Na co si dát pozor při koupi tržního stánku?

S kapitálem 400 milionů VND odborníci doporučují vzít si na koupi kiosku hypotéku, ale je třeba pečlivě zhodnotit cenu, lokalitu a obchodní plán.

Dobrý den, pane experte, je mi 31 let, jsem svobodný a žiji v odlehlé provincii v centrálním regionu. V současné době mám naspořeno pouze 400 milionů VND. Protože žiji s rodiči, mé měsíční výdaje jsou asi 5 milionů VND. Můj průměrný příjem je 20 milionů VND měsíčně.

Plánuji koupit pozemek v okrese na okraji provincie, kde žiji, za přibližně 800 milionů VND. Zbývající částku si půjčím od banky. Hledám a vyhledávám pozemek.

Kromě výše uvedené možnosti jsem viděl tržní projekt ve městě, kde žiji, kde se prodává dvoupatrový kiosek za cca 800 milionů. Nemám žádné zkušenosti s obchodováním a pokud si kiosek koupím, nechám si ho hlavně pro sebe nebo ho pronajmu, případně ho půjčím rodině na podnikání, pokud budou chtít.

Vidím, že tradiční tržní kiosky mají velmi málo zákazníků, protože trh hodně nakupuje online. Také nemám žádné zkušenosti s obchodováním a stále mám administrativní práci. Nevím, jaká jsou rizika při koupi kiosku? Doufám, že mi odborníci poradí. Upřímně děkuji!

Vinh2293

Poradce:

V kontextu stále se rozvíjející ekonomiky se investování do komerčních nemovitostí stalo jedním z atraktivních investičních trendů. Ne každý však ví, jak k situacím efektivně přistupovat a řešit je. Na základě vašeho konkrétního případu můžeme vyvodit potřebné kroky ke správě osobních financí, pokud chcete investovat do stánku v dané lokalitě, a to následovně.

Pokud jde o příjem a schopnost vytvářet přebytek, máte měsíční příjem 20 milionů VND a úspory 400 milionů VND, měsíční životní náklady 5 milionů VND. Přebytek, který lze měsíčně utratit, je 15 milionů VND, což odpovídá 75 % příjmu. To je skvělý ukazatel a základní finanční zdroj pro jakékoli investiční rozhodnutí.

Dále vyhodnotíme investiční cíle a faktory správy úvěrů a řízení rizik. Chcete koupit pozemek nebo stánek v okrese pro podnikání s cílem stability a možnosti generovat pasivní příjem a příjem z růstu cen nemovitostí. Rozpočet na koupi stánku je 800 milionů VND. Takže s ohledem na současnou finanční situaci si budete muset od banky půjčit 400 milionů.

S využitím finanční páky v bance doporučuji zvážit formu hypotečního úvěru na nemovitost a k jeho získání použít nemovitost, kterou plánujete koupit. V současné době lze dle zákonných ustanovení u kiosků získat osvědčení o vlastnictví pozemku. Kromě právních otázek byste si při sjednávání bankovního úvěru měli uvědomit následující zásady.

Vaše jistina a úroky se pohybují do 30 % vašeho příjmu. Toto číslo lze dle vašeho přání zvýšit na vhodné rozmezí, protože váš současný přebytek je velmi vysoký, kolem 75 %.

Také je třeba věnovat pozornost předpisům, jako jsou úrokové sazby a podmínky úvěru, kdy pokud je úvěr dlouhý, měsíční splátky úroků a jistiny budou nízké; krátkodobé úvěry sice sníží výši bankovního úroku, ale vyvinou tlak na měsíční cash flow. Kromě toho je třeba jasně porozumět také předpisům banky týkajícím se pohyblivých úrokových sazeb (to bude mít velký dopad na úvěr, když se bankovní úrokové sazby zvýší) a sankcím za předčasné splacení.

Kromě toho, abyste mohli řídit úvěrová rizika v neočekávaných situacích, které vyžadují velké částky peněz, jako je nemoc, lékařské ošetření, nehody nebo odchod do důchodu, musíte si připravit rezervu pro případ nouze ve výši 3–6 měsíčních příjmů a smlouvu o životním pojištění.

Některé z nejnovějších úrokových sazeb u soukromých bankovních úvěrů si můžete prohlédnout v tabulce, kterou jsem sestavil níže.

Banka	Nezajištěné úvěry (%/rok)	Hypoteční úvěr (%/rok)
Agrobanka	7,0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TPBank	8,7 - 17	6,4 - 12,03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7,49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	od 20.2.	5,99 - 9,5
Nejvyšší soud USA	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Vietinbank	9.6	7,7 - 8,5
Vietnamská verze	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
BIDV	11,9	7 - 9
MB Bank	12,5 - 20	6 - 9,5

Poznámka: Výše uvedená srovnávací tabulka úrokových sazeb bankovních úvěrů slouží pouze pro informaci. Úrokové sazby bankovních úvěrů se mohou čas od času měnit v závislosti na úvěrové politice banky. Pro podrobné informace o úvěrových balíčcích a úvěrových zásadách se prosím obraťte přímo na banky.

Oceňování nemovitostí, právní oceňování a investice - obchodní plánování

Nemáte žádné zkušenosti s přímým ani online obchodem, což zvyšuje riziko investování v této oblasti. Uvedu zde několik důležitých kritérií, která je třeba před rozhodnutím pečlivě zhodnotit:

Prvním je ocenění nemovitosti. Musíte zjistit minulou cenovou hladinu kiosků ve srovnání se současností a jaké faktory určují potenciál pro budoucí nárůst cen. Jaký je měsíční peněžní tok z podnikání nebo pronájmu kiosků? Pokud kiosky ještě nejsou uvedeny do provozu, musíte vyhodnotit očekávané příjmy a zisk daného kiosku.

Druhým je makroekonomické hodnocení. Tento faktor je třeba posoudit, abyste zjistili, zda je vhodná doba pro investování. Pokud například vlastníte nemovitost v období rostoucí ceny, její cena příliš vzrostla a s využitím finanční páky to způsobí zvýšení úrokových sazeb a nemovitost již nebude mít růstový potenciál kvůli předchozímu silnému růstu. Tato investice se stane neefektivní. Pokud nemáte zkušenosti, můžete se poradit s odborníky na osobní finanční plánování, abyste získali komplexní pohled.

Za třetí, je třeba zhodnotit umístění a potenciál nemovitosti. Kiosek v hustě osídlené oblasti se bude zcela lišit od kiosku v nové oblasti, protože hlavním účelem výstavby kiosku je podnikání. Bez obyvatel nebudou kapitálové zisky (zisky z rostoucích cen nemovitostí) ani zisky z peněžních toků (zisky z obchodních aktivit na pozemku) efektivní. Pečlivé prostudování umístění kiosku, potenciálu, počtu obyvatel, elektřiny, silnic, škol a stanic v okolí kiosku vám proto pomůže činit přesnější investiční rozhodnutí.

Za čtvrté je právní posouzení nemovitostí. Pro investory s dlouholetými zkušenostmi je to relativně jednoduché. Ale ti, kteří zkušeností nemají mnoho, by si měli udělat čas na to, aby se předem seznámili s nezbytnými právními postupy a předpisy týkajícími se daní, které je nutné platit při vlastnictví nemovitostí, aby se předešlo zbytečným rizikům. V současné době je při vlastnictví nemovitosti nutné věnovat pozornost registračním poplatkům a ročním daním z užívání pozemků. Pokud se jedná o stánek, je třeba zjistit, zda se v dané oblasti účtují poplatky za služby nebo poplatky za údržbu. Měli byste také věnovat pozornost poplatkům za práva k užívání pozemků.

Nakonec zhodnoťte svůj investiční a podnikatelský plán. Doporučuji vám mít podrobný plán výše uvedených aktivit, protože tato položka zabere téměř všechny vaše úspory a část vašeho měsíčního přebytku. Proto je vytvoření podrobného plánu velmi důležité. Můžete se zaměřit na následující tři faktory: posouzení finanční způsobilosti, rozpočtování a plán řízení cash flow (příjmy a výdaje).

Tran Manh Hoang Viet
Expert na osobní finanční plánování
Investiční poradenská a správcovská společnost FIDT

Zdrojový odkaz