Vietnamská státní banka musí oběžník změnit.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) vydala dokument týkající se prohlášení Vietnamské státní banky (SBV), že neomezuje práva organizací a jednotlivců na nákup rozestavěných bytů v oběžníku č. 22/2023/TT-NHNN (kterým se mění a doplňují některé články oběžníku č. 41/2016/TT-NHNN).

Mnoho nedorozumění stále přetrvává.

HoREA se proto domnívá, že ačkoliv oběžník 22 zpočátku pomohl ujistit kupující nemovitostí ve výstavbě, jeho „právní překážky“ stále přetrvávají.

Konkrétně: Bod a, bod 11, článek 2 oběžníku 41/2016/TT-NHNN (ve znění a doplnění bodem 1, článkem 1 oběžníku 22/2023/TT-NHNN) stanoví pouze to, že se vztahuje na komerční bydlení, které bylo „dokončeno k předání“, tj. komerční bydlení, které je „hotové“, ale nezahrnuje případy půjčky úvěru na nákup komerčního bydlení, které „ještě není dokončeno k předání“, tj. komerčního bydlení, které je „ve výstavbě“.

Podle HoREA nelze pojem „dokončené domy připravené k předání“ vykládat tak, že zahrnuje „rozestavěné domy“, které by komerční banky akceptovaly jako zástavu za úvěry na jejich nákup.

Oznámení Vietnamské státní banky dále potvrzuje, že „oběžník 41/2016/TT-NHNN, který upravuje kapitálovou přiměřenost komerčních bank a poboček Vietnamské státní banky, není dokumentem, kterým se řídí úvěrové operace úvěrových institucí.“

Ve skutečnosti však oběžník č. 41 (ve znění pozdějších předpisů a doplněný článkem 1 bodem 1 oběžníku č. 22/2023/TT-NHNN) obsahuje právní ustanovení, která nesouvisejí s „předpisy o kapitálové přiměřenosti komerčních bank a poboček Vietnamské státní banky“, ale spíše se týkají „úvěrových operací úvěrových institucí“.

Konkrétně článek 2, bod 11, stanoví „úvěry zajištěné nemovitostmi pro jednotlivce na nákup domů, které splňují podmínky“, podobně jako předpisy v oběžnících Vietnamské státní banky, „kterými se řídí úvěrové operace úvěrových institucí“.

„ Asociace se domnívá, že pokud oběžník 41 stanoví pouze „poměr kapitálové přiměřenosti komerčních bank a poboček Vietnamské státní banky“, pak není nutné, aby právní předpisy specifikovaly „podmínky“ pro „hypoteční úvěry zajištěné nemovitostmi pro fyzické osoby na nákup domů“ v článku 11, článku 2, protože již existují oběžníky Vietnamské státní banky, které upravují úvěrové operace úvěrových institucí ,“ uvádí se v dokumentu HoREA.

Dále podle HoREA nedávný dokument „Některé informace týkající se předpisů o kapitálových poměrech pro banky a pobočky zahraničních bank“ vydaný Vietnamskou státní bankou není „právním normativním dokumentem“ jako oběžníky, a proto má pouze informační hodnotu.

Banky a pobočky zahraničních bank se mezitím musí při poskytování úvěrů řídit zákonem o úvěrových institucích a oběžníky Vietnamské státní banky.

Hypoteční úvěry zajištěné nemovitostmi ve výstavbě čelí obtížím. (Ilustrační obrázek: Cong Hieu)

Oběžník je třeba jasně změnit a doplnit.

Vzhledem k výše uvedeným obtížím se HoREA domnívá, že před nabytím účinnosti oběžníku č. 22/2023/TT-NHNN dne 1. července 2024 je nutné jej brzy novelizovat a doplnit, aby podpořil trh s nemovitostmi v jeho procesu obnovy a rozvoje transparentním, bezpečným, zdravým a udržitelným způsobem. Zároveň by měl vytvořit podmínky pro to, aby úvěrové instituce schvalovaly úvěry pro jednotlivce na nákup „rozestavěných komerčních bytů“ zajištěných (zastavených) samotným domem.

Mnoho dalších odborníků se také shoduje na tom, že Vietnamská státní banka musí oběžník pozměnit, aby zajistila jasný a transparentní právní základ, namísto pouhého oznamování informací a reakce na veřejné mínění.

Dr. Le Dang Doanh, bývalý ředitel Ústředního institutu pro výzkum ekonomického řízení, se domnívá, že půjčky a úvěry by měly být v souladu s úvěrovými zákony a že Vietnamská státní banka by měla poskytnout jasné písemné pokyny. Před vydáním oběžníku by tyto pokyny měly být zveřejněny, aby příslušné strany mohly poskytnout zpětnou vazbu, a tím se předešlo nedorozuměním a zbytečným debatám.

Docent Dr. Dinh Trong Thinh uvedl, že je nezbytné nezakazovat úvěry na nákup rozestavěných domů. Vzhledem k tomu, že však Vietnamská státní banka dosud nevydala v této věci právně závazný dokument, musí komerční banky zlepšit své schopnosti v oblasti oceňování a sebehodnocení, aby mohly činit informovaná rozhodnutí.

Odborníci naznačují, že je třeba upřesnit oběžník o úvěrech na nákup rozestavěných domů. (Ilustrační obrázek)

Další ekonomický expert analyzoval: „ Úvěrové instituce obvykle dodržují vyhlášky a oběžníky vydané Vietnamskou státní bankou, které mají jasnou právní sílu. Pokud oběžník č. 22 neobjasní dané pojmy, způsobí to nedorozumění, zmatek a pochybnosti mezi podniky i jednotlivci, zatímco úvěrové instituce budou váhat a mohou se dokonce zdráhat poskytovat úvěry.“

Pokud Vietnamská státní banka nezakázala poskytování úvěrů na budoucí nákupy domů, měla by podniknout kroky k jejich legalizaci, aby se zmírnily potíže pro všechny strany po vstupu oběžníku v platnost .“

Zástupci mnoha realitních kanceláří rovněž vyjádřili zmatek ohledně nových předpisů. Vedoucí společnosti se sídlem v Hanoji uvedl: „Pokud Vietnamská státní banka tato nařízení jasně nedefinuje, nemáme žádný právní základ pro provádění transakcí s bankami. V současném kontextu omezeného přístupu k úvěrům je nezbytné novelizovat a vyjasnit oběžník na ochranu podniků.“

Vietnamská státní banka v nedávném prohlášení potvrdila, že nová nařízení neomezují práva kupujících budoucích bytů a nejsou v rozporu se stávajícími předpisy.
„Podmínka, že dům je dokončen dle kupní smlouvy, se vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení (které podléhají nižší rizikové váze ve srovnání s jinými pohledávkami zajištěnými nemovitostmi).“
V případech, kdy organizace nebo jednotlivci potřebují postavit nebo koupit rozestavěné bydlení a zastavit toto rozestavěné bydlení, bude to spadat do kategorie úvěrů zajištěných nemovitostmi, jak je stanoveno v článku 10, článku 2 oběžníku 41, a bude uplatněn odpovídající rizikový koeficient, jak je stanoveno v článku 10, článku 9 oběžníku 41.
Konkrétně organizace a jednotlivci, kteří si přejí koupit dům a zajistit si (hypotékou) tento budoucí dům, uplatní rizikovou váhu 30–120 % v závislosti na poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), který se vypočítá jako poměr zůstatku úvěru k hodnotě zajištění. V případech, kdy poměr LTV není k dispozici, bude riziková váha 150 %.

Cong Hieu

Zdroj