3 love vedrørende jord og bolig: Fjern straks hindringerne.

Et af de mål, som regeringen har sat, og Nationalforsamlingens forventning om at lade jordloven fra 2024 træde i kraft fem måneder før tidsplanen (fra 1. januar 2025), er at strømline procedurer og løse mangler vedrørende boliger og jord til virksomheder og borgere.

I nogle områder, især Ho Chi Minh City, er mange jordrelaterede procedurer dog gået i stå, siden denne lov trådte i kraft.

Folk er på prikken og i'et.

Efter at have underskrevet aftalen om overdragelse af jord i begyndelsen af ​​august 2024 (da jordloven fra 2024 trådte i kraft), indsendte hr. V., bosiddende i Vinh Loc A (Binh Chanh-distriktet, Ho Chi Minh City), den 5. august registreringsdokumenterne til distriktets registreringskontor, og skatteberegningsformularen blev overført til skattemyndighederne den 14. august.

Men efter mere end en måned har skattemyndighederne stadig ikke udstedt den skattemeddelelse, der skal sendes til registreringskontoret for at fuldføre registreringsprocessen og overføre ejerskabet til køberen.

Hr. V. udtalte, at han ved underskrivelsen af ​​overdragelseskontrakten forpligtede sig over for køberen til at opdatere ejerforholdet inden for 20 dage. På grund af den langsomme behandling af dokumenterne lagde køberen et betydeligt pres på ham for at løse problemet eller returnere pengene.

"I den seneste måned har jeg været rastløs og ængstelig efter at have læst nyhedsrapporter om skatte- og ressourcemyndigheder, der går frem og tilbage, indsender rapporter og indhenter meninger om mangler."

"Procedurerne for køb, salg og overdragelse af jord skal løses hurtigt, men i stedet holder ministerier og lokalsamfund det ene møde efter det andet, mens folk og virksomheder går glip af så mange ting og lider tab på alle måder," sagde hr. V. vredt.

Tilsvarende købte hr. TQD et hus i Phu Nhuan-distriktet den 8. august 2024, men efter at have indsendt registrerings- og overdragelsesdokumenterne for mere end en måned siden, har han stadig ikke modtaget resultaterne, hvilket forstyrrer alle hans planer.

Helt konkret købte hr. D. huset for 14 milliarder VND. Han planlagde hurtigt at låne 10 milliarder VND fra eksterne kilder for at betale det af og derefter låne fra banken for at tilbagebetale resten.

Selvom låneansøgningen er ufuldstændig, og banken har afsluttet vurderings- og godkendelsesprocedurerne, kan de ikke udbetale pengene. Som følge heraf kæmper hr. D. med at betale renterne på sit eksterne lån af uden at vide, hvornår han kan få dem tilbage.

"Den daglige rente på lån fra uformelle långivere er på titusindvis af dong, mens myndighederne er langsomme til at beslutte sig for en løsning, hvilket overlader den tunge byrde til folk," sagde hr. D.

På grund af økonomiske vanskeligheder måtte fru PL (bosiddende i Distrikt 12, Ho Chi Minh City) sælge to jordlodder i Distrikt 12 for 6 milliarder VND. Da begge grunde var pantsat i banker, måtte hun låne over 4 milliarder VND fra bekendte for at fuldføre procedurerne for at frigive jordtitlerne fra pantet.

I mellemtiden, da køberen også optog et banklån, hjalp fru L. køberen med de nødvendige procedurer. Banken indvilligede i at udbetale lånet, når betalingen af ​​​​overførselsafgiften og registreringsprocedurerne var afsluttet.

Da fru L. indgav sin ansøgning til skattekontoret, blev hun informeret om, at fordi byens folkeudvalg var ved at udstede en ny jordprisliste, skulle hun midlertidigt vente med at få overdragelsesskatten beregnet i henhold til den nye jordprisliste.

Imidlertid er beregningsprocessen for overførselsafgiften stadig gået i stå, hvilket efterlader både sælger og køber i en vanskelig situation.

"Jeg manglede penge, derfor solgte jeg jorden. Jeg havde ikke forventet, at tingene ville blive endnu vanskeligere nu, hvor jeg har solgt den. Jeg håber bare, at myndighederne snart beregner overdragelsesskatten, så jeg kan afslutte procedurerne for salg af jorden," sagde fru L.

Ejendomshandler i Ho Chi Minh City har en tendens til at gå langsommere, fordi procedurerne for ejerskifte og registrering af ejendommen, selv efter køb og salg, endnu ikke kan afsluttes - Foto: QUANG DINH

Det skaber yderligere problemer for ejendomsmarkedet.

I mellemtiden sagde hr. Tran Duc Thuan (direktør for et ejendomsmæglerfirma i Distrikt 7), at hans firma alene har næsten 20 ejendomstransaktioner, der i øjeblikket er gået i stå i skattebetalingsfasen.

Ifølge hr. Thuan gik alle transaktioner før og efter 1. august i stå, hvilket fik gennemførte transaktioner til at "frøs", mens nye transaktioner også blev stoppet på grund af vanskeligheder, hvor folk afstod fra at købe og sælge i denne periode.

"Vi troede, at den nye lov ville åbne markedet og gøre transaktioner lettere for folk, men i stedet har den gjort tingene vanskeligere for dem."

"I starten sagde skattekontoret, at en ny prisliste for jord ville være tilgængelig inden for 1-2 uger for at beregne overdragelsesskat, men nu har vi ventet i mere end 1,5 måneder, og der er stadig ingen fremskridt. Hver uge er vi nødt til at gå til skattekontoret for at forhøre os, fordi kunderne konstant presser os," fortalte hr. Thuan.

Hr. Ta Trung Kien (en ejendomsmægler i Ho Chi Minh City) sagde, at der er mange tilfælde, hvor sælgeren desperat har brug for penge og derfor er nødt til at sælge huset, men i sidste ende bliver procedurerne ikke afsluttet, og køberen er heller ikke i stand til at få et banklån og betale 100% af beløbet til sælgeren.

I nogle tilfælde sælger kunderne deres boliger for at dække omkostningerne ved at flytte til udlandet, med planlagte flyrejser til den 15. september, så de startede salgsprocedurerne i begyndelsen af ​​august 2024.

Du vil måske også synes om

Huse, der sælges til priser lavere end grundprislisten, er stadig underlagt lokale skatteregler.Finansministeriet foreslår at stramme metoden til beregning af ejendomsoverdragelsesskat, og anvende jordpristabeller i tilfælde, hvor de deklarerede værdier er lavere end den faktiske værdi. Samtidig forventes digitale aktiver og krypterede aktiver at blive underlagt en skattesats på 0,1% fra 1. juli 2026.

De notariserede dokumenter og depositummet blev gennemført, men skatteberegningsprocessen gik i stå, hvilket efterlod sælgeren usikker på, hvordan han skulle fortsætte. Sælgeren blev tvunget til at flyve til udlandet fra den 15. september, mens skattebetalingsprocessen stadig verserede.

"Kunderne accepterer, at hvis der opstår problemer senere, vil de pådrage sig yderligere omkostninger til transport frem og tilbage for at løse dem, fordi de ikke ved, hvor lang tid det vil tage at gennemføre denne procedure," sagde hr. Kien.

Desuden er der ifølge hr. Kien i virkeligheden tilfælde, hvor folk er nødt til at låne penge fra eksterne kilder for at betale deres eksisterende lån af for at få skødet på grunden og gennemføre ejerskiftet. Hvis køberen også låner i en bank, men lånet ikke kan udbetales, sætter det sælgeren i et dilemma, der tvinger dem til at forblive i gæld, når de sælger huset.

Hr. Pham Trong Phu, direktør for Titanium Real Estate Management Company, kommenterede, at stagnationen i procedurerne for udstedelse og fornyelse af arealanvendelsescertifikater og ændring af arealanvendelsesformål har forhindret folk i at gennemføre transaktioner, købe og sælge, og derfor står ejendomsmæglervirksomheder også over for vanskeligheder.

"Myndighederne er nødt til hurtigt at løse hindringer for ejendomshandler i Ho Chi Minh City eller anvende midlertidige mekanismer; de bør ikke tillade, at transaktioner 'indefrosses', som de har været i mere end en måned," sagde hr. Phu.

Ifølge Tran Khanh Quang, direktør for Viet An Hoa Real Estate Investment Company, forventer virksomheder, at en hurtig anvendelse af lovgivningen vedrørende jord vil løse hindringer på markedet og fremme ejendomshandler. I virkeligheden er der dog opstået problemer, der yderligere hindrer transaktioner.

"Hvert lokalområde implementerer det på en forskellig måde, hvilket får både mennesker og virksomheder til at bære konsekvenserne," sagde hr. Quang vredt.

Folk, der gennemfører jord- og ejendomsprocedurer i Binh Thanh-distriktet, Ho Chi Minh City - Foto: H. Hanh

Ministeriet for Naturressourcer og Miljø har endnu ikke kommenteret sagen.

Ifølge advokat Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) er det nødvendigt at justere jordpristabellerne for at afspejle markedsværdierne, men det er uacceptabelt at lade borgere og virksomheder sidde fast i bureaukratiske procedurer.

Det er værd at bemærke, at mens mange andre områder stadig behandler jordansøgninger baseret på den gamle K-koefficient og prisliste, "venter" Ho Chi Minh City på udstedelsen af ​​den justerede jordprisliste.

"At vente på den nye jordprisliste gør det ikke kun vanskeligt for folk at gennemføre jordprocedurer, men påvirker også virksomhedernes drift alvorligt og har især en negativ indvirkning på den økonomiske udviklingshastighed i Ho Chi Minh City," sagde fru Thao og foreslog, at den gamle jordprisliste fortsat bør anvendes, mens man venter på, at den nye jordprisliste udstedes.

Le Xuan Than, repræsentant for Nationalforsamlingen og formand for Khanh Hoa Provincial Lawyers Association, foreslog, at Ministeriet for Naturressourcer og Miljø i sin rolle som det agentur, der bistår regeringen med udarbejdelsen af ​​jordloven fra 2024, proaktivt bør fremsætte forslag til regeringen eller organisere en national konference for at høre fra ministerier, sektorer og lokalsamfund om hindringer med henblik på at finde løsninger og yde rettidig vejledning.

Ifølge hr. Than fastsætter jordloven fra 2024, at jordprislisten under den gamle lov vil blive anvendt indtil 31. december 2025. Derfor kan den provinsielle folkekomité om nødvendigt justere den for at afspejle de lokale markedspriser.

Ellers vil den gamle jordprisliste fortsat blive anvendt, og en ny jordprisliste vil blive udviklet til brug fra 1. januar 2026.

Derfor er det helt normalt, at nogle lokaliteter ikke justerer deres jordprislister, mens andre gør det.

"Loven har tildelt opgaven til de lokale myndigheder. Hvis Ho Chi Minh City mener, at den gamle jordprisliste er for lav og kan forårsage tab, skal den hurtigt færdiggøre procedurerne for at udstede en revideret jordprisliste, der strømliner procedurerne for befolkningen," sagde hr. Than.

Advokat Tran Duc Phuong (advokatsamfundet i Ho Chi Minh City) argumenterede også for, at mens man venter på udstedelsen af ​​den nye liste over justeringer af jordpriser, skal Ho Chi Minh City anvende den gamle prisliste, og skattemyndighederne skal håndtere de administrative procedurer for befolkningen.

Derudover tillader den nye jordlov også anvendelse af den gamle jordprisliste indtil 31. december 2025. Derfor forbliver den gamle prisliste gældende, indtil den justerede jordprisliste udstedes.

"Hvis den nye prisliste ikke er tilgængelig endnu, bør den gamle prisliste anvendes. Hvorfor stoppe med at behandle administrative procedurer og forårsage tab for folk?"

"I betragtning af at lokalområder sætter behandlingen af ​​ansøgninger på pause for at indhente udtalelser, er det nødvendigt, at relevante ministerier og agenturer hurtigt afgiver fælles udtalelser, så lokalområderne kan fortsætte. Folk kan ikke sidde og vente på, at agenturer udveksler synspunkter på den måde," sagde hr. Phuong.

Skatteforvaltningen i Ho Chi Minh City har endnu engang fremsat et hasteforslag.

Folk kommer for at gennemføre jord- og ejendomsprocedurer på Phu Nhuan District Land Registration Office-afdelingen i Ho Chi Minh City - Foto: TTD

Den 16. september fortsatte skatteforvaltningen i Ho Chi Minh City med at indsende en hasteanmodning til Ho Chi Minh Citys folkekomité om at afholde et møde for at løse jordrelaterede spørgsmål fra den 1. august 2024.

Specifikt foreslog dette agentur, at byen afholdt et møde for endeligt at løse og standardisere anvendelsen af ​​juridiske dokumenter såsom jordpristabeller, jordprisjusteringskoefficienter, procentsatser for beregning af jordlejeafgifter osv., så skattemyndighederne hurtigt kan beregne jordrelaterede økonomiske forpligtelser.

Ifølge Ho Chi Minh Citys skatteforvaltning gælder reglerne for jordprislister i byen for perioden 2020-2024 for tinglysningsdokumenter, der stammer fra den 1. august 2024, indtil før den dato, hvor byen træffer beslutningen om at justere jordprislisten.

Du vil måske også synes om

Forslag om at beskatte ejendomshandler baseret på ejerperioden.

Ifølge statistikker fra Ho Chi Minh Citys skatteforvaltning modtog skattevæsenet i alt 8.808 ansøgninger fra 1. til 27. august. Disse omfattede 346 ansøgninger om opkrævning af arealanvendelsesgebyr relateret til anerkendelse af arealanvendelsesrettigheder og 277 ansøgninger om opkrævning af arealanvendelsesgebyr relateret til konvertering af arealanvendelsesformål.

Derudover er der 5.448 personlige indkomstskatteopgørelser fra ejendomsoverdragelser og 2.737 opgørelser for sager uden økonomiske forpligtelser. Manglen på en offentliggjort jordprisliste har dog ført til betydelige forsinkelser i behandlingen af ​​jordrelaterede ansøgninger.

Ifølge avisen Tuoi Tres undersøgelse står skattekontorerne i øjeblikket over for en stor pukkel af jordrelaterede dokumenter fra 1. august 2024. Nogle skattekontorer har 400-500 sager i gang. Lederen af ​​et skattekontor i et centralt distrikt i Ho Chi Minh City udtalte, at de er nødt til at vente på den nye jordprisliste, før de kan beregne skatteforpligtelserne. Derfor kan skattemyndighederne kun forklare situationen for befolkningen og kan ikke gøre andet.

Nogle skattekontorer har dog udtalt, at de har været fleksible i håndteringen af ​​sager om overdragelser, arv og gaver, der er fritaget for personlig indkomstskat og tinglysningsgebyrer. I sager, der er underlagt beskatning, skal man fortsætte med at vente, da der ikke er andet at gøre.

Hr. NGUYEN VAN DINH (formand for Vietnams ejendomsmæglerforening):

Mange lokaliteter kæmper stadig.

Selvom de tre love har været gældende i mere end en måned, synes der stadig at være en uoverensstemmelse mellem de myndigheder, der har udarbejdet lovene, og de kommuner, der implementerer dem. Embedsmænd i nogle kommuner har endnu ikke forstået synspunkterne hos de lovforberedende myndigheder, hvilket har ført til tøven og forvirring i håndteringen af ​​jordprocedurer, især hvad angår jordpristabeller – grundlaget for fastlæggelsen af ​​de økonomiske forpligtelser vedrørende jord.

Trods dekreter og cirkulærer, der vejleder loven, er implementeringen fortsat meget vanskelig. Derfor, selvom de nye love har været i kraft i over en måned, søger de fleste kommuner stadig efter passende implementeringsløsninger og udsteder endda relaterede regler såsom jordvurdering og godkendelse af jordpriser. I virkeligheden er meget få projekter blevet løst under den nye lov, fordi kommunerne er nødt til at genopbygge procedurerne for håndtering af relaterede sager.

Lektor Dr. Nguyen Quang Tuyen (leder af Institut for Økonomisk Ret, Hanoi Law University):

Vi har brug for en mekanisme til at beskytte politiet!

For at se den klare effektivitet af de tre love, er der behov for mere tid, så ministerier, sektorer og lokalsamfund kan nå til enighed om deres implementering. For eksempel fastsætter jordloven fra 2024 fem principper for fastsættelse af jordpriser, hvoraf det første er, at jordpriser skal fastsættes efter markedsprincipper, ikke markedspriser.

Mange lokaliteter forstår, at jordvurdering er baseret på markedspriser, hvilket gør implementeringen vanskelig på grund af daglige udsving i markedspriserne. Denne "mangel på klarhed" fremmer spekulation, hvilket let puster jordpriserne op gennem auktioner og forstyrrer markedet. I retshåndhævelsen skal de resterende fire principper, ud over det lokale markedsprincip, anvendes i henhold til de korrekte juridiske procedurer.

Derudover er der behov for en mekanisme til at beskytte håndhævende myndigheder i den nuværende situation. Samtidig skal uafhængigheden af ​​ejendomsvurderingsorganisationer og ejendomspriser sikres. Grundvurdering skal sikre en balance mellem interesserne mellem jordbrugere, staten og investorer. Blot at oppuste jordpriserne vil gøre det meget vanskeligt at maksimere effektiviteten af ​​arealanvendelsen.

Kilde: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm