Ceny nájmů rostou a rostou

Koncem srpna 2024 mnoho lidí překvapila zpráva, že Starbucks po 7 letech provozu a neustálém návalu zákazníků uzavřel svou nejluxusnější prodejnu v Ho Či Minově Městě na adrese 11-13 Han Thuyen, District 1. Mnohé lidi šokovalo ještě více, že Starbucks tyto prostory po vypršení smlouvy vrátil a pronajímatel zvýšil nájemné ze 700 milionů na 750 milionů VND/měsíc, tedy zhruba 9 miliard VND/rok.

Závod o zaplacení prvotřídní půdy

Pro podnikatele a ty, kteří pracují v oblasti pronájmu nemovitostí, není cena pronájmu výše uvedených prostor příliš vysoká.

Ve skutečnosti existují na stejné ulici Han Thuyen nebo v sousedních ulicích i další prostory s mnohem vyššími cenami pronájmu. Například prostory %Arabica Coffee, slavného japonského řetězce kaváren, který byl otevřen teprve před několika měsíci, stály nejméně 700 milionů VND měsíčně.

Výhodná lokalita v centru Ho Či Minova Města je již mnoho let prázdná. Foto: PHAM DINH

Tyto typy super luxusních prostor jsou však určeny pouze pro firmy s vlastní strategií. Pro firmy, které chtějí dosahovat zisku pouze prodejem produktů a služeb, bude velmi obtížné přežít.

Několik měsíců před uzavřením Starbucks Han Thuyen se řada slavných značek, jako například Highlands Coffee, vrátila do prostor na rohu ulic Nguyen Du a Pasteur; restaurace YEN Sushi zavřela svou pobočku na adrese 8 Dong Khoi. Před několika měsíci se prostory na křižovatce Phu Dong vrátily i prodejně zavazadel a kabelek MIA. I tyto prostory měly cenu pronájmu až 700 milionů VND měsíčně a během pouhých 5 let byly převedeny na 4 velké značky.

Skutečnost, že prostory jsou drahé a firmy si je kvůli ekonomickým potížím nemohou dovolit a jsou nuceny je vrátit, není nová, ale děje se to od vypuknutí pandemie COVID-19 v roce 2020 až do současnosti. Podle reportéra novin Nguoi Lao Dong je stále mnoho prostor podél rušných ulic v centru Ho Či Minova Města, jako jsou Nguyen Hue, Le Loi (1. obvod), Vo Van Tan (3. obvod), Nguyen Trai (5. obvod), Nguyen Van Linh (7. obvod), Phan Xich Long (Phu Nhuan)..., ve stavu „zavřených dveří“ bez nájemníků nebo byly pronajaty, ale nadále zůstávají zavřené.

Ulice Le Loi (1. obvod) je dlouhá asi 550 m a je jednou z nejkrásnějších ulic v centru Ho Či Minova Města. Křižuje se se „zlatými“ ulicemi, jako jsou Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia a Nguyen Hue, ale v současné době má asi 15 volných prostor. Paní Nguyen Hanh, manažerka obchodu se suvenýry v této ulici, uvedla, že důvodem uzavření mnoha okolních obchodů bylo, že si majitelé nemohli dovolit platit nájemné, které se pohybovalo až 25–30 milionů VND za den, nebo 800–900 milionů VND/měsíc; bez započítání nákladů na personál, daně, kapitál... Někteří majitelé obchodů zpočátku nepředvídali obchodní situaci, a tak si pronajímali za cenu, která přesahovala jejich finanční možnosti, což vedlo k tomu, že si nedokázali pokrýt výdaje, a museli zavřít a pronajmout si prostory jinde, přestože se přestěhovali teprve před několika měsíci.

„Klenotnictví, známé řetězce s mléčným čajem v Plzni, cestovní kanceláře... nedokázaly unést náklady na pronájem a jednu po druhé své prostory vracely. Doposud se nikdo neodvážil znovu pronajmout, protože cena je příliš vysoká. Také žádám pronajímatele o snížení nájemného, ​​protože je tu mnoho turistů, ale málo kupujících, nevím, jestli to vydržím do příštího roku,“ dělá si starosti paní Hanh.

Pan Hoang Thanh - makléř domu na adrese 48 Le Loi, který má 1 přízemí a 1 horní patro - uvedl, že majitel domu nabízí cenu 12 000 USD/měsíc (téměř 300 milionů VND) s podmínkou 4měsíční kauce, 2měsíční zálohy a minimálně 2letého nájmu. Za zmínku stojí, že tento dům je již více než rok prázdný, protože z něj "utekl" obchod s hodinkami TT, ale majitel odmítl snížit cenu nájmu.

„Pokud si zákazníci chtějí pronajmout prostor na ulici Le Loi pro podnikání nebo budování značky, měli by si to pečlivě zvážit, protože cena je velmi vysoká a pohybuje se v rozmezí 10 000 až 12 000 USD/měsíc. Mnoho zákazníků si tento poplatek za pronájem nemůže dovolit a musí se smířit se ztrátou zálohy ve výši stovek milionů VND,“ informoval pan Thanh.

Ulice Nguyen Trai (5. obvod) byla kdysi známá jako „ módní ulice“ Ho Či Minova Města, se stovkami obchodů prodávajících boty, oblečení, kabelky, klobouky, brýle... Kvůli pomalému obchodování a závratně vysokým nájmům však mnoho lidí vyvěsilo cedule s nabídkou likvidace zboží a přemístění prostor.

Paní Pham Ngoc, zástupkyně obchodu s těhotenskými šaty Mdl, uvedla, že chce převést prostor o rozloze 14,5 m2 s užitnou plochou 35 m2, který zahrnuje 1 patro, 1 přízemí a 1 malý sklad. Cena pronájmu je 60 milionů VND/měsíc, cena převodu je 259 milionů VND (včetně klimatizace, osvětlení, cedule, kauce...), aby se mohla přesunout do jiných obchodních linií. „Prodej módního oblečení klesá, zatímco cena pronájmu prostor je na vysoké úrovni, která není vhodná pro trh. Po mnoha neúspěšných jednáních jsem se rozhodla jej převést,“ vysvětlila paní Ngoc.

Paní Ha Phuong, majitelka nedalekého obchodu s módou NN, také uvedla, že kvůli svému „odchodu do důchodu“ potřebuje zlikvidovat veškeré své zboží a pronajmout přízemí o rozloze 80 metrů čtverečních. Aktuální cena pronájmu je 45 milionů VND/měsíc a nájemce si musí pronajmout alespoň na 1 rok s dvouměsíční kaucí. Nájemce ušetří na nákladech na regály, pulty atd. Podle průzkumu však paní Phuong prodej ukončila a prostory vrátila, protože pronajímatel odmítl snížit cenu na podporu podnikání a i tak ji každý rok stabilně zvyšoval.

Lepší to nechat prázdné, než snižovat nájem!

Paní Le Thi Tu Uyen, která se specializuje na prodej ekologického spotřebního zboží a čistých potravin, uvedla, že si kdysi pronajala prostor za 20 milionů VND/měsíc na ulici Nguyen Hue v 1. okrese, ale po pouhých 3 měsících jej uzavřela, přestože musela přijít o kauci. Ačkoli je tato trasa přeplněná, jezdí zde převážně mladí lidé, spotřebitelé s průměrnou útratou, takže vydělané peníze nestačí na pokrytí výdajů.

Poté se paní Uyenová zaměřila na rozvoj online kanálu a uvědomila si, že k oslovení přibližně 40 000 lidí potřebuje za reklamu utratit pouze asi 200 000 VND denně, tedy asi 6 milionů VND měsíčně. S mírou „uzavírání“ 0,5 % měl obchod 200 objednávek měsíčně. Internetový obchod dokáže díky umělé inteligenci (AI) oslovit zákazníky všude a přesně tam, kde jsou, takže se docela dobře převádí na objednávky. „Současná cena maloobchodních prostor je nepřiměřeně vysoká. Rozvoj online kanálu výrazně sníží cenu pronájmu a postupně se vrátí ke své skutečné hodnotě,“ předpověděla paní Uyenová.

Řetězec luxusních obchodů s potravinami v Ho Či Minově Městě nedávno uzavřel svůj první obchod, který fungoval více než 10 let na ulici Nguyen Dinh Chieu ve 3. okrese, a to z důvodu „nepřiměřeného požadavku pronajímatele na zvýšení cen“. Zakladatel této značky uvedl, že výše uvedené prostory o rozloze menší než 40 metrů čtverečních jsou velmi staré, klimatizace se často porouchá a při dešti zvlhne a je obtížné je renovovat, protože zeď je sdílena s obchodem vedle, ale nájemné činí až 60 milionů VND/měsíc.

Po více než 3 měsících od uzavření výše uvedeného obchodu s potravinami jsou prostory stále k pronájmu a nenašly žádné nové zákazníky. „S výše uvedenou cenou pronájmu a stavem prostor si mohou dovolit pronájem pouze „velcí chlapi“ s velkými penězi na pronájem na branding nebo „samolibí“ podnikatelé, zatímco běžné firmy si nájem dovolit nemohou,“ poznamenal zástupce tohoto maloobchodního řetězce.

Expert na potravinářský průmysl Hoang Tung – předseda F&B Investment & FoodEdu Academy – uvedl, že ačkoli online kanál rychle roste, jeho příspěvek k příjmům je stále nevýznamný a většina příjmů stále pochází z offline kanálů. Obchodní prostory proto stále zaujímají v odvětví potravinářského průmyslu důležité místo. „Nejenže se kvůli nedostatku zvyšuje nájemné v prvotřídních lokalitách, kde je nabídka menší než poptávka, ale také běžné obchodní prostory vykazují rostoucí trend v cenách,“ poznamenal.

Pan Tung uvedl, že podle tradice má pronajímatel vždy „navrch“, když požaduje od zákazníků zálohu, platbu předem a každoroční nebo pravidelné zvyšování ceny, aby kompenzoval inflaci. Většina pronajímatelů má dobrou finanční situaci, takže mohou nechat dům prázdný po dobu 6 měsíců až 1 roku, aby si udrželi cenu, a jsou odhodláni nesnižovat cenu nájemného. „Pokud jde o prostory, udržení ceny nájemného je dobré, ale existuje malá naděje na její snížení. Majitelé obchodů s potravinami a nápoji by to měli zohlednit ve svých nákladech, než začnou podnikat,“ radil pan Tung.

Mezitím pan Nguyen Hong Hai, předseda představenstva investiční a rozvojové akciové společnosti VNO, která se specializuje na pronájem a podnájem domů a prostor, uvedl, že důvodem, proč firmy uzavírají a vracejí prostory, není nutně cena pronájmu, ale možná je již nepotřebují nebo si uvědomují, že daná obchodní situace není v budoucnu proveditelná.

Krásné prostory jsou stále žádané

Podle experta z odvětví potravin a nápojů patří mezi kávové a nápojové řetězce, které silně investují do prvotřídních lokalit, Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... Mezi nimi však Katinat Coffee & Tea a Phe La vlastní stejný majitel. Možná je účelem investora, který v této fázi silně rozvíjí řetězec, prodej akcií nebo jiný účel, takže jej nelze srovnávat se značkami, které podnikají za účelem dosažení normálního zisku...

Ve skutečnosti platí, že čím vzácnější je prostor v oblasti, tím vyšší bude nájemné a zřídka kdy klesne. Krásné prostory v centru prvního obvodu nebo prostor na ulici Han Thuyen, za který Starbucks právě zaplatil, prostor na kruhovém objezdu Turtle Lake... obvykle neustále „hledají“ velké značky a řetězce stravovacích zařízení k pronájmu.

Zdroj: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm