Musíme se vyhnout plýtvání sociální infrastrukturou.

Na 5. zasedání 15. Národního shromáždění byl v plenárním sále projednáván zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů). O obsahu návrhu zákona poskytla Nguoi Dua Tin (The Informer) rozhovor s poslancem Národního shromáždění Quanem Minhem Cuongem - vedoucím delegace Národního shromáždění provincie Dong Nai .

Tazatel: Pane, 15. Národní shromáždění projednalo novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, který jasně stanoví práva a povinnosti jednotlivců a organizací, které staví byty a účastní se trhu s nemovitostmi. Jaké jsou tedy vaše zbývající obavy ohledně tohoto návrhu zákona?

Poslanec Národního shromáždění Quan Minh Cuong: Lze říci, že novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí nyní jasně stanovil práva a povinnosti jednotlivců a organizací, které staví bydlení a účastní se trhu s nemovitostmi, a harmonizoval tak vztah mezi státem, občany a podniky.

Vzhledem k překrývání novelizovaného zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, zákona o bydlení, zákona o investicích a zejména návrhu novelizovaného zákona o pozemkech... bych rád také navrhl několik bodů.

Pokud jde o kapitálové požadavky pro organizace účastnící se trhu s nemovitostmi, bod c, odstavec 1, článek 10 zákona stanoví, že kromě podmínek týkajících se vlastního kapitálu jako procenta z celkového investičního kapitálu existuje také podmínka, že „musí být zajištěna schopnost mobilizovat kapitál k realizaci investičního projektu“ .

Zástupce Národního shromáždění Quan Minh Cuong hovoří s Nguoi Dua Tinem (Foto: Hoang Bich).

Zákon o investicích a zákon o nabídkách však již jasně stanoví, že investoři musí zajistit svou finanční způsobilost. Během posuzování dokumentace investičního projektu, nabídkové dokumentace a schvalování investičních politik byl důkaz o finanční způsobilosti investora již přezkoumán. Doplnění tohoto ustanovení do zákona je proto zbytečné a může vést k dalším administrativním postupům.

Dále článek 10 odstavec 1 doplňuje písmeno d, které stanoví, že „Investor realitního projektu musí zajistit poměr nesplacených úvěrů a dluhopisů z podnikových dluhopisů k vlastnímu kapitálu v rozsahu stanoveném vládou .“

Vláda v současné době nevydala specifická nařízení týkající se poměru nesplacených úvěrů a dluhopisů z podnikových dluhopisů k vlastnímu kapitálu podniků (v současné době existují pouze nařízení týkající se bankovního sektoru) .

Proto navrhuji, aby navrhovatel zvážil, zda tento obsah do návrhu nezahrnout, nebo jej zahrnul do návrhu vládního nařízení k této záležitosti, aby se delegáti mohli zapojit a poskytnout zpětnou vazbu.

Investor: Jak by se podle vašeho názoru měla řešit odpovědnost developera za budování sociální infrastruktury v rámci realitního projektu, aby se tyto problémy vyřešily?

Poslanec Národního shromáždění Quan Minh Cuong: Pokud jde o odpovědnost investora při budování sociální infrastruktury v rámci realitních projektů, článek 18, odstavec 7, stanoví, že investor „smí předat bydlení zákazníkům pouze tehdy, když je výstavba bytové a technické infrastruktury a prací na sociální infrastruktuře dokončena v souladu s postupem uvedeným ve schváleném projektu.“

Podle mého názoru je sociální infrastruktura velmi široký pojem, který zahrnuje veškerá zařízení a vybavení související s obchodem, službami, veřejnými pracemi, vzděláváním, zdravotnictvím a tak dále.

Ve skutečnosti mohou být projekty v závislosti na účelu a obchodním plánu developera uvedeny do prodeje opakovaně, takže počet obyvatel, kteří se do projektu stěhují, se bude řídit harmonogramem prodeje. Developeři proto často předem budují nezbytnou infrastrukturu, aby uspokojili potřeby obyvatel (jako jsou parky, zelené plochy, společné prostory, parkoviště a rekreační oblasti).

Zbývající sociální infrastrukturu, jako jsou školy a supermarkety/nákupní centra, obvykle vybudují druhotní investoři, jakmile projekt získá velký počet obyvatel.

Požadovat, aby developer postavil všechny systémy sociální infrastruktury pro projekt, když je hustota obyvatelstva stále nízká, by bylo nehospodárné.

Jsou zapotřebí specifické předpisy týkající se základní sociální infrastruktury (Foto: Pham Tung).

Na druhou stranu ve skutečnosti poskytovatelé služeb ve vzdělávání, obchodu a supermarketech pokračují v rozvoji pouze tehdy, když je v rámci každého projektu určitá hustota obyvatelstva (s výjimkou případů, kdy investoři mají ekosystém zahrnující nemovitosti a zdravotnictví, vzdělávání a obchodní služby, v nichž budou nezávisle provádět investice a rozvoj podnikání... Praxe však ukazuje, že někteří investoři při investování do více odvětví vedli k finanční nerovnováze nebo neefektivnímu provozu podniku).

Předpis „dokončení výstavby...“ se chápe tak, že stavební projekty musí být úředně certifikovány. Například v případě projektu zahrnujícího více komponent, včetně samostatné školní budovy, která byla dokončena a prochází certifikačním řízením, ale dosud nebyla potvrzena, nesmí investor podle návrhu předpisů předat domy zákazníkům.

Předání domů mezi developerem a zákazníkem se ve skutečnosti provádí dle kupní smlouvy na dům/byt a návrh obsahuje i konkrétní úpravy lhůty předání a platby při předání.

Zároveň bod b, odstavec 1, článek 31 vyžaduje, aby projekty nemovitostí s právy na užívání pozemků, které investovaly do výstavby technické infrastruktury, splňovaly požadavek: „Dokončení investice a výstavby nezbytných servisních zařízení a zařízení technické infrastruktury v souladu se schváleným projektem, podrobným stavebním plánem 1/500 nebo celkovým situačním plánem a obsahem projektu“, ale nespecifikuje, která zařízení představují nezbytná servisní zařízení.

Proto se domnívám, že by měly existovat specifické předpisy týkající se základní sociální infrastruktury a že k předání bytů nebo převodu práv k užívání pozemků zákazníkům by stačilo pouze požadovat, aby investoři dokončili „základní projekty technické a sociální infrastruktury podle harmonogramu uvedeného ve schváleném projektu“. To by vyřešilo problémy a více by to odpovídalo praktické realitě.

Investor: Moc děkuji !

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html