Je třeba rozšířit podmínky pro získání převodu práv k užívání pozemků pro projekty komerčního bydlení.
Na 8. zasedání 15. Národního shromáždění vláda předložila Národnímu shromáždění návrh usnesení o pilotním zavedení projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o právech k užívání pozemků (nebo stávajících právech k užívání pozemků) s celostátní platností, s cílem odstranit právní obtíže pro projekty komerčního bydlení v rozsahu městských oblastí (do 20 hektarů). Pokud jej Národní shromáždění schválí, bude se provádět po dobu 5 let, počínaje 1. lednem 2025.
Rozplétání uzlů ve více projektech
Podle ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Do Duc Duya platí od 1. července 2015, že zákon o bydlení z roku 2014 stanoví odlišně od zákona o pozemkech. Podmínky pro využití pozemků k realizaci projektů sociálního bydlení tedy spočívají v tom, že k pozemku již musí existovat právo užívání pozemků pro rezidenční pozemky nebo pro rezidenční pozemky a jiné pozemky; v případě převodu práva užívání pozemků se musí jednat o rezidenční pozemek.
Toto nařízení, pokračující v bodě b, odstavci 1 a odstavci 6 článku 127 pozemkového zákona z roku 2024, zúžilo počet případů pro realizaci projektů sociálního bydlení v městském měřítku, zejména v nových oblastech nebo oblastech bez stávajících obytných pozemků.
„Maximální limit přidělení pozemků pro obytné budovy pro domácnosti a jednotlivce v průběhu let činil 400 m², přičemž zbytek tvořila zemědělská půda v rámci stejné parcely. Pokud tedy investoři získají práva k užívání pozemků v obytných oblastech, nemohou tak učinit,“ uvedl ministr přírodních zdrojů a životního prostředí.
Většina realitních projektů je navíc vyvíjena na pozemcích, které původně nebyly určeny k bydlení, a podrobné plány projektů zahrnují různé typy pozemků, jako jsou pozemky určené k bydlení, dopravní pozemky, zelené plochy atd. Proto podle ustanovení bodu b, odstavce 1, článku 127 pozemkového zákona z roku 2024 nelze mnoho projektů v praxi realizovat.
Návrh usnesení byl vypracován s cílem řešit problémy s nabídkou nemovitostí u realitních projektů v době rostoucích cen nemovitostí, částečně kvůli omezenému přístupu investorů k pozemkům. „Je nezbytné rozšířit podmínky pro získávání převodů práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů komerčního bydlení, přispět ke snížení počtu stížností občanů, zajistit spravedlivý přístup k pozemkům mezi investory a lokalitami a udržet stabilní nabídku komerčního bydlení,“ uvedl ministr Do Duc Duy.
Obchodní rezidenční oblast v 7. okrese Ho Či Minova Města. Foto: HOANG TRIEU
Podle vládního návrhu se toto usnesení bude vztahovat na celostátní úrovni na projekty v oblasti nemovitostí ve čtyřech případech: získání práv k užívání pozemků; stávající práva k užívání pozemků; stávající práva k užívání pozemků a získání práv k užívání pozemků; a realizace projektů komerčního bydlení na pozemcích vlastněných zařízeními, která musí být přemístěna z důvodu znečištění životního prostředí, nebo zařízeními, která musí být přemístěna v souladu se stavebním nebo urbanistickým plánem.
Pokud jde o podmínky pro realizaci projektu sociálního bydlení prostřednictvím dohody o právech užívání pozemků nebo stávajících práv k užívání pozemků, investoři realizující projekty sociálního bydlení musí využívat jeden nebo více z následujících typů pozemků: zemědělská půda; nezemědělská půda jiná než obytná půda; obytná půda a další pozemky v rámci stejné parcely v případě dohody o právech užívání pozemků; a musí splňovat specifická kritéria.
Mělo by to být pilotně otestováno v malém měřítku.
V diskusi o této otázce se mnoho poslanců Národního shromáždění v zásadě shodlo na nutnosti vydání usnesení o odstranění obtíží a překážek při realizaci investičních a obchodních projektů v oblasti výstavby nových bytů. Poslanec Tran Hoang Ngan (z delegace Ho Či Minova Města) uznal, že pilotní implementace této politiky bude mít dominový efekt v podpoře socioekonomického rozvoje země, zejména při odstraňování obtíží při výstavbě nových bytů, vytváření příznivých podmínek pro uživatele půdy a investory k proaktivní realizaci nových bytových projektů a projektů rozvoje měst, což přispěje k řešení bytových potřeb obyvatel.
Objevilo se však i několik obav. Poslanec Do Van Yen (z Ba Ria - provincie Vung Tau) argumentoval, že návrh usnesení zahrnout do pilotního projektu velmi širokou škálu pozemků je v rozporu se zákonem o půdě. Dále navrhl, že pokud má být pilotní program realizován, měl by být v menším rozsahu, zaměřený na provincie a města s naléhavými potřebami v oblasti bydlení, a neměl by se rozšiřovat na celostátní úrovni.
Poslanec Yen rovněž navrhl, aby vláda provedla posouzení dopadů, aby se předešlo situacím „zneužívání politik k hromadění zemědělské půdy“ nebo „legalizaci porušování předpisů“, a zavedla tak přísnější, rozumnější a účinnější regulaci.
Poslanec Národního shromáždění Nguyen Thi Thu Ha (delegace Quang Ninh) vyjádřil názor, že je třeba přehodnotit současný stav sociálního bydlení ve všech lokalitách, a potvrdil, že mnoho projektů a staveb sociálního bydlení zůstává neobsazených, prázdných nebo má neúplné právní postupy. Nabídka a poptávka na trhu sociálního bydlení se v jednotlivých lokalitách liší a „ne každá lokalita má stejnou poptávku“.
Poslanec Ha navrhl, že před schválením návrhu je nutné provést posouzení současného stavu sociálního bydlení, aby bylo možné pochopit nabídku a poptávku na trhu v daných lokalitách. Vláda a příslušné orgány musí provést důkladné posouzení, zvážit, zda by měl být pilotní program vybrán na základě vhodných regionů nebo lokalit a oblastí, a specifikovat lokality.
„Pilotní program, jak je navržen v návrhu, by mohl vést k založení organizací, jednotlivců a realitních kanceláří, které by využívaly nákup, prodej a převod pozemků, hromadily a konsolidovaly pozemky, aniž by je efektivně využívaly, a poté by z nich profitovaly a proměňovaly výrobní prostředky ve vstupy, než budou realizovány projekty sociálního bydlení,“ varovala paní Ha.
V ověřovací zprávě předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh rovněž uvedl, že někteří členové výboru se obávají, že povolení dohod o nabytí práv k užívání pozemků neurčených k bydlení pro projekty sociálního bydlení by vedlo k prudkému nárůstu cen zemědělské půdy a dalších typů půdy. To by mohlo způsobit mnoho obtíží pro lidi a podniky, stejně jako pro stát, pokud jde o nabývání pozemků a jejich kompenzace.
Předseda Hospodářského výboru požádal vládu, aby přezkoumala a objasnila uplatňování pilotního mechanismu prostřednictvím dohod o nabývání práv k užívání pozemků nebo stávajících práv k užívání zemědělských a nezemědělských (komerčních, servisních) pozemků, aby se zabránilo zneužívání této politiky.
Vyhněte se rozsáhlé konverzi.
Místopředseda Výboru pro vědu, technologie a životní prostředí Národního shromáždění Nguyen Phuong Tuan souhlasil s tím, že rezoluce by měla být implementována na celostátní úrovni, aby byla zajištěna spravedlnost mezi lokalitami, aby se zabránilo složitosti regulace kritérií a podmínek a aby se zabránilo vzniku mechanismu „žádosti a udělení“. Navrhl však, aby navrhovatel zahrnul specifická nařízení, která by zabránila rozsáhlé přeměně využití půdy po vstupu nařízení v platnost, což by mohlo ovlivnit nejen sociální zabezpečení, ale i potravinovou bezpečnost.
Projděte si územní plány každé lokality.
Poslanec Nguyen Truc Son (delegace Ben Tre) uvedl, že návrh usnesení se v některých ohledech liší od nedávno schváleného zákona o investicích (ve znění pozdějších předpisů), zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) a zákona o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) Národním shromážděním. Při pilotních projektech je nutné přezkoumat národní územní plán, územní plánování a zejména místní územní plány. Zpochybnil, zda by projekty, které nejsou zahrnuty v územním plánování pro obytné nebo městské oblasti, byly v případě pilotního testování proveditelné.
Pan LE HOANG CHAU , předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA):
Předpisy upravující určení investičních oblastí.
Agentura HoREA předložila návrh Lidovému výboru Ho Či Minova Města a příslušným oddělením k vyjádření k rozhodnutí Lidového výboru Ho Či Minova Města č. 83/2024/QD-DT. V souladu s tím se navrhuje, aby bylo nařízení v bodě 1, článku 2 přezkoumáno a pozměněno tak, aby podrobně specifikovalo oblasti, ve kterých mohou investoři do nemovitostí a bytových projektů převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem svépomocí v obcích, s výjimkou měst v pěti okresech Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi a Can Gio, a které nepodléhají dražbě práv k užívání pozemků pro bytovou výstavbu, jak je stanoveno.
Protože podle článku 31 článku 6 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 je investor realitního projektu nebo projektu bytové výstavby oprávněn převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou k pozemkům, které se nenacházejí v obvodech, okresech nebo městech zvláštních městských oblastí typu I, typu II a typu III; a nejsou předmětem dražby práv k užívání pozemků pro projekty bytové výstavby, jak je stanoveno v pozemkovém zákoně. Pro ostatní oblasti určí provinční lidový výbor na základě místních podmínek oblasti, ve kterých je investor projektu oprávněn převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem svépomocné výstavby domů.
Pan NGO DUC SON , generální ředitel společnosti DRH Holdings JSC:
Vytváření příležitostí pro kupce domů.
Historicky vyžadovala realizace bytových projektů splnění podmínek, jako jsou: soulad s územním plánováním na úrovni okresů; soulad se stavebním a urbanistickým plánováním; a soulad se schválenými místními programy a plány rozvoje bydlení. V praxi se překrývající se a protichůdná povaha pozemkového zákona a zákona o bydlení zvýšila, což narušuje kapitálové a realitní trhy a zvyšuje rizika pro podniky, investory i ty, kteří bydlení potřebují. Vládou navrhovaný pilotní program oživí kapitálový trh, stabilizuje a sníží finanční zátěž podniků, zkrátí dobu a náklady na přípravu investic do projektů, zvýší transparentnost trhu a poskytne kupujícím domů přístup k dostupnému bydlení. Odstranění této překážky by mohlo potenciálně „zachránit“ miliony podniků, které čekají roky.
S.Nhung napsal(a)
Zdroj: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
Komentář (0)