7 wichtige Neuerungen im überarbeiteten Bodengesetz

Der Immobiliensektor ist eine besondere und sehr sensible Branche, die direkt und unmittelbar von Änderungen der Grundstücksgesetze und -politik betroffen ist.

Laut Anwalt Nguyen Thanh Ha von der Anwaltskammer Hanoi wurden im überarbeiteten Landgesetz viele Bestimmungen angepasst, um die Interessen der Bevölkerung bestmöglich zu schützen.

Hier sind einige bemerkenswerte neue Punkte zwischen dem überarbeiteten Landgesetz und dem Landgesetz von 2013, die er überprüft hat.

Neuerungen im Planungs- und Bauleitplanungsrecht

Das überarbeitete Bodengesetz hat die Vorschriften zur Flächennutzungsplanung und zu Flächennutzungsplänen dahingehend ergänzt, dass der Prozess, der Inhalt und die Methoden der Flächennutzungsplanung und der Flächennutzungspläne erneuert werden.

Hierzu gehört die Verbesserung der Öffentlichkeitsarbeit, Transparenz und Beteiligung der Öffentlichkeit an der Landnutzungsplanung durch die Organisation von Konsultationen sowie die Ergänzung und Vervollkommnung der Vorschriften zur Umsetzung der Landnutzungsrechte in Planungsgebieten.

Wenn der Flächennutzungsplan zwar bekannt gegeben wurde, es aber keinen jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene gibt, können die Landnutzer das Land weiterhin nutzen und ihre Rechte ausüben. Die Gemeinden werden bei der Festlegung der Planungsziele dezentralisiert, sodass sie ihre Sozioökonomie proaktiv entwickeln können.

Durch die Erneuerung der Planungs- und Landnutzungsvorschriften wird die Grundlage dafür geschaffen, dass Landressourcen als Input für den sozioökonomischen Entwicklungsprozess genutzt werden können. Die Effektivität und Effizienz der Landbewirtschaftung und -nutzung wird verbessert und die treibende Kraft dafür geschaffen, unser Land im Sinne der Partei- und Staatspolitik zu einem entwickelten Land mit hohem Einkommen zu machen.

Spezifische Regelungen zur Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung

In Bezug auf die Landrückgewinnung, Entschädigung und Umsiedlungsunterstützung wurden im geänderten Landgesetz insbesondere Fälle geregelt, in denen der Staat im nationalen und öffentlichen Interesse Land für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewinnt.

Dabei muss es sich um Projekte handeln, (1) bei denen es um die Errichtung öffentlicher Bauvorhaben geht; (2) bei denen es um den Bau von Hauptsitzen staatlicher Behörden und öffentliche Bauvorhaben geht; (3) bei denen es sich um sonstige Fälle handelt, die zahlreiche Kriteriengruppen umfassen, wie etwa: Wohnen, Produktionsgebiete, Entwicklung von Landfonds, Mineralien, unterirdische Arbeiten und Fälle, bei denen der Staat Land für Versteigerungen und Ausschreibungen zur Erhöhung der Haushaltseinnahmen zurückgewinnt.

Darüber hinaus legt das Gesetz mit vielen neuen Punkten auch die Reihenfolge und die Verfahren für die Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse fest und gewährleistet so Demokratie, Objektivität, Fairness, Öffentlichkeit, Transparenz, Aktualität und Gesetzeskonformität.

Wohnhaus im Gebiet Linh Dam (Foto: Tran Khang).

Dies dient auch dem gemeinsamen Nutzen der Gemeinschaft und der nachhaltigen, zivilisierten und modernen Entwicklung der Gemeinde und des Ortes, wobei sozialpolitischen Themen und Themen, die direkt mit der landwirtschaftlichen Produktion zu tun haben, Beachtung geschenkt wird.

Damit einhergehend sind Schritte zur Umsetzung von Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Landrückgewinnung, die das Prinzip der Beteiligung der Bevölkerung in allen Phasen sicherstellen und sicherstellen, dass die Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, entschädigt und umgesiedelt werden, bevor das Land zurückgewonnen wird.

Grundstückserwerb für gewerbliche Wohnbauprojektentwicklung

Die Landrückgewinnung für die Entwicklung gewerblicher Wohnbauprojekte ist einer der in Klausel 27, Artikel 79 des geänderten Bodengesetzes über die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse festgelegten Fälle.

Das Gesetz sieht vor, dass der Staat Land zurückfordern kann, um gewerbliche Wohnprojekte, gemischte Wohnprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte umzusetzen, allerdings nur im Falle von „Bauinvestitionsprojekten im städtischen Gebiet“.

Das Gesetz klärt außerdem die Art der Stadtgebietsprojekte, die einer Widerrufsprüfung unterliegen, und zwar als „Investitionsprojekte zum Bau von Stadtgebieten mit gemischten Funktionen, synchronen technischen Infrastruktursystemen, sozialer Infrastruktur mit Wohnraum gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes“.

Bei der Durchführung der Landrückgewinnung in den in Artikel 79 genannten Fällen müssen die in Artikel 80 über „Grundlagen und Bedingungen für die Landrückgewinnung für Zwecke der nationalen Verteidigung und Sicherheit; sozioökonomische Entwicklung für nationale und öffentliche Interessen“ genannten Gründe und Bedingungen erfüllt sein.

Die oben genannten Gestaltungsvorschriften sind aus den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 übernommen worden, um strenge Vorschriften zu den Bedingungen und Kriterien für die Landrückgewinnung zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte sicherzustellen.

Diese Regelung gewährleistet eine strengere Landgewinnung für die Entwicklung gewerblicher Wohnbauprojekte im überarbeiteten Landgesetz. Dies ist ein wichtiger Schritt nach vorn, um die Rechte der Bevölkerung zu gewährleisten und Missbrauch bei der Landgewinnung zu verhindern.

Fälle der Landvergabe ohne Versteigerung

In Bezug auf die Landzuteilung, die Landpacht und die Erlaubnis zur Änderung der Landnutzungszwecke wurden im geänderten Bodengesetz Fälle der Landzuteilung ohne Versteigerung oder Ausschreibung sowie Fälle, in denen Landnutzungsrechte versteigert werden müssen, und Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Projekten unter Nutzung des Landes sowie Fälle der Landpacht mit einmaliger Zahlung für die gesamte Pachtdauer im Einklang mit dem Geist der Resolution Nr. 18 des Zentralkomitees speziell geregelt.

Das Gesetz legt die Bedingungen und Befugnisse für die Genehmigung der Umnutzung von Land ausdrücklich fest. Die gesamte Befugnis zur Genehmigung der Umnutzung von Land in Reisanbau, Schutzwald, Sonderwald und Produktionswald (Naturwald) wird dem Volksrat auf Provinzebene übertragen.

Darin wird klar festgelegt, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen und den Zweck von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebieten, landwirtschaftlichen Flächen auf demselben Grundstück wie Wohnflächen in Wohnflächen ändern müssen oder den Zweck von nicht landwirtschaftlichen Flächen, die nicht Wohnflächen sind, in Wohnflächen ändern müssen, dann darf der Zweck der Landnutzung durch die von der zuständigen Behörde genehmigte Landnutzungsplanung auf Bezirksebene geändert werden, ohne dass der jährliche Landnutzungsplan auf Bezirksebene als Grundlage herangezogen werden muss.

Schlagen Sie Regelungen vor, um die Zahl der Zwischenhändler bei der Landvergabe und -verpachtung zu reduzieren.

Das überarbeitete Landgesetz fördert die Dezentralisierung und Machtdelegation bei der Umsetzung des Rechts, das gesamte Eigentum des Volkes an Land zu vertreten, die Vereinheitlichung der Verwaltung im Hinblick auf eine Stärkung der lokalen Verantwortung und eine strenge Inspektion, Überwachung und Kontrolle durch die Zentralregierung; die Reduzierung der mit der Verwaltungsreform verbundenen Anlaufstellen und Zwischenhändler sowie die Verringerung von Ärger und Negativität.

Die Zahl der Zwischenhändler bei der Landvergabe und -verpachtung in Wirtschaftszonen, Hightech-Zonen und Flughäfen wird reduziert. Der Schwerpunkt der Verwaltungsverfahren liegt auf Reform, Vereinfachung und Transparenz, um den Menschen die Durchführung der Verfahren zu erleichtern.

Verlassene Villen in einem Stadtgebiet (Foto: Tran Khang).

Die Grundstückspreisliste wird jährlich aktualisiert

Das geänderte Bodengesetz sieht die Herausgabe jährlicher Bodenpreislisten vor, um eine genaue Berücksichtigung der tatsächlichen Marktentwicklungen zu gewährleisten und den Anwendungsbereich der Bodenpreislisten zu erweitern.

Das geänderte Gesetz legt außerdem fest, dass das Volkskomitee der Provinz dafür verantwortlich ist, dem Volksrat Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Grundstückspreisliste zur Veröffentlichung und Anwendung ab dem 1. Januar des Folgejahres oder Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen innerhalb des Jahres zur Entscheidung vorzulegen und die Regierung zu beauftragen, detaillierte Vorschriften zu erlassen, um sicherzustellen, dass die Grundstückspreisliste entsprechend der Realität aktualisiert wird.

Besondere Regelungen zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten bei Landnutzung ohne Dokumente

Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson Land ohne Dokumente zu den Landnutzungsrechten nutzt, ohne gegen Landgesetze zu verstoßen, und es sich nicht um eine Landzuteilung ohne entsprechende Befugnis handelt.

Haushalte und Einzelpersonen, die vor dem 18. Dezember 1980 Land nutzten und von der Gemeinde bestätigt bekamen, dass kein Streitfall besteht, erhalten dementsprechend eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten wie folgt:

Bei Grundstücken mit Häusern, Wohnungen und lebenswichtigen Arbeiten gilt: Wenn die Grundstücksfläche gleich oder größer als die in Absatz 5, Artikel 141 dieses Gesetzes festgelegte Grenze für die Anerkennung von Wohngrundstücken ist, entspricht die anerkannte Wohngrundstücksfläche der Grenze für die Anerkennung von Wohngrundstücken und es wird keine Landnutzungsgebühr verlangt.

Bei Grundstücken mit Häusern, Wohnungen und Werken, die dem Leben dienen, gilt: Wenn die Grundstücksfläche kleiner ist als die in Absatz 5, Artikel 141 dieses Gesetzes vorgeschriebene Grenze für die Anerkennung von Wohngrundstücken, wird die Wohngrundstücksfläche auf die gesamte Fläche dieses Grundstücks festgelegt und es wird keine Grundnutzungsgebühr verlangt.

Bei Grundstücken, die für nichtlandwirtschaftliche Produktions-, Geschäfts-, Handels- und Dienstleistungszwecke genutzt werden, wird Land für nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Geschäftszwecke entsprechend der tatsächlich genutzten Fläche anerkannt; die Form der Landnutzung wird als Form der Landzuteilung mit Erhebung einer Landnutzungsgebühr anerkannt und die Landnutzungsdauer ist stabil und langfristig.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm