Paradox kupní síly v segmentu bytů.

Kromě finančních faktorů má na prodejní potenciál bytu významný vliv i lokalita.

Zatímco otázka dostupného bydlení je neustále vznášena jako problém pro pracující se středními a nízkými příjmy, trh s nemovitostmi vykazuje pozoruhodný paradox: mnoho cenově dostupných bytů a druhotných nemovitostí v předměstských oblastech se potýká s hledáním kupců, zatímco nemovitosti střední až vyšší třídy v centru města si udržují značnou atraktivitu.

Pro levné domy je stále těžké najít kupce.

Paní Hoang Nhi (Ho Či Minovo Město) se již více než dva roky snaží prodat svůj byt o rozloze 62,2 m² v projektu Teco Homes An Phu (městská část An Phu, Ho Či Minovo Město) za 1,89 miliardy VND, ale dosud nenašla kupce. Uvedla, že byt byl zakoupen před čtyřmi lety na splátkový kalendář. Počáteční kupní cena činila přes 1,7 miliardy VND, bez započítání úroků z bankovního úvěru. Při současné požadované ceně je jednotková cena přibližně 30 milionů VND/m², což je výrazně méně než u mnoha komerčních projektů na dnešním trhu, přesto stále nenašla kupce.

Luxusní bytové projekty v nové městské oblasti Thu Thiem, stejně jako v centrální oblasti Ho Či Minova Města, zůstávají atraktivní i přes své vysoké ceny, zatímco cenově dostupné bytové projekty v předměstských oblastech zaznamenávají relativně pomalý prodej.

Podobně pan Hoang kdysi koupil 46 m² velký jednopokojový byt v projektu Legacy v Thuan An (městská část Thuan Giao, Ho Či Minovo Město). Poté, co tam nějakou dobu bydlel, shledal dojíždění do centra města nepohodlným, a tak se rozhodl byt prodat. Přestože akceptoval cenu přesahující 1,3 miliardy VND, včetně nábytku, trvalo mu mnoho měsíců, než našel kupce.

Podle realitních makléřů na jihu je k prodeji neustále nabízeno mnoho komerčních bytů s cenami 28–30 milionů VND/m², ale objemy transakcí zůstávají poměrně nízké. Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele skupiny DKRA, uvedl, že mnoho dokončených bytových projektů v centrální části Ho Či Minova Města stále generuje transakce, i když ceny výrazně nezvýšily. Projekty v sousedních nebo předměstských oblastech mezitím čelí většímu tlaku na likviditu. Mnoho majitelů domů akceptuje snížení cen, dokonce prodávají pod cenou, ale stále se potýkají s hledáním kupců.

Podle odborníků spočívá největší paradox v tom, že produkt je určen pro osoby se středními příjmy, přestože právě tato skupina čelí četným překážkám v přístupu. Pan Dat Minh, dlouholetý realitní makléř v Ho Či Minově Městě, uvedl, že většina zákazníků v tomto segmentu nashromáždila pouze kolem 1 miliardy VND, přičemž zbytek je závislý na bankovních úvěrech. Požadavky, jako jsou výpisy z příjmů, pracovní smlouvy a finanční historie, však mnoha freelancerům, továrním dělníkům nebo majitelům malých podniků ztěžují splnění úvěrových požadavků.

Pan Nguyen Le Hai Dang, zástupce ředitele pro strategii a vnější vztahy ve společnosti Smartland Company, poznamenal, že mnoho nekvalifikovaných pracovníků má jen málo zvyku provádět finanční transakce s bankami kromě přijímání mezd nebo výběru peněz. Proto je vyplňování žádostí o úvěr s mnoha složitými postupy značnou výzvou. Pokud nemají přístup ke kapitálu, jsou nuceni nadále pronajímat místo vlastnictví bydlení.

Kromě finančních aspektů má lokalita také významný vliv na prodejní potenciál dostupného bydlení. Pozemky v centru města jsou stále vzácnější a dražší, což nutí většinu levných projektů rozvíjet se v satelitních městech nebo předměstských oblastech, 20–30 km od centra Ho Či Minova Města. I když je cena rozumnější, doba cestování, dopravní zácpy a omezená infrastruktura a služby nutí mnoho lidí váhat.

Zatímco segment dostupného bydlení čelí značným problémům s likviditou, trh s luxusními nemovitostmi funguje podle zcela jiných pravidel. Zde se příběh netočí jen kolem prodejních cen, ale také kolem potřeby akumulace aktiv, jejich zachování a upevnění statusu mezi finančně bohatými zákazníky.

Co nám říká realita?

Mnoho lidí se ptá, proč se developeři nezaměřují na levné bydlení, segment s vyšší poptávkou, ale místo toho pokračují ve výstavbě bytových projektů s cenou v řádu stovek milionů dongů za metr čtvereční? Realita je taková, že poptávka ze strany zákazníků ze střední a vyšší třídy zůstává stabilní, což poskytuje základ pro vývoj luxusních produktů.

Pro tuto skupinu zákazníků není bydlení jen místem k bydlení. Hledají kompletní životní prostředí se zelenými plochami, nízkou hustotou obyvatelstva, vysoce kvalitním vybavením, profesionálními službami správy a komunitou obyvatel s podobným životním stylem. Díky těmto faktorům jsou ochotni zaplatit vyšší cenu za soukromí, bezpečnost a dlouhodobé zhodnocení hodnoty.

Podle společnosti Savills Vietnam zaznamenalo mnoho nedávno zahájených projektů třídy A pozitivní míru absorpce. Většina těchto projektů se nachází v prvotřídních lokalitách, což přispívá k tomu, že prodejní ceny na primárním trhu přesahují 100 milionů VND/m². Ve skutečnosti se očekává, že průměrná prodejní cena v některých zkoumaných segmentech primárního trhu dosáhne do konce roku 2025 přibližně 224 milionů VND/m². Navzdory vysokým cenám zůstává poptávka po nemovitostech v tomto segmentu silná.

Atraktivitu luxusních nemovitostí dále dokazuje zájem o nové projekty v centrální části Ho Či Minova Města a v nové městské oblasti Thu Thiem. Například projekt Son Kim Land, zaměřený na model 5.0 na stanici Thu Thiem, již přitahuje pozornost investorů, přestože dosud nebyla oznámena jeho prodejní cena. Dříve příznivou míru absorpce zaznamenaly také projekty jako The Metropole a The Berkley s cenami v rozmezí 280–430 milionů VND/m². Podobně mnoho dalších projektů, jako jsou The Prive, Eaton Park a Masterise Cosmo Central, přitahuje od samého začátku značný zájem zákazníků.

Pan Nguyen Le Hai Dang se domnívá, že luxusní nemovitosti se neoceňují pouze podle své velikosti nebo nákladů na výstavbu, ale také podle faktorů, jako je nedostatek, lokalita a schopnost dlouhodobě si udržet hodnotu. Pro ty, kteří mají silné finanční zdroje, je rozhodnutí o koupi domu často založeno na jedinečné hodnotě produktu, reputaci developera a potenciálu budoucího zhodnocení hodnoty aktiv, spíše než na absolutní ceně.

Ve skutečnosti je nabídka luxusního bydlení v centrální oblasti Ho Či Minova Města omezená kvůli stále vzácnějším pozemkům. Díky tomu jsou nemovitosti na prvotřídních místech v průběhu času ještě vzácnější.

Podle pana Vo Hong Thanga mají projekty nacházející se v blízkosti centrální obchodní a finanční čtvrti Ho Či Minova Města, zejména v oblasti Thu Thiem, vždy jedinečnou výhodu z hlediska lokality. Tato vzácnost pomáhá těmto projektům přilákat bohaté zákazníky, kteří chtějí akumulovat majetek a očekávat dlouhodobý růst cen. „Celkově nárůst cen v luxusním segmentu do značné míry odráží zákon nabídky a poptávky, stále vyšší náklady na pozemky a přísnější standardy vývoje produktů. Problémy v segmentu levného bydlení spočívají v dostupnosti pro kupující, od právních postupů a podmínek úvěru až po umístění projektu,“ uvedl pan Thang.

Potřebujeme rozmotat uzly.

Podle odborníků není základním řešením snižovat cenu luxusního bydlení pod tržní hodnotu, ale spíše odstraňovat právní překážky, rozšiřovat přístup k úvěrům a investovat do infrastruktury propojující příměstské oblasti. Jakmile budou tyto překážky vyřešeny, může se dostupné bydlení dostat k těm, kteří ho potřebují, a pomoci tak zmenšit rozdíl mezi nabídkou a poptávkou, který na trhu s nemovitostmi existuje již mnoho let.

Zdroj: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm