Státní banka musí oběžník upravit.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) právě vydala dokument o Vietnamské státní bance (SBV), v němž v oběžníku č. 22/2023/TT-NHNN (kterým se mění a doplňuje řada článků oběžníku č. 41/2016/TT-NHNN) potvrzuje, že nebude omezovat práva organizací a jednotlivců na nákup budoucího bydlení.

Stále existuje mnoho nedorozumění

HoREA se proto domnívá, že ačkoli počáteční kroky pomohly budoucím kupujícím domů cítit se bezpečněji, „právní problémy“ z oběžníku 22 stále přetrvávají.

Konkrétně: Bod a, bod 11, článek 2 oběžníku 41/2016/TT-NHNN (ve znění pozdějších předpisů a doplnění v bodě 1, článku 1 oběžníku 22/2023/TT-NHNN) stanoví pouze předpisy platné pro případy komerčního bydlení „dokončeného k předání“, tj. „dostupného“ komerčního bydlení, ale nezahrnuje případy úvěrů na nákup komerčního bydlení „nedokončeného k předání“, tj. „budoucího“ komerčního bydlení.

Podle HoREA nelze pojem „dokončený dům k předání“ vykládat tak, že zahrnuje „budoucí bydlení“, které komerční banky přijmou jako zástavu za úvěry na koupi daného domu.

Oznámení Státní banky dále potvrdilo, že „oběžník 41/2016/TT-NHNN upravující poměr kapitálové bezpečnosti komerčních bank a poboček zahraničních bank není dokumentem, kterým se řídí úvěrové operace úvěrových institucí“.

Ve skutečnosti však oběžník č. 41 (ve znění pozdějších předpisů a doplněných v článku 1 bodu 1 oběžníku č. 22/2023/TT-NHNN) obsahuje právní předpisy, které se netýkají „předpisů o poměru kapitálové bezpečnosti komerčních bank a poboček zahraničních bank“, ale „úvěrových operací úvěrových institucí“.

Konkrétně článek 11, článek 2 stanoví „úvěry zajištěné nemovitostmi pro jednotlivce na nákup domů, které splňují podmínky“, podobně jako ustanovení v oběžnících Státní banky „kterými se řídí úvěrové operace úvěrových institucí“.

„ Asociace shledává, že pokud oběžník 41 upravuje pouze „poměr kapitálové bezpečnosti komerčních bank a poboček zahraničních bank“, není nutné mít právní předpisy upravující „podmínky“ „hypoteční úvěry zajištěné nemovitostmi pro fyzické osoby na koupi domů“ v bodě 11, článku 2, protože existují oběžníky Státní banky, které upravují úvěrové operace úvěrových institucí ,“ nastolil dokument HoREA tuto otázku.

Kromě toho podle HoREA dokument „Některé informace týkající se předpisů o poměru kapitálové bezpečnosti pro banky a pobočky zahraničních bank“, který nedávno vydala Státní banka, není „právním dokumentem“ jako oběžníky, takže je cenný pouze pro poskytování informací.

Banky a pobočky zahraničních bank se mezitím musí při provádění úvěrových operací řídit zákonem o úvěrových institucích a oběžníky Státní banky.

Hypotéky zajištěné budoucími nemovitostmi čelí potížím. (Ilustrace: Cong Hieu)

Oběžníky musí být jasně pozměněny a doplněny.

V reakci na výše uvedené obtíže se HoREA domnívá, že před nabytím účinnosti oběžníku č. 22/2023/TT-NHNN od 1. července 2024 by měl být tento oběžník brzy novelizován a doplněn, aby podpořil trh s nemovitostmi v procesu oživení a transparentního, bezpečného, zdravého a udržitelného rozvoje. Zároveň to vytvoří podmínky pro úvěrové instituce ke schvalování úvěrů fyzickým osobám na nákup „budoucího komerčního bydlení“ zajištěného (zastaveného) tímto domem.

Mnoho dalších odborníků se také shoduje na tom, že Státní banka musí oběžník upravit tak, aby byl právně jasný a transparentní, a ne jen oznamoval informace a reagoval na veřejné mínění.

Dr. Le Dang Doanh, bývalý ředitel Ústředního institutu pro ekonomické řízení, uvedl, že půjčky a úvěry musí být v souladu se zákonem o úvěrech a že Státní banka by měla mít jasné písemné pokyny. Před vydáním oběžníku by měly být tyto pokyny poskytnuty, aby se příslušné strany mohly zapojit do vyjádření svých názorů a předešlo se tak zbytečným nedorozuměním a debatám.

Docent Dr. Dinh Trong Thinh uvedl, že je nutné nezakazovat úvěry na budoucí nákup bydlení. Státní banka však dosud nevydala právní dokument k této otázce, který by komerční banky požadoval, aby zlepšily svou schopnost oceňování a samy se oceňovaly, aby mohly činit rozhodnutí.

Odborníci doporučují vyjasnit oběžník týkající se půjček na nákup budoucích domů. (Ilustrační foto)

Další ekonomický expert analyzoval: „ Úvěrové instituce se často řídí vyhláškami a oběžníky vydanými Státní bankou, které mají jasnou právní sílu. Pokud oběžník č. 22 neobjasní dané pojmy, způsobí to nepochopení, paniku a pochybnosti u podniků a lidí a úvěrové instituce budou zmatené, dokonce se budou zdráhat poskytovat úvěry.“

Pokud Státní banka v budoucnu nezakáže hypotéky, měla by po vstupu oběžníku v platnost podniknout kroky k jejich legalizaci, aby se odstranily potíže pro všechny strany .

Zástupci mnoha realitních kanceláří také vyjádřili zmatek ohledně nových předpisů. Vedoucí představitel firmy v Hanoji uvedl: „Pokud Státní banka nebude jasně regulovat, nebudeme mít žádný právní základ pro obchodování s bankami. V současné situaci obtížného přístupu k úvěrovému kapitálu je velmi nezbytné novelizovat a vyjasnit oběžník na ochranu podniků.“

V nedávném dokumentu Státní banka potvrdila, že nové nařízení neomezuje práva budoucích kupujících domů a není v rozporu se současnými předpisy.
„Podmínka dokončeného bydlení podle kupní smlouvy se vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení (které podléhají nižší rizikové váze než jiné úvěry zajištěné nemovitostmi).“
V případě, že organizace nebo jednotlivec potřebuje postavit nebo koupit budoucí bydlení a zajistí si hypotéku na budoucí bydlení, bude se jednat o úvěr zajištěný nemovitostí, jak je stanoveno v článku 10, článku 2 oběžníku 41, a bude uplatněn odpovídající rizikový koeficient, jak je stanoveno v článku 10, článku 9 oběžníku 41.
Konkrétně organizace a jednotlivci, kteří si potřebují koupit dům a zajistit si (hypotékou) tento budoucí dům, uplatní rizikový koeficient ve výši 30–120 % v závislosti na poměru záruky (LTV) vypočítaném z poměru zůstatku úvěru k hodnotě zajištění. V případě, že informace o poměru LTV nejsou k dispozici, je rizikový koeficient 150 %.

Cong Hieu

Zdroj