Doba, kdy pozemkové transakce nabývají účinnosti.

Pozemek s osvědčením o právu k užívání pozemku (známým také jako osvědčení o vlastnictví pozemku), které není předmětem sporů, výkonu rozsudků, zabavení atd., je povoleno převést.

Protože pozemek je zvláštním majetkem, musí být převod práv k užívání pozemků v souladu s předpisy pozemkového práva a notářskými postupy. Proto existuje rozdíl mezi platností smlouvy o převodu a platností převodu práv k užívání pozemků.

Smlouva byla uzavřena, aniž by bylo známo, zda nabyla účinnosti.

Paní PTG a její manžel (obyvatelé obce Dong Tam v provincii Dong Nai ) naléhavě potřebovali velkou částku peněz na vyrovnání dluhů, a proto podepsali s panem HVB (obyvatelem obce Tan Loi v provincii Dong Nai) smlouvu o převodu pozemku o rozloze 4 sao (přibližně 0,4 hektaru) osázeného trvalými rostlinami (s osvědčením o vlastnictví pozemku) za 800 milionů VND. Protože pan HVB neměl dostatek peněz na okamžité zaplacení, složil pouze zálohu ve výši 100 milionů VND a zavázal se k úhradě celé částky o měsíc později. Poté se obě strany vydaly do nejbližší notářské kanceláře, aby smlouvu ověřily.

Právníci z provinční advokátní komory Dong Nai poskytovali v srpnu 2025 právní poradenství obyvatelům obce Dong Tam. Foto: Doan Phu

Pan HVB ani po měsíci svůj závazek nesplnil. Paní PTG a její manžel se proto rozhodli, že mu pozemek již nepřevedou, a místo toho uzavřeli notářsky ověřenou smlouvu o převodu s někým jiným. Protože nemohl pozemek od paní PTG a jejího manžela koupit, protože mu ho někdo jiný „vytrhl“, pan HVB se s nimi postavil a požadoval vrácení kauce. Pokud paní PTG a její manžel kauci nevrátí, pohrozil, že si najme právníka, který ji zažaluje a zabrání transakci mezi nimi a druhou stranou.

Aby se předešlo dalším komplikacím, paní PTG a její manžel se dohodli na vrácení zálohy ve výši 100 milionů VND panu HVB. Přesto chtějí vědět: Která ze smluv o převodu pozemku o rozloze 4 sao (přibližně 1 200 metrů čtverečních) mezi nimi a panem HVB a mezi nimi a následným nabyvatelem je nyní platná a která ne?

Protože mnoho lidí neví, kdy smlouvy o převodu pozemků nabývají účinnosti a jaký je rozdíl mezi datem účinnosti smlouvy o převodu pozemků a datem účinnosti převodu práv k užívání pozemků, často se setkávají s obtížemi při pokusu o ukončení smlouvy. Například případ pana DVR (bydliště v obci Gia Kiem, provincie Dong Nai).

Pan DVR uvedl: Po dohodě na ceně sepsal smlouvu o převodu 150 ^metrů čtverečních pozemku určeného k bydlení s osvědčením o vlastnictví pozemku na paní NTD (bydlící v okrese Bien Hoa, provincie Dong Nai). Obě strany pouze podepsaly smlouvu, která byla následně ověřena notářem. Po uplynutí lhůty uvedené ve smlouvě však paní NTD stále neměla dostatek peněz na zaplacení. Proto s převodem vlastnictví na paní NTD nepřistoupil.

Pan DVR se chce dozvědět, zda nabyla účinnosti převodní smlouva mezi ním a paní NTD a zda má právo smlouvu zrušit, pokud paní NTD nebude v den platby a převodu vlastnictví přítomna?

Nabývá smlouva účinnosti okamžikem podpisu nebo notářského ověření?

Článek 401 občanského zákoníku z roku 2015 stanoví, že právoplatně uzavřená smlouva nabývá účinnosti okamžikem uzavření. Od okamžiku nabytí účinnosti smlouvy musí strany plnit svá vzájemná práva a povinnosti tak, jak se dohodly.

Současně články 500 až 503 občanského zákoníku z roku 2015 stanoví, že smlouva o právu k užívání pozemků je dohodou mezi stranami, kterou uživatel pozemku převádí práva k užívání pozemků na druhou stranu v souladu se zákonem o pozemkech; druhá strana vykonává práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy s uživatelem pozemků. Obsah smlouvy o právu k užívání pozemků nesmí být v rozporu s předpisy o účelu užívání pozemků, době užívání pozemků, územním plánování, územních plánech a dalších právech a povinnostech stanovených pozemkovým právem a dalšími příslušnými zákony.

Smlouvy týkající se práv k užívání pozemků musí být písemné a v souladu s ustanoveními občanského zákoníku z roku 2015, pozemkového zákona a dalších příslušných zákonů. Uzavírání smluv o právech k užívání pozemků musí dodržovat správné postupy předepsané pozemkovým zákonem a dalšími příslušnými zákony. Převod práv k užívání pozemků nabývá účinnosti okamžikem registrace, jak je stanoveno v pozemkovém zákoně.

„Smlouva o převodu práv k užívání pozemku nabývá účinnosti okamžikem notářského ověření. Převod práv k užívání pozemku nabývá účinnosti okamžikem registrace změn v souladu s předpisy pozemkového práva.“

Advokát NGUYEN DUC, provinční advokátní komora Dong Nai.

Článek 6 notářského zákona z roku 2024 dále jasně stanoví, že notářsky ověřená listina nabývá účinnosti okamžikem jejího podpisu notářem a orazítkování notářskou organizací. Notářsky ověřená listina je pro zúčastněné strany právně závazná a slouží jako základ pro strany, aby požádaly příslušný státní orgán o provedení úkonů souvisejících s notářsky ověřenou transakcí.

Advokát Nguyen Duc (provinční advokátní komora Dong Nai) uvedl: Na základě výše uvedených předpisů smlouva o převodu pozemku o rozloze 4 sao (přibližně 1000 metrů čtverečních) mezi paní PTG a jejím manželem a panem HVB dosud nenabyla účinnosti, protože nesplňuje formální požadavky (nebyla notářsky ověřena ani úředně ověřena). Smlouva uzavřená mezi manželským párem a následnou stranou však nabývá účinnosti okamžikem notářského ověření. Otázka, zda pan HVB požaduje vrácení kauce, se kterou manželský pár souhlasil, nesouvisí s tím, zda je smlouva o převodu pozemku právně platná, či nikoli.

Ohledně případu pana DVR: Smlouva o převodu mezi ním a paní NTD je platná. Protože však paní NTD nesplnila své povinnosti stanovené ve smlouvě, má právo požadovat její zrušení. Zrušení notářsky ověřené smlouvy vyžaduje splnění následujících podmínek: Musí existovat písemná dohoda nebo závazek všech stran zúčastněných na smlouvě. Ověření zrušení musí být provedeno stejnou notářskou kanceláří, která smlouvu dříve ověřila, a notářem.

Pokud nelze notářsky ověřenou smlouvu zrušit u notáře, má pan DVR právo podat žalobu, v níž požaduje, aby soud smlouvu prohlásil za neplatnou z důvodu, že paní NTD závažným způsobem porušila své smluvní povinnosti a nesplnila závazky uvedené ve smlouvě.

Doan Phu

Zdroj: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/