Med den nye lovs ikrafttræden ændrer ejendomsinvestorer deres præferencer.

Ejendomsinvestorer fokuserer i stigende grad på de juridiske aspekter og et projekts evne til at opfylde de faktiske boligbehov – faktorer, der er med til at minimere risici og sikre bæredygtig værdi for deres investering.

Med den nye lovs ikrafttræden ændrer ejendomsinvestorer deres præferencer.

Ejendomsinvestorer fokuserer i stigende grad på de juridiske aspekter og et projekts evne til at opfylde de faktiske boligbehov – faktorer, der er med til at minimere risici og sikre bæredygtig værdi for deres investering.

Kunder ser på boliger i Aqua City by Novaland - et projekt, hvis juridiske problemer for nylig er blevet løst. Foto: Le Toan

Juridisk prioritet

I 2018, da hr. Nguyen Trung Thanh skulle købe et hus at bo i, undersøgte og valgte en lejlighed i et projekt beliggende i boligområdet Nam Rach Chiec (An Phu-distriktet, Distrikt 2, nu Thu Duc City, Ho Chi Minh City). Projektet består af 12 lejlighedsbygninger med en højde på mellem 33 og 35 etager og i alt 3.175 lejligheder.

Ifølge hr. Thanh underskrev udvikleren på det tidspunkt foreløbige kontrakter med kunderne om at reservere lejligheder med et initialt depositum på 250 millioner VND pr. enhed og en salgspris på 38 millioner VND pr. kvadratmeter. På grund af juridiske procedurer kunne udvikleren ikke iværksætte salg som planlagt. For nylig, efter at de lokale myndigheder har forsøgt at løse problemerne, har projektet fået en byggetilladelse.

Udvikleren annoncerede dog ensidigt opsigelsen af ​​den foreløbige kontrakt og forpligtede sig til at betale renter på 15% om året af det beløb, som kunden allerede havde betalt. Hvis kunden stadig ønsker at fortsætte med at deltage i projektet, vil begge parter fortsætte med likvidationen af ​​den foreløbige kontrakt. Når projektet er klar til driftsstart, vil kunden modtage en rabat på 15% på den nye salgspris.

Du vil måske også synes om

Savills-ekspert: Quang Ninh fastholder sin position som en "lysende stjerne" på det nordlige ejendomskort.Midt i omstruktureringen af ​​det nordlige ejendomsmarked, præget af stigende differentiering mellem lokaliteter, fortsætter Quang Ninh med at demonstrere sin unikke position ved at opretholde sin attraktivitet for både projektudviklere og investorer. Det er ikke kun et førende turismeknudepunkt i nord, men det besidder også et sjældent og mangfoldigt økonomisk fundament, en synergi mellem industri, logistik, grænsehandel og et synkroniseret interregionalt infrastruktursystem.

Investorens begrundelse er, at tidligere aftaler ikke længere er i overensstemmelse med gældende lovbestemmelser. Specifikt kræver ændringer i retspolitikker efter ikrafttrædelsesdatoen for jordloven af ​​2024, boligloven af ​​2023 og ejendomshandelsloven af ​​2023 den 1. august 2024, at produkter i projektet skal opfylde visse betingelser for at blive sat i drift.

Projektets produkter opfylder til dato stadig ikke de forretningsmæssige krav, der er fastsat i artikel 24 i ejendomsloven fra 2023. Desuden er det i henhold til paragraf 1, artikel 8, i ejendomsloven strengt forbudt at drive ejendomsvirksomhed uden at opfylde de nødvendige betingelser. Derfor er udviklerens tidligere praksis med at udbyde produkterne til salg gennem "foreløbige kontrakter, der garanterer retten til at købe lejligheder under opførelse" med kunderne ikke længere passende og overholder ikke gældende lovbestemmelser.

"Fra et juridisk synspunkt er udviklerens handlinger ikke forkerte, da de har indvilliget i at kompensere for renterne på depositummet. Men fra et investeringsperspektiv er kunderne, selv med kompensation, stadig i en ulempe, fordi de nuværende ejendomspriser er steget mange gange i forhold til for seks år siden," sagde hr. Thanh.

Baseret på ovenstående "lektioner" har investorernes "præferencer" også ændret sig markant. I stedet for at købe i store mængder som tidligere prioriterer investorerne nu projekter med komplet juridisk dokumentation for at styre risici. Nogle investorer vælger også at købe ejendomme, der allerede har arealanvendelsescertifikater eller ejerskabscertifikater.

"Et projekt skal have fuldstændig og klar juridisk dokumentation for at tiltrække investorer på nuværende tidspunkt. For grunde ejet af enkeltpersoner accepterer investorer kun at opmåle eller købe, når jorden er blevet udstykket og har individuelle jordtitler. Projekter, der i øjeblikket gennemgår udstykningsprocedurer, tiltrækker næppe nogen investorinteresse. Dette er et klart skift i, hvordan investorer evaluerer produkter for nylig," delte fru Tú, en ejendomsmægler i Ho Chi Minh City.

Desuden tilføjede fru Tú, at de nye regler om opdeling af jord gør mange investorer tøvende. Samtidig blev mange investorer tidligere bedraget, da de købte jord i håb om at opdele den og få et skøde, kun for senere at støde på juridiske hindringer. Derfor er de nu meget forsigtige og ikke længere så naive som før.

Fokuser på evnen til at imødekomme reelle behov.

Journalister har observeret, at investorer i dag ikke kun søger produkter med en klar juridisk værdi, men også fokuserer på muligheden for langsigtet brug af aktiver og dermed sikre en stabil investeringsværdi.

Det er ikke ualmindeligt på markedet, at udviklere annullerer kontrakter med kunder på grund af uforudsete omstændigheder. At opretholde kontrakten med kunden vil sandsynligvis resultere i, at virksomheden mister profit eller endda lider tab.

Projekter med høj likviditet, der er lette at udleje eller som opfylder reelle boligbehov, prioriteres. Dette afspejler et skift fra spekulative investeringer til produkter med langsigtet brugsværdi. Specifikt vælger mange investorer lejligheder og rækkehuse med gode beliggenheder, komplet infrastruktur og tæt på offentlige faciliteter.

Du vil måske også synes om

Ho Chi Minh City foreslår en ny K-koefficient, hvor priserne på landbrugsjord stiger med op til 10,56 gange i nogle områder.Ho Chi Minh City indhenter i øjeblikket udtalelser om en ny jordprisjusteringskoefficient (K), der skal anvendes fra 1. juli. Det er værd at bemærke, at den højeste K-koefficient for beboelsesjord foreslås at være 2,59 gange, mens landbrugsjord i nogle områder foreslås at blive hævet til 10,56 gange.

Derudover får ejendomme med forretningspotentiale, såsom erhvervslokaler, butikshuse eller grunde i områder med stærkt udviklingspotentiale, også betydelig opmærksomhed.

"Investorer i dag værdsætter ikke kun profitpotentialet fra stigninger i ejendomsværdi, men overvejer også muligheden for at generere stabil indkomst fra udlejning eller kommercielle aktiviteter. Dette hjælper dem med at optimere profitten og minimere risici i et volatilt marked," udtalte Tran Khanh Quang, administrerende direktør for Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Hr. Duong Minh Thong, direktør for Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., mener også, at ejendomssegmentet, der opfylder behovene for egentlige boliger, i den nuværende kontekst får stor opmærksomhed på grund af dets høje sikkerhedsfaktor. Grunde, især dem uden boligrettigheder, har endnu ikke tiltrukket sig megen opmærksomhed.

I sin rådgivning til investorer udtalte hr. Thong, at selvom boligprojekter ofte overses af investorer gennem markedets op- og nedture, er disse produkter med en rimelig værdi og potentiale til at opretholde eller stige i værdi over tid. Med hensyn til risikostyring er fast ejendom i projekter med en klar juridisk status mere sikker, når den planlægges omfattende og systematisk af velrenommerede udviklere, og den indebærer ikke de samme risici som privat opdelte grunde.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html