Hočiminov městský zastupitelský výbor právě vydal rozhodnutí o plánu rozvoje 11 kompaktních městských oblastí založených na modelu TOD (rozvoj orientovaný na tranzit) podél linek metra a okruhu 3 v souladu s usnesením 98/2023/QH15. V souladu s tím se očekává, že v období 2024–2025 bude rozvoj TOD realizován v 9 lokalitách podél 3 hlavních probíhajících dopravních projektů: linka metra 1 (Ben Thanh – Suoi Tien), linka metra 2 (Ben Thanh – Tham Luong) a okruh 3.
Posílení role Městského centra pro rozvoj pozemků
Největší lokalita TOD (Transition-Oriented Development) se rozkládá na ploše přes 389 hektarů v obci Xuan Thoi Thuong (okres Hoc Mon) a napojuje se na okruh č. 3. Nejmenší lokalitou je výstavní a sportovní centrum v okrese Tan Binh (5,1 hektaru). Tato lokalita je plánována pro rozvoj TOD tak, aby napojena na linky metra č. 2 a 5. V okolní oblasti se již nacházejí obytné zóny, školy a rušný trh.
Zbývající lokality se nacházejí v 10. okrese, čtvrti Tan Phu, městě Thu Duc a čtvrti Binh Chanh; s napojením na linky metra 1, 2 a 3 a okruh Ring Road 3.
Dr. Pham Viet Thuan, ředitel Institutu pro ekonomiku zdrojů a životního prostředí v Ho Či Minově Městě, podpořil plán vlády Ho Či Minova Města na rozvoj 11 kompaktních městských oblastí podél klíčových dopravních tras a uvedl, že model TOD (Transit-Oriented Development) je široce implementován v moderních městech po celém světě, zejména v Číně, Thajsku a Singapuru. Tento model pomůže efektivně využívat a rozvíjet pozemky vhodné pro přestavbu měst, čímž vzniknou kompaktní městské oblasti a klastry chytrých měst.
Na základě plánování a aktuálního stavu pozemků má Ho Či Minovo Město dva přístupy k budování modelových měst TOD (Tranzitně orientovaný rozvoj). Zaprvé, skupina se zaměřuje na renovaci a modernizaci stávajících oblastí: primárně ve stávajících obytných oblastech sousedících s okružními silnicemi nebo linkami metra. Zadruhé, skupina se zaměřuje na nové investice: staví na stávajících plochách, které jsou neobsazené, řídce osídlené nebo kam se plánuje přemístění továren a podniků…
Pokud bude pozemek podél linky metra 1 efektivně využit, pomůže to vytvořit chytré městské klastry v Ho Či Minově Městě. (Foto: HOANG TRIEU)
Dr. Thuan navrhl, aby se jádro stanice (v okruhu 400–500 m) zaměřilo na optimální rozvoj měst s vysokou hustotou. Zároveň by se na rozvoj měst s vysokou hustotou měla zaměřit i přechodová oblast kolem stanice (v okruhu 500–1 000 m). Pokud jde konkrétně o okruh č. 3, měl by se rozvoj měst soustředit v oblastech sousedících s mimoúrovňovými křižovatkami, napojovacími silnicemi k okruhu č. 3 nebo odbočkami.
Pro usnadnění implementace by podle Dr. Thuana mělo Ho Či Minovo Město zveřejnit plánovací hranice lokalit TOD (Tranzitně orientovaný rozvoj), aby informovalo veřejnost a vypracovalo přiměřené plány na získávání pozemků pro modely, které splňují schválené plány.
„Pracovní zátěž spojená s kompenzací a vyvlastněním pozemků pro rozvoj měst TOD (Tranzitně orientovaný rozvoj) je obrovská. Na základě pozemkového zákona z roku 2024 musí Ho Či Minovo Město posílit roli městského Centra pro rozvoj pozemků, aby snížilo zátěž státního úřadu pro správu, Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí. Pokud bude plán dobře a správným směrem implementován, pomůže Ho Či Minovu Městu vytvořit skutečně chytré městské oblasti, neboli chytré městské klastry s nejpohodlnějším dopravním spojením ve Vietnamu,“ poznamenal Dr. Thuan.
Dobré plánování přitahuje investory.
Aby se uvolnily zdroje pro TOD (rozvoj orientovaný na tranzit), zabýval se Dr. Pham Tran Hai z Hočiminova městského institutu pro výzkum rozvoje otázkou prostorové organizace, konkrétně úpravou pozemků v oblastech TOD. Prostor kolem stanic metra by měl být proto reorganizován a obyvatelé by měli být povzbuzováni k tomu, aby přispívali pozemky k projektům TOD jako kapitáloví přispěvatelé. V závislosti na rozloze a umístění přiděleného pozemku bude vypočítána a obyvatelům poskytnuta kompenzace ve formě pozemku nebo stavební plochy. „Tento model podporují mezinárodní organizace, zejména v zemích, které se potýkají s obtížemi při získávání pozemků,“ uvedl Dr. Hai.
Pokud jde o politiku, Dr. Hai navrhl regulaci přidané hodnoty z pozemků, včetně poplatků za zlepšení (uplatňovaných na stávající nemovitosti v oblastech TOD), poplatků za dopad (u projektů v oblastech TOD) a převodu práv k územnímu rozvoji (u pozemků v oblastech TOD). K dosažení tohoto cíle je nutné zlepšit právní rámec těchto politik, konkrétně úpravou pozemkových předpisů v článku 219 pozemkového zákona z roku 2024, které se týkají příspěvků k právům k užívání pozemků a pozemkových úprav, nebo předpisů o prodeji práv k územnímu rozvoji z důvodu zvětšení podlahové plochy.
Na setkání odboru dopravy Ho Či Minova města s místními úřady ohledně realizace projektu TOD (rozvoj orientovaný na tranzit) v roce 2023 se zástupce okresního lidového výboru Nha Be podělil o své zkušenosti s akvizicemi a dražbami pozemků na ulici Nguyen Huu Tho. Ačkoli se nejedná o projekt TOD, ulice Nguyen Huu Tho vykazuje podobné charakteristiky jako v případě, kdy vláda přidělí rozpočet na výstavbu silnice a poté získá pozemky podél trasy k dražbě a reinvesticím do dopravní infrastruktury. Podle zástupce okresu Nha Be by proto pro efektivní implementaci TOD pro linky metra 1 a 2 a okruh 3 měly být plánovací orgány flexibilní a orientované na obecná kritéria, vyhýbající se nadměrným detailům, aby se usnadnily dražby pozemků a přilákaly investory, aniž by se omezovaly jejich nápady.
„V procesu plánování stačí stanovit konkrétní cíle pro zelené plochy, komerční oblasti, silnice atd. Na základě toho mohou investoři přijít s vlastními nápady a návrhy výstavby, které budou efektivnější než jejich realizace ze strany státu,“ dodal zástupce okresu Nha Be.
Některé lokality, kterými prochází linka metra č. 2, jako například okres Tan Binh, se podělily o své zkušenosti s tím, že při lákání investorů prostřednictvím nabídek a aukcí často požadují úpravy s cílem zvýšit plánované cíle. Proto by při realizaci plánu měly být cíle zvýšeny na maximální úroveň spolu s mnoha atraktivními podmínkami pro přilákání investorů.
11 modelových měst TOD
Podle plánu bude Ho Či Minovo Město v letech 2026 až 2028 pokračovat v realizaci dvou oblastí TOD (rozvoj orientovaný na tranzit) v obci Tan Hiep (okres Hoc Mon) podél okružní silnice č. 3 a v oblasti kolem stanice Tan Kien (okres Binh Chanh), které se napojí na prodlouženou linku metra č. 3 a železniční trať Ho Či Minovo Město - Can Tho .
V první fázi se nachází 9 městských oblastí TOD, hranice, územní plánování a právní status pozemků budou stanoveny ve druhém a třetím čtvrtletí roku 2025. Následně bude územní plánování upraveno ve druhém a čtvrtém čtvrtletí roku 2025 a proces výběru investora bude dokončen začátkem roku 2026.
Zdroj: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
Komentář (0)