„Oheň testuje zlato“, filtruje trh a hledá nový cyklus.

Do konce roku 2023 čelil realitní trh v Ho Či Minově Městě téměř třem letům obtíží a výzev, kdy klesala jak nabídka, tak poptávka.

Mnozí se domnívají, že celkový obraz, kterému dominují tmavé barvy, možná ještě neskončil a pravděpodobně bude pokračovat i v příštím roce.

Zkouška ohněm pokračuje.

V komentáři k realitnímu trhu v Ho Či Minově Městě v roce 2024 se pan Vo Hong Thang, ředitel pro poradenství a rozvoj projektů ve skupině DKRA, domnívá, že v krátkodobém horizontu je nepravděpodobné, že by trh zaznamenal pozitivní změny, a bude i nadále „zkouškou ohněm“ pro investory, kupující a všechny strany zapojené do realitního trhu.

V roce 2024 se trh s nemovitostmi bude vyvíjet udržitelnějším, bezpečnějším a transparentnějším způsobem.

Důvodem této situace je, že politiky a právní překážky potřebují čas, aby se projevily, a nemohou v krátkodobém horizontu přinést mnoho pozitivních změn, čímž neúmyslně zvyšují tlak na vstup nových nabídek na trh.

Prodloužená doba realizace projektu přispívá ke zvýšení finančních nákladů a snižuje zisky investorů a realitních kanceláří. Přestože uvedené primární prodejní ceny příliš nekolísají, investoři si stále nepřímo udržují „slevy“ prostřednictvím politik, jako jsou lhůty pro platby jistiny/úroků, prodloužené splátkové kalendáře nebo nabídka slev až 15 % – 20 % pro zákazníky, kteří platí před plánovaným termínem…

Mezitím na sekundárním trhu, při individuálním pohledu na situaci, se stále vyskytnou případy, kdy jsou nemovitosti nabízeny k prodeji se slevou 10 % – 20 %, nebo dokonce více než 30 % původní smluvní hodnoty.

Většina těchto transakcí se týká kupujících, kteří využívají vysokou míru zadlužení bankovními úvěry, a to až 70–80 % z celkové hodnoty nemovitosti, ale po skončení lhůty pro splátky jistiny/úroků mají problémy s cash flow. Tyto transakce se z velké části soustřeďují na rozsáhlé urbanistické projekty, které se nacházejí relativně daleko od centra města.

Důvěra kupujících se dosud nepodařilo obnovit, a to i přes neustálé snižování úrokových sazeb z vkladů. Většina kupujících se stále raději spoří v bankách než investuje do nemovitostí kvůli nejistým vyhlídkám na oživení.

Konec roku 2024 lze nicméně považovat za začátek dalšího růstového cyklu realitního trhu.

Očekává se, že oživení trhu povede segment rezidenčních nemovitostí, zejména projekty ve velkých městských centrech nebo okolních oblastech s dobře rozvinutou regionální dopravní sítí, vysokou hustotou obyvatelstva a trvale vysokou poptávkou po bydlení.

Například se předpokládá, že segment bytů v Ho Či Minově Městě a sousedních provinciích (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) v roce 2024 zaznamená výrazné zlepšení nabídky, přičemž se očekává, že dosáhne přibližně 12 000 jednotek, soustředěných především na trhy v Binh Duongu a Ho Či Minově Městě.

Kromě toho, jak nabývají účinnosti směrnice o odstranění právních překážek, zvyšuje se míra vyplácení veřejných investic a úrokové sazby z úvěrů/vkladů si udržují klesající trend… to vše přispívá k pozoruhodnému pozitivnímu vývoji na trhu s nemovitostmi.

Právní standardizace v novém cyklu

Právní otázky týkající se projektů jsou považovány za jedno z hlavních úzkých míst na trhu s nemovitostmi obecně, a zejména u rozestavěných bytových projektů. Právní otázky představují až 70 % překážek, kterým dnes projekty na trhu čelí.

Podle statistik Ministerstva stavebnictví se jen v Hanoji a Ho Či Minově Městě odhadem 400 projektů potýká s procedurálními překážkami a tyto úzké hrdly přetrvávají již mnoho let, aniž by byly důkladně vyřešeny.

V roce 2024 se trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě pravděpodobně nezaznamená k pozitivním změnám.

Ze stejného důvodu mnoho realitních kanceláří působících na trhu obcházelo a je ochotno obcházet zákon a uvádět projekty na prodej před dokončením právních postupů, což představuje mnoho rizik a nevýhod jak pro kupující, tak pro samotné firmy.

V budoucnu, s přijetím zákona o bydlení a novelizovaného zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, spolu se synchronizovaným zaváděním politik k odstranění překážek, lze říci, že soulad projektu s právními předpisy již nebude „nezbytnou podmínkou“, ale postupně se stane „postačující podmínkou“, předpokladem pro to, aby projekt uvedl své produkty na trh.

To přispěje k větší transparentnosti trhu, zamezení zablokování projektů a porušování předpisů a maximalizaci ochrany práv kupujících nemovitostí.

V současné době se zelené nemovitosti postupně stávají nevyhnutelným rozvojovým trendem nejen ve Vietnamu, ale i po celém světě . Nejedná se pouze o soubor standardů pro rezidenční segment, ale uplatňují se i v mnoha dalších typech nemovitostí, jako jsou průmyslové parky, kanceláře, resorty atd.

Na COP26 (26. konferenci Rámcové úmluvy OSN o změně klimatu) se Vietnam zavázal k dosažení nulových čistých emisí do roku 2050, čímž prokázal odpovídající zájem vlády o ochranu životního prostředí. V důsledku toho se uplatňování zelených standardů v oblasti rozvoje nemovitostí postupně stane nezbytným předpokladem ve fázi výstavby jakéhokoli realitního projektu.

Rok 2024 je především rokem prověřování a řešení stávajících problémů na trhu s cílem připravit se na nový cyklus udržitelného, bezpečného a transparentního rozvoje trhu s nemovitostmi.

Komentář (0)