7 bemerkenswerte Neuerungen im überarbeiteten Landgesetz

Die Immobilienbranche ist eine besondere und sehr sensible Branche, die direkt und unmittelbar von Änderungen der Grundstücksgesetze und -richtlinien betroffen ist.

Laut Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha von der Anwaltskammer Hanoi enthält das überarbeitete Landgesetz viele Bestimmungen, die darauf abzielen, die Interessen der Bevölkerung bestmöglich zu schützen.

Hier einige bemerkenswerte Neuerungen zwischen dem überarbeiteten Landgesetz und dem Landgesetz von 2013, das er geprüft hat.

Innovationen bei den Vorschriften zur Planung und Flächennutzungsplanung

Das überarbeitete Landgesetz enthält nun Regelungen zur Landnutzungsplanung und zu entsprechenden Plänen, die auf eine Innovation des Prozesses, des Inhalts und der Methoden der Landnutzungsplanung und -gestaltung abzielen.

Dies umfasst die Steigerung von Öffentlichkeit, Transparenz und Bürgerbeteiligung bei der Flächennutzungsplanung durch die Organisation von Konsultationen; die Ergänzung und Vervollkommnung von Vorschriften zur Umsetzung der Rechte der Flächennutzer in Planungsgebieten.

Auch wenn ein Flächennutzungsplan veröffentlicht wurde, aber kein jährlicher Flächennutzungsplan auf Bezirksebene existiert, können die Nutzer das Land weiterhin nutzen und ihre Rechte ausüben. Die Festlegung der Planungsziele erfolgt dezentral auf Gemeindeebene, damit die Gemeinden ihre sozioökonomische Entwicklung proaktiv gestalten können.

Innovationen in den Planungs- und Flächennutzungsbestimmungen bilden die Grundlage für die Nutzung von Landressourcen als Input für die sozioökonomische Entwicklung. Die Effektivität und Effizienz der Landbewirtschaftung und -nutzung werden verbessert, wodurch die treibende Kraft entsteht, unser Land gemäß der Politik von Partei und Staat zu einem entwickelten Land mit hohem Einkommen zu machen.

Spezifische Regelungen zur Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung

Hinsichtlich der Landrückgewinnung, Entschädigung und Unterstützung bei der Umsiedlung regelt das geänderte Landgesetz speziell Fälle, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückgewinnt.

Bei diesen Fällen muss es sich um Projekte handeln, (1) die Errichtung öffentlicher Bauwerke; (2) die Errichtung von Hauptsitzen staatlicher Behörden und öffentlichen Bauwerken; (3) sonstige Fälle, einschließlich vieler Kriteriengruppen wie: Wohnungsbau, Produktionsgebiete, Entwicklung von Landfonds, Mineralien, Untertagebau und Fälle, in denen der Staat Land zur Versteigerung und zum Bieten zurückfordert, um die Haushaltseinnahmen zu erhöhen.

Darüber hinaus legt das Gesetz auch die Ordnung und die Verfahren für die Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse mit vielen neuen Punkten fest und gewährleistet dabei Demokratie, Objektivität, Fairness, Öffentlichkeit, Transparenz, Pünktlichkeit und die Einhaltung des Gesetzes.

Wohngebäude im Linh Dam-Gebiet (Foto: Tran Khang).

Dies dient auch dem allgemeinen Wohl der Gemeinschaft und der nachhaltigen, zivilisierten und modernen Entwicklung der Gemeinschaft und der Region; dabei werden sozialpolitische Themen und die direkt in die landwirtschaftliche Produktion involvierten Akteure berücksichtigt.

Dazu gehören die Maßnahmen zur Umsetzung von Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Landrückgabe, die den Grundsatz der Beteiligung der Bevölkerung in allen Phasen gewährleisten und sicherstellen, dass die Menschen, deren Land zurückgefordert wird, entschädigt und umgesiedelt werden, bevor das Land zurückgefordert wird.

Grundstückserwerb für die Entwicklung eines gewerblichen Wohnbauprojekts

Die Landrückgewinnung für die Entwicklung von gewerblichen Wohnbauprojekten ist einer der in Artikel 79 Absatz 27 des geänderten Landgesetzes über die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse festgelegten Fälle der Landrückgewinnung.

Das Gesetz sieht vor, dass der Staat Land für die Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten, gemischten Wohn- und Gewerbe- und Dienstleistungsprojekten zurückfordern kann, jedoch nur im Falle von „Investitionsprojekten im Bereich des städtischen Bauwesens“.

Das Gesetz präzisiert außerdem die Art der im Falle einer Aufhebung zu überprüfenden Stadtentwicklungsprojekte als „Investitionsprojekte zum Bau von Stadtgebieten mit gemischter Funktion, synchronen technischen Infrastruktursystemen, sozialer Infrastruktur mit Wohnraum gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes“.

Bei der Durchführung der Landrückgewinnung in den in Artikel 79 genannten Fällen müssen die in Artikel 80 über „Grundlagen und Bedingungen für die Landrückgewinnung für Zwecke der nationalen Verteidigung und Sicherheit; sozioökonomische Entwicklung für nationale und öffentliche Interessen“ genannten Gründe und Bedingungen erfüllt sein.

Die oben genannten Gestaltungsvorschriften wurden aus den Bestimmungen des Landgesetzes von 2013 übernommen, um strenge Regelungen hinsichtlich der Bedingungen und Kriterien für die Landgewinnung zur Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten zu gewährleisten.

Diese Regelung gewährleistet eine strengere Landrückgewinnung für die Entwicklung von gewerblichen Wohnbauprojekten im überarbeiteten Landgesetz, was ein wichtiger Schritt zur Sicherung der Rechte der Bevölkerung und zur Vermeidung von Missbrauch bei der Landrückgewinnung ist.

Fälle von Landzuteilung ohne Auktionsgebot

Hinsichtlich der Landzuweisung, der Landverpachtung und der Genehmigung zur Änderung der Landnutzungszwecke regelt das geänderte Landgesetz insbesondere Fälle der Landzuweisung ohne Auktion oder Ausschreibung sowie Fälle, in denen die Landnutzungsrechte versteigert werden müssen, die Ausschreibung zur Auswahl von Investoren für die Durchführung von Projekten unter Nutzung des Landes und insbesondere Fälle der Landverpachtung mit einmaliger Zahlung für die gesamte Pachtdauer im Einklang mit dem Geist der Resolution Nr. 18 des Zentralkomitees.

Das Gesetz legt die Bedingungen und die Befugnis zur Genehmigung der Umwandlung von Landnutzungszwecken genau fest. Die gesamte Befugnis zur Genehmigung der Umwandlung von Landnutzungszwecken für den Reisanbau, Schutzwaldflächen, Sondernutzungswaldflächen und Produktionswaldflächen, die Naturwald sind, wird dem Volksrat auf Provinzebene übertragen.

Darin ist klar festgelegt, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen und den Zweck der Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebieten, von landwirtschaftlichen Flächen auf demselben Grundstück wie Wohngrundstücke in Wohngrundstücke oder den Zweck der Nutzung von nichtlandwirtschaftlichen Flächen, die keine Wohngrundstücke sind, in Wohngrundstücke ändern möchten, dann die von der zuständigen Behörde genehmigte Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene zulassen, den Zweck des Landes zu ändern, ohne sich auf den jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene zu stützen.

Vorschläge für Regelungen zur Reduzierung von Zwischenhändlern bei der Landzuweisung und -verpachtung.

Das überarbeitete Landgesetz fördert die Dezentralisierung und die Übertragung von Befugnissen bei der Umsetzung des Rechts, das Eigentumsrecht des gesamten Volkes an Land zu vertreten, vereinheitlicht die Verwaltung im Sinne einer Stärkung der lokalen Verantwortung und einer strengen Inspektion, Überwachung und Kontrolle durch die Zentralregierung; es reduziert die Anzahl der Anlaufstellen und Vermittler im Zusammenhang mit der Verwaltungsreform und verringert so Ärger und negative Auswirkungen.

Die Anzahl der Vermittlungsstellen bei der Landzuweisung und -verpachtung in Wirtschaftszonen, Hightech-Zonen und Flughäfen wird reduziert. Die Verwaltungsverfahren werden reformiert, vereinfacht und transparenter gestaltet, um die Abwicklung für die Bürger zu erleichtern.

Verlassene Villen in einem Stadtgebiet (Foto: Tran Khang).

Die Grundstückspreisliste wird jährlich aktualisiert.

Das geänderte Landgesetz sieht die Herausgabe jährlicher Grundstückspreislisten vor, um eine enge Angleichung an die tatsächlichen Marktentwicklungen zu gewährleisten und den Anwendungsbereich der Grundstückspreislisten zu erweitern.

Das geänderte Gesetz sieht außerdem vor, dass das Provinzvolkskomitee dem Volksrat einen Antrag auf Anpassung, Änderung und Ergänzung der Grundstückspreisliste zur Veröffentlichung und Anwendung ab dem 1. Januar des Folgejahres vorlegt oder die Anpassung, Änderung und Ergänzung innerhalb des laufenden Jahres vornimmt und die Regierung beauftragt, detaillierte Vorschriften zu erlassen, um sicherzustellen, dass die Grundstückspreisliste den Realitäten entsprechend aktualisiert wird.

Spezielle Regelungen zur Erteilung von Landnutzungsberechtigungen in Fällen der Landnutzung ohne Dokumente

Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson Land ohne Dokumente über Landnutzungsrechte nutzt, ohne gegen Landgesetze zu verstoßen, und es sich nicht um einen Fall von Landzuweisung ohne ordnungsgemäße Genehmigung handelt.

Dementsprechend erhalten Haushalte und Einzelpersonen, die vor dem 18. Dezember 1980 Land nutzten und bei denen von der Gemeinde bestätigt wurde, dass kein Streit besteht, eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten wie folgt:

Bei Grundstücken mit Wohnhäusern, Wohnhäusern und Gebäuden, die dem Lebenszeitgebrauch dienen, gilt Folgendes: Wenn die Grundstücksfläche gleich oder größer als die in Artikel 141 Absatz 5 dieses Gesetzes festgelegte Grenze für die Anerkennung von Wohnbauland ist, entspricht die anerkannte Wohnbaulandfläche der Grenze für die Anerkennung von Wohnbauland, und es wird keine Landnutzungsgebühr erhoben.

Bei Grundstücken mit Wohnhäusern, Wohnhäusern und Gebäuden, die dem Leben dienen, gilt Folgendes: Ist die Grundstücksfläche kleiner als die in Artikel 141 Absatz 5 dieses Gesetzes festgelegte Grenze für die Anerkennung von Wohnbauland, so wird die gesamte Fläche des Grundstücks als Wohnbauland festgelegt, und es wird keine Nutzungsgebühr erhoben.

Bei Grundstücken, die für nichtlandwirtschaftliche Produktions-, Geschäfts-, Handels- und Dienstleistungszwecke genutzt werden, wird Land für nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Geschäftszwecke nach der tatsächlich genutzten Fläche anerkannt; die Form der Landnutzung wird als Form der Landzuweisung mit Erhebung von Landnutzungsgebühren anerkannt, und die Landnutzungsdauer ist stabil und langfristig.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm