Je konec éry spekulací s nemovitostmi?

VTV.vn - Zvýšení úrokových sazeb hypoték po lunárním Novém roce vyvíjí tlak na kupující a realitní kanceláře a způsobuje silnou diferenciaci trhu.

Zvýšení úrokových sazeb hypoték hned po lunárním Novém roce má jasný dopad na trh s nemovitostmi a ovlivňuje kupující domů, realitní kanceláře a bankovní systém. Odborníci se domnívají, že se nejedná o neočekávaný vývoj, ale že to trh posune do intenzivnějšího období konsolidace.

Úrokové sazby u hypoték ovlivňují trh s nemovitostmi.

Ihned po lunárním Novém roce oznámily státní i soukromé banky úpravy úrokových sazeb, přičemž hypoteční sazby vykázaly výrazný nárůst. Průzkum v pobočce Vietcombank v Ho Či Minově Městě ukázal, že nejnižší úroková sazba u úvěrů na koupi bytů nebo řadových domů s certifikátem nebo kupní smlouvou je 9,5 %. To je výrazný nárůst oproti 6% sazbě uplatňované po dobu 12 měsíců od poloviny loňského roku.

Státní banky oznámily úrokové sazby z úvěrů v rozmezí od 9 % do více než 13 % u úvěrů s pevnou splatností na 6, 12 a 18 měsíců.

Nestátní banky zaznamenaly podobné fixní úrokové sazby, ale pohyblivé úrokové sazby se zvýšily a pohybovaly se v rozmezí 11–15 %.

Podle paní Mai Thanh Thao, zástupkyně ředitele bankovního a korporátního oddělení společnosti Savills Vietnam, odráží nárůst úrokových sazeb hypoték po Tetu proces cyklických úprav v bankovním systému.

Po období vrcholného čerpání na konci roku a zvýšené poptávce po úvěrech na začátku roku banky obvykle přehodnocují svou úvěrovou strukturu, vyrovnávají kapitálové náklady a upravují úrokové sazby tak, aby odpovídaly rizikovému apetitu. Současně limity růstu úvěrů (úvěrový prostor) také činí banky selektivnějšími, pokud jde o nové úvěry, zejména v sektoru nemovitostí, který má vysoký koeficient rizika.

Globální měnová politika, která je stále ovlivněna předchozím trendem zpřísňování, vedla domácí bankovní systém k určité opatrnosti. „Tato úprava úrokových sazeb odráží spíše rovnováhu mezi cílem růstu úvěrů a kontrolou rizik než náhlý krok k zpřísnění politiky na trhu s nemovitostmi,“ uvedla paní Thao.

Pod největším tlakem jsou kupující nemovitostí a firmy.

Pro kupující nemovitostí mají zvýšené náklady na splácení dluhu přímý dopad na jejich měsíční dostupnost. Podle pana Vo Hong Tua, ředitele advokátní kanceláře Minh Tu, se úvěr ve výši přibližně 900 milionů VND, který dříve bylo možné splácet za 7–8 milionů VND měsíčně, nyní může s uplatněním pohyblivé úrokové sazby zvýšit na téměř 15 milionů VND. To nutí mnoho domácností odložit své plány na koupi domu, aby si zajistily finanční rovnováhu.

Společnost Savills také naznačuje, že nejvíce postiženou skupinou jsou kupující s vysokou finanční pákou. S rostoucími náklady na půjčky mají kupující tendenci být opatrnější a zvažovat produkty, které odpovídají jejich finančním možnostem, místo aby se z trhu úplně stáhli. Poptávka po nemovitostech zůstává, ale rozhodnutí o koupi budou pečlivěji zvažována.

Pro realitní podniky je hlavní tlak vyvíjen z kapitálových nákladů a cash flow. Podniky, které využívají vysokou zadlužení nebo se spoléhají na rychlý prodej k generování cash flow, budou čelit větším obtížím. Naopak podniky se silným finančním základem, čistými pozemkovými rezervami a jasným právním statusem jsou stále schopny udržet stabilní provoz.

Pro investory využívající finanční páku je toto období obzvláště náročné. Krátkodobé neboli „denní obchodovací“ strategie využívající vypůjčený kapitál se stávají rizikovějšími, což nutí mnoho investorů restrukturalizovat svá portfolia, nebo dokonce akceptovat prodej se ztrátou, aby snížili tlak na splácení dluhu.

Podle odborníků prostředí vysokých úrokových sazeb přináší také mnoho rizik pro dlužníky, zejména pro ty s úvěry, které se spoléhají na krátkodobé preferenční úrokové sazby.

Úvěrové balíčky s nízkými úrokovými sazbami zpočátku mohou po přechodu na pohyblivé sazby zaznamenat prudký nárůst, což naruší původní finanční plány. Banky navíc nyní obvykle oceňují aktiva opatrněji, což vede k nižším poměrům úvěru k hodnotě nemovitosti a nutí kupující k přípravě většího vlastního kapitálu.

Související náklady, jako jsou poplatky za předčasné splacení, závazkové poplatky nebo požadavky na pojištění, navíc zvyšují skutečné celkové náklady na úvěr.

Ze systémového hlediska rostoucí úrokové sazby také vystavují banky vyššímu riziku nedobytných úvěrů, pokud dlužníci mají potíže s cash flow. Úvěrové instituce proto zpřísňují svá schvalovací kritéria a pečlivě posuzují finanční způsobilost svých klientů.

Pro skutečné kupce domů stále existují příležitosti.

Ačkoli rostoucí úrokové sazby vytvářejí krátkodobý tlak, Savills se domnívá, že se nejedná o nepříznivou dobu pro všechny kupující. Na opatrnějším trhu mohou mít kupující nemovitostí více příležitostí vyjednat lepší ceny, zejména pokud mají stabilní finanční základ a rozumný poměr úvěru k hodnotě nemovitosti.

Odborníci doporučují, aby kupující kontrolovali své poměry zadlužení a zajistili, aby splátky nepřekročily jejich schopnost splácet, a aby se nespoléhali výhradně na počáteční preferenční úrokové sazby. Pro minimalizaci rizika je také zásadní upřednostňovat nemovitosti s jasným právním statusem, praktickou použitelností a dobrou likviditou.

Zároveň by si dlužníci měli udržovat finanční rezervu odpovídající 6–12 měsícům splácení, aby se vyrovnali s výkyvy úrokových sazeb nebo příjmů.

V současné situaci vstupuje trh s nemovitostmi do fáze jasnější diferenciace, kdy výhodu budou mít kupující a podniky se silnými finančními základy, zatímco investoři silně závislí na cizím kapitálu budou čelit značnému tlaku. To je vnímáno jako přizpůsobení trhu směrem k větší udržitelnosti se zaměřením na skutečné potřeby a skutečnou finanční kapacitu.

Zdroj: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm