Hvilke omkostninger forårsager usædvanligt høje boligpriser?

Lejlighedspriserne i Hanoi stiger usædvanligt højt og overstiger langt, hvad de fleste mellem- og lavindkomsttagere har råd til - Foto: N.TRAN

Ifølge Byggeministeriet består de nuværende boligpriser af jordomkostninger, byggeomkostninger, renter på lån, forretningsoverskud, skatter og mæglergebyrer...

For at kontrollere boligpriserne anbefaler nogle eksperter løsninger såsom justering af jordpriser, beregning af passende skatter, gebyrer og renter på projektlån, samtidig med at man kontrollerer priserne på inputmaterialer, balancerer udbud og efterspørgsel og forhindrer spekulation i fast ejendom.

Prisen for lejligheder i mellemklassen er også 100 millioner VND/m2.

Ifølge Byggeministeriet steg udbudspriserne for nogle lejlighedsprojekter i Hanoi betydeligt i andet kvartal af dette år. Specifikt steg lejlighedspriserne i Royal City med 33 %, The Pride med 33 %, My Dinh Song Da - Sudico med 32 % og Vinhomes West Point med 28 %. I nogle ældre byområder som Trung Hoa - Nhan Chinh steg lejlighedspriserne også med 25 %, mens genbosættelseslejligheder i Nam Trung Yen oplevede en stigning på 20 %.

Den gennemsnitlige salgspris for lejligheder steg markant i maj 2024 sammenlignet med udgangen af ​​2023. Specifikt blev Udic Westlake prissat til 56,7 millioner VND/m2, D' El Dorado til 85,3 millioner VND/m2, HDI Tower til 160,1 millioner VND/m2, Feliz Homes til 53,9 millioner VND/m2 og GoldSeason til 63,8 millioner VND/m2.

Byggeministeriet bemærkede, at tidligere havde udbuds- og transaktionspriser for lejligheder i mellemklassen mellem 50 og 70 millioner VND/m2, men i øjeblikket er transaktionspriserne steget til 70 til 100 millioner VND/m2.

For eksempel har Noble Crystal Tay Ho-projektet en salgspris på cirka 187 millioner VND/m2, mens Mandarin Garden ligger mellem 80 og 105 millioner VND/m2. Det er værd at bemærke, at nogle lejligheder i The Grand-projektet på Hai Ba Trung Street i Hoan Kiem-distriktet er prissat til næsten 1 milliard VND/m2.

I Ho Chi Minh City oplevede mellemklasse-lejlighedssegmentet en stigning på 2 % i andet kvartal af 2024, mens luksussegmentet steg med 5 % sammenlignet med samme periode i 2023. Manglen på nyt udbud pressede også salgspriserne på brugte lejlighedsprojekter i Ho Chi Minh City op.

Specifikt har City Garden-lejlighedsprojektet en gennemsnitlig udbudspris på 85 millioner VND/m2, en stigning på 18%; Antonia-projektet (Distrikt 7) og Masteri Thao Dien (Thu Duc City) steg med henholdsvis 11% og 10%. Ved udgangen af ​​andet kvartal var den gennemsnitlige pris på lejligheder i Ho Chi Minh City steget med cirka 6% sammenlignet med udgangen af ​​2023.

Flere lejlighedsprojekter i Ho Chi Minh City har oplevet betydelige prisstigninger, såsom Cantavil An Phu, som steg med 22,6% til 54,5 millioner VND/m2; Zenity (Distrikt 1), som steg med 18,2% til 101,4 millioner VND/m2; Green View (Distrikt 7), som steg med 25,1% til 53,9 millioner VND/m2; og The Panorama (Distrikt 7), som steg med 15,5% til 69,6 millioner VND/m2.

Hvad forårsagede de usædvanligt høje priser?

Nylige undersøgelser og vurderinger fra Byggeministeriet viser, at arealanvendelsesgebyrer er ret høje i forhold til salgsprisen pr. kvadratmeter bolig. I GP Invests boligprojekt i Hanoi er tallet cirka 15 millioner VND/36,35 millioner VND, svarende til 41,5 % af salgsprisen; i et ejerlejlighedsprojekt i Hai Phong er det 6,67 millioner VND/34,54 millioner VND, svarende til 19,3 % af salgsprisen; og i et lavboligprojekt i Hai Phong er det 60,14 millioner VND/156,83 millioner VND.

Tilsvarende er brugsretsafgiften for jord i byområdet Dong Tang Long, Thu Duc City (Ho Chi Minh City), 2,34 millioner/8,84 millioner VND. I villaprojektet Chanh My i byområdet i Binh Duong-provinsen udgør brugsretsafgiften 16,3 % af salgsprisen.

Ifølge Byggeministeriet vil arealanvendelsesgebyret for projekter fortsætte med at stige kraftigt, hvis jordpriserne fra 2024 anvendes. Specifikt vil arealanvendelsesgebyret i prisstrukturen for GP Invests projekter stige til 60 %, byområdet Dong Tang Long i Thu Duc City vil stige til cirka 60-65 %, og villaprojektet Chanh My vil stige til 50 % af salgsprisen.

Byggeministeriet vurderer, at anvendelsen af ​​den nye jordprisliste, som nøje afspejler markedspriserne, vil føre til en gennemsnitlig stigning på 15-20 % i bolig- og ejendomspriser sammenlignet med den foregående periode. Specifikt er byggeinvesteringsomkostningerne pr. kvadratmeter bolig i GP Invest-boligprojektet (Hanoi) 5,1 millioner VND/36,3 millioner VND, hvilket svarer til ca. 14,1 % af salgsprisen. For lejlighedsprojekter i Hai Phong er det 15,7 millioner VND/34,5 millioner VND, hvilket svarer til ca. 45,5 % af salgsprisen. For lavhusboligprojekter i Hai Phong er det 31,2 millioner VND/156,8 millioner VND, hvilket svarer til 20,53 % af salgsprisen...

Desuden er investeringsomkostningerne til boligprojekter, selvom hvert projekt varierer i skala og produkt, forblevet relativt stabile eller har kun svinget en smule i den seneste tid på grund af øgede brandsikkerhedsomkostninger, oplyste Byggeministeriet.

Hvad angår låneomkostningerne til boligprojekter, vil renteudgifterne ifølge ministeriet, hvis boligprojekter låner 30-70 % af den samlede investeringskapital fra kommercielle kilder, være cirka 3-5 % af de samlede byggeinvesteringsomkostninger. De typiske salgsomkostninger for erhvervsboligprojekter varierer derimod fra 3-7 % af ejendomsprisen, hvor nogle projekter potentielt kan nå op på 15 % af boligprisen.

Den sidste komponent af de nuværende boligpriser er omkostningerne til skatter, fortjeneste og administrationsgebyrer for projektejeren, der varierer fra 10-20 % for højhuse og 20-30 % for lavhuse.

Kilde: Byggeministeriet - Grafik: T. ĐẠT

Hvordan kan vi få huspriserne ned?

Baseret på alle de omkostninger og deres andel, der udgør salgsprisen på huse som nævnt ovenfor, sagde hr. Nguyen Chi Thanh, næstformand for ejendomsmæglerforeningen, i et interview med avisen Tuoi Tre , at de nuværende jordpriser er meget høje sammenlignet med folks indkomst, så forvaltningsbureauer er nødt til at justere jordpriserne, så de passer til virkeligheden.

"Princippet om markedsbaseret jordprisfastsættelse er egnet til veletablerede byområder med klart definerede transaktionsparametre, såsom Distrikt 1 og Thu Duc City (Ho Chi Minh City) samt Hoan Kiem-, Ba Dinh- og Dong Da-distrikterne (Hanoi). Men i underudviklede områder vil det være meget farligt, hvis vi ikke justerer jordpriserne for at skabe incitamenter til udvikling," sagde hr. Thanh.

Hr. Thanh nævnte eksemplet Kina, hvor byggefirmaer bygger mange huse, men til høje priser (delvist på grund af høje jordpriser), hvilket gør dem usælgelige. Når disse virksomheder står over for vanskeligheder, er regeringen ude af stand til at redde dem. I sidste ende er det boligkøberen, der træffer den endelige beslutning.

Du vil måske også synes om

Lejlighedspriserne i Ho Chi Minh City når et nyt højdepunkt.(NLĐO) - Lejlighedspriserne i Ho Chi Minh City fortsætter med at sætte nye standarder i første kvartal af 2026, da udbuddet fortsat er begrænset.

Hvordan steg huspriserne så kraftigt, at premierministeren udbrød: "Hvem har råd til at købe en?"(Dan Tri Avis) - Huspriserne i Hanoi og Ho Chi Minh City er steget voldsomt for nylig og har endda nået over 100 millioner VND/m2. Mange eksperter siger, at det ville tage 26 års arbejde at købe en lejlighed.

Lejlighedsudlejningspriserne i Hoai Duc kommune satte et nyt prisniveau i juni 2026.GĐXH - I øjeblikket har ikke kun salgsprisen, men også lejeprisen for en række lejligheder i Hoai Duc kommune i Hanoi by, etableret et nyt prisniveau.

Ifølge hr. Le Hoang Chau, formand for Ho Chi Minh Citys ejendomsforening, inkluderer jordomkostningerne i et boligprojekt arealanvendelsesgebyrer og rydningsomkostninger, som er et betydeligt beløb afhængigt af byggetætheden i hvert projekt.

Fra et ejendomsinvesteringsselskabs perspektiv understregede hr. Nguyen Quoc Khanh, formand for DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, at den vigtigste faktor for virksomheder, der investerer i boligprojekter i dag, er tid. At forkorte den tid, det tager at gennemføre procedurer relateret til boligprojekter gennem klare regler, vil hjælpe virksomheder med at reducere compliance-omkostninger og dermed sænke boligpriserne.

Ifølge hr. Thanh bør ejendomsmarkedets udviklingsorientering sigte mod stabilitet og forbedring af befolkningens livskvalitet. En profitmargin på 10-20 % af salgsprisen for ejendomsudviklere er normal, men det skal gennemgås for at se, om dette rent faktisk er sandt, fordi der er store ejendomsprojekter, bygget på helt ny jord, der tiltrækker købere, og projektudviklernes profit er mange gange større end de tal, der rapporteres af statistikafdelingen.

Mange ejendomseksperter mener også, at det er nødvendigt at øge udbuddet af overkommelige boliger for at balancere det nuværende udbud og efterspørgsel efter boliger. Dette udbud afhænger i høj grad af inddragelse af ministerier, departementer og kommuner. Derudover er der behov for et skift i tankegang, hvor man bevæger sig væk fra overdreven udnyttelse af jord og i stedet fokuserer på at kontrollere jordomkostningerne på et niveau, der er overkommeligt for størstedelen af ​​befolkningen. Med de nuværende høje jordomkostninger vil mange virksomheder være tøvende med at investere i projekter, hvilket gør det vanskeligt at øge boligudbuddet i fremtiden.

For at sænke de nuværende boligpriser mener hr. Le Hoang Chau, at følgende seks ting skal gøres:

1. Reducer jordomkostningerne.

2. Reducer relaterede skatter og gebyrer.

3. Reducer renteudgifter.

4. Oprethold stabile omkostninger til inputmaterialer i projektet, herunder brændstof og elektricitet.

5. Hvordan kan vi forenkle godkendelsesprocessen for boligprojekter og derved reducere omkostningerne ved overholdelse af regler?

6. Bekæmpe spekulation i fast ejendom og bevidst skabelse af kunstige prisniveauer med profit for øje, øge depositummet for jordauktioner til 20%, og straffe dem, der mister deres depositum efter at have vundet auktionen, hårdt.

Der er også årsager relateret til spekulation og skabelse af kunstige priser.

Byggeministeriet bekræftede også, at de høje boligpriser delvist skyldes, at ejendomsudviklere udnytter markedets knaphed til at tilbyde ejendomme til høje priser. Nogle spekulative grupper, investorer og enkeltpersoner involveret i mæglervirksomhed forstyrrer markedet for at "puste priserne op og skabe kunstige priser".

Typisk allokerer boligprojektudviklere omkring 3% af boligprisen til ejendomsmæglere eller -mæglere, men disse bureauer justerer ofte prisen baseret på markedsforholdene, når de handler med kunder. Denne forskel er ikke fast og kan være 5%, 10% eller 20% af boligprisen.

For eksempel ville et lavhusboligprojekt i Hung Yen med en salgspris på 7-8 milliarder VND/enhed have en gennemsnitlig præmie på omkring 750 millioner VND, men når markedet køler af, ville præmien kun være 250 millioner VND/enhed.

Et ejendomsprojekt under opførelse i Distrikt 7, Ho Chi Minh City - Foto: QUANG DINH

Mangel på boligudbud, stigende priser, lav faktisk transaktionsvolumen.

Stigningen i ejendomspriserne i Hanoi siden årets begyndelse rejser mange spørgsmål vedrørende den nuværende boligudviklingspolitik for befolkningen. Ejendomspriserne er steget kontinuerligt kvartal efter kvartal og har sat nye, tårnhøje prisniveauer, der langt overstiger niveauet for et år siden, mens de faktiske transaktioner på markedet er faldet. I mellemtiden er udbuddet af boliger fortsat knapt, hvor overkommelige boliger er ved at "udryddes", og udbuddet af sociale boliger og lavindkomstboliger er minimalt, næsten ikke-eksisterende i Hanoi og Ho Chi Minh City. Med så høje priser har størstedelen af ​​mellem- og lavindkomstpersoner med et reelt behov for bolig ikke råd til at købe et hjem.

I betragtning af de usædvanlige tegn på ejendomsmarkedet vil premierministeren snart holde et møde med virksomheder og selskaber i ejendomssektoren for at drøfte løsninger til at løse markedets problemer.

Ifølge en rapport, der analyserer omkostningsstrukturen, salgspriserne og årsagerne til stigninger i ejendomspriserne, som Byggeministeriet for nylig har indsendt til Regeringskontoret (18. september), oplever det landsdækkende boligudbud et alvorligt fald. I andet kvartal af 2024 blev der kun færdiggjort 9 boligprojekter, omfattende cirka 6.000 lejligheder, fritliggende huse og rækkehuse. Når man betragter første halvdel af dette år som helhed, nåede det færdiggjorte boligudbud kun op på omkring 9.000 lejligheder, fritliggende huse og rækkehuse. Antallet af nyligt godkendte boligprojekter var i alt blot 20.000 enheder.

Manglen på boliger og jord i Hanoi siden slutningen af ​​2023 har drevet ejendomspriserne dramatisk op. Adskillige luksuslejlighedsprojekter i West Lake-området har haft oprindelige udbudspriser på over 100 millioner VND/m2. I mellemtiden har mega-urbane området Vinhomes Co Loa, ved lanceringen, rækkehuse prissat til over 300 millioner VND/m2. Især er bortauktionerede grunde i landdistrikter i Hanois forstadsdistrikter såsom Hoai Duc, Thanh Oai og Phuc Tho, der ligger 30-40 km fra bymidten, også blevet presset op til over 100 millioner VND/m2.

Bygningsministeriet identificerer årsagerne til og løsningerne til at reducere boligpriserne.

4 grunde til stigende boligpriser:

1. Jordpriserne er steget ifølge den nye jordprisliste, og jordauktioner afholdes til priser, der er mange gange højere end startprisen, hvilket hæver det samlede niveau for jordpriser.

2. Fænomenet med "skabelse af kunstige priser og oppustning af priser" af spekulanter og enkeltpersoner, der arbejder som ejendomsmæglere.

3. Der er mangel på fast ejendom og boligudbud til at imødekomme behovene hos størstedelen af ​​mennesker med mellem- og lav indkomst.

USA - Vietnam: Gå ikke glip af

Vietnam opfordrer amerikanske virksomheder til at udvide investeringerne i højteknologi.Om morgenen den 26. juni modtog vicepremierminister Ho Quoc Dung Jeff Place, forsyningskædedirektør for Coherent Group (USA), i regeringens hovedkvarter. Under mødet bekræftede vicepremierministeren, at Vietnam opfordrer amerikanske virksomheder til at udvide investeringerne, især inden for højteknologi, innovation og halvlederindustrier.

Opfordre amerikanske virksomheder til at udvide investeringer i højteknologiske sektorer.Vicepremierminister Ho Quoc Dung sagde, at Vietnam byder amerikanske virksomheder velkommen til at fortsætte med at udvide deres aktiviteter i Vietnam, især inden for højteknologiske industrier og sektorer med høj merværdi.

Vietnam og USA styrker samarbejdet om at håndtere konsekvenserne af krigen.VTV.vn - Den 22. juni modtog generalsekretær og præsident To Lam den fungerende sekretær for den amerikanske flåde, Hung Cao.

4. De seneste økonomiske udsving relateret til aktie-, obligations- og guldmarkederne har ført til en stærk pengestrøm til fast ejendom som et sikkert tilflugtssted.

6 løsninger til at sænke boligpriserne:

1. Fjern proceduremæssige og juridiske hindringer, øg markedsudbuddet og fremme sikker og bæredygtig markedsudvikling.

2. Forbedre procedurerne for jordauktioner, finjustere reglerne for jordauktioner ved at øge depositumsbeløbene, fastsætte realistiske startpriser, forkorte betalingstiden for vindende bud og begrænse spekulativ budgivning.

3. Undersøg og foreslå skattepolitikker for dem, der ejer flere huse og grunde, for at begrænse spekulation.

4. Der findes løsninger og foranstaltninger til at afbøde de negative virkninger af udstedelsen af ​​den nye jordprisliste i henhold til jordloven fra 2024.

5. Afprøv en model for et statsligt forvaltet transaktionscenter for fast ejendom og brugsrettigheder til jord.

6. Styrk inspektion og tilsyn med auktioner af brugsrettigheder til jord, udbud af arealanvendelsesprojekter og effektiv forvaltning af ejendomsservicevirksomheder, ejendomsbørser og mæglervirksomhed.

Lavindkomstboliger i nabolandene

Ifølge avisen Nation (Thailand) i starten af ​​april udtalte Narit Therdsteerasukdi, generalsekretær for Board of Investment of Thailand (BOI), at skatteincitamenter på boligmarkedet var blevet godkendt af bestyrelsen den 15. marts. Disse incitamenter er en del af den tredje fase af et projekt, der yder lån til lavindkomstpersoner med at købe fritliggende huse og lejligheder, iværksat af Housing Bank of Thailand (GHB).

I øjeblikket gælder skattetilskudsprogrammet kun for huse med et minimumsareal på 70 m2 for fritliggende huse og lejligheder med et minimumsareal på 24 m2. Ifølge hr. Therdsteerasukdi har BOI støttet boligprojekter for lavindkomstarbejdere siden 1993. Specifikt har BOI deltaget i at levere boliger til 44 lejlighedsprojekter med 34.900 enheder i Bangkok og provinserne Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom og Chonburi.

Den malaysiske regering annoncerede den 17. september lanceringen af ​​mindst 23 nye projekter til overkommelige boliger gennem People's Housing Programme (PPR) over hele landet, ifølge nyhedsbureauet Bernama. Den malaysiske viceminister for boliger og lokalforvaltning (KPKT), Datuk Aiman ​​​​Athirah Sabu, udtalte, at den malaysiske regering pr. september 2024 havde færdiggjort 166 projekter til overkommelige boliger, hvilket havde leveret 104.081 lejligheder til lavindkomstarbejdere, og fortsatte byggeriet af yderligere 16 projekter.

Huse i PPR-projektet koster fra 45.000 til 60.000 ringgit (fra 10.700 til over 14.000 USD) pr. enhed. Fremtidige projekter vil integrere nye faciliteter, der forbedrer beboernes livskvalitet.

Kilde: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm