Ceny pronájmů rostou a rostou.

Koncem srpna 2024 mnoho lidí překvapila zpráva, že Starbucks po 7 letech provozu a trvale vysoké návštěvnosti uzavírá svou nejluxusnější prodejnu v Ho Či Minově Městě, která se nacházela na ulici Han Thuyen 11-13 v 1. okrese. Ještě šokující bylo, že Starbucks po vypršení nájemní smlouvy prostory vyklidil a pronajímatel zvýšil nájemné ze 700 milionů na 750 milionů VND měsíčně, tedy přibližně 9 miliard VND ročně.

Všichni spěchají, aby se vzdali prvotřídních nemovitostí.

Pro podnikatele a ty, kteří pracují v oblasti leasingu nemovitostí, se cena pronájmu výše uvedené nemovitosti nepovažuje za příliš vysokou.

Ve skutečnosti existují na stejné ulici Han Thuyen nebo v okolních ulicích i další nemovitosti s mnohem vyššími cenami pronájmu. Například prostory %Arabica Coffee, slavného japonského řetězce kaváren, který byl otevřen teprve před několika měsíci, stály nejméně 700 milionů VND měsíčně.

Prvotřídní komerční prostor v srdci Ho Či Minova Města zůstal po mnoho let prázdný. (Foto: PHAM DINH)

Tyto ultraprémiové prostory jsou však vhodné pouze pro firmy se specifickými strategickými cíli. Firmy, které usilují pouze o zisk z prodeje produktů nebo služeb, budou mít velmi těžké přežití.

Několik měsíců před uzavřením pobočky Starbucks Han Thuyen uvolnila řada významných značek, jako například Highlands Coffee, své prostory na rohu ulic Nguyen Du a Pasteur; restaurace YEN Sushi uzavřela svou pobočku na ulici Dong Khoi 8. Také obchod se zavazadly a kabelkami MIA před několika měsíci uvolnil své prostory na křižovatce s Phu Dong. I tato lokalita měla nájemné až 700 milionů VND měsíčně a během pouhých pěti let změnila majitele mezi čtyřmi velkými značkami.

Ve skutečnosti nejsou vysoké ceny nájmů, neschopnost podniků vyrovnat se se současnou obtížnou ekonomickou situací a výsledné nucené vracení pronajatých prostor ničím novým; dějí se od vypuknutí pandemie COVID-19 v roce 2020. Podle pozorování reportérů z novin Nguoi Lao Dong zůstává mnoho komerčních prostor podél rušných ulic v srdci Ho Či Minova Města, jako jsou Nguyen Hue, Le Loi (1. obvod), Vo Van Tan (3. obvod), Nguyen Trai (5. obvod), Nguyen Van Linh (7. obvod), Phan Xich Long (okres Phu Nhuan) atd., neobsazených nebo uzavřených.

Ulice Le Loi (1. obvod), dlouhá přibližně 550 metrů, je jednou z nejkrásnějších ulic v srdci Ho Či Minova Města a kříží se se „zlatými“ ulicemi, jako jsou Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia a Nguyen Hue, ale v současné době má asi 15 volných prostor. Paní Nguyen Hanh, manažerka obchodu se suvenýry v této ulici, se domnívá, že důvodem zavírání mnoha obchodů v okolí je to, že si majitelé nemohou dovolit platit nájemné, které činí 25–30 milionů VND za den, respektive 800–900 milionů VND za měsíc; nepočítaje osobní náklady, daně, kapitál atd. Někteří majitelé obchodů zpočátku nepředvídali obchodní situaci a pronajímali si byty za ceny, které jim překračovaly poměry, což vedlo k nedostatečným příjmům na pokrytí výdajů a donutilo je zavřít obchody a pronajmout si byty jinde, přestože se sem nastěhovali teprve před několika měsíci.

„Klenotnictví, slavný řetězec bubble tea PL, cestovní kanceláře... jeden po druhém vracejí své prostory, protože by neunesly nájem. Doposud se nikdo neodvážil znovu pronajmout, protože cena je příliš vysoká. Také žádám pronajímatele o snížení nájemného, ​​protože je tu mnoho turistů, ale málo nákupů, a nevím, jestli vydržím do příštího roku,“ dělala si starosti paní Hanh.

Pan Hoang Thanh, realitní makléř pro dům na ulici Le Loi 48, což je dvoupatrová budova, uvedl, že majitel požaduje 12 000 amerických dolarů měsíčně (téměř 300 milionů dongů) s podmínkou čtyřměsíční kauce, dvouměsíčního nájemného zaplaceného předem a minimálně dvouleté nájemní smlouvy. Dům je od uzavření hodinářského obchodu TT již více než rok prázdný, ale majitel odmítá nájemné snížit.

„Pokud si zákazníci chtějí pronajmout prostory na ulici Le Loi pro podnikání nebo budování značky, musí to pečlivě zvážit, protože ceny jsou velmi vysoké a pohybují se od 10 000 do 12 000 USD měsíčně. Mnoho zákazníků si tento poplatek za pronájem nemohlo dovolit a muselo se smířit se ztrátou svých záloh ve výši stovek milionů VND,“ informoval pan Thanh.

Ulice Nguyen Trai (5. obvod) byla kdysi známá jako „ módní ulice“ Ho Či Minova Města, se stovkami obchodů prodávajících boty, oblečení, tašky, klobouky, sluneční brýle atd. Kvůli pomalému obchodování a přemrštěným nájmům však mnoho lidí vyvěsilo cedule s nabídkou prodeje svého zboží a převodu svých prostor.

Paní Pham Ngoc, zástupkyně obchodu s těhotenskými šaty Mdl, uvedla, že chce převést svůj prostor o rozloze 14,5 m2 s užitnou plochou 35 m2, který zahrnuje jedno patro, jedno přízemí a malou skladovací místnost, za nájemné 60 milionů VND/měsíc. Cena převodu je 259 milionů VND (včetně klimatizace, osvětlení, značení, kauce atd.) a přejít na jiný podnik. „Prodej módního zboží klesá, zatímco nájemné zůstává vysoké, což není vhodné pro trh. Po mnoha neúspěšných jednáních jsem se rozhodla podnik převést,“ vysvětlila paní Ngoc.

Paní Ha Phuong, majitelka nedalekého obchodu s módou NN, také uvedla, že se chystá zlikvidovat veškeré své zásoby a pronajmout 80 metrů čtverečních velký prostor v přízemí z důvodu „odchodu do důchodu“. Současné nájemné je 45 milionů VND měsíčně s minimální dobou pronájmu jeden rok a dvouměsíční kaucí. Podnájem by ušetřil na nákladech na regály a vystavení zboží. Podle našeho šetření však paní Phuong s prodejem přestala a prostory vrátila, protože pronajímatel odmítl snížit nájemné na podporu podnikání a místo toho jej každoročně soustavně zvyšoval.

Lepší to nechat prázdné, než snižovat nájem!

Le Thi Tu Uyen, nájemnice specializující se na ekologické spotřební zboží a čisté potraviny, uvedla, že si kdysi pronajala prostor na ulici Nguyen Hue v 1. okrese za 20 milionů VND měsíčně, ale po pouhých 3 měsících jej uzavřela, přestože přišla o kauci. Důvodem bylo, že ačkoli byla ulice rušná, klientelu tvořili převážně mladí lidé se střední kupní silou, takže příjmy nestačily na pokrytí výdajů.

Později se paní Uyenová zaměřila na rozvoj svého online kanálu a uvědomila si, že s útratou pouhých asi 200 000 VND denně, respektive asi 6 milionů VND měsíčně za reklamu, by mohla oslovit přibližně 40 000 lidí. S mírou konverze 0,5 % obchod přijímal 200 objednávek měsíčně. Internetový obchod dokáže oslovit zákazníky všude a zaměřit se na správné publikum díky umělé inteligenci (AI), což má za následek vysokou míru konverze. „Současné ceny pronájmu maloobchodních prostor jsou nepřiměřeně vysoké. Rozvoj online kanálu výrazně sníží náklady na pronájem a postupně je přiblíží jejich skutečné hodnotě,“ předpověděla paní Uyenová.

Nedávno řetězec luxusních obchodů s potravinami v Ho Či Minově Městě uzavřel svůj první obchod, který fungoval více než 10 let na ulici Nguyen Dinh Chieu ve 3. okrese, kvůli „nepřiměřenému zvýšení nájemného“ ze strany pronajímatele. Zakladatel značky uvedl, že prostory o rozloze necelých 40 metrů čtverečních jsou velmi staré, mají často nefunkční klimatizace, při dešti z nich protéká voda a je obtížné je renovovat, protože sdílejí zeď se sousedním obchodem, přesto nájemné dosahuje až 60 milionů VND měsíčně.

Více než tři měsíce po uzavření výše zmíněného obchodu s potravinami stále visí v prostorách cedule „K pronájmu“ a žádní noví nájemníci se nenašli. „S ohledem na cenu pronájmu a stav prostor si to mohou dovolit pouze velké korporace s dostatečným kapitálem na budování své značky nebo ty, které sledují vysoce rizikový, ‚soběstačný‘ obchodní model. Běžné podniky si nájemné prostě nezvládnou,“ komentoval situaci zástupce maloobchodního řetězce.

Podle Hoang Tunga, předsedy F&B Investment & FoodEdu Academy, experta v potravinářském a nápojovém průmyslu (F&B), zůstává i přes rychlý růst online kanálů jejich příspěvek k příjmům nevýznamný, přičemž většina příjmů stále pochází z offline kanálů. Proto obchodní prostory stále hrají v potravinářském a nápojovém průmyslu klíčovou roli. „Nejenže se v prvotřídních lokalitách zvyšuje nájemné kvůli nedostatku a nabídce převyšující poptávku, ale i ceny běžných obchodních prostor rostou,“ poznamenal.

Pan Tung se domnívá, že pronajímatelé mají tradičně vždy navrch tím, že požadují od nájemníků zaplacení kauce nebo nájemného předem a každoročně nebo pravidelně zvyšují ceny, aby kompenzovali inflaci. Většina pronajímatelů je finančně dobře situovaná, takže mohou nechat nemovitosti prázdné po dobu 6 měsíců až roku, aby si udrželi cenu, a odmítají snižovat nájemné. „Pokud jde o prostory, udržení nájemného je již nyní dobré; existuje malá naděje na snížení. Majitelé podniků v oblasti stravování a nápojů to musí před zahájením podnikání zohlednit ve svých nákladech,“ radil pan Tung.

Pan Nguyen Hong Hai, předseda představenstva investiční a rozvojové akciové společnosti VNO, která se specializuje na pronájem a podnájem domů a prostor, se mezitím domnívá, že uzavírání nebo navracení prostor podniky nemusí být nutně způsobeno vysokými cenami nájemného, ​​ale může to být proto, že již dané prostory nepotřebují nebo vnímají obchodní situaci jako neživotaschopnou v budoucnu.

Poptávka po prvotřídních lokalitách je stále vysoká.

Podle experta z potravinářského průmyslu patří mezi kávové a nápojové řetězce, které silně investují do prvotřídních lokalit, Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland atd. Mezi nimi však Katinat Coffee & Tea a Phe La sdílejí stejného vlastníka. Je možné, že investor v této fázi agresivně rozšiřuje řetězec prodejem akcií nebo z nějakého jiného důvodu, takže jej nelze srovnávat se značkami, které běžně fungují za účelem zisku…

Ve skutečnosti v oblastech s nedostatkem prostoru ceny pronájmu spíše rostou než klesají. Typickými příklady jsou prvotřídní lokality v centrálním okrese 1, prostor na ulici Han Thuyen, který nedávno uvolnila společnost Starbucks, a prostor kolem kruhového objezdu Ho Con Rua… o pronájem těchto prostor se neustále ucházejí velké značky a řetězce v oblasti stravování a nápojů.

Zdroj: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm