7 bemerkenswerte Neuerungen im geänderten Landgesetz

Die Immobilienbranche ist eine einzigartige und hochsensible Branche, die direkt und unmittelbar von Änderungen der Grundstücksgesetze und -richtlinien betroffen ist.

Laut Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha von der Anwaltskammer Hanoi enthält das geänderte Landgesetz viele Bestimmungen, die darauf abzielen, die Interessen der Bevölkerung bestmöglich zu schützen.

Nachfolgend einige bemerkenswerte Neuerungen zwischen dem geänderten Landgesetz und dem Landgesetz von 2013, die von ihm hervorgehoben wurden.

Reform der Vorschriften zur Flächennutzungsplanung und -bewirtschaftung.

Das geänderte Landgesetz hat die Regelungen zur Landnutzungsplanung und -bemessung vervollkommnet und strebt nach Innovationen im Prozess, Inhalt und den Methoden der Erstellung von Landnutzungsplänen und -bemessungsplänen.

Dies umfasst die Verbesserung von Offenheit, Transparenz und öffentlicher Beteiligung an der Flächennutzungsplanung durch Konsultationen sowie die Ergänzung und Verbesserung der Regelungen zur Ausübung der Rechte der Flächennutzer in geplanten Gebieten.

Auch wenn ein Flächennutzungsplan veröffentlicht wurde, aber kein jährlicher Flächennutzungsplan auf Bezirksebene existiert, können die Nutzer das Land weiterhin nutzen und ihre Nutzungsrechte ausüben. Die lokalen Behörden sind bei der Festlegung von Planungszielen dezentralisiert, um ihre sozioökonomischen Aktivitäten proaktiv entwickeln zu können.

Innovationen in der Flächennutzungsplanung schaffen die Grundlage für die Nutzung von Landressourcen als Faktor für die sozioökonomische Entwicklung. Die Effektivität und Effizienz der Landbewirtschaftung und -nutzung werden gesteigert, wodurch Vietnam, wie von Partei und Staat angestrebt, zu einem entwickelten Land mit hohem Einkommen wird.

Spezifische Regelungen, die die Umstände festlegen, unter denen Land für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewonnen werden kann.

Hinsichtlich Landerwerb, Entschädigung und Unterstützung bei der Umsiedlung wurden im geänderten Landgesetz die Fälle, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse erwirbt, ausdrücklich festgelegt.

Bei diesen Fällen muss es sich um Projekte handeln, (1) Bau von öffentlichen Bauwerken; (2) Bau von Hauptsitzen staatlicher Behörden, Einrichtungen des öffentlichen Dienstes; (3) sonstige Fälle, einschließlich vieler Kriteriengruppen wie: Wohnungsbau, Produktionsgebiete, Entwicklung von Landfonds, Mineralien, Untertagebau und Fälle, in denen der Staat Land zur Versteigerung oder zum Bieterverfahren zurückerhält, um die Haushaltseinnahmen zu erhöhen.

Darüber hinaus wurden im Gesetz auch die Verfahren für den Landerwerb zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse konkret festgelegt, wobei viele Neuerungen eingeführt wurden, um Demokratie, Objektivität, Fairness, Offenheit, Transparenz, Pünktlichkeit und die Einhaltung des Gesetzes zu gewährleisten.

Mehrfamilienhäuser im Linh Đàm-Gebiet (Foto: Trần Kháng).

Dies dient auch dem Gemeinwohl der Gemeinschaft und der nachhaltigen, zivilisierten und modernen Entwicklung der Gemeinschaft und der Region; dabei werden die Begünstigten der Sozialpolitik und diejenigen, die direkt an der landwirtschaftlichen Produktion beteiligt sind, berücksichtigt.

Dies umfasst auch Maßnahmen zur Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und zum Landerwerb, wobei der Grundsatz der Beteiligung der Bevölkerung in allen Phasen gewährleistet wird und sichergestellt wird, dass diejenigen, deren Land erworben wird, vor dem Landerwerb entschädigt und umgesiedelt werden.

Grundstückserwerb für die Entwicklung von gewerblichen Wohnbauprojekten.

Die Landbeschaffung für die Entwicklung von gewerblichen Wohnbauprojekten ist einer der Fälle der Landbeschaffung, die in Artikel 79 Absatz 27 des geänderten Landgesetzes über die Landbeschaffung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse festgelegt sind.

Das Gesetz sieht vor, dass der Staat Land für die Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten, gemischten Wohnbauprojekten und Gewerbe-/Dienstleistungsprojekten zurückfordern darf, jedoch nur im Falle von „städtebaulichen Investitionsprojekten“.

Das Gesetz präzisiert auch die Art der städtebaulichen Projekte, die einer möglichen Aufhebung unterliegen, als „Investitionsprojekte für den Bau von Stadtgebieten mit gemischter Nutzung, integrierten technischen und sozialen Infrastruktursystemen mit Wohnraum gemäß den Bauvorschriften“.

Bei der Durchführung von Landgewinnungsmaßnahmen in den in Artikel 79 genannten Fällen müssen die in Artikel 80 über „Gründe und Bedingungen für die Landgewinnung zu Zwecken der nationalen Verteidigung und Sicherheit; sozioökonomische Entwicklung zum nationalen und öffentlichen Nutzen“ festgelegten Gründe und Bedingungen erfüllt sein.

Die oben genannten Regelungen wurden in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Landgesetzes von 2013 erlassen, um strenge und klare Vorschriften hinsichtlich der Bedingungen und Kriterien für den Landerwerb für gewerbliche Wohnbauprojekte zu gewährleisten.

Diese Regelung, die im geänderten Landgesetz strengere Verfahren für den Landerwerb bei gewerblichen Wohnbauprojekten sicherstellt, ist ein wichtiger Schritt zum Schutz der Rechte der Bevölkerung und zur Verhinderung des Missbrauchs von Landerwerb.

Fälle von Landzuteilung ohne Auktion oder Gebotsverfahren.

Hinsichtlich der Landzuweisung, der Landverpachtung und der Genehmigung zur Nutzungsänderung von Grundstücken regelt das geänderte Landgesetz ausdrücklich Fälle der Landzuweisung ohne Auktion oder Ausschreibung sowie Fälle, in denen die Versteigerung von Landnutzungsrechten oder die Auswahl von Investoren für Projekte, die Grundstücke nutzen, erforderlich ist. Es legt außerdem Fälle der Landverpachtung mit einer einmaligen Zahlung für die gesamte Pachtdauer fest, im Einklang mit der Resolution Nr. 18 des Zentralkomitees.

Das Gesetz legt die Bedingungen und die Befugnis zur Genehmigung der Landnutzungsumwandlung genau fest und dezentralisiert die gesamte Befugnis zur Genehmigung der Umwandlung der Landnutzung von Reisanbauflächen, Schutzwaldflächen, Sondernutzungswaldflächen und natürlichen Produktionswaldflächen an den Provinzvolksrat.

Die Vorschriften legen insbesondere fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die derzeit Land nutzen und die den Nutzungszweck von landwirtschaftlichen Flächen innerhalb von Wohngebieten, von landwirtschaftlichen Flächen auf demselben Grundstück wie Wohngrundstücke in Wohngrundstücke oder den Nutzungszweck von nichtlandwirtschaftlichen Flächen, die keine Wohngrundstücke sind, in Wohngrundstücke ändern möchten, ihre Genehmigung auf den von der zuständigen Behörde genehmigten Flächennutzungsplan auf Bezirksebene und nicht auf den jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene stützen müssen.

Es sollten Regelungen eingeführt werden, um die Anzahl der Zwischenhändler bei der Landzuteilung und -verpachtung zu reduzieren.

Das geänderte Landgesetz fördert die Dezentralisierung und die Übertragung von Befugnissen bei der Ausübung des Rechts des Volkes, das Eigentum an Land zu vertreten, vereinheitlicht die Verwaltung auf eine Weise, die die Verantwortung der lokalen Behörden stärkt und eine strenge Inspektion, Überwachung und Kontrolle durch die Zentralregierung gewährleistet; die Anzahl der Behörden und Vermittler wird reduziert, verbunden mit einer Verwaltungsreform, wodurch Unannehmlichkeiten und Korruption verringert werden.

Die Anzahl der an der Landzuteilung und -verpachtung in Wirtschaftszonen, Hightech-Zonen und Flughäfen beteiligten Vermittler wurde reduziert. Die Verwaltungsverfahren wurden reformiert, vereinfacht und transparenter gestaltet, um den Bürgern den Prozess zu erleichtern.

Verlassene Villen in einem Stadtgebiet (Foto: Tran Khang).

Die Grundstückspreislisten werden jährlich aktualisiert.

Das geänderte Landgesetz sieht die Herausgabe jährlicher Grundstückspreislisten vor, um sicherzustellen, dass diese die tatsächlichen Marktentwicklungen genau widerspiegeln und um den Anwendungsbereich der Grundstückspreislisten zu erweitern.

Das geänderte Gesetz sieht außerdem vor, dass das Provinzvolkskomitee dem Provinzvolksrat einen Antrag auf Anpassung, Änderung und Ergänzung der ab dem 1. Januar des Folgejahres zu veröffentlichenden und anzuwendenden Grundstückspreisliste zur Entscheidung vorlegt oder diese innerhalb des laufenden Jahres anpasst, ändert und ergänzt, und beauftragt die Regierung mit der Erstellung detaillierter Vorschriften, um sicherzustellen, dass die Grundstückspreisliste der Realität entspricht.

Vorschriften zur Ausstellung von Nutzungsrechtsbescheinigungen für Grundstücke in Fällen, in denen Grundstücke ohne Dokumentation genutzt werden.

Dies gilt für Haushalte und Einzelpersonen, die Land ohne entsprechende Nutzungsrechte nutzen, vorausgesetzt, sie verstoßen nicht gegen Landgesetze und das Land wurde nicht ohne ordnungsgemäße Genehmigung zugeteilt.

Dementsprechend erhalten Haushalte und Einzelpersonen, die vor dem 18. Dezember 1980 Land genutzt haben und deren Landnutzungsrechte von der Gemeinde als unstreitfrei bestätigt wurden, eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten wie folgt:

Bei Grundstücken mit Häusern und Gebäuden, die dem täglichen Leben dienen, gilt Folgendes: Ist die Grundstücksfläche gleich oder größer als die in Artikel 141 Absatz 5 dieses Gesetzes festgelegte Fläche, die als Wohnbauland anerkannt ist, so entspricht die anerkannte Wohnbaulandfläche der als Wohnbauland anerkannten Fläche, und es ist keine Landnutzungsgebühr zu entrichten.

Bei Grundstücken mit Häusern und Gebäuden, die dem täglichen Leben dienen, gilt Folgendes: Ist die Grundstücksfläche kleiner als die in Artikel 141 Absatz 5 dieses Gesetzes festgelegte Fläche, die als Wohnbauland anerkannt ist, so wird die gesamte Grundstücksfläche als Wohnbauland bestimmt, und es werden keine Nutzungsgebühren erhoben.

Bei Grundstücken, die für nichtlandwirtschaftliche Produktion, Gewerbe, Handel und Dienstleistungen genutzt werden, wird das Land auf der Grundlage der tatsächlich genutzten Fläche als nichtlandwirtschaftliches Produktions- und Gewerbeland anerkannt; die Form der Landnutzung wird als Landzuweisung mit Zahlung von Landnutzungsgebühren anerkannt, und die Landnutzungsdauer ist stabil und langfristig.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm