Banky nemohou být nevinné

Spojení investorů s bankami?

Ve skutečnosti existuje mnoho projektů, kde investor před prodejem domů zákazníkům zastavil celý projekt bance. Místo toho, aby investor uvolnil hypotéku a prodal zákazníkům, tak neučinil a dluh nesplatil, což vedlo k tomu, že banka zabavila lidem dluh za dům. V mnoha výškových budovách investor po prodeji domu zákazníkovi nadále zastavoval dům bance, aby si mohl půjčit peníze na jiné účely. Teprve když dluh nemohl být splacen, banka dům zabavila, aby získala zpět jistinu a úroky, a obyvatelé se o byty postarali. Proto nebylo možné vytvořit růžovou knihu pro každý byt.

Bytový dům v Ho Či Minově Městě dal bance hypotéku na růžové knížky svých obyvatel.

Obyvatel, kterému byl náhle zabaven dům, se zeptal: „Když si jednotlivec půjčí peníze, banka velmi pečlivě kontroluje zastavenou nemovitost z hlediska legality, hodnoty, dokumentů... Nechápu, proč si investoři mohou snadno půjčit z prodaných bytů a přitom se dostat přes procesní překážky banky?“. Tuto otázku si klade i mnoho lidí, kteří jsou svědky výše uvedené nepříjemné situace.

Podle předpisů při podpisu kupní smlouvy s klientem, pokud investor zastavuje nemovitost v bance, musí hypotéku zrušit. Při předání domu klientovi k nastěhování musí být dům prohlédnut a přijat jako způsobilý k užívání. Po určité době je investor povinen vystavit klientovi růžovou knížku. Předpisy jsou takové, ale ve skutečnosti mnoho bytů nebylo prohlédnutých a přijatých jako způsobilé k užívání, a to ani bez požární a hasicí kontroly, a projekt byl postaven nelegálně, ale přesto se prodávají a předávají klientům k nastěhování. Zejména situace s byty typu „prodej syrové rýže“ je také jedním z důvodů, které vedou k situaci, kdy obyvatelé hrozí ztráta jejich domova. Konkrétně hned na začátku realizace projektu, ještě před dokončením postupů, s pouze pozemkem, mnoho investorů zahájilo prodej. Kupující mohou platit jednorázově nebo ve splátkách podle postupu projektu. Na papíře je tedy projekt na jméno investora, ale ve skutečnosti je nemovitost již klientem. V mnoha případech banky vědí, že investoři prodali domy zákazníkům, ale stále „přivírají oči“ a nechávají investory, aby si je zapůjčili.

Právník Nguyen Mau Thuong, zástupce ředitele advokátní kanceláře Hoang Thu, uvedl: „Existují případy, kdy investor nejprve zastavil nemovitost a poté ji prodal zákazníkovi, aniž by o tom zákazník věděl. Existují také případy, kdy investor prodal dům zákazníkovi a poté projekt dále zastavil bance, aby si půjčil peníze. Při prodeji zákazníkovi totiž nebyla kupní smlouva registrována u žádného úřadu, ale pouze uložena ve společnosti, takže banka nevěděla, zda investor nemovitost zákazníkovi prodal, či nikoli.“ Je také možné, že investor věc úmyslně zatajil a banka ji pečlivě neposoudila, a tak investorovi poskytla úvěr, zatímco tyto byty byly skutečně prodány.

„Během výstavby investor postrádal kapitál a zastavil pozemková práva a budoucí nemovitosti, kterými byly domy, bance. Kupující se nemohl dozvědět, že byt, který koupil, je zastaven. Hypoteční banka měla tuto informaci zveřejnit, aby se o ní lidé dozvěděli. Teprve když investor uvolnil hypotéku, mohl kupující podepsat kupní smlouvu. Zde však investor obešel zákon a nejednoznačně podepsal smlouvu o spolupráci nebo smlouvu o závazku k prodeji. Nyní, když se věc odhalila, kupující utrpěl veškeré ztráty. Je zřejmé, že nemovitost byla zastavena bance, ale investor ji i tak prodal zákazníkům, což dokazuje, že investor zákazníky podvedl. Investor musí být trestně stíhán. I v tomto případě je banka odpovědná, nemůže být nevinná,“ analyzoval právník Nguyen Mau Thuong.

Pokud investor plně oznámil zastavený projekt, ale zákazník jej přesto koupí, je zodpovědný zákazník. Naopak, pokud investor hypotéku zatají a projekt zastaví, ale přesto jej zákazníkovi prodá, je obětí zákazník. V případě bytu, který byl zákazníkovi prodán a je zastaven, je na vině investor a také banka, protože ocenění není důkladné. V takovém případě je zákazník nevinný a chráněný. Stát proto musí zákazníkovi vydat růžovou knížku; investor a banka se mezi sebou dohodnou, nebo se vzájemně zatáhnou k soudu.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města

Kupujícím domů je nutné vydávat růžové knížky.

Pokud jde o právní analýzu, pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2006 není tak přísný jako zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2024, protože zákon investorům zakazuje pouze nelegální mobilizaci a přivlastňování si kapitálu od kupujících a splátkových kupujících. Zákon také umožňuje obchodování s projekty po jejich dokončení nebo vzniku v budoucnu.

„Občanský zákoník však stanoví, že nemovitost nelze obchodovat dvakrát. Pokud byla celá budova zastavena bance, nelze ji prodat zákazníkům. Pokud byla hypotéka zastavena bance a banka ji nadále prodává zákazníkům, investor porušuje zákon. Na vině je také banka, protože při přijetí hypotéky musí spravovat zastavenou nemovitost a nemůže tvrdit, že si není vědoma toho, že ji investor zákazníkům prodal. Zejména pokud je zastavenou nemovitostí dům, který bude postaven v budoucnu, musí být ještě pečlivější při sledování zdroje úvěru, aby se zajistilo, že bude použit a vyplacen k řádnému účelu. Na vině je tedy banka, je zodpovědná; a kupující je dobrou stranou, obětí,“ analyzoval pan Chau a dodal: „Pokud investor plně oznámil zastavený projekt, ale zákazník jej přesto koupí, je zodpovědný zákazník. Naopak, pokud investor zatají hypotéku projektu a přesto jej zákazníkovi prodá, je obětí zákazník. V případě bytu, který byl zákazníkovi prodán a je zastaven, má investor chybu a banka jsou také vinni, že neprovedli pečlivé vyhodnocení. V takovém případě je zákazník nevinný a chráněný. Stát proto musí vydat zákazníkům růžové knížky; investor a banka se budou muset vzájemně vypořádat, nebo se vzájemně táhnout k soudu.“

„Od roku 2013 jsme takové doporučení vydali, ale doposud nebyla legitimní práva lidí chráněna,“ zdůraznil pan Le Hoang Chau.

Právník Vu Anh Tuan (advokátní komora Ho Či Minova města) rovněž potvrdil: Investor prodal nemovitost lidem a zároveň ji zastavil bance, což je podvod. Banka a kupující nemovitosti musí podat na investora trestní oznámení policii a podat občanskoprávní žalobu k soudu, aby ochránili své zákazníky. Když banka investora žaluje, kupující domu mají související práva a povinnosti, jejichž práva bude soud posouzen a řešen. Zejména pokud je investor posuzován a projednáván v trestním řízení, bude vyřešena i občanskoprávní část banky a kupujících domu, nemůže dojít k žádnému zabavení domu zákazníka.

Je známo, že v Ho Či Minově Městě je dosud asi 60 000 domů, které neobdržely růžové knížky. V mnoha případech investoři zastavili domy lidí, aby si od bank půjčili peníze, ale nemohli dluh splatit a banky si růžové knížky ponechaly. Nedávno se zasedala i Lidová rada Ho Či Minova Města, aby se zeptala Lidového výboru Ho Či Minova Města na odpovědnost za správu bytů a udělování růžových knížek. Kromě porušení zákona ze strany investorů a bank tedy existuje i část odpovědnosti úřadů, když přísně neřídí a netrestají, a dokonce vykazují známky zatajování a tolerování protiprávního jednání. Proto je nutné oddělit řešení porušení zákona ze strany investorů a bank od udělování růžových knížek kupujícím domů.

Zdroj: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm