Hvilken retning bør M&A'er tage?

TPO - Det, markedet mangler inden for M&A-projekter i fast ejendom i dag, er ikke nødvendigvis jordreserver eller udelukkende cashflow. Investorer er først virkelig klar til det langsigtede, når de klart forstår deres rettigheder, deres forpligtelser og om disse rettigheder vil forblive beskyttet efter mange år.

Overlappende regler

I forbindelse med seminaret "Lovgivning om finansielle aktiviteter vedrørende overførsel, kapitalbidrag og investering i ejendomsprojekter i Vietnam" udtalte Tran Son Vu, formand for foreningen for forskning og rådgivning om juridiske politikker for investeringsaktiviteter i Vietnam, at ejendomsmarkedet står over for behovet for en stærk omstrukturering efter en periode med betydelige udsving.

Hr. Tran Son Vu talte på seminaret.

Ifølge hr. Vu vil en perfektionering af de juridiske rammer for projektoverførsler, kapitalbidrag og fundraisingaktiviteter ikke blot hjælpe virksomheder med at overvinde vanskeligheder, men også bidrage til at skabe et mere gennemsigtigt, sikkert og bæredygtigt investeringsmiljø.

"Markedet har brug for en klar og konsekvent juridisk ramme for at sikre statens, virksomhedernes og investorernes legitime rettigheder, samtidig med at effektiviteten af ​​udnyttelsen af ​​jordressourcer i den nye udviklingsfase forbedres," sagde hr. Vu.

I mellemtiden vurderede hr. Bui Dang Dung, tidligere næstformand for Nationalforsamlingens Finans- og Budgetudvalg, at de nye regler har bidraget til øget gennemsigtighed i projektoverdragelser, skabt et juridisk grundlag for markedsomstrukturering og tiltrukket indenlandsk og international investeringskapital.

Hr. Dung påpegede dog også, at de overlappende regler mellem jordloven, investeringsloven, boligloven og ejendomshandelsloven fortsat er en væsentlig flaskehals. Mange projekter, selv dem der kræver overdragelse eller omstrukturering, står stadig over for lange sagsbehandlingstider på grund af forskelle i de kompetente myndigheders anvendelse af loven.

Derfor foreslog hr. Dung at undersøge en mekanisme, der ville give kreditinstitutter mulighed for at fungere som garanter eller oprette spærrede konti. Følgelig kunne midler fra køberen fratrækkes direkte for at betale grundskatteforpligtelser til staten på sælgers vegne. Denne løsning ville hjælpe med at ophæve projekter, der er gået i stå på grund af den tidligere investors manglende evne til at betale skat, samtidig med at det sikres, at staten opkræver skatter korrekt og fuldstændigt.

Samtidig er det nødvendigt hurtigt at færdiggøre de juridiske rammer for udvikling af ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er) og private equity-fonde. Disse vil skabe et solidt finansielt fundament, idet de fungerer som professionelle købere til at konsolidere fragmenterede projekter gennem kapitaloverførsler og dermed reducere den overdrevne afhængighed af bankkredit.

Du vil måske også synes om

Når helbred bliver et kriterium for valg af fast ejendom.Hvilke værdier skal ejendomme besidde for at levere bæredygtig rentabilitet over tid midt i det blomstrende og konkurrenceprægede marked?

Et projekt i Dong Nai er netop påbegyndt byggeri på jord erhvervet gennem fusioner og opkøb.

"Administrative procedurer efter overdragelsen skal forenkles. Processen med at skifte investor på investeringscertifikatet og ejendomsretten til grundejerskab bør implementeres gennem en one-stop-mekanisme, hvilket forkorter ventetiden, så kapital kan flyde til projektets genopbygning hurtigere," sagde hr. Dung.

Hvad skal vi gøre?

Ligeledes sagde hr. Le Hoang Chau, formand for Ho Chi Minh Citys ejendomsforening, at hele det politiske system i øjeblikket er meget fast besluttet på at fjerne hindringer for projekter. Imidlertid skaber reguleringen af, at projekter, der ønsker at overdrage ejerskab helt eller delvist, skal opfylde deres økonomiske forpligtelser, vanskeligheder for virksomheder.

For at erhverve ren jord skal virksomheder investere en enorm mængde kapital. Når de starter implementeringen, løber mange investorer tør for penge, fordi loven kræver, at projekter skal have ejerskabscertifikater for at være berettiget til lån. Derfor er mange investorer tvunget til at sælge deres projekter for tidligt.

Men når projektoverdragelser støder på vanskeligheder, omgår virksomheder reglerne ved at overføre virksomhedsaktier. I dette tilfælde ændres virksomhedens "kerne", og den nye ejer er i bund og grund køberen af ​​projektet. Dette smuthul er ikke i sagens natur forkert, da loven ikke forbyder overførsel af virksomhedsaktier, men det indebærer visse risici senere hen.

Ifølge advokat Truong Anh Tu, bestyrelsesformand for TAT Law Firm, handler fusioner og opkøb (M&A) inden for fast ejendom ikke længere blot om at overføre aktiver, men i mange tilfælde om at overføre hele den juridiske ramme for et projekt. Det er også derfor, at juridiske aspekter er ved at blive det første filter for kapitalstrømme.

Reguleringen, der kræver, at virksomheder opfylder deres økonomiske forpligtelser, før de overdrager ejerskabet af et helt eller delvist projekt, skaber vanskeligheder for dem.

"Tidligere var kreditinstitutter primært interesserede i værdien af ​​sikkerheder, men nu vil de vide, hvordan brugsrettighederne til jord blev erhvervet, i hvilket omfang de økonomiske forpligtelser er blevet opfyldt, om projektet involverer offentlige aktiver, og om disse ejendomsrettigheder er i stand til at opretholde stabilitet i tilfælde af ændringer i det juridiske miljø," sagde advokat Tú.

Du vil måske også synes om

Trods overvældende stigninger i aktierne fortsætter VN-indekset med at falde for syvende session i træk.TPO - Aktiemarkedet fortsatte sin korrektion den 3. juni, hvilket forlængede VN-indeksets fald til syv på hinanden følgende sessioner. I modsætning til indeksets præstation spredte grønt sig dog over hele linjen, da antallet af stigende aktier oversteg antallet af faldende aktier. Kapital viser en tendens til at vende tilbage til markedet.

Derfor begynder juridiske risici under due diligence-processen for fusioner og opkøb at afspejles direkte i transaktionsværdien. Et projekt med en kompleks juridisk historie vil blive underlagt en større rabat. Et projekt, der endnu ikke har opfyldt sine økonomiske forpligtelser, vil tage længere tid at få adgang til finansiering. Et projekt med en uklar juridisk historie vil gennemgå en mere stringent og langvarig due diligence-proces.

Ifølge hr. Tú mangler markedet i øjeblikket ikke nødvendigvis jord eller pengestrømme. Investorer er først virkelig klar til det langsigtede, når de klart forstår deres rettigheder, deres forpligtelser, og om disse rettigheder vil forblive beskyttet efter mange år.

"Det er også derfor, at den største historie på ejendomsmarkedet for fusioner og opkøb ikke længere handler om kapløbet om at eje mere jord, men om at opbygge mere gennemsigtige, stabile og pålidelige ejendomsrettigheder. Det er den mest dybtgående forandring, der sker på det vietnamesiske ejendomsmarked i dag," sagde advokat Tú.

Kilde: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo