Købekraftens paradoks i lejlighedssegmentet.

Udover økonomiske faktorer påvirker beliggenheden også en lejligheds salgspotentiale betydeligt.

Mens spørgsmålet om billige boliger konstant bliver rejst som en bekymring for mellem- og lavindkomstgrupper, udviser ejendomsmarkedet et bemærkelsesværdigt paradoks: mange billige lejligheder og sekundære ejendomme i forstadsområder kæmper med at finde købere, mens mellem- til dyre ejendomme i bymidten bevarer en betydelig attraktivitet.

Det er stadig svært at finde købere til billige boliger.

I over to år har fru Hoang Nhi (Ho Chi Minh City) uafbrudt forsøgt at sælge sin 62,2 m² store lejlighed i Teco Homes An Phu-projektet (An Phu-distriktet, Ho Chi Minh City) for 1,89 milliarder VND, men har endnu ikke fundet en køber. Hun sagde, at lejligheden blev købt for fire år siden via en afdragsordning. Den oprindelige købspris var over 1,7 milliarder VND, eksklusive renter på banklån. Med den nuværende udbudspris er enhedsprisen cirka 30 millioner VND/m², hvilket er betydeligt lavere end mange erhvervsprojekter på markedet i dag, men hun har stadig ikke fundet en køber.

Luksuslejlighedsprojekter i Thu Thiems nye byområde samt i det centrale Ho Chi Minh City forbliver attraktive trods deres høje priser, mens prisvenlige lejlighedsprojekter i forstadsområder oplever relativt langsomt salg.

På samme måde købte hr. Hoang engang en 46 m² lejlighed med et soveværelse i Legacy-projektet i Thuan An (Thuan Giao-distriktet, Ho Chi Minh City). Efter at have boet der i et stykke tid, fandt han det ubelejligt at pendle til bymidten, så han besluttede at sælge den. Selvom han accepterede en pris på over 1,3 milliarder VND, inklusive møbler, tog det ham stadig mange måneder at finde en køber.

Ifølge ejendomsmæglere i Sydstaterne udbydes mange erhvervslejligheder til en pris på 28-30 millioner VND/m² løbende til salg, men transaktionsvolumen er fortsat ret beskeden. Vo Hong Thang, vicedirektør for DKRA Group, sagde, at mange færdiggjorte lejlighedsprojekter i det centrale Ho Chi Minh City stadig genererer transaktioner, selvom priserne ikke er steget væsentligt. I mellemtiden står projekter i tilstødende eller forstadsområder over for et større likviditetspres. Mange boligejere accepterer prisreduktioner og sælger endda til under kostpris, men kæmper stadig med at finde købere.

Ifølge eksperter ligger det største paradoks i, at produktet er designet til middelindkomstgrupper, men netop denne gruppe står over for adskillige barrierer for adgang. Hr. Dat Minh, en mangeårig ejendomsmægler i Ho Chi Minh City, udtalte, at de fleste kunder i dette segment kun har akkumuleret omkring 1 milliard VND, mens resten er afhængig af banklån. Krav som resultatopgørelser, ansættelseskontrakter og økonomisk historik gør det dog vanskeligt for mange freelancere, fabriksarbejdere eller små virksomhedsejere at opfylde kreditkravene.

Hr. Nguyen Le Hai Dang, vicedirektør for strategi og eksterne relationer hos Smartland Company, bemærkede, at mange ufaglærte arbejdere ikke har den store vane med at udføre finansielle transaktioner med banker ud over at modtage deres løn eller hæve penge. Derfor er det en betydelig udfordring at udfylde låneansøgninger med mange komplekse procedurer. Når de ikke har adgang til kapital, er de tvunget til at fortsætte med at leje i stedet for at eje en bolig.

Du vil måske også synes om

Formand for Ho Chi Minh City: Vi må ikke lade steder, der har brug for kapital, mangle midler, eller steder, der har penge, ikke kunne bruge dem.Ifølge formanden for Ho Chi Minh City vil enhver kommune eller valgkreds, der ikke opfylder sin offentlige investeringsplan, få sine midler beskåret. Det er uacceptabelt, at nogle områder mangler investeringsmidler, mens andre har midler, men ikke kan udnytte dem.

Udover økonomiske overvejelser påvirker beliggenheden også salgspotentialet for billige boliger betydeligt. Jord i den indre by bliver stadig mere knappe og dyre, hvilket tvinger de fleste lavprisprojekter til at udvikle sig i satellitbyer eller forstadsområder, 20-30 km fra centrum af Ho Chi Minh City. Selvom prisen er mere rimelig, får rejsetiden, trafikpropperne og den begrænsede infrastruktur og tjenester mange mennesker til at tøve.

Mens markedet for billige boliger står over for betydelige likviditetsudfordringer, fungerer markedet for luksusejendomme efter et helt andet sæt regler. Her drejer historien sig ikke kun om salgspriser, men også om behovet for akkumulering, bevarelse og statusbekræftelse blandt økonomisk velhavende kunder.

Hvad fortæller virkeligheden os?

Mange sætter spørgsmålstegn ved, hvorfor udviklere ikke fokuserer på billige boliger, et segment med højere efterspørgsel, men i stedet fortsætter med at udvikle lejlighedsprojekter til priser på hundredvis af millioner af dong pr. kvadratmeter? Realiteten er, at efterspørgslen fra middel- og overklassekunder forbliver stabil, hvilket danner grundlag for udvikling af high-end-produkter.

For denne kundegruppe er et hjem ikke blot et sted at bo. Det, de søger, er et komplet boligmiljø med grønne områder, lav befolkningstæthed, faciliteter af høj kvalitet, professionelle administrationstjenester og et beboerfællesskab med lignende livsstil. Disse faktorer gør dem villige til at betale en højere pris for privatliv, sikkerhed og langsigtet værdistigning.

Ifølge Savills Vietnam har mange nyligt igangsatte Grade A-projekter registreret positive absorptionsrater. Størstedelen af ​​disse projekter er placeret i førsteklasses beliggenheder, hvilket bidrager til at presse salgspriserne på det primære marked op over 100 millioner VND/m². Faktisk forventes den gennemsnitlige salgspris i nogle undersøgte segmenter af det primære marked at nå ca. 224 millioner VND/m² inden udgangen af ​​2025. Trods de høje prisniveauer er efterspørgslen efter ejendomme i dette segment fortsat stærk.

Tiltrækningen ved luksusejendomme demonstreres yderligere af interessen for nye projekter i det centrale område af Ho Chi Minh City og Thu Thiems nye byområde. For eksempel har Son Kim Lands projekt, der er orienteret mod 5.0-modellen på Thu Thiem-stationen, allerede tiltrukket sig investorers opmærksomhed, selvom salgsprisen endnu ikke er offentliggjort. Tidligere har projekter som The Metropole og The Berkley med priser fra 280-430 millioner VND/m² også registreret gunstige absorptionsrater. Tilsvarende har mange andre projekter som The Prive, Eaton Park og Masterise Cosmo Central tiltrukket sig betydelig kundeinteresse fra starten.

Hr. Nguyen Le Hai Dang mener, at luksusejendomme ikke kun værdsættes ud fra størrelse eller byggeomkostninger, men også ud fra faktorer som knaphed, beliggenhed og evnen til at bevare værdien på lang sigt. For dem med stærke økonomiske ressourcer er beslutningen om at købe et hus ofte baseret på produktets unikke værdi, udviklerens omdømme og potentialet for fremtidig stigning i aktivernes værdi snarere end den absolutte pris.

I virkeligheden er udbuddet af luksusboliger i det centrale Ho Chi Minh City begrænset på grund af stadig mere knappe jordtyper. Dette gør ejendomme med førsteklasses beliggenheder endnu mere sjældne over tid.

Ifølge Vo Hong Thang har projekter beliggende i nærheden af ​​Ho Chi Minh Citys centrale forretnings- og finansdistrikt, især omkring Thu Thiem-området, altid en unik fordel med hensyn til beliggenhed. Denne mangel hjælper disse projekter med at tiltrække velhavende kunder, der sigter mod at akkumulere aktiver og forvente langsigtet prisstigning. "Samlet set afspejler prisstigningen i high-end-segmentet i høj grad loven om udbud og efterspørgsel, stadig højere jordpriser og strengere produktudviklingsstandarder. I mellemtiden ligger vanskelighederne i lavprisboligsegmentet i tilgængeligheden for købere, lige fra juridiske procedurer og lånebetingelser til projektplacering," sagde Thang.

Du vil måske også synes om

Interbankrenterne på vietnamesiske dong har vendt kursen og er faldende.Efter at være steget til næsten 11 % om året, vendte interbankrenterne efterfølgende kursen og faldt kraftigt.

Vi er nødt til at løsne knuderne.

Ifølge eksperter er den grundlæggende løsning ikke at presse prisen på luksusboliger ned til under markedsværdi, men snarere at fjerne juridiske flaskehalse, udvide adgangen til kredit og investere i infrastruktur, der forbinder forstadsområder. Når disse barrierer er adresseret, kan overkommelige boliger nå ud til dem i nød, hvilket bidrager til at mindske den kløft mellem udbud og efterspørgsel, der har eksisteret i mange år på ejendomsmarkedet.

Kilde: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm