S příchodem roku 2026 bude prvním a nejdůležitějším faktorem, který změní podobu trhu s byty, nabídka.
Vzhledem k předpokládanému nárůstu nabídky, zejména v oblasti sociálního bydlení, a jasnému posunu investic směrem ke skutečným potřebám bydlení je rok 2026 vnímán jako rok, kdy trh vstoupí do nového cyklu: méně přehřátého, ale udržitelnějšího.
Sociální bydlení se stává „regulačním ventilem“.
Vstupem do roku 2026 bude prvním a nejdůležitějším faktorem, který mění trh s byty, nabídka. Po letech brzděných právními překážkami, zdlouhavými investičními procesy a opatrným sentimentem podniků uprostřed vysokých úrokových sazeb zažívá trh silný cyklus oživení. Období 2024–2025 bylo svědkem jasného oživení počtu projektů a produktů uvedených na trh, což připravilo cestu pro hojnější nabídku v roce 2026, zejména v segmentu uspokojujícím skutečné bytové potřeby.
Podle odhadů na realitních fórech z konce roku 2025 se na trhu s nemovitostmi jen v roce 2025 objeví více než 100 000 bytových jednotek, což představuje nárůst o více než 22 % oproti roku 2024, přičemž téměř 90 000 bytových jednotek bude nově nabízených. Rozsah projektů se také zvětšuje jak co do rozlohy, tak i investiční hodnoty. V rámci této nabídky vyniká sociální bydlení jako klíčová složka, která nejen řeší otázky sociálního zabezpečení, ale také funguje jako „regulační ventil“ pro celý trh s byty.
Mnoho odborníků se domnívá, že rok 2026 bude rokem, kdy sociální bydlení zažije větší podporu než kdy dříve, a to jak z hlediska množství, tak i rychlosti realizace. Očekává se, že sociální bydlení v roce 2026 zažije boom, jelikož obce a správní orgány agresivně odstraňují byrokratické překážky a zkracují procesy, aby produkty uvedly na trh dříve.
Podle pana Ho Ngoc Tunga, zástupce generálního ředitele akciové společnosti Sky Realty, rozdíl v příštím cyklu spočívá v tom, že: „V roce 2026 se začne objevovat nabídka sociálního bydlení a bude to rychlejší než u komerčního bydlení, protože s postupy pro sociální bydlení vláda a lidové výbory měst vytvářejí velmi příznivé podmínky pro rychlé uvedení produktu na trh.“ Až budou přidány statisíce jednotek sociálního bydlení, a to nejen v Hanoji nebo Ho Či Minově Městě, ale i v satelitních provinciích a městech, bude mít trh s byty další důležitý pilíř, který pomůže snížit tlak poptávky na segment komerčního bydlení.
Ve skutečnosti se ve velkých městech cena sociálního bydlení v současnosti pohybuje od více než 20 milionů do téměř 30 milionů VND/m², což je 2,5–3krát méně než u komerčního bydlení ve stejné oblasti. Tato mezera nejen vytváří bytové příležitosti pro skupiny se středními a nízkými příjmy, ale také nutí komerční trh upravit svou produktovou strategii. Jakmile budou mít kupující více možností, které odpovídají jejich cenovým možnostem, konkurence se již nebude točit kolem očekávání zvýšení cen, ale kolem skutečné použitelnosti, vybavení a udržitelnosti.
Během posledních dvou let se byty staly „páteřním“ segmentem trhu s bydlením ve městech.
Ceny bytů sice klesly, ale výrazně neklesly.
Jednou z největších otázek v roce 2026 je, zda ceny bytů zůstanou stejně „horké“ jako v letech 2024–2025. Ve skutečnosti se byty v posledních dvou letech staly „páteří“ trhu s bydlením ve městech a představují přibližně 60–70 % celkových transakcí v Hanoji a Ho Či Minově Městě. Nabídka, která byla po mnoho let potlačována, spolu s neustále rostoucí poptávkou po bydlení a investičním kapitálu hledajícím bezpečné útočiště, výrazně zvýšila ceny bytů, v průměru o 30–50 %, a v mnoha primárních projektech dokonce o 40–60 %, zejména v segmentu vyšších a luxusních nemovitostí.
Tento rychlý nárůst však zároveň stanoví limity pro další cyklus. Podle pana Nguyen Anh Tuana, předsedy představenstva společnosti Phuong Dong Investment Joint Stock Company, se ceny bytů v cyklu 2024-2025 zvýšily o 40-60 % v závislosti na segmentu. Domnívá se, že v roce 2026 je stále prostor pro růst, ale nebude tak silný jako dříve.
Pan Tuan dále analyzoval situaci a poukázal na to, že v roce 2026 bude střední cenový segment kolem 60–70 milionů VND, maximálně 80 milionů VND, v souladu se současnými trendy a přiláká mnoho kupujících, protože stále existuje prostor pro další růst cen. „Pokud budeme ceny tlačit příliš vysoko, počet potenciálních investorů bude výrazně omezen,“ zdůraznil. To odráží důležitou skutečnost: kupní síla trhu je stále více závislá na reálných příjmech, spíše než aby se silně spoléhala na krátkodobá očekávání růstu cen.
Stejný názor sdílí i pan Ho Ngoc Tung, který se domnívá, že rok 2026 bude rokem, kdy spekulativní aktivita prudce poklesne. Pokles spekulací nemusí nutně znamenat pokles poptávky, ale spíše jasný posun směrem ke skutečným kupcům domů. Pan Tung předpovídá: „V roce 2026 budou skuteční uživatelé, tedy ti, kteří v nemovitosti skutečně žijí, tvořit drtivou většinu poptávky na trhu, a to kolem 60 %. Spekulanti nebo hromaditelé aktiv budou tvořit nízké procento, kolem 30 % nebo méně.“ Pokud převládne poptávka po skutečném bydlení, je nepravděpodobné, že by trh udržel „cenový nárůst“, ale bude mít stabilnější základ a bude méně volatilní tváří v tvář makroekonomickým šokům.
Celkově vzato je nepravděpodobné, že by rok 2026 byl „horkým“ rokem ve smyslu explozivního růstu cen a spekulací.
Výzva přežití na trhu s byty.
Vzhledem k rostoucí nabídce a ochlazování cen spočívá největší výzva pro trh s byty v roce 2026 v restrukturalizaci produktů. Trh již není závodem o rychlé prodeje nebo nárůsty cen, ale nutí developery vrátit se k úvodní otázce: komu produkty slouží a jaké potřeby řeší?
Podle pana Nguyen Anh Tuana stojí byt střední třídy v současnosti kolem 5 miliard VND, přičemž ceny se pohybují v rozmezí 60–80 milionů VND/m². To vyvíjí značný tlak na mladé kupující. „Při ceně bytu kolem 5 miliard VND, pokud si pár půjčí asi 70–80 % jeho hodnoty, může být nucen platit na úrocích přibližně 30–40 milionů VND měsíčně,“ vysvětlil. Kromě prodejní ceny se proto rozhodujícími faktory absorpční kapacity trhu stávají také platební politika, flexibilní splátkové kalendáře a podpora úrokových sazeb.
Pan Tuan se domnívá, že v roce 2026 budou na trhu existovat dvě paralelní produktové skupiny: hotové projekty sloužící okamžitým potřebám bydlení a nově spuštěné projekty, u kterých jsou kupující ochotni čekat na lepší cenové hladiny.
Pan Ho Ngoc Tung mezitím zdůraznil klíčovou roli sociálního bydlení při přetváření trhu. „Sociální bydlení je kanál, který sníží poptávku po bydlení a zároveň reguluje cenovou hladinu na trhu s byty,“ uvedl. Když cenový rozdíl mezi sociálním bydlením a komerčním bydlením ve stejné lokalitě dosáhne 2,5–3násobku, kupující budou mít tendenci pečlivěji zvažovat své možnosti, což donutí developery komerčních nemovitostí přepočítat rovnici ceny a hodnoty.
Očekává se, že v novém cyklu budou hrát vedoucí roli nejen podniky, ale i regulační orgány. Za klíčové pro zdravé fungování trhu se považuje pokračující odstraňování překážek pro pozastavené projekty, zlepšování institucí a silný rozvoj sociálního bydlení a cenově dostupného komerčního bydlení. S tím, jak se zlepšuje nabídka, postupně se vrací důvěra investorů a zvyšuje se likvidita, vstoupí trh s byty do fáze udržitelnějšího rozvoje, která bude úzce spjata se skutečnými potřebami v oblasti bydlení a dlouhodobými strategiemi rozvoje měst.
Celkově vzato se pravděpodobně nejedná o „horký“ rok z hlediska cenových nárůstů a spekulací. Spíše to bude rok konsolidace, kdy byty budou i nadále hrát ústřední roli na trhu s bydlením v městských oblastech, ale jejich atraktivita bude pramenit z jejich schopnosti uspokojovat skutečné životní potřeby, dostupných cen a integrované infrastruktury a vybavení.
V cyklu, kde se trh s nemovitostmi stále více prolíná s otázkami sociálního zabezpečení a udržitelného rozvoje, odpověď na otázku „Jsou byty stále velmi žádané?“ pravděpodobně nespočívá v cenové hladině, ale v kvalitě developerských projektů.
Zdroj: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
Komentář (0)