Řešení problémů s nabídkou nemovitostí

Je nutné rozšířit podmínky pro získání práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů komerčního bydlení.

Na 8. zasedání 15. Národního shromáždění (NA) vláda předložila NA návrh usnesení o pilotním projektu realizace projektů komerčního bydlení (NƠTM) prostřednictvím dohod o získání práv k užívání pozemků (QSDD) nebo o uzavření QSDD s celostátní působností s cílem odstranit právní obtíže u projektů NƠTM v měřítku městských oblastí (do 20 hektarů). Pokud bude NA schválen, bude implementován do 5 let, počínaje 1. lednem 2025.

Rozmotávání mnoha projektů

Podle ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Do Duc Duya má zákon o bydlení z roku 2014 od 1. července 2015 odlišná pravidla než zákon o pozemkech. Podmínkou pro užívání pozemku k realizaci nového projektu rozvoje venkova je tedy právo užívat pozemek určený k bydlení nebo pozemek určený k bydlení a další pozemek; v případě získání práva užívat pozemek se musí jednat o pozemek určený k bydlení.

Toto nařízení je i nadále převzato v bodě b, odstavci 1 a odstavci 6 článku 127 pozemkového zákona z roku 2024, který zúžil případy realizace projektů NƠTM v rámci městských oblastí, zejména v nových oblastech a oblastech bez obytných pozemků.

„Ve skutečnosti je maximální limit přidělení pozemků pro domácnosti a jednotlivce v průběhu času 400 metrů čtverečních, zbytek tvoří zemědělská půda na stejném pozemku, takže i když investoři získají převod práv k užívání pozemků v obytných zónách, nemohou tak učinit,“ uvedl ministr přírodních zdrojů a životního prostředí.

Kromě toho je většina realitních projektů realizována na pozemcích, které původně nejsou obytnými pozemky, a podrobné plánování projektu zahrnuje také mnoho různých typů pozemků, jako například: obytné pozemky, dopravní pozemky, zelené plochy... Proto podle ustanovení bodu b, odstavce 1, článku 127 pozemkového zákona z roku 2024 nelze mnoho projektů v praxi realizovat.

Návrh usnesení byl vypracován s cílem vyřešit potíže s nabídkou realitních projektů v souvislosti s rostoucími cenami nemovitostí, částečně kvůli obtížnému přístupu investorů k pozemkům. „Je nezbytné rozšířit podmínky pro získání převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace nových venkovských projektů, což přispěje k omezení stížností od lidí; zajistí spravedlivý přístup k pozemkům mezi investory a lokalitami a udrží stabilní nabídku nových venkovských projektů,“ uvedl ministr Do Duc Duy.

Komerční obytná oblast v 7. okrese Ho Či Minova Města. Foto: HOANG TRIEU

Podle vládního podání se toto usnesení vztahuje na celostátní úrovni na projekty realitních kanceláří ve 4 případech: Získání práv k užívání pozemků; držení práv k užívání pozemků; držení práv k užívání pozemků a získání práv k užívání pozemků; realizace projektů NƠTM na pozemcích zařízení, která musí být přemístěna z důvodu znečištění životního prostředí, zařízení, která musí být přemístěna podle stavebního plánu a územního plánování.

Pokud jde o podmínky pro realizaci nového projektu rozvoje venkova prostřednictvím dohody o nabytí práv k užívání pozemků nebo o vlastnictví práv k užívání pozemků, investor realizuje nový projekt rozvoje venkova na jednom nebo více typech: zemědělská půda; nezemědělská půda jiná než obytná půda; obytná půda a další půda na stejném pozemku jako v případě dohody o nabytí práv k užívání pozemků; spolu s tím musí splňovat specifická kritéria.

Mělo by být pilotně ověřeno v malém měřítku

V diskusi o této otázce mnoho poslanců Národního shromáždění v zásadě souhlasilo s nutností vydání usnesení o odstranění obtíží a překážek při realizaci investičních projektů a podnikání v nových venkovských oblastech. Poslanec Tran Hoang Ngan (delegace Hošiminha Chorvatska) uznal, že pilotní implementace této politiky bude mít vedlejší účinek na podporu socioekonomického rozvoje země, zejména odstranění obtíží při budování nových venkovských oblastí, vytvoření příznivých podmínek pro uživatele půdy a investory, aby byli proaktivní při realizaci nových venkovských oblastí a projektů rozvoje měst, a přispěli tak k řešení potřeby rezidenčních pozemků a bydlení pro obyvatele.

Existuje však také mnoho obav. Delegát Do Van Yen (delegace Ba Ria - Vung Tau) uvedl, že návrh usnesení týkající se velmi širokého spektra pozemků pro pilotní projekt není v souladu se zákonem o půdě. Kromě toho, pokud má být pilotní projekt realizován, měl by být proveden v užším měřítku, se zaměřením na provincie a města s naléhavými potřebami v oblasti bydlení, a neměl by se rozšiřovat na celostátní úrovni.

Delegát Yen rovněž navrhl, aby vláda posoudila dopad, vyhnula se „zneužívání politik k zabírání zemědělské půdy“ nebo „legalizaci porušování předpisů“, aby mohla přijít s přísnějšími, rozumnějšími a účinnějšími předpisy.

Poslanec Nguyen Thi Thu Ha (delegace Quang Ninh) vyjádřil názor, že je nutné přehodnotit současnou situaci v oblasti netradičních technologických opatření (NTM) ve všech lokalitách a potvrdil, že stále existuje mnoho projektů, prací a NTM, které nebyly naplněny, jsou prázdné, opuštěné nebo u kterých nebyly dokončeny právní postupy. Nabídka a poptávka na trhu NTM stále závisí na každé lokalitě a „ne každá lokalita má potřebu“.

Delegát Ha navrhl, že před schválením návrhu je nutné provést posouzení současné situace v Nové venkovské oblasti, aby se pochopila nabídka a poptávka na trhu v daných lokalitách. Vláda a příslušné agentury musí provést důkladné posouzení a zvážit, zda by pilotní projekt měl zvolit region, vhodnou lokalitu či oblast a zda musí mít konkrétní adresu.

„Pilotní projekt, jak je navržen v návrhu, může vést ke vzniku organizací, jednotlivců a realitních kanceláří, které využívají výhod nákupu, prodeje, převodu, shromažďování a slučování pozemků, přičemž pozemky nevyužívají efektivně, a poté z nich profitují a přeměňují výrobní materiály na vstupy, aby počkali na realizaci projektu Nového rozvoje venkova,“ varovala paní Ha.

Ve zprávě o přezkumu předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh rovněž uvedl, že ve výboru se objevily názory, které se obávají, že povolení dohod o získání práv k užívání pozemků jiných než obytných pozemků za účelem realizace nových projektů rozvoje venkova by vedlo k cenové horečce zemědělské půdy a dalších typů půdy. To by mohlo způsobit mnoho obtíží lidem a podnikům, stejně jako státu, když bude muset pozemky rekultivovat a kompenzovat.

Předseda hospodářského výboru navrhl, aby vláda přezkoumala a vyjasnila uplatňování pilotního mechanismu prostřednictvím dohod o nabytí práva k užívání nebo o získání práva k užívání zemědělské a nezemědělské půdy (komerční a servisní), aby se zabránilo zneužívání politiky.

Vyhněte se rozsáhlé konverzi

Místopředseda Výboru pro vědu, technologie a životní prostředí Národního shromáždění Nguyen Phuong Tuan souhlasil s tím, že rezoluce by měla být implementována na celostátní úrovni, aby byla zajištěna spravedlnost mezi lokalitami, předešlo se komplikacím při regulaci kritérií a podmínek a aby nedošlo ke vzniku mechanismu „žádosti-udělení“. Navrhl však, aby navrhovatel měl specifická pravidla, která by zabránila situaci, kdy po nabytí účinnosti nařízení rozsáhlá přeměna účelů využití půdy ovlivní nejen sociální zabezpečení, ale i potravinovou bezpečnost.

Přezkum územních plánů každé lokality

Poslanec Nguyen Truc Son (delegace Ben Tre) uvedl, že návrh usnesení obsahuje některé body, které se liší od zákona o investicích (novelizovaného), zákona o pozemkech (novelizovaného) a zákona o bydlení (novelizovaného), které nedávno schválilo Národní shromáždění. Při pilotním testování projektu je nutné přezkoumat národní územní plánování, územní plány, zejména místní územní plány. Budou pilotně testovány projekty, které nejsou zahrnuty v plánování obytných pozemků a městských pozemků?

Pan LE HOANG CHAU , předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA):

Podrobná pravidla pro určování investičních oblastí

Agentura HoREA doporučila Lidovému výboru Ho Či Minova Města a příslušným oddělením, aby se vyjádřily k rozhodnutí Lidového výboru Ho Či Minova Města č. 83/2024/QD-DT. Proto je nutné zvážit a změnit ustanovení v bodě 1, článku 2 směrem k podrobnějšímu určení oblastí, kde investoři do nemovitostí a bytových projektů mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů v obci, s výjimkou měst v 5 okresech Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio, která nepodléhají dražbě práv k užívání pozemků za účelem investic do bytové výstavby v souladu s předpisy.

Protože podle článku 6, článku 31 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 mohou investoři do realitních projektů a investiční projekty bytové výstavby převádět práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou k pozemkům, které se nenacházejí v městských částech, okresech, městech zvláštní třídy, třídy I, třídy II a třídy III; nepodléhají dražbě práv k užívání pozemků pro investiční projekty bytové výstavby podle ustanovení pozemkového zákona. Pro zbývající oblasti určí provinční lidový výbor na základě místních podmínek oblasti, ve kterých mohou investoři projektu převádět práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou pro jednotlivce k výstavbě vlastních domů.

Pan NGO DUC SON , generální ředitel akciové společnosti DRH Holdings:

Vytváření příležitostí pro kupce domů

Doposud musely pro realizaci projektů NƠTM splňovat následující podmínky: soulad s územním plánováním na úrovni okresů; soulad s plánováním výstavby a urbanistickým plánováním; soulad se schválenými místními programy a plány rozvoje bydlení. Praxe ukazuje, že se prolínání a rozpory mezi pozemkovým zákonem a zákonem o bydlení zvyšují, kapitálové a realitní trhy jsou deformované a rizika pro podniky i investory a osoby s bytovou potřebou se zvyšují. Vládní návrh na pilotní projekt otevře kapitálový trh, pomůže stabilizovat a snížit finanční zátěž ve fázi využití kapitálu pro podniky, zkrátí dobu a náklady na přípravu investic do projektu, zprůhlední trh a vytvoří příležitosti pro kupující domů k přístupu k nabídce bydlení za rozumné ceny. Pokud se toto úzké hrdlo vyřeší, může to pomoci „zachránit“ miliony podniků, které čekají mnoho let.

S.Nhung zaznamenal

Zdroj: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm