Statistiky realitních společností ukazují, že v roce 2025, a to i přes více než 214% nárůst počtu nových bytů uvedených na trh a míru absorpce, která zůstala nad 70 %, se prodejní ceny neochladily, ale naopak nastavily nový standard, kdy ceny bytů v centrální oblasti Ho Či Minova Města překročily 103 milionů VND/m2.
S rostoucí nabídkou roste i cena.
Podle společnosti Avison Young Vietnam se ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 nabídka bytů v Ho Či Minově Městě opatrně zvýší, protože developeři pečlivě sledují absorpční kapacitu a cenové trendy. Míra absorpce na tomto trhu by měla dosáhnout přibližně 65–75 %.
Naopak Hanoj zaznamenala prudký nárůst nabídky, když bylo uvedeno do prodeje více než 10 000 nových bytů, převážně z velkých projektů. Navzdory prudkému nárůstu nabídky zůstala míra absorpce v Hanoji vysoká a kolísala mezi 70 % a 80 %, což naznačuje pokračující pozitivní poptávku po bydlení a investicích. Zejména segment střední a vyšší třídy nadále hrál vedoucí roli, což způsobilo, že se struktura trhu s bydlením stále více přikláněla k produktům s vysokými cenami.
Společnost Avison Young předpovídá, že v roce 2026, i přes nárůst nabídky bytů, budou ceny na primárním trhu nadále růst a vykazovat jasné rozdíly mezi regiony, i když pomalejším tempem než v předchozích obdobích. Předpokládá se, že v Ho Či Minově Městě bude přibližně 15 000 nových bytů, v Hanoji 10 000 a v Da Nangu 4 000. Ceny na primárním trhu by se mohly v Ho Či Minově Městě a Hanoji zvýšit o 20–25 %, zatímco v Da Nangu dojde k nárůstu přibližně o 10–15 %.
Trh s luxusními byty se pravděpodobně ochladí, protože úrokové sazby mají tendenci opět růst. Foto: TAN THANH
Zpráva o trhu s byty v Ho Či Minově Městě za rok 2025 a prognóza na rok 2026 od společnosti One Mount Market Research and Customer Insights Center rovněž ukazuje boom jak v nabídce, tak v poptávce. V roce 2025 se očekává, že nová nabídka v Ho Či Minově Městě dosáhne přibližně 30 600 bytů, což představuje nárůst o 214 % oproti předchozímu roku. Počet prodaných bytů by se měl také prudce zvýšit o 124 % a dosáhnout přibližně 30 400 jednotek. Průměrná míra absorpce v centrální oblasti Ho Či Minova Města zůstává vysoká, pohybuje se kolem 70 %.
Zejména trh s byty si navzdory hojné nabídce vytvořil novou cenovou hladinu. V centru Ho Či Minova Města průměrná prodejní cena překročila 103,2 milionu VND/m2, zatímco v bývalé oblasti Binh Duong dosáhla průměru 51,8 milionu VND/m2. Tato jednotka předpovídá, že v nadcházejícím období by ceny na primárním trhu mohly i nadále růst v průměru o 10–15 % ročně.
Společnost One Mount při vysvětlování důvodů pokračujícího růstu cen bytů upozorňuje na čtyři hlavní faktory. Zaprvé, zvýšené vstupní náklady v důsledku změn v pozemkové politice, zejména uplatňování nového ceníku pozemků od roku 2026 a opuštění starého rámce cen pozemků. Zadruhé, vychýlená struktura tržních segmentů s téměř absencí cenově dostupného a středně drahého bydlení v centru Ho Či Minova Města. Zatřetí, pozitivní dopady dopravní infrastruktury a formování mezinárodního finančního centra. A konečně, tlak ze strany kapitálových nákladů, jelikož se očekává nárůst úrokových sazeb v roce 2026.
Kupující jsou čím dál opatrnější.
Ve skutečnosti segment bytů, zejména luxusní byty s cenou nad 100 milionů VND/m2, v poslední době přitahuje velkou pozornost, přičemž mnoho projektů čelí soutěži kupujících o vklady a investice pro spekulativní účely. Od konce roku 2025 se však s rostoucími úrokovými sazbami developeři stali opatrnějšími a mnoho projektů zpomalilo své uvedení na trh. Kupující se také obávají rizik, protože nárůst úrokových sazeb o 3–5 procentních bodů ročně vytváří značný finanční tlak při splácení úvěrů v délce 5–10 let.
Ve svém posledním oznámení pro zákazníky pobočka Vietcombank uvedla, že úrokové sazby u úvěrů na koupi bytů a řadových domů s vlastnickými listy nebo kupními smlouvami a u refinančních úvěrů (nákup dluhu) v Ho Či Minově Městě začínají na minimálně 9,6 % ročně a dosahují maximálně 13,9 % ročně, pokud si dlužník zvolí fixní sazbu po dobu prvních 24 měsíců.
Nejen Vietcombank, ale i mnoho dalších bank výrazně zvýšilo úrokové sazby u hypoték. BIDV v nejnovějším sazebníku úrokových sazeb hypoték zvýšila úrokové sazby i u hypoték na minimálně 9,7 % ročně po dobu prvních 6 měsíců, minimálně 10,1 % ročně po dobu prvních 12 měsíců a až 13,5 % ročně po dobu prvních 18 měsíců.
Některé banky také přestaly nabízet zvýhodněné balíčky hypoték mladým lidem nebo osobám mladším 35 let, zatímco jiné v nich nadále pokračují i přes zvýšení úrokových sazeb.
V ACB je úroková sazba u hypoték v současné době 8,3 % ročně se zvýhodněnou sazbou po dobu prvních 12 měsíců a 8,8 % ročně se zvýhodněnou sazbou po dobu prvních 24 měsíců. Pokud si zákazníci půjčí na koupi domu v projektu prostřednictvím partnerských bank ACB, úroková sazba se dále sníží o 0,5 procentního bodu.
V rozhovoru s reportéry z deníku Nguoi Lao Dong uznali vedoucí představitelé mnoha komerčních bank, že zvýšení úrokových sazeb z úvěrů je nevyhnutelné vzhledem k tomu, že úrokové sazby z vkladů dosáhly od konce loňského roku nové úrovně. Zvýšení úrokových sazeb z úvěrů je proto nevyhnutelné, zejména v sektoru nemovitostí, který je v současné době pod kontrolou s cílem upřednostnit úvěrové toky pro výrobu, podnikání a další prioritní sektory.
Brzy se ochladí.
Podle pana Doana Quoc Duyeta, ředitele realitní společnosti Tin Thanh, se trh s luxusními byty pravděpodobně ochladí, jelikož úrokové sazby mají tendenci opět růst. Tento segment zaznamenal v posledních 2–3 letech nejsilnější nárůst cen během růstového cyklu realitního trhu, takže korekce je nevyhnutelná. Některé nově spuštěné nebo brzy spuštěné projekty dokonce již začaly vykazovat známky zpomalující se likvidity.
Pan Duyet se domnívá, že trh s nemovitostmi bude i nadále kolísat napříč segmenty, spíše než aby zažil rovnoměrný růst jako v předchozím období. „Když úrokové sazby porostou, peníze budou realokovány. Ti, kteří mají volné prostředky, si stále mohou koupit domy k bydlení nebo dlouhodobé investice, zatímco krátkodobý investiční kapitál bude mít tendenci přesouvat se k jiným kanálům, jako je zlato,“ řekl pan Duyet.
Pokud jde o nemovitosti, pan Duyet se domnívá, že segmenty, které v poslední době nezaznamenaly významný růst, budou postupně přitahovat větší pozornost. Konkrétně pozemky v příměstských oblastech s rozumnými cenami, jasným právním statusem a výhodami plánování a infrastruktury jsou považovány za segmenty s prostorem pro růst. „Mnoho investorů v tomto segmentu není příliš závislých na bankovních úvěrech, takže jsou méně tlačeni kolísáním úrokových sazeb. Naopak v segmentu luxusních bytů jsou developeři nuceni nabízet výraznější ceny a pobídky ke stimulaci poptávky. U starších bytových projektů budou muset někteří investoři po splatnosti splátek úvěrů nemovitosti prodat, čímž vytvoří další sekundární nabídku a vyvine tlak na celkovou cenovou hladinu,“ analyzoval ředitel realitní společnosti Tin Thanh.
Podle pana Duyeta to bude mít negativní dopad na nové projekty a omezí potenciál pro růst cen v segmentu luxusních nemovitostí. Prodejní ceny bude nutné pečlivě zvážit, aby se neponechal prostor pro nadsazené ceny nebo nákupy založené na stádní mentalitě jako dříve. Je to proto, že kupující nyní upřednostňují produkty, které generují skutečnou hodnotu, kterou lze využít k bydlení, pronájmu nebo generování cash flow, spíše než aby jednoduše očekávali zhodnocení ceny.
Přidejte další ovlivňující faktory
Podle pana Vo Hong Thanga, zástupce generálního ředitele pro konzultace v DKRA a investičního ředitele skupiny DKRA, nedostatek úvěrového prostoru spolu s náhlým nárůstem úrokových sazeb vedl jak investory, tak kupující nemovitostí využívající cizí kapitál k váhání. Je to proto, že jakmile úrokové sazby vzrostou, je pro ně obtížné se během 1–3 měsíců uklidnit. Navíc ne všechny banky mají k dispozici úvěrový prostor, protože růst úvěrů je kontrolován čtvrtletně, což brání úvěrovým institucím ve volném rozšiřování úvěrů. Když mají kupující a investoři potíže s přístupem ke kapitálu, trh se nevyhnutelně ochladí. Nemluvě o tom, že některé faktory související s požadavkem na transparentnost informací o vlastnících 1–3 nemovitostí, ačkoli ještě nejsou zcela jasné, také způsobují, že někteří investoři váhají s „odhalením své identity“ v počátečních fázích výstavby.
Zdroj: https://nld.com.vn/thi-truong-can-ho-gap-ap-luc-lon-196260202201937749.htm
Komentář (0)