Kam plynou úvěry na nemovitosti?

Úvěry na nemovitosti v Ho Či Minově Městě dosáhly ke konci dubna více než 1,116 bilionu VND, což představuje nárůst o 2,85 % ve srovnání s koncem roku 2024. Paradoxem je, že zatímco úvěry prudce rostou, nových projektů není mnoho a transakce na trhu nejsou vysoké, takže kam peníze jdou?

Nové projekty stále přibývají

Konkrétně regionální pobočka č. 2 Vietnamské státní banky (SBV) uvedla, že do konce dubna dosáhl celkový zůstatek nesplacených úvěrů na nemovitosti v Ho Či Minově Městě 1,116 bilionu VND, což představuje nárůst o 0,34 % ve srovnání s předchozím měsícem a o 2,85 % ve srovnání s koncem roku 2024. Rozsah úvěrů na nemovitosti se nadále udržuje a představuje přibližně 28 % celkového zůstatku nesplacených úvěrů v oblasti. Zejména úvěry na nemovitosti pro vlastní potřebu (úvěry na koupi domů, převod práv k užívání pozemků za účelem výstavby domů; úvěry na opravy domů...) stále tvoří vysoký podíl celkového zůstatku nesplacených úvěrů na nemovitosti, a to 65 %, a dosáhly 727 000 miliard VND, což představuje nárůst o 0,05 % ve srovnání s předchozím měsícem a nárůst o 0,65 % ve srovnání s koncem roku 2024.

Navzdory růstu úvěrů je odliv hotovosti z trhu velmi malý.

FOTO: DINH SON

I když jsou čísla docela dobrá, ve skutečnosti jsou jak transakce, tak nové projekty „pomalé“. Proto se mnoho lidí ptá, kam se poděl úvěr na nemovitosti ve výši přes milion miliard dongů?

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že ačkoliv jsou čísla o růstu úvěrů na nemovitosti velmi vysoká, neví, kdo z tohoto růstu profitoval. Protože v době, kdy se podniky stále potýkaly s vyřizováním právních dokumentů a neměly přístup ke kapitálu, si mnoho lidí nepůjčovalo na nákup nemovitostí. Konkrétně v prvních 4 měsících roku mělo Ho Či Minovo Město pouze 3 projekty způsobilé k mobilizaci kapitálu, s celkem 3 286 byty, z nichž všechny byly luxusní byty. V prvních 4 měsících roku nebyl žádný projekt převeden, protože podle zákona musí projekt splnit své finanční závazky, než může být prodán jinému partnerovi.

„Ve srovnání s rokem 2017, kdy trh zaznamenal boom, je současná nabídka pouze 10 %. Ve skutečnosti je stále nedostatek nabídky, zejména cenově dostupného bydlení, zejména sociálního bydlení, a ceny nemovitostí stále stabilně rostou. Celkový počet bytů uvedených na trh od začátku roku je velmi malý, transakcí není mnoho, ale růst úvěrů, jak jej hlásí Státní banka, je velmi zvláštní. Nejen Ho Či Minovo Město, ale celá země roste, tomu také nerozumím,“ sdělil pan Le Hoang Chau a dodal, že v současné době mají podniky stále potíže s cash flow a kapitálem, zejména v souvislosti se splatností podnikových dluhopisů kolem srpna až prosince 2025. To je nutí nadále se potýkat s problémy a musí vyjednávat se zákazníky o prodloužení splácení dluhu.

Dr. Dinh The Hien, ředitel Institutu informatiky a aplikované ekonomie , rovněž potvrdil, že ve skutečnosti podniky stále postrádají kapitál, mají potíže s přístupem ke kapitálu a množství peněz pumpovaných na trh není vysoké. Pokud se tedy zvýší úvěry na nemovitosti, je možné, že si organizace i jednotlivci budou půjčovat na splacení starých dluhů, půjčovat si na refinancování dluhů. Úrokové sazby v kombinaci s nárůstem pořizovací ceny zásob způsobí odpovídající nárůst zůstatků na účtech.

„Prostřednictvím průzkumu mezi přibližně 100 společnostmi kótovanými na burze jsem zjistil, že růst úvěrů v odvětví nemovitostí a stavebnictví neustále klesá. Cash flow v oblasti nemovitostí totiž pochází ze dvou hlavních zdrojů: z obchodního cash flow a z finančního cash flow. Oba tyto zdroje se však potýkají s obtížemi, takže realitní společnosti letos stále čelí mnoha obtížím,“ analyzoval Dr. Dinh The Hien.

Transakce mezi lidmi vzkvétají, sekundární trh je čilý

Celkově Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, poznamenal: „Od lunárního Nového roku vykazuje jižní trh známky růstu a funguje lépe než v roce 2024. Přestože není mnoho nových projektů, transakce mezi lidmi jsou také lepší.“ Podle statistik pomohl rychlý nárůst počtu transakcí s nemovitostmi dosáhnout vysoké úrovně příjmů z pozemků v Ho Či Minově Městě a v prvním čtvrtletí roku 2025 dosáhly 2 200 miliard VND, což představuje nárůst o více než 540 miliard VND za stejné období. Kromě toho příjmy ze služeb v oblasti nemovitostí dosáhly v březnu také 25 547 miliard VND, což představuje nárůst o 9 % oproti předchozímu měsíci. Za první 3 měsíce roku dosáhly příjmy z tohoto odvětví 72 321 miliard VND, což představuje nárůst o 16 %. Jedná se o pozitivní nárůst, jasně demonstrovaný úrovní zájmu investorů a ukazující na oživení trhu s nemovitostmi.“

Podle Dr. Nguyen Van Dinha je objem transakcí na primárním trhu nízký kvůli omezené nabídce, ale transakce na sekundárním trhu a transakce s nemovitostmi mezi lidmi probíhají velmi aktivně. To může být důvodem silného růstu úvěrů. Nejen to, ačkoli je projektů v Ho Či Minově Městě v posledních měsících málo, v okolních oblastech, jako jsou Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau a Binh Duong, je počet dokončených a otevřených projektů velmi vysoký. Podniky „sídlící“ v Ho Či Minově Městě si mezitím mohly ve městě půjčit, aby investovaly v provinciích. Kromě toho prudký nárůst cen nemovitostí v poslední době také způsobil nárůst hodnoty úvěrů. „Jedna věc je však snadno vidět, současný trh má malou reálnou poptávku, ale hodně investic a spekulací, takže úvěrový kapitál proudí do těchto skupin více než do projektů,“ analyzoval Dr. Dinh.

Stejný názor sdílí i ekonomický expert Huynh Phuoc Nghia, který uvedl, že růst úvěrů se projevuje především v oblasti úvěrů na nákup domů, opravy a výstavbu, zatímco nové projekty „prohrávají“, protože nabídka je od začátku roku velmi nízká. To je také v souladu se zprávou Státní banky, která uvádí, že úvěry na nákup domů, převod práv k užívání pozemků za účelem výstavby domů, úvěry na opravy domů... stále tvoří vysoký podíl celkových nesplacených úvěrů na nemovitosti. Růst úvěrů v poslední době navíc souvisí s restrukturalizací a hypotékami, protože peněžní tok na trh je velmi nízký. Pro projekty v Ho Či Minově Městě může být obtížné si půjčit peníze kvůli právním blokům, ale podniky mohou využít projekty v provincii a další produkty k zajištění úvěrů v Ho Či Minově Městě.

Nabídka i ceny rostou

Zpráva Ministerstva výstavby o trhu s nemovitostmi v prvním čtvrtletí roku 2025 ukazuje, že objem transakcí s nemovitostmi ve třech typech bytů, rodinných domů a pozemků má ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2024 tendenci k růstu. Z toho v segmentu bytů a rodinných domů bylo úspěšně uzavřeno 33 585 transakcí, což představuje 132 % ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2024. V segmentu pozemků bylo úspěšně uzavřeno 101 049 transakcí, což představuje 116,4 % ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2024. V celém čtvrtletí bylo mezitím dokončeno 14 projektů s rozsahem přibližně 3 813 dokončených bytů, což představuje 140 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024. Nově bylo schváleno 26 projektů s rozsahem přibližně 15 780 bytů, což představuje 144 % ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024 a 136 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024. Celá země... Ve výstavbě je 994 projektů s celkovým počtem přibližně 399 873 bytů. K prodeji budoucího bydlení je způsobilých 59 projektů s celkovým počtem přibližně 19 760 bytů, což představuje 96,7 % ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2024 a 155,2 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024.

Zdroj: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm