Doba, kdy pozemkové transakce nabývají účinnosti

Protože pozemek je zvláštním majetkem, musí být převod práv k užívání pozemků v souladu s ustanoveními pozemkového práva a notářským ověřením. Proto existuje rozdíl mezi platností smlouvy o převodu a platností převodu práv k užívání pozemků.

Podepsal jsem smlouvu, ale nevím, jestli už je platná

Paní PTG (bydlící v obci Dong Tam, provincie Dong Nai ) a její manžel naléhavě potřebovali velkou částku peněz na vyrovnání dluhů, a proto uzavřeli smlouvu o převodu 4 sao pozemku z celkové rozlohy 2 hektarů trvalé půdy (zapsané v červené knize) na pana HVB (bydlící v obci Tan Loi, provincie Dong Nai) za 800 milionů VND. Protože pan HVB neměl dostatek peněz na jednorázovou úhradu, složil pouze 100 milionů VND a zavázal se, že o měsíc později zaplatí celou částku na koupi pozemku. Poté se obě strany vydaly do nejbližší notářské kanceláře, aby smlouvu ověřily.

Právníci z provinční advokátní komory Dong Nai poskytují právní poradenství obyvatelům obce Dong Tam v srpnu 2025. Foto: Doan Phu

Pan HVB ani po měsíci svůj závazek nesplnil. Paní PTG a její manžel proto pozemek již na něj nepřevedli, ale uzavřeli notářsky ověřenou převodní smlouvu na někoho jiného. Protože pozemek od paní PTG a jejího manžela nemohl koupit, protože mu ho někdo jiný „uchvátil“, setkal se pan HVB s paní PTG a jejím manželem, aby požadoval vrácení složené zálohy. Pokud by paní PTG a její manžel zálohu nevrátili, najal by si právníka, aby ji zažaloval a zabránil transakci mezi ní a někým jiným.

Aby se složitá situace omezila, paní PTG a její manžel se dohodli na vrácení zálohy ve výši 100 milionů VND panu HVB. Přesto se s manželem chtějí dozvědět: Která smlouva o převodu 4 sao pozemku mezi ní a panem HVB a pozdějším nabyvatelem vstoupila v platnost a která ne?

Vzhledem k tomu, že nevědí, kdy smlouva o převodu pozemku nabývá účinnosti, a jaký je rozdíl v době nabytí účinnosti mezi smlouvou o převodu pozemku a účinností převodu práv k užívání pozemku, se mnoho lidí setkává s obtížemi, když chtějí smlouvu ukončit. Například případ pana DVR (bydliště v obci Gia Kiem, provincie Dong Nai).

Pan DVR uvedl: Když dokončil cenu, podepsal smlouvu o převodu 150 ^metrů čtverečních obytného pozemku s červenou knihou na paní NTD (bydlící v okrese Bien Hoa, provincie Dong Nai) a obě strany pouze podepsaly smlouvu, která byla ověřena notářem. Nicméně ani po uplynutí lhůty uvedené ve smlouvě nabyvatel, paní NTD, stále neměl dostatek peněz, aby mu je dal. Z tohoto důvodu nedokončil postup převodu jména na paní NTD.

Pan DVR se chce dozvědět, zda je převodní smlouva mezi ním a paní NTD již platná a zda má právo smlouvu zrušit, když nastane den platby a postupu změny jména, ale paní NTD není přítomna?

Platí od okamžiku podpisu nebo notářského ověření?

Článek 401 občanského zákoníku z roku 2015 stanoví, že právoplatně uzavřená smlouva je účinná okamžikem jejího uzavření. Od okamžiku, kdy smlouva nabude účinnosti, musí strany vůči sobě navzájem plnit svá práva a povinnosti tak, jak se k nim zavázaly.

Současně je v § 500 až 503 občanského zákoníku z roku 2015 stanoveno, že smlouva o právu k užívání pozemků je dohodou mezi stranami, podle níž uživatel pozemků převádí práva k užívání pozemků v souladu s ustanoveními pozemkového zákona na druhou stranu; druhá strana vykonává s uživatelem pozemků práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy. Obsah smlouvy o právu k užívání pozemků nesmí být v rozporu s ustanoveními o účelu užívání, době užívání pozemků, plánování, územním plánu a dalších právech a povinnostech v souladu s ustanoveními zákona o půdě a dalšími ustanoveními příslušných zákonů.

Smlouvy o právech užívání pozemků musí být uzavřeny písemně ve formě, která je v souladu s ustanoveními občanského zákoníku z roku 2015, pozemkovým zákonem a dalšími příslušnými právními předpisy. Plnění smluv o právech užívání pozemků musí dodržovat správné postupy a formality stanovené pozemkovým zákonem a dalšími příslušnými právními předpisy. Převod práv užívání pozemků nabývá účinnosti okamžikem registrace podle pozemkového zákona.

„Smlouva o převodu práv k užívání pozemku nabývá účinnosti okamžikem notářského ověření. Převod práv k užívání pozemku nabývá účinnosti okamžikem registrace změn v souladu s ustanoveními zákona o pozemkech.“
Advokát NGUYEN DUC, provinční advokátní komora Dong Nai.

Článek 6 zákona o notářském ověřování z roku 2024 dále jasně stanoví, že notářsky ověřené dokumenty nabývají účinnosti okamžikem jejich podpisu notářem a orazítkování dokumentu notářskou organizací. Notářsky ověřené dokumenty nabývají účinnosti pro zúčastněné strany a slouží jako základ pro strany zúčastněné na transakci, aby požádaly příslušné státní orgány o provedení postupů souvisejících s notářsky ověřenou transakcí.

Advokát Nguyen Duc (advokátní komora provincie Dong Nai) uvedl: Na základě výše uvedených předpisů smlouva o převodu pozemku o rozloze 4 sao mezi paní PTG a panem HVB dosud nenabyla účinnosti, protože nesplňuje formální podmínky (nebyla notářsky ověřena ani úředně ověřena). Pokud jde o smlouvu mezi manželi uzavřenou s panem HVB, ta nabývá účinnosti okamžikem notářského ověření. Otázka, zda pan HVB požaduje vrácení zálohy a zda ji manželé akceptují, nesouvisí s otázkou, zda smlouva o převodu pozemku nabývá účinnosti či nikoli.

V případě pana DVR: Smlouva o převodu mezi ním a paní NTD je způsobilá k nabytí účinnosti. Protože však paní NTD řádně neplnila povinnosti dohodnuté ve smlouvě, má právo požadovat zrušení podepsané smlouvy. Zrušení notářsky ověřené smlouvy musí splňovat následující podmínky: Musí existovat dohoda a písemný závazek všech osob, které se na této smlouvě podílely. Zároveň musí být ověření zrušení notářsky ověřené smlouvy provedeno u předchozí notářské organizace a notářem.

Pokud se nepodaří zrušit notářsky ověřenou smlouvu u notáře, má pan DVR právo podat žalobu, v níž požaduje, aby soud smlouvu zrušil, protože paní NTD závažným způsobem porušila smluvní povinnosti a řádně neplnila závazky, které se ve smlouvě zavázala.

Doan Phu

Zdroj: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/