Odborníci se podělili o své poznatky na semináři „Trh nemovitostí 2026 – Strategické umístění aktiv uprostřed volatility“.
Trh prochází silným otřesem.
Trh s nemovitostmi vstupuje do bezprecedentně náročné fáze a zároveň čelí dvěma hlavním tlakům, a to jak z vnějších, tak z vnitřních ekonomických faktorů. Na jedné straně jasný rostoucí trend úrokových sazeb z úvěrů od 4. čtvrtletí 2025 rapidně zvýšil kapitálové náklady; na druhé straně se tlak na udržení růstu uprostřed geopolitické nestability, zejména konfliktu na Blízkém východě, šíří do dodavatelských řetězců, cen energií a sentimentu investorů. V této souvislosti již klíčovou otázkou není, zda je trh obtížný, ale spíše na co se musí realitní podniky připravit, aby se vyhnuly vykolejení z nové vývojové trajektorie.
Na semináři „Trh nemovitostí 2026 – Strategické rozmístění aktiv uprostřed volatility“, který uspořádala Vietnamská realitní asociace ve spolupráci se skupinou DKRA a televizním centrem Southern Region – VTV9 2. dubna, docent Dr. Tran Dinh Thien uvedl, že svět se nachází ve stavu „abnormality a nestability“, kdy dlouhodobé geopolitické konflikty nejen zvyšují ceny energií a zlata, ale také narušují globální dodavatelské řetězce. V otevřené ekonomice , jako je Vietnam, mají externí šoky přímý dopad na výrobu, obchod, nemovitosti, úvěry a další aktivity.
Konkrétně převládající úroková sazba u hypoték se v současnosti pohybuje kolem 9,6–10 % ročně během preferenčního období a po jeho skončení může dosáhnout 13–15 % ročně. S tak rychlým nárůstem kapitálových nákladů se obchodní modely silně závislé na bankovních úvěrech nevyhnutelně potýkají se zmenšujícími se bezpečnostními rezervami. Kapitálové toky se v důsledku toho již nerozprostírají tak rovnoměrně jako dříve, ale stávají se selektivnějšími a hledají aktiva se skutečnou hodnotou, schopností udržet si svou hodnotu a dlouhodobou udržitelností.
Úvěrové kontroly, omezení finanční páky, přísnější požadavky na právní transparentnost a podpora digitalizace dat nutí trh k návratu k jeho skutečné hodnotě.
Úvěrové kontroly, omezení finanční páky, přísnější požadavky na právní transparentnost a podpora digitalizace dat tlačí trh zpět k jeho skutečné hodnotě. Projekty s právními riziky a podniky silně závislé na vypůjčeném kapitálu se stále více potýkají s přežitím. Naopak projekty s kompletním právním rámcem a infrastrukturou se objevují jako kotvy pro investice. Podle odborníků není současná očista jen sestupným cyklem, ale procesem eliminace nadsazených hodnot s cílem znovu nastolit nový řád trhu.
Pan Pham Lam, předseda představenstva a generální ředitel skupiny DKRA, se domnívá, že globální konflikty přetvářejí ekonomický řád a zároveň otevírají Vietnamu příležitosti k prosazení se na světové ekonomické mapě. Přestože trh od konce roku 2025 ovlivnilo mnoho krátkodobých výkyvů, silný proces prověřování vytváří výhody pro projekty s transparentním právním rámcem, dobrou likviditou a stabilním kapitálovým základem a zároveň otevírá příležitosti investorům se znalostmi, finanční kapacitou a obezřetnými strategiemi.
Éra dělení pozemků a prodeje parcel je u konce.
Zákaz dělení a prodeje pozemků ve městech typu I, II a III způsobil 80% pokles spontánní nabídky, což donutilo trh k přísnější fázi filtrování. V tomto novém kontextu je dominantním segmentem pozemky v rámci projektů s dobře naplánovanými dispozicemi v měřítku 1/500, zatímco zaměření investic se přesune do předměstských oblastí velkých měst, které budou těžit ze změn infrastruktury a investic. Podle pana Vo Huynh Tuan Kieta, ředitele marketingu rezidenčních projektů ve společnosti CBRE Vietnam, realitní trh zažívá konec „éry dělení pozemků“ pro mnoho pozemkových produktů.
Pan Kiet se domnívá, že se jedná také o proces eliminace „mrtvých aktiv“, zejména zemědělské půdy a lesních pozemků „maskovaných“ jako rekreační nemovitosti, protože tyto typy aktiv oficiálně ztrácejí likviditu kvůli přísnějším klasifikačním předpisům. Jinými slovy, v novém cyklu se aktiva bez právního základu a bez vazby na skutečné potřeby užívání stanou stále obtížněji obchodovatelnými a trh již nebude mít prostor pro bujné dělení a prodej pozemků jako dříve.
Mnoho odborníků se domnívá, že trh s nemovitostmi v nové éře již nebude zahrnovat praxi dělení pozemků a prodeje parcel.
Naopak byty budou i nadále „páteří“ městských nemovitostí minimálně po dobu příštích 5 let, zatímco ústředním bodem investic se stanou průmyslové nemovitosti, logistika a projekty s plnou občanskou vybaveností a modelem TOD (Transit-Oriented Development).
Oblast hraničící s Ho Či Minovým Městem se navíc stává stále atraktivnější díky synergii rozvoje měst, logistiky, námořních přístavů, letišť a velkých infrastrukturních projektů, jako je okruh č. 3 a okruh č. 4, rychlostní silnice Ben Luc - Long Thanh, linka metra č. 4 a most Can Gio. Oblast Hiep Phuoc - Can Giuoc je navíc považována za nový pól růstu v příštích 3–5 letech. Odborníci však také varují, že prospěch z infrastruktury nemusí nutně znamenat honbu za růstem cen pozemků.
Konkrétně Dr. Nguyen Van Dinh, místopředseda VNREA, varoval, že nepřiměřeně vysoké zvyšování cen pozemků by se stalo překážkou rozvoje, zatímco trend „vše v jednom“ je cestou k vytváření kvality života a udržitelné ekonomické hodnoty. Podniky proto musí vědět, jak si vybrat správnou lokalitu, ale co je ještě důležitější, musí pro danou lokalitu vytvořit správný typ aktiv.
„Trh stále nabízí příležitosti, a to i obrovské, ale tyto příležitosti patří pouze těm, kteří vědí, jak se přizpůsobit, aby se v krátkodobém horizontu stabilizovali, a zůstat neochvějní ve svých dlouhodobých cílech,“ zdůraznil pan Pham Lam. V cyklu, kdy peníze již nejsou levné, politiky již nejsou shovívavé a kupující jsou stále náročnější, mohou podniky prosperovat pouze tehdy, když mají zdravější kapitálovou strukturu, originálnější produkty, jasnější právní rámce a profesionálnější manažerské schopnosti. To je také jediný způsob, jak mohou nemovitosti přečkat nepříznivé okolnosti a vstoupit do cyklu udržitelnějšího rozvoje.
Zdroj: https://vtv.vn/ky-nguyen-phan-lo-ban-nen-da-het-thoi-100260402143728387.htm
Komentář (0)