Zdanění vlastnictví více domů a pozemků v boji proti spekulacím

V oficiální zprávě 5333/BXD-QLN zaslané Úřadu vlády , která informovala o nedávné situaci s cenami nemovitostí, Ministerstvo stavebnictví navrhlo zdanit vlastnictví velkého počtu domů a pozemků. Tento návrh byl podán v souvislosti s tím, že ceny bydlení a nemovitostí v městských oblastech, zejména v Hanoji, v roce 2024 neustále prudce rostly.

Blok „objímání země a čekání na správný čas“

Aby se překonala situace rostoucích cen bydlení a nemovitostí, ministerstvo výstavby navrhlo prostudovat a navrhnout zdokonalení předpisů týkajících se dražeb pozemkových práv, zajistit jejich soulad s praktickými situacemi ve směru zvýšení kaucí, stanovení vyvolávací ceny pozemků pro dražbu blízkou realitě v dané oblasti. Zároveň zkrátit dobu pro zaplacení vítězné nabídky a omezit počet osob účastnících se dražby za spekulativními účely.

Ministerstvo stavebnictví rovněž doporučilo, aby ministerstvo financí prostudovalo, navrhlo a poradilo v oblasti daňové politiky pro druhé domy a pozemky nebo opuštěné a nevyužívané domy a pozemky; a prostudovalo daňovou politiku pro případy vlastnictví a užívání mnoha domů a pozemků s cílem omezit spekulace a nákupy a prodeje v krátkém časovém období za účelem dosažení zisku.

Návrh na zdanění druhých nebo více nemovitostí nebo osob vlastnících více domů a pozemků není novým nápadem. Ministerstvo financí se o tomto obsahu zmiňovalo již dříve, v letech 2009 až 2018, při projednávání návrhu zákona o dani z nemovitostí. V srpnu 2023 voliči v Ho Či Minově Městě také nadále navrhovali zdanění druhých domů a zavedení vyšších daní z neobydlených domů a pozemků, které z pozemku negenerují hodnotu.

Kromě toho při projednávání zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) Stálý výbor Národního shromáždění rovněž požádal vládu, aby urychleně navrhla předpisy o vyšších daňových sazbách pro osoby užívající velké pozemky, mnoho domů a pro osoby spekulující s půdou.

Vietnamská asociace realitních makléřů (VARS) nedávno navrhla také daňovou politiku pro nemovitosti vztahující se na dvě skupiny: kupující druhých a více domů a majitele, kteří opustí projekty. Sazba daně se bude postupně zvyšovat u transakcí, u kterých má prodávající krátkou dobu vlastnictví.

VARS uvedl, že v posledních letech se pojmy „opuštěné domy“, „opuštěné vily“ a „opuštěné městské oblasti“ stávají stále známějšími a populárnějšími. S touto situací se lze snadno setkat kdekoli. To ukazuje ironický paradox mezi „opuštěnou půdou a domy“ na jedné straně a scénou lidí, kteří se potýkají s problémy, pracují celý život, ale stále si nemohou koupit pozemek nebo dům, na straně druhé.

VARS odhaduje, že tato situace nejen plýtvá půdními zdroji, ale také vytváří sociální nespravedlnost, když většina bytové nabídky – která je stále vzácnější – nadále „padá“ do rukou lidí s finančním přebytkem.

Vlastní několik, dokonce desítky, stovky nemovitostí, ale nechávají je opuštěné, „drží si půdu a čekají na správný čas“, což vede k růstu cen nemovitostí, a tím se přístup lidí k bydlení stále více omezuje.

Očekává se, že návrh na zdanění užívání více nemovitostí zabrání spekulacím a „nafukování“ cen nemovitostí za účelem zisku. Foto: HOANG TRIEU

Jak zdanit?

Veřejnost se obává, zda bude tento daňový návrh účinně implementován a zda přispěje k prevenci spekulací a boji proti virtuálnímu zvyšování cen.

Podle pana Nguyen Van Dinha, předsedy VARS, současný právní systém nemá žádné sankce, které by kontrolovaly a předcházely spekulacím s pozemky a hromadění, jež by zvyšovalo ceny; zatímco nekontrolovaný nákup a prodej je v mnoha lokalitách hlavní příčinou „pozemkové horečky“.

Spekulanti skupují pozemky a nechávají je opuštěné, čekají na růst cen nebo vytvářejí umělý nedostatek, což je běžné, s cílem „zvýšit ceny, aby dosáhli zisku“. „Pro regulaci trhu je naléhavé prozkoumat daň z nemovitostí. Neignorujte tuto politiku jen proto, že je obtížné ji zavést,“ řekl pan Dinh.

Podle VARS potřebuje stát kromě podpory nabídky sociálního bydlení v městských oblastech regulační mechanismus, který by omezil spekulativní faktory a pomohl tak dlouhodobě vyvážit trh s nemovitostmi.

Efektivní a transparentní zdanění nemovitostí, zaměřené na ty, kteří hromadí a spekulují, namísto těch, kteří nemovitosti kupují za účelem bydlení nebo organizace výroby a podnikání, pomůže zvýšit příjmy rozpočtu a regulovat trh s nemovitostmi. I to je běžný trend ve světě.

Pokud jde o metodiku, VARS se domnívá, že daň by se měla vztahovat na druhé domy a vyšší kategorie. Například v Singapuru musí každý Singapurec, který si koupí dům, zaplatit poplatek ve výši 20 % hodnoty nemovitosti za druhý dům, 30 % za třetí dům... Sazba daně se navíc může postupně zvyšovat u transakcí s nemovitostmi, u kterých má prodávající krátkou dobu držení.

V Singapuru se při prodeji v prvním roce platí daň ve výši 6 % z hodnoty nemovitosti, při prodeji ve druhém roce 8 %, ve třetím roce 4 % a po čtvrtém roce se neplatí žádná daň ani poplatek.

V Koreji je opuštěná půda nebo půda pod rekultivací po dobu delší než 2 roky zdaněna sazbou 5 %, 5 let sazbou 8 %, 7 let sazbou 9 % a více než 10 let sazbou 10 %. V USA je opuštěná půda zdaněna sazbou 3 %...

Pan Nguyen Van Dinh uvedl, že takové regulace omezí nebo eliminují motivaci lidí ke spekulacím a zbrzdí růst cen nemovitostí, protože spolu s úrokovými náklady a dalšími náklady příležitosti se vlastnictví spekulativních nemovitostí stává rizikovějším.

V případě, že by lidé i po zdanění měli potřebu spekulovat, rozpočet by vybral daně na veřejné investice, výstavbu škol, nemocnic, dopravní práce...

Budování transparentního trhu s nemovitostmi

Pokud jde o návrh Ministerstva výstavby, na pravidelné tiskové konferenci za třetí čtvrtletí roku 2024, kterou uspořádalo Ministerstvo financí ráno 27. září, náměstek ministra Nguyen Duc Chi uvedl, že Ministerstvo financí s tímto návrhem Ministerstva výstavby zcela souhlasí.

Podle pana Nguyen Duc Chi však musí být politika komplexní a holistická, aby se vybudoval trh s nemovitostmi, který je stále transparentnější a rozvíjí se udržitelně.

Právník Nguyen Van Dinh , právní expert v oblasti nemovitostí:

Synchronizované provádění

Zdanění domů a pozemků je povinným řešením, protože bylo jasně institucionalizováno v usnesení Ústředního výkonného výboru 18-NQ/TW z roku 2022 o pokračování v inovacích a zdokonalování institucí a politik, zlepšení efektivity a účinnosti hospodaření s půdou a jejího využívání. Usnesení jasně uvádí: „Všemi prostředky řešit situaci nehospodárného využívání půdy, ponechávání půdy ladem, znečištění a degradace“, „Předepsat vyšší daňové sazby pro osoby využívající velké plochy půdy, mnoho domů, spekulující s půdou, zpomalující využívání půdy a ponechávající půdu ladem“.

Zdanění domů a pozemků musí být mezi lokalitami zaváděno synchronně a spravedlivě a je zapotřebí databáze, která zajistí správné zdanění a podpoří účinnost daňové politiky.

Premiér v současné době schválil Projekt 06 na vývoj aplikací pro data o obyvatelstvu, identifikaci a elektronické ověřování, které budou sloužit digitální transformaci. Nové zákony o pozemkovém, bytovém a realitním podnikání rovněž zmiňují vytvoření národní databáze o trhu s pozemky, bydlením a nemovitostmi... Jedná se o důležité údaje pro budoucí implementaci zákona o dani z nemovitostí, a to poté, co jej předloží vláda a schválí Národní shromáždění.

Právník Tran Dinh Dung, advokátní komora Ho Či Minova města:

Zajištění spravedlnosti pro daňové poplatníky

Navrhnout zdanění druhých domů a pozemků a také zavést řešení ke stabilizaci trhu s nemovitostmi je nezbytné. Je však třeba jednotný plán pro zajištění spravedlnosti pro daňové poplatníky. Konkrétně z kvantitativního i kvalitativního hlediska, s ohledem na to, jak se bude vypočítávat plocha pozemku v centru a mimo předměstí. Například osoba s druhým nebo třetím domem v centru o celkové ploše 200 m2 v hodnotě více než 50 miliard VND bude platit jiné daně než osoba s druhým domem o stejné ploše v jiné oblasti. Rozumnou metodou je rozdělení podle plochy, regionu, hodnoty... aby to bylo vhodné a spravedlivé.

Další důležitou věcí je, že daňová sazba musí být blízká trhu a vhodná pro finanční možnosti daňového poplatníka. Například hodnota druhého domu je 100 miliard VND, při prodeji za 200 miliard VND se daňová sazba musí zvýšit podle hodnoty domu, ale pokud se hodnota domu sníží na 90 miliard VND, budou jim peníze vráceny, je to vhodné pro jejich finanční možnosti?

V.Duan - S.Nhung nahrál

Zdroj: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm