Rostoucí úrokové sazby znepokojují kupující nemovitostí.

Rostoucí náklady na hypotéky uprostřed trvale vysokých cen nemovitostí nutí mnoho kupujících přehodnotit své finanční plány. Očekává se, že tento vývoj bude mít v nadcházejícím období dopad na likviditu trhu a prodejní strategie podniků.

Nemovitosti v jižní části Ho Či Minova Města. Foto s laskavým svolením Hong Dat/TTXVN.

Finanční rovnice se změnila.

Začátkem roku 2026 plánoval pan Tran Khanh, obchodník v Hanoji, půjčit si od banky přibližně tři miliardy VND na koupi bytu v západní části města. Poté, co banka oznámila, že po uplynutí zvýhodněného období by se úrokové sazby mohly zvýšit, se však pan Khanh rozhodl svůj plán hypotéky odložit.

Podle Khanha by i zvýšení úrokových sazeb o několik procentních bodů mohlo výrazně zvýšit měsíční splátku. Pokud by si půjčil na dvacet let, dodatečný úrok by byl značný, takže by měl své možnosti pečlivěji zvážit.

Khanhův příběh není ojedinělý případ. Mnoho kupujících domů, zejména těch, kteří si berou velké úvěry, se stává opatrnějšími, protože náklady na hypotéky mají tendenci opět růst.

V posledních dvou letech ceny nemovitostí ve velkých městech prudce vzrostly, což mnoha lidem ztížilo vlastnictví bydlení. Podle zpráv z průzkumu trhu ceny bytů v Hanoji v období 2023–2025 prudce vzrostly. Zatímco dříve se průměrné ceny mnoha projektů pohybovaly kolem 50 milionů VND/m2, nyní mnoho nových projektů překročilo 90 milionů VND/m2.

V Ho Či Minově Městě je cenová hladina nových bytů ještě vyšší. Mnoho projektů zahájených v roce 2025 zaznamenává průměrné ceny blížící se 100 milionům VND/m2, což je výrazně více než před několika lety.

Rostoucí ceny domů jsou primárně poháněny koncentrací nové nabídky ve střední a vyšší třídě, zatímco poptávka po bydlení ve velkých městech nadále roste stejným tempem jako urbanizace. Na pozadí vysokých cen domů nárůst úrokových sazeb hypoték dále komplikuje finanční problémy kupujících domů.

V současné době mnoho komerčních bank nabízí v prvním roce zvýhodněné úrokové sazby ve výši kolem 7–9 % ročně. Po uplynutí zvýhodněného období se úrokové sazby obvykle upravují na pohyblivé bázi a mohou se zvýšit na přibližně 10–12 %. U úvěrů s dobou splatnosti 20 nebo 30 let může i zvýšení úrokových sazeb o jeden až dva procentní body výrazně zvýšit měsíční náklady na splátky.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, se domnívá, že úrokové sazby přímo ovlivňují rozhodnutí o koupi nemovitosti. Když se zvýší náklady na půjčky, mnoho kupujících odloží své plány nebo sníží výši svých úvěrů. To zpomaluje rychlost transakcí na trhu.

Likvidita stagnuje, což zvyšuje tlak.

Odborníci se domnívají, že v cyklu trhu s nemovitostmi hrají úrokové sazby obvykle roli v regulaci peněžních toků. Když jsou úrokové sazby nízké, náklady na kapitál jsou nízké, což vede mnoho investorů k ochotě půjčit si peníze, aby se mohli na trhu podílet. To obvykle vede k rychlému nárůstu transakcí a cen. Naopak, když úrokové sazby rostou, investiční aktivita má tendenci se zpomalovat kvůli vyšším nákladům na financování.

Podle některých tržních údajů zůstává zájem o nemovitosti na online platformách poměrně vysoký. Míra úspěšnosti transakcí se však proporcionálně nezvýšila, což odráží opatrnější náladu mezi kupujícími.

Podle paní Nguyen Hoai An, vrchní ředitelky společnosti CBRE Hanoi, je současná likvidita trhu soustředěna především v projektech s dobrou lokalitou a jasným právním statusem. Kupující jsou stále selektivnější. Projekty s vysokými cenami, které však postrádají výhody v lokalitě nebo vybavení, mohou mít potíže s prodejem.

Změny úrokových sazeb ovlivňují nejen kupce domů, ale přímo ovlivňují i ​​developerské společnosti. V realitním průmyslu je financování projektů z cizího kapitálu poměrně běžné. S růstem úrokových sazeb se zvyšují i ​​náklady na financování pro podniky. Likvidita trhu zároveň zpomaluje prodej, což zvyšuje tlak na cash flow.

Pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města, poznamenal, že v kontextu opatrnějšího úvěrování musí firmy upravit své strategie rozvoje projektů. Firmy by se měly zaměřit na produkty, které slouží skutečným potřebám v oblasti bydlení a mají dobrý prodejní potenciál.

Na trhu mnoho developerů zavádí programy finanční podpory, jako jsou úrokové dotace nebo prodloužené splátkové lhůty, aby přilákali kupce.

Nový scénář pro trh.

Podle organizací zabývajících se průzkumem trhu vstupuje vietnamský trh s nemovitostmi do fáze jasné diferenciace. V kontextu vyšších úrokových sazeb a opatrnějších kupujících budou mít významnou výhodu projekty s dobrou lokalitou, pohodlným napojením na infrastrukturu a transparentním právním rámcem.

Naopak projekty, které postrádají konkurenční výhodu, budou možná muset upravit svou prodejní politiku, nebo dokonce snížit ceny, aby stimulovaly poptávku. Očekává se, že tato diferenciace se v nadcházejících letech ještě více projeví, jelikož nová nabídka ve velkých městech nadále roste.

Odborníci předpovídají, že v nadcházejícím období budou pro trh s nemovitostmi existovat tři scénáře. Důvodem je, že budoucí vývoj trhu bude silně záviset na trendech úrokových sazeb a měnové politiky.

Pokud úrokové sazby opět klesnou, peníze by se mohly rychle vrátit do nemovitostí. Když jsou náklady na půjčky nižší, jak kupující domů, tak investoři mají tendenci více využívat finanční páku.

Pokud však úrokové sazby zůstanou na průměrné úrovni, trh by mohl vstoupit do období stabilního růstu s mírnou likviditou a pomalým růstem cen nemovitostí.

Naopak, pokud úrokové sazby zůstanou delší dobu vysoké, investiční aktivita v oblasti nemovitostí by se mohla výrazně snížit. Některé segmenty nebo oblasti by pak mohly muset upravit ceny tak, aby lépe odpovídaly finančním možnostem kupujících.

Mnoho odborníků se shoduje, že scénář stabilního růstu je v současné situaci považován za nejrealističtější, s očekáváním, že vietnamský trh s nemovitostmi po období rychlého růstu vstupuje do nového vývojového cyklu.

V tomto cyklu budou hrát v rozhodování kupujících významnější roli finanční, právní a faktory kvality projektu. Místo růstu založeného na spekulativních kapitálových tocích se trh obvykle přesouvá k udržitelnějšímu modelu rozvoje, který se zaměřuje na skutečné potřeby v oblasti bydlení a použitelnost produktu.

Změny úrokových sazeb proto nejen vytvářejí krátkodobé výzvy, ale mohou také pomoci trhu přizpůsobit se stabilnějšímu dlouhodobému vývoji.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-de-dat-20260311131150211.htm