Musíme se vyhnout plýtvání systémy sociální infrastruktury.

Na 5. zasedání projednalo 15. Národní shromáždění zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů). Ohledně obsahu návrhu zákona poskytla Nguoi Dua Tin rozhovor poslanci Národního shromáždění Quanu Minhu Cuongovi - vedoucímu delegace Národního shromáždění provincie Dong Nai .

Investore: Vážený pane poslanče, 15. Národní shromáždění projednalo zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů). Zákon jasně stanoví práva a povinnosti osob a organizací, které staví domy a účastní se trhu s nemovitostmi. Jaké jsou tedy vaše obavy ohledně tohoto návrhu zákona?

Poslanec Národního shromáždění Quan Minh Cuong: Dá se říci, že zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) dosud jasně stanovil práva a povinnosti jednotlivců a organizací, které staví domy, účastní se trhu s nemovitostmi a harmonizují vztahy mezi státem, občany a podniky.

Vzhledem k překrývání mezi zákonem o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů), zákonem o bydlení, zákonem o investicích a zejména návrhem novelizovaného pozemkového zákona... navrhuji také několik obsahových článků.

Pokud jde o kapitálové podmínky pro organizace účastnící se trhu s nemovitostmi. V bodě c, odstavci 1, článku 10 zákona se stanoví, že kromě podmínek týkajících se vlastního kapitálu na celkový investiční kapitál je stanovena také podmínka „musí zajistit schopnost mobilizovat kapitál k realizaci investičních projektů“ .

Delegát Národního shromáždění Quan Minh Cuong hovoří s Nguoi Dua Tinem (Foto: Hoang Bich).

Nicméně podle ustanovení investičního zákona a zákona o nabídkových řízeních existují jasná ustanovení o finanční způsobilosti investora. Během procesu posuzování dokumentace investičního projektu, nabídkové dokumentace a schvalování investičních politik dochází k přezkoumání prokázání finanční způsobilosti investora, takže další ustanovení v tomto zákoně jsou zbytečná a mohou vést k dodatečným administrativním postupům.

Kromě toho článek 10 odstavec 1 doplňuje bod d, který stanoví, že „investoři do realitních projektů musí zajistit poměr nesplaceného úvěrového dluhu a nesplaceného dluhu z podnikových dluhopisů k vlastnímu kapitálu v souladu s vládními nařízeními“.

V současné době nemá vláda žádné specifické předpisy týkající se poměru nesplacených úvěrů a nesplacených podnikových dluhopisů ke kapitálu vlastněnému podnikem (v současné době existují relevantní předpisy pouze v bankovním sektoru) .

Proto navrhuji, aby navrhovatel tento obsah prostudoval a nezahrnoval do návrhu, nebo aby měl k této otázce návrh vládního nařízení, aby se k němu mohli delegáti vyjádřit.

Investor: Jak by podle vašeho názoru měla být implementována odpovědnost investora při budování sociální infrastruktury v realitních projektech, aby se vyřešily problémy?

Poslanec Národního shromáždění Quan Minh Cuong: Pokud jde o odpovědnost investorů při budování sociální infrastruktury v rámci realitních projektů, článek 18 článku 7 stanoví, že investoři „mohou předat domy zákazníkům až po dokončení výstavby domů a prací na technické infrastruktuře a sociální infrastruktuře podle harmonogramu zaznamenaného ve schváleném projektu“.

Podle mého názoru je sociální infrastruktura velmi široký pojem, chápaný jako veškeré komerční, veřejné, vzdělávací, zdravotnické atd. inženýrské sítě.

Ve skutečnosti mohou být projekty v závislosti na účelu a obchodním plánu investora opakovaně otevírány k prodeji, takže počet obyvatel, kteří se do projektu stěhují, bude sledovat průběh prodeje. Investoři proto často předem budují nezbytnou infrastrukturu, aby uspokojili potřeby obyvatel (jako jsou parky, stromy, společné prostory, parkoviště, zábavní zóny...).

Zbývající sociální infrastrukturu, jako jsou školy, supermarkety a nákupní centra, obvykle realizují druhotní investoři, pokud má projekt mnoho obyvatel.

V případě, že je investor povinen vybudovat všechny systémy sociální infrastruktury projektu, když hustota obyvatelstva není vysoká, dojde k plýtvání.

Je třeba zavést specifická nařízení týkající se základní sociální infrastruktury (Foto: Pham Tung).

Na druhou stranu, ve skutečnosti poskytovatelé služeb ve vzdělávání, obchodu a supermarketech provádějí implementaci pouze tehdy, je-li v každém projektu určitá populace (s výjimkou investorů s ekosystémem zahrnujícím nemovitosti a zdravotnické, vzdělávací a komerční služby, kteří budou investice a implementaci podnikání provádět sami... V praxi však někteří investoři při investování v mnoha oblastech vedli k finanční nerovnováze nebo neefektivnímu podnikání).

Ustanovení „dokončená stavba…“ se chápe tak, že práce musí být dokončeny. Například v případě projektu sestávajícího z mnoha položek, včetně samostatného školního projektu, který byl dokončen a prochází dokončovacím řízením, ale nebyl potvrzen, nesmí investor podle ustanovení návrhu předat dům zákazníkovi.

Předání domů mezi investory a zákazníky se ve skutečnosti provádí na základě kupní smlouvy na dům/byt a návrh obsahuje i specifická ustanovení o lhůtě předání a platbě při předání domu.

Zároveň bod b, odstavec 1, článek 31 vyžaduje, aby projekty nemovitostí s právy na užívání pozemků, u kterých bylo investováno do výstavby technické infrastruktury a které jsou uvedeny do provozu, splňovaly požadavek: „Investice do výstavby inženýrských sítí a nezbytných technických infrastrukturních prací byla dokončena v souladu s projektem, podrobným stavebním plánem 1/500 nebo schváleným územním plánem a obsahem projektu“, ale dosud nespecifikoval, které nezbytné technické práce zahrnují.

Proto si myslím, že by měly existovat specifické předpisy týkající se základní sociální infrastruktury a požadovat od investorů pouze dokončení „prácí na základní technické a sociální infrastruktuře podle harmonogramu uvedeného ve schváleném projektu“, aby byli oprávněni předat domy nebo převést práva k užívání pozemků zákazníkům. To vyřeší problémy a bude to vhodné pro praxi.

Investor: Moc děkuji !

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html