Banka nemůže být shledána bez viny.

Spolupracuje developer s bankou?

Ve skutečnosti mnoho projektů před prodejem domů zákazníkům zastavilo celý projekt bankou. Místo toho, aby developer před prodejem zákazníkům hypotéku uvolnil, tak neučinil a dluh dodnes nesplatil, což vedlo k tomu, že banka zabavila domy obyvatel. Dokonce i v mnoha výškových budovách po prodeji domů zákazníkům developer nadále zastavuje tyto domy bance, aby si mohl půjčit peníze na jiné účely. Teprve když nejsou schopni dluh splatit a banka zabaví nemovitost, aby získala jistinu a úroky, si obyvatelé uvědomí pravdu. Proto nelze vydat individuální vlastnické listy pro každý byt.

Bytový dům v Ho Či Minově Městě používá vlastnické certifikáty obyvatel jako zástavu pro bankovní úvěry.

Obyvatel, jehož dům byl náhle zabaven, se zeptal: „Když si jednotlivci půjčují peníze, banky velmi pečlivě prověřují zajištěná aktiva a ověřují jejich právní status, hodnotu a dokumentaci... Nechápu, proč mohou developeři snadno použít již prodané byty jako zástavu a přitom se vyhnout bankovním postupům?“ Tuto otázku si klade také mnoho lidí, kteří jsou svědky této paradoxní situace.

Ve skutečnosti musí developer podle předpisů při podpisu kupní smlouvy na nemovitost se zákazníkem uvolnit hypotéku, pokud je nemovitost zastavena bankou. Při předání domu zákazníkovi k nastěhování musí být dům prohlédnut a musí být shledán splňujícím všechny požadavky. Po určité době je developer zodpovědný za získání listu vlastnictví (růžové knihy) pro zákazníka. Takový je předpis, ale ve skutečnosti je mnoho bytových domů, a to i těch, které ještě nebyly prohlédnuty a shledány splňujícími všechny požadavky pro nastěhování, nebo dokonce těch, které nemají certifikaci požární bezpečnosti, nebo projektů postavených nelegálně, stále prodáváno a předáváno zákazníkům. Zejména praxe „předčasného prodeje bytů“ je jedním z důvodů, které vedou k riziku ztráty jejich domovů od obyvatel. Konkrétně ještě před dokončením projektu a ještě před dokončením postupů, kdy je k dispozici pouze pozemek, mnoho developerů začíná s prodejem. Kupující mohou platit jednorázově nebo ve splátkách podle postupu projektu. Takže i když je projekt oficiálně registrován na jméno developera, nemovitost ve skutečnosti patří zákazníkovi. V mnoha případech si banky uvědomují, že developer již domy zákazníkům prodal, ale stále přivírají oči a umožňují developerovi zastavit nemovitosti, aby si mohl půjčit peníze.

Právník Nguyen Mau Thuong, zástupce ředitele advokátní kanceláře Hoang Thu, uvedl: „Existují případy, kdy developer předem zastavil nemovitost a poté ji prodal zákazníkům bez jejich vědomí. Existují také případy, kdy developer již domy zákazníkům prodal a poté projekt zastaví bance, aby si půjčil peníze. Protože kupní smlouvy nejsou registrovány u žádného úřadu, ale jsou uloženy pouze ve společnosti, banka neví, zda developer nemovitost skutečně prodal. Je také možné, že developer tuto skutečnost úmyslně zatajil, spolu s nedostatečným bankovním oceněním, což vede k tomu, že developerovi byly poskytnuty úvěry, přestože tyto byty byly skutečně prodány.“

„Během výstavby developerovi chyběl kapitál a zastavil práva k užívání pozemků a budoucí aktiva (domy) bance. Kupující neměli jak vědět, že byty, které koupili, jsou zatížené hypotékou. V ideálním případě by banka, která držela hypotéku, měla tuto informaci veřejně zveřejnit, aby se o ní lidé dozvěděli. Teprve poté, co developer hypotéku uvolní, by měli kupující podepsat kupní smlouvu. Zde však developer obešel zákon a neurčitě podepsal dohody o spolupráci nebo dohody o příslibu koupě a prodeje. Nyní, když se věc objevila, nesou veškeré ztráty kupující. Je zřejmé, že skutečnost, že nemovitost byla zatížena bankou a developer ji přesto prodal zákazníkům, dokazuje, že developer zákazníky podvedl. Developer musí nést trestní odpovědnost. V tomto případě je odpovědná i banka; nelze ji zprostit viny,“ analyzoval právník Nguyen Mau Thuong.

Pokud developer plně zveřejní, že projekt je zajištěn hypotékou, a zákazník jej přesto koupí, je zodpovědný zákazník. Naopak, pokud developer zatají skutečnost, že projekt je zajištěn hypotékou, a přesto jej prodá zákazníkům, je obětí zákazník. Pokud byl byt již zákazníkovi prodán, ale je zajištěn hypotékou, je na vině developer a také banka za nedostatečné ocenění. V takovém případě je zákazník nevinný a chráněn. Vláda by proto měla zákazníkům vydat vlastnické listy; developer a banka by měli záležitost vyřešit sami nebo ji řešit u soudu.

Pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města

Majitelé domů musí dostat osvědčení o vlastnictví.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, při analýze právních aspektů uvedl, že zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2006 nebyl tak přísný jako zákon o obchodování s nemovitostmi z roku 2024, protože zákon developerům zakazoval pouze nelegálně získávat a zpronevěřovat kapitál od kupujících a nájemců. Zákon také umožňoval prodej projektů po dokončení nebo v budoucnu.

„Občanský zákoník však stanoví, že s aktivem nelze obchodovat dvakrát. Pokud byla celá budova zastavena bance, nelze ji prodat zákazníkům. Pokud developer nadále prodává zastavenou nemovitost zákazníkům, porušuje zákon. Na vině je i banka, protože při přijetí hypotéky musí zastavené aktivum spravovat; nemůže se dovolávat neznalosti developera při jeho prodeji zákazníkům. Zejména pokud je zastaveným aktivem budoucí rezidenční nemovitost, musí být pečlivě sledována, aby se zajistilo, že úvěrové prostředky budou použity a vyplaceny k zamýšlenému účelu. Na vině a odpovědnosti je tedy banka; zatímco kupující je nevinnou stranou, obětí,“ analyzoval pan Chau a dodal: „Pokud developer plně zveřejnil, že projekt byl zastaven, a zákazník si ho přesto koupil, je zodpovědný zákazník. Naopak, pokud developer hypotéku zatajil a přesto projekt zákazníkům prodal, je obětí zákazník. V případě, že byl byt prodán zákazníkovi, ale poté zastaven, je na vině developer a také banka.“ Došlo také k chybě v důsledku nedostatečného posouzení. V takovém případě je zákazník nevinný a chráněn. Stát proto musí zákazníkům vydávat osvědčení o vlastnictví pozemků; developer a banka by si měli věc vyřešit sami, nebo se vzájemně zažalovat.“

„Taková doporučení vydáváme od roku 2013, ale dodnes se lidem nedostalo ochrany jejich legitimních práv,“ zdůraznil pan Le Hoang Chau.

Právník Vu Anh Tuan (Advokátní komora Ho Či Minova Města) rovněž potvrdil: „Je podvodné, když developer prodává nemovitosti lidem a zároveň je používá jako zástavu bankovního úvěru.“ Banky a kupující musí podat na developera stížnost u policie a zahájit občanskoprávní řízení proti developerovi u soudu, aby ochránili své zákazníky. Pokud banka žaluje developera, budou práva kupujících nemovitostí, jakožto stran se souvisejícími právy a povinnostmi, posouzena a vyřešena soudem. Pokud je developer dále vyšetřován a stíhán v trestním řízení, budou řešeny i občanskoprávní aspekty týkající se banky a kupujících nemovitostí; nemůže dojít k zabavení majetku zákazníků.

Je známo, že v Ho Či Minově Městě je k dnešnímu dni přibližně 60 000 domů, kterým dosud nebyly vydány osvědčení o vlastnictví. Mnoho z těchto projektů zahrnuje developery, kteří zastavili domy obyvatel, aby si od bank půjčili peníze, ale úvěry nesplatili, což vedlo k tomu, že banky zadržely osvědčení o vlastnictví. Nedávno se také scházela Lidová rada Ho Či Minova Města, aby se zeptala Lidového výboru ohledně jeho odpovědnosti za správu bytových domů a vydávání osvědčení o vlastnictví. Kromě porušení ze strany developerů a bank tedy existuje i určitá míra odpovědnosti ze strany úřadů za jejich laxní řízení a vymáhání práva, a dokonce vykazují známky zatajování a tolerování protiprávního jednání. Proto je nutné oddělit řešení porušení ze strany developerů a bank od vydávání osvědčení o vlastnictví kupujícím domů.

Zdroj: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm