Kam tečou úvěry na nemovitosti?

Úvěry na nemovitosti v Ho Či Minově Městě dosáhly do konce dubna více než 1 116 bilionů VND, což představuje nárůst o 2,85 % ve srovnání s koncem roku 2024. Paradoxem je, že zatímco úvěry prudce rostou, není mnoho nových projektů a transakce na trhu nejsou vysoké. Kam tedy peníze jdou?

Nové projekty stále pomalu přicházejí.

Konkrétně regionální pobočka č. 2 Vietnamské státní banky (SBV) oznámila, že do konce dubna dosáhl celkový objem nesplacených úvěrů na nemovitosti v Ho Či Minově Městě 1,116 bilionu VND, což představuje nárůst o 0,34 % ve srovnání s předchozím měsícem a nárůst o 2,85 % ve srovnání s koncem roku 2024. Rozsah úvěrů na nemovitosti se i nadále udržoval a představuje přibližně 28 % celkových nesplacených úvěrů v oblasti. Z toho úvěry na nemovitosti pro vlastní potřebu (úvěry na nákup domů, převod práv k užívání pozemků pro výstavbu domů; úvěry na opravy domů atd.) stále tvořily vysoký podíl celkových nesplacených úvěrů na nemovitosti a dosáhly 727 000 miliard VND, což představuje nárůst o 0,05 % ve srovnání s předchozím měsícem a nárůst o 0,65 % ve srovnání s koncem roku 2024.

Navzdory růstu úvěrů z trhu odtéká jen velmi málo peněz.

FOTO: DINH SON

I když čísla vypadají docela dobře, realita je taková, že jak transakce, tak nové projekty jsou pomalé. Mnoho lidí se proto ptá, kam se poděly všechny ty biliony dolarů v úvěrech na nemovitosti?

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že ačkoli jsou čísla o růstu úvěrů na nemovitosti velmi vysoká, neví, kdo z tohoto růstu profituje. Protože zatímco firmy stále bojují se zpracováním právních dokumentů, a proto nemají přístup ke kapitálu, počet lidí, kteří si půjčují na nákup nemovitostí, je také nízký. Konkrétně v prvních čtyřech měsících roku mělo Ho Či Minovo Město pouze 3 projekty způsobilé k získání kapitálu, s celkem 3 286 byty, z nichž všechny byly luxusní byty. V prvních čtyřech měsících roku nebyly žádné projekty převedeny, protože podle zákona musí projekt splnit své finanční závazky, než může být prodán jinému partnerovi.

„Ve srovnání s rokem 2017, který byl pro trh rokem boomu, je současná nabídka pouze 10 %. Ve skutečnosti je stále nedostatek nabídky, zejména v oblasti dostupného bydlení, zejména sociálního bydlení, a ceny pozemků a domů neustále rostou. Celkový počet bytů uvedených na trh od začátku roku do současnosti je velmi malý a transakcí není mnoho, přesto je růst úvěrů, který hlásí Vietnamská státní banka, velmi zvláštní. Není to jen Ho Či Minovo Město, které zaznamenává růst, ale celá země dělá totéž; nechápu to,“ sdělil pan Le Hoang Chau a dodal, že podniky stále čelí značným potížím s cash flow a kapitálem, zejména proto, že se potýkají s dodržením termínů splatnosti podnikových dluhopisů kolem srpna až prosince 2025. To je nutí pokračovat v potížích a vyjednávání se zákazníky o prodloužení doby splácení dluhů.

Dr. Dinh The Hien, ředitel Institutu pro aplikovanou informatiku a ekonomický výzkum, rovněž potvrdil, že podniky stále postrádají kapitál, mají potíže s přístupem k finančním prostředkům a množství peněz vložených na trh není významné. Pokud se tedy zvýší úvěry na nemovitosti, je pravděpodobné, že si organizace i jednotlivci půjčí na splacení starých dluhů nebo na refinancování stávajících dluhů. Úrokové sazby v kombinaci s nárůstem nákladů na zásoby způsobí odpovídající nárůst nesplacených úvěrů.

„Prostřednictvím průzkumu mezi přibližně 100 společnostmi kótovanými na burze jsem si všiml, že růst úvěrů v odvětví nemovitostí a stavebnictví neustále klesá. Je to proto, že peněžní tok v oblasti nemovitostí pochází ze dvou hlavních zdrojů: obchodního peněžního toku a finančního peněžního toku. Oba tyto zdroje se však potýkají s obtížemi, takže realitní společnosti budou i letos čelit mnoha výzvám,“ analyzoval Dr. Dinh The Hien.

Individuální transakce zažívají boom a sekundární trh je čilý.

Celkově Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, poznamenal: „Od lunárního Nového roku vykazuje trh na jihu známky růstu a lepší výkonnosti ve srovnání s rokem 2024. Ačkoli není mnoho nových projektů, transakce mezi jednotlivci jsou také lepší.“ Podle statistik pomohl rychlý nárůst počtu transakcí s nemovitostmi dosáhnout vysoké úrovně příjmů z pozemků v Ho Či Minově Městě, které v prvním čtvrtletí roku 2025 dosáhly 2 200 miliard VND, což představuje nárůst o více než 540 miliard VND ve srovnání se stejným obdobím. Kromě toho příjmy z realitních služeb dosáhly v březnu 25 547 miliard VND, což představuje nárůst o 9 % ve srovnání s předchozím měsícem. Za první tři měsíce roku dosáhly příjmy z tohoto sektoru 72 321 miliard VND, což představuje nárůst o 16 %. Jedná se o pozitivní nárůst, který jasně dokazuje úroveň zájmu investorů a ukazuje oživení trhu s nemovitostmi.

Podle Dr. Nguyen Van Dinha je proto objem transakcí na primárním trhu nízký kvůli omezené nabídce, ale transakce na sekundárním trhu a nákup a prodej pozemků a domů mezi jednotlivci jsou velmi aktivní. To by mohl být důvod silného růstu úvěrů. Navíc, ačkoli v Ho Či Minově Městě v posledních měsících proběhlo jen málo projektů, mnoho projektů bylo dokončeno a spuštěno v okolních oblastech, jako jsou Long An, Dong Nai , Ba Ria-Vung Tau a Binh Duong. Vzhledem k tomu, že firmy sídlí v Ho Či Minově Městě, mohly si ve městě půjčit peníze, aby v těchto provinciích investovaly. Kromě toho prudký nárůst cen nemovitostí v poslední době vedl také ke zvýšení hodnoty úvěrů. „Je však snadné vidět, že současný trh má malou reálnou poptávku a mnoho investic a spekulací, takže úvěrový kapitál proudí do těchto skupin více než do projektů,“ analyzoval Dr. Dinh.

Stejný názor sdílí i ekonom Huynh Phuoc Nghia, který se domnívá, že růst úvěrů je do značné míry poháněn úvěry na nákup domů, opravy a výstavbu od jednotlivců, zatímco nové projekty „ztrácejí půdu pod nohama“, protože nabídka je od začátku roku velmi omezená. To je v souladu se zprávou Vietnamské státní banky, která uvádí, že úvěry na nákup domů, převody práv k užívání pozemků pro výstavbu domů a opravy domů stále tvoří vysoký podíl na celkových nesplacených úvěrech na nemovitosti. Nedávný růst úvěrů navíc souvisí s restrukturalizací a kolaterálem, protože na trh proudí jen velmi málo hotovosti. Zatímco projekty v Ho Či Minově Městě mohou mít potíže se získáváním úvěrů kvůli právním překážkám, podniky mohou k zajištění úvěrů v Ho Či Minově Městě využít projekty v jiných provinciích nebo jiné typy produktů.

Rostou jak nabídka, tak i ceny.

Podle zprávy Ministerstva výstavby o trhu s nemovitostmi v 1. čtvrtletí 2025 měl objem transakcí s nemovitostmi ve třech kategoriích – byty, rodinné domy a pozemky – tendenci se ve srovnání se 4. čtvrtletím 2024 zvyšovat. Konkrétně v segmentu bytů a rodinných domů proběhlo 33 585 úspěšných transakcí, což odpovídá 132 % ve srovnání se 4. čtvrtletím 2024. V segmentu pozemků proběhlo 101 049 úspěšných transakcí, což odpovídá 116,4 % ve srovnání se 4. čtvrtletím 2024. V daném čtvrtletí bylo dokončeno 14 projektů, které zahrnovaly přibližně 3 813 bytů, což představuje 140 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024. Bylo schváleno 26 nových projektů, celkem přibližně 15 780 jednotek, což představuje 144 % ve 4. čtvrtletí 2024 a 136 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024. V celé zemi je ve výstavbě 994 projektů, které zahrnují přibližně 399 873 jednotek. Mezitím je 59 projektů způsobilých k prodeji bytových jednotek ve výstavbě, celkem přibližně 19 760 jednotek, což představuje 96,7 % ze 4. čtvrtletí 2024 a 155,2 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024.

Zdroj: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm