Ceny domů zůstávají na vysokých úrovních.

VTV.vn - Odborníci se domnívají, že rostoucí úrokové sazby snižují především likviditu, ale nestačí ke snížení celkové cenové hladiny.

Úrokové sazby hypoték od začátku roku 2026 opět rostou. Mnozí očekávají, že vysoké kapitálové náklady budou tlačit na ceny nemovitostí a způsobí jejich pokles. Trh však vykazuje opačný trend. Ceny domů zůstávají vysoké a v některých segmentech dokonce nadále rostou. Odborníci se domnívají, že zvýšení úrokových sazeb spíše snižuje likviditu, než aby stačilo ke snížení celkových cen.

Úrokové sazby prudce vzrostly, ale ceny domů nadále rostou.

Pan Dinh Minh Tuan, ředitel jižního regionu společnosti Batdongsan.com.vn, se domnívá, že vysoké úrokové sazby pouze zpomalují trh, ale nestačí k tomu, aby snížily ceny domů. Mezi investory panuje společný názor, že když úrokové sazby porostou nebo globální ekonomika kolísá, peníze se stahují z rizikových aktiv, jako jsou nemovitosti, a vracejí se do bank nebo do zlata.

Podle pana Tuana však skutečná data z posledních let tento názor zcela nepodporují. Úrokové sazby prudce vzrostly, ale ceny domů nadále rostou.

Průzkum trhu, který provedla společnost batdongsan.com.vn začátkem března 2026, ukázal, že úrokové sazby u hypoték se ve srovnání se stejným obdobím loňského roku výrazně zvýšily. Státní banky v současné době uplatňují preferenční úrokové sazby ve výši kolem 7–9 % ročně po dobu prvních 6–12 měsíců. Po uplynutí preferenčního období se převládající pohyblivá úroková sazba pohybuje v rozmezí 10–12 % ročně v závislosti na podmínkách klienta.

Například v pobočce banky v Ho Či Minově Městě je úroková sazba u hypoték s existujícími certifikáty nebo kupními smlouvami v současné době na nejnižší úrovni 9,6 % ročně. Naproti tomu ve stejném období loňského roku se fixní úroková sazba pohybovala pouze kolem 6–7 % ročně, což představuje nárůst o téměř 60 %.

Podobně i mnoho dalších bank výrazně zvýšilo své úrokové sazby. Některé zvýšily fixní 24měsíční úrokovou sazbu na více než 12 % ročně nebo uplatnily sazby ve výši 9,7–13,5 % v závislosti na době splatnosti. Tento trend sledují i ​​soukromé banky, které se v počátečním období pohybují od 8,5 % do 12 % a postupně se v průběhu doby splatnosti úvěru zvyšují – jako příklad uvedl pan Tuan.

Nejenže rostou kapitálové náklady, ale také jsou přísněji kontrolovány hypoteční úvěry. Vietnamská státní banka vyžaduje, aby úvěrové instituce omezily tempo růstu zůstatků hypotečních úvěrů a usilovaly o podíl okolo 25 % z celkových nesplacených úvěrů. To ztěžuje přístup ke kapitálu jak kupujícím domů, tak i developerským projektovým firmám.

Pan Dinh Minh Tuan také poukázal na tři důvody, proč je těžké klesnout na ceny domů. Zaprvé, trh s nemovitostmi má značné časové zpoždění. Na rozdíl od akcií nebo zlata jsou nemovitosti vysoce hodnotným aktivem s nízkou likviditou a dlouhým cyklem. Když trh čelí potížím, první reakcí je obvykle prudký pokles transakcí. Kupující odkládají rozhodnutí, zatímco prodávající nespěchají se snižováním cen. Likvidita proto klesá dříve, než se ceny znatelně upraví.

Dále k tomu přispívá omezená nabídka. Nabídka bytů ve velkých městech je po mnoho let omezována právními překážkami a zdlouhavými procesy schvalování projektů. Počet nových projektů vstupujících na trh nestačí k uspokojení rostoucí poptávky po skutečném bydlení. Pokud je nabídka omezená, developeři mají tendenci udržovat nebo zvyšovat ceny, aby maximalizovali zisky, bez ohledu na stagnující celkový trh, analyzoval pan Tuan.

Třetím důvodem je, že finanční tlak na prodávající není významný. Podle pana Tuana se na rozdíl od některých mezinárodních trhů, kde je míra finanční páky vysoká, mnoho majitelů nemovitostí ve Vietnamu příliš nespoléhá na vypůjčený kapitál. To jim pomáhá vyhnout se nucenému prodeji svých nemovitostí, když úrokové sazby rostou. Místo toho mohou počkat na oživení trhu a ponechat si svá aktiva jako dlouhodobý investiční kanál.

Stejný názor sdílí i pan Nguyen Van Dinh – místopředseda Vietnamské realitní asociace – a uvedl, že úrokové sazby jsou pouze jedním z mnoha faktorů ovlivňujících trh. Ceny nemovitostí do značné míry závisí na nabídce a poptávce. Pokud se nabídka nezlepší, je těžké očekávat prudký pokles cen jen proto, že úrokové sazby vzrostou. Proto je nemožné očekávat, že ceny domů budou klesat úměrně se zvyšováním úrokových sazeb.

Rok 2026 bude obdobím stabilizace trhu, ale ta bude napříč segmenty nerovnoměrná.

Trh je fragmentovaný a upřednostňuje vnitřní hodnotu.

Podle tržních údajů z batdongsan.com.vn se v období 2022–2025 ceny bytů ve dvou velkých městech i přes potíže realitního trhu s prudce klesající likviditou stále výrazně zvýšily.

V Hanoji se ceny bytů zvýšily z přibližně 40 milionů VND/m2 na téměř 87 milionů VND/m2. Ho Či Minovo Město také zaznamenalo nárůst z přibližně 46 milionů VND/m2 na přibližně 75 milionů VND/m2. Je pozoruhodné, že tempo růstu v Hanoji dokonce překonalo tempo růstu v Ho Či Minově Městě – což byl v předchozích letech vzácný jev.

Tento vývoj zdůrazňuje důležitou charakteristiku trhu s nemovitostmi: ceny nereagují okamžitě na krátkodobé výkyvy kapitálových nákladů nebo nálady na trhu.

Odborníci předpovídají, že rok 2026 bude obdobím větší stability trhu, ale nerovnoměrně napříč segmenty. Pan Su Ngoc Khuong, hlavní investiční ředitel společnosti Savills Vietnam, se domnívá, že vysoké úrokové sazby způsobí, že investoři budou opatrnější, zejména u velkých úvěrů. To však nutně neznamená, že ceny aktiv klesnou.

„V kontextu rostoucích kapitálových nákladů se trh bude samoregulovat. Produkty se skutečnou užitnou hodnotou, jasným právním statusem a schopností generovat peněžní tok budou i nadále upřednostňovány, čímž se udrží lepší ceny,“ analyzoval pan Khuong.

Tento trend je rovněž v souladu s hodnocením pana Dinh Minh Tuana, že segmenty uspokojující skutečné potřeby bydlení budou i nadále vést trh. Předpokládá se, že byty ve velkých městech a satelitních oblastech s dobrou infrastrukturní dostupností si udrží stabilní likviditu.

Nová nabídka se navíc pravděpodobně přesune do příměstských oblastí, kde je stále dostatek půdy a do infrastruktury se silně investuje. To rozšiřuje prostor pro rozvoj, aniž by to vyvíjelo tlak na snižování cen v centru města.

Jedním z pozoruhodných bodů je, že se očekává, že segmenty sociálního bydlení a dostupného bydlení v blízké budoucnosti díky podpůrným politikám porostou. Podle odborníků však tento nárůst pomůže spíše zlepšit celkovou nabídku, než aby vedl k rozsáhlému snížení cen.

Podle pana Nguyen Van Dinha trh vstupuje do fáze restrukturalizace. Investoři využívající vysokou páku a očekávající krátkodobé zisky se setkají s obtížemi, zatímco skuteční kupci a dlouhodobí investoři budou převažovat.

Současný vývoj ukazuje, že vysoké úrokové sazby nejsou dostatečně silnou „pákou“ k poklesu cen nemovitostí. Místo toho fungují jako filtr, který zpomaluje trh a nutí účastníky upravovat své strategie. Trvalá vysoká cena nemovitostí již není paradoxem, ale přesně odráží povahu nabídky a poptávky a specifické vlastnosti trhu s nemovitostmi.

Zdroj: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm