očekávání od nových předpisů

Zákon má zejména samostatnou kapitolu (kapitola V), která podrobně upravuje renovace a rekonstrukce bytových domů.

Mnoho problémů s implementací

V posledních 20 letech byla renovace a rekonstrukce starých bytových domů a kolektivních domů vždy předmětem zvláštního zájmu státní správy, od centrální až po místní. Samotná realizace však nepřinesla očekávané pozitivní výsledky, tisíce domácností stále musí žít v degradovaných a nebezpečných obytných oblastech; potenciální hrozby pro životy a majetek lidí neustále číhají v blízkém okolí.

Starý bytový komplex C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Podle statistik Ministerstva stavebnictví se v současné době v celé zemi nachází více než 2 500 starých bytových domů a kolektivních domů, z nichž největší počet má Hanoj ​​s 1 579, následovaný Ho Či Minovým Městem.

Jedná se o typický produkt dotačního období, postavený v období let 1960 až 1990, tedy v době, kdy stavební technologie ještě nedosáhla takového průlomového vývoje jako dnes, takže hlavní konstrukcí těchto domů jsou nosné cihlové zdi s maximální životností 50 - 70 let.

Po dlouhé době provozu a užívání mnoho budov vážně zchátralo. Nejenže kvůli potřebě rozšířit svůj obytný prostor lidé svévolně rozšiřovali a zvětšovali, čímž zvyšovali zatížení nosného systému domu, který již není bezpečný; ačkoli si jsou toho vědomi, kvůli finančním potížím se mnoho rodin stále musí smířit s dalším životem a vsadit své životy na štěstí osudu. Mezitím renovace a rekonstrukce těchto starých bytových domů a kolektivních domů probíhá extrémně pomalu.

Jen v Hanoji se z 1 579 starých bytových domů a kolektivních domů (včetně 1 273 domů v 76 oblastech a 306 starých samostatných bytových domů) nacházejí desítky budov v kritickém stavu.

Zejména existuje 6 nebezpečných oblastí úrovně D (nejnebezpečnější úroveň), které je nutné zbourat, aby bylo možné je znovu vybudovat, například budova C8 – oblast kolektivního bydlení Giang Vo, budova G6A – oblast kolektivního bydlení Thanh Cong, budova A – oblast kolektivního bydlení Ngoc Khanh, oblast kolektivního bydlení Ministerstva spravedlnosti ...

Podle údajů hanojského ministerstva výstavby však renovace a rekonstrukce starých bytových domů do konce roku 2023 dosáhly pouze 1,14 % plánu, přičemž bylo zrekonstruováno a přestavěno 19 oblastí.

Je pozoruhodné, že ačkoli se město rozhodlo schválit výběr investorů v mnoha rezidenčních oblastech, jako například: projekt Nghia Do A & B House (okres Cau Giay); oblast kolektivního bydlení Nguyen Cong Tru (okres Hai Ba Trung); oblast kolektivního bydlení X1-26 Lieu Giai (okres Dong Da); oblast kolektivního bydlení Railway Transport Service (okres Hoang Mai); bytový dům č. 148 - 150 Son Tay (okres Ba Dinh); oblast kolektivního bydlení Vietnamského institutu filmové dokumentace, ulice 22 Lieu Giai (okres Dong Da); bytový dům 23 Hang Bai (okres Hoan Kiem)... ale po mnoho let tyto projekty uvízly na místě a nelze je realizovat kvůli problémům s předpisy v zákoně o bydlení z roku 2014 a řadou vyhlášek, které upravují jejich realizaci.

„Jedním z největších problémů v právním systému je vyhláška 101/2015/ND-CP (kterou se řídí provádění zákona o bydlení z roku 2014), která umožňuje lidem a podnikům vzájemně vyjednávat o kompenzacích, vyklízení staveniště a přesídlení; vyhláška také konkrétně nestanoví koeficient kompenzace (koeficient K)... což vedlo k tomu, že obě strany nebyly schopny najít společný hlas, a proto nebylo možné realizovat renovaci a rekonstrukci starých bytů a kolektivních domů podle plánu a stanovených cílů,“ uvedl zástupce ředitele hanojského odboru výstavby Mac Dinh Minh.

Nová nařízení „odstraňují“ dopravní zácpy

Vzhledem k výše uvedeným obtížím zákon o bydlení z roku 2023, kromě toho, že převzal a podpořil pozitivní body zákona o bydlení z roku 2014, také novelizoval a doplnil mnoho důležitých prvků, které odpovídají praktickým podmínkám, a zároveň odstranil obtíže a nedostatky, aby v nadcházejícím období vytvořil průlomové podmínky pro renovaci a rekonstrukci starých bytů a kolektivních domů.

Jednou z nejvýznamnějších novinek v zákoně o bydlení z roku 2023 je úprava míry souhlasu obyvatel. Pokud dříve musel existovat 100% souhlas vlastníků bytové oblasti, pak podle nového zákona stačí k demolici projektu alespoň 70 % z celkového počtu vlastníků účastnících se územního plánování a 75 % z nich souhlasících.

Zákon o bydlení z roku 2014 navíc neobsahuje specifická pravidla pro koeficient K pro výpočet ceny pozemku za úhradu, ceny nájemného za bydlení po investici do rekonstrukce, hodnoty bytu stanovené po přestavbě plochy a hodnoty bydlení pro přesídlení v případě přesídlení na jiné místo.

Koeficient K bude proto flexibilně zaváděn lokalitami na základě umístění a hodnoty pozemků, na kterých se nacházejí staré bytové domy a kolektivní domy. Koeficient K bude vypočítán a upraven tak, aby byl 1–2krát vyšší.

„Za vrchol nového zákona je považováno nařízení o plánu „sběru starých bytových domů“, podle kterého budou sbírány jednotlivé, samostatně stojící domy a výška nových staveb bude zvýšena, aby se rezervovala plocha pro veřejnou infrastrukturu (stromy, kampus, hřiště...).“

To pomůže místním úřadům být vstřícnější a podniky se aktivněji zapojí do rekonstrukcí a přestaveb starých bytů a kolektivních domů; lidé budou také spokojeni, protože nebudou muset měnit své obvyklé bydliště ani se stěhovat do oblastí znovuosídlení bez infrastruktury a služeb...“ – uvedl expert na urbanistické plánování, magistr architekt Tran Tuan Anh.

Zejména obsah týkající se renovace a rekonstrukce starých bytů a kolektivních domů stanovený v zákoně o bydlení z roku 2023 rovněž podporuje decentralizaci a zmocňuje Provinční lidový výbor k přidělování specifických úkolů specializovaným agenturám v rámci organizace, aby připravily plány kompenzací a přesídlení; rozhodovaly o investičních politikách a investorech a schvalovaly je; plány přesídlení, nuceného přesídlení a demolice bytových domů; zajišťovaly rozpočtové zdroje pro přesídlení...

Zákon dále doplňuje ustanovení, které vyžaduje, aby vlastníci přispívali finančními prostředky na rekonstrukci bytových domů postavených po roce 1994, aby byla zajištěna proveditelnost a soulad mezi zájmy vlastníků, státu a investorů a aby byly splněny požadavky na zkrášlování měst.

 

Vysoce oceňujeme nová nařízení v zákoně o bydlení z roku 2023 týkající se renovace starých bytů a kolektivních domů. Tato nařízení jsou praktičtější, podrobnější a jasnější, zatímco stávající právní dokumenty je nemají nebo nejsou úplné, aby byla zajištěna harmonie zájmů mezi státem, lidmi a podniky; tím se přispívá k urychlení renovace a rekonstrukce starých bytů a kolektivních domů a v nadcházejícím období vytváří prostorná městská tvář, která bude splňovat potřeby integrace a rozvoje.

Viceprezident Vietnamské realitní asociace Dr. Nguyen Van Dinh

Zdroj: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html