé zemi běžné. Podle statistik Vietnamské realitní asociace z roku 2022 mělo Hanoj ​​z 845 budov a komplexů spory a soudní spory u 129, zatímco Ho Či Minovo Město jich mělo 105 z 935. V Hanoji se kromě výše zmíněných případů vyskytly spory také v komplexu Viet Duc, The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (okres Thanh Xuan), Housinco Premium (Thanh Tri), Phu Thinh Green Park (Ha Dong), Kosmo Tay Ho atd.

Pan Nguyen Manh Khoi, zástupce ředitele odboru bydlení a správy trhu s nemovitostmi ( Ministerstvo výstavby ), uvedl, že jeden z běžných sporů v bytových domech se týká otázek společného a soukromého vlastnictví; zpoždění v přispívání a předávání finančních prostředků na údržbu společných prostor mezi investorem a obyvateli. „V některých bytových domech se investor a správní rada zastupující obyvatele nemohou dohodnout na rozdělení společných a soukromých prostor a na prostorách, které si investor ponechává a neprodává nebo dosud neprodal ani nepronajal. To proto vedlo ke zpoždění ve vyúčtování a předávání finančních prostředků na údržbu na 1–3 roky,“ uvedl pan Khoi.

Hlavní inspektor ministerstva stavebnictví Nguyen Ngoc Tuan poukázal na porušení předpisů v mnoha bytových domech, k nimž došlo v důsledku zasahování developerů do společných prostor a jejich využívání k soukromým účelům.

V letech 2021–2022 provedl Inspektorát Ministerstva stavebnictví kontrolu 37 developerů a 36 správních rad ve 43 bytových domech v 16 lokalitách; 20 developerům uložil správní pokuty v celkové výši přes 14 miliard VND. Inspektorát požadoval, aby developeři dosáhli dohody se správními radami ohledně společných prostor a vybavení bytového domu; aby správním radám předali veškerou dokumentaci k bytovému domu; a 5 developerům nařídil vrátit obyvatelům více než 2 000 m2 zabraných pozemků.

Další článek: Proč jsou v bytových domech běžné spory o vlastnictví?

Půjčka Doan - Vietnam

Zdrojový odkaz: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html