„Ohňové testy zlata“ a prověřování trhu pro nový cyklus

Do konce roku 2023 prošel trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě téměř 3 lety, kdy čelil obtížím, výzvám a klesající nabídce a poptávce na trhu.

Mnoho názorů se domnívá, že celkový obraz zahalený tmavými barvami se tím nemusí zastavit a pravděpodobně bude pokračovat i příští rok.

Pokračování „zlato z ohnivých zkoušek“

V komentáři k realitnímu trhu v Ho Či Minově Městě v roce 2024 uvedl pan Vo Hong Thang, ředitel pro poradenství a projektové developerské služby ve skupině DKRA, že v krátkodobém horizontu je nepravděpodobné, že by na trhu došlo k pozitivním změnám, ale že bude pokračovat proces „zkoušky ohněm zlata“ pro investory, kupující a všechny strany zapojené do realitního trhu.

V roce 2024 se trh s nemovitostmi bude rozvíjet udržitelněji, bezpečněji a transparentněji.

Důvodem výše uvedené situace je, že politiky a právní řešení potřebují čas na „vstřebání“ a nemohou v krátkodobém horizontu přinést mnoho pozitivních změn, což neviditelně zvyšuje tlak na novou nabídku na trhu.

Dlouhá doba realizace projektu přispívá ke zvyšování finančních nákladů a snižuje zisky investorů a realitních kanceláří. Přestože uvedená primární prodejní cena příliš nekolísá, investoři si i nadále nepřímo udržují „slevy“ prostřednictvím politik na podporu lhůty pro splácení jistiny/úroků, prodlužují platební kalendář nebo jsou ochotni nabídnout slevy až do výše 15 % – 20 % zákazníkům, kteří platí před plánovaným termínem...

Na sekundárním trhu, pokud se podíváme lokálně, se stále vyskytnou případy nabízení k prodeji se snížením o 10 % – 20 % nebo dokonce o více než 30 % hodnoty smlouvy.

Většina těchto transakcí je soustředěna u kupujících, kteří využívají vysoký bankovní úvěrový leverage, a to až 70 % - 80 % celkové hodnoty nemovitosti, ale mají „zablokovaný“ cash flow po skončení období odkladu jistiny/úroků, a to především v projektech v městských oblastech s velkým počtem jednotek, které se nacházejí relativně daleko od centra.

Vzhledem k tomu, že se nepodařilo obnovit důvěru kupujících, ačkoli jsou úrokové sazby z vkladů průběžně upravovány směrem dolů, většina kupujících se stále rozhoduje spořit místo investic do nemovitostí, protože vyhlídky na oživení nejsou zcela jasné.

Konec roku 2024 lze však považovat za začátek dalšího růstového cyklu trhu s nemovitostmi.

Očekává se, že segment rezidenčních nemovitostí povede oživení trhu, zejména u projektů ve velkých městských centrech nebo sousedních oblastech se synchronními regionálními dopravními systémy, stlačením populace a vysokou poptávkou po bydlení.

V segmentu bytů v Ho Či Minově Městě a sousedních provinciích (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) se obvykle předpokládá výraznější zlepšení nabídky v roce 2024, kdy se očekává dosažení přibližně 12 000 jednotek, soustředěných především na trzích Binh Duong a Ho Či Minovo Město.

Kromě toho, jakmile vstoupí v platnost právní pokyny, zvýší se míra vyplácení veřejných investic a úroková sazba z úvěrů/vkladů si udrží klesající trend... což přispěje k pozoruhodným pozitivním momentům na trhu s nemovitostmi.

Právní standardizace v novém cyklu

Legalita projektu je považována za jedno z hlavních úzkých míst na trhu s nemovitostmi obecně nebo v oblasti budoucího bydlení zejména. Právní otázky tvoří 70 % problémů projektů na dnešním trhu.

Podle statistik Ministerstva stavebnictví se odhaduje, že jen v Hanoji a Ho Či Minově Městě se s procedurálními problémy setkalo přibližně 400 projektů. Tyto úzké hrdla přetrvávají již mnoho let, ale nebyly zcela vyřešeny.

V roce 2024 se na trhu s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě pravděpodobně nebudou dít pozitivní změny.

Z výše uvedeného důvodu mnoho realitních kanceláří působících na trhu bylo a je připraveno obcházet zákon a otevírat projekty k prodeji, i když právní proces ještě není ukončen, což způsobuje mnoho potenciálních rizik a nevýhod jak pro kupující, tak pro samotnou firmu.

V nadcházejícím období, s přijetím zákona o bydlení a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů), spolu se současným uplatňováním politik pro vystěhování, lze říci, že legalita projektu již nebude „nezbytnou podmínkou“, ale postupně se stane „postačující podmínkou“, předpokladem pro projekt, pokud chce uvést své produkty na trh.

To pomůže postupně zprůhlednit trh, zabránit pozastaveným projektům a porušování předpisů a pomůže chránit práva kupujících nemovitostí.

V dnešní době se zelené nemovitosti postupně staly nevyhnutelným rozvojovým trendem nejen ve Vietnamu, ale i po celém světě . Nejsou standardem pouze pro segment bydlení, ale uplatňují se i v mnoha dalších typech nemovitostí, jako jsou průmyslové nemovitosti, kanceláře, resorty atd.

Na 26. konferenci OSN o změně klimatu (COP26) se Vietnam zavázal stát se do roku 2050 zemí s nulovými čistými emisemi, čímž prokázal náležitou pozornost státu věnovanou ochraně životního prostředí. Uplatňování zelených standardů v oblasti rozvoje nemovitostí se proto postupně stane nezbytným kritériem ve fázi vývoje realitního projektu.

Rok 2024 je především rokem prověřování a řešení přetrvávajících nevyřízených záležitostí na trhu s cílem připravit se na nový vývojový cyklus udržitelnějšího, bezpečnějšího a transparentnějšího trhu s nemovitostmi.

Tvůj odstín

Zdroj