Der Immobiliensektor ist eine besondere und sehr sensible Branche, die direkt und unmittelbar von Änderungen der Grundstücksgesetze und -politik betroffen ist.
Laut Anwalt Nguyen Thanh Ha von der Anwaltskammer Hanoi wurden im überarbeiteten Landgesetz viele Bestimmungen angepasst, um die Interessen der Bevölkerung bestmöglich zu schützen.
Hier sind einige bemerkenswerte neue Punkte zwischen dem überarbeiteten Landgesetz und dem Landgesetz von 2013, die er überprüft hat.
Neuerungen im Planungs- und Bauleitplanungsrecht
Das überarbeitete Bodengesetz hat die Vorschriften zur Flächennutzungsplanung und zu Flächennutzungsplänen dahingehend ergänzt, dass der Prozess, der Inhalt und die Methoden der Flächennutzungsplanung und der Flächennutzungspläne erneuert werden.
Hierzu gehört die Verbesserung der Öffentlichkeitsarbeit, Transparenz und Beteiligung der Öffentlichkeit an der Landnutzungsplanung durch die Organisation von Konsultationen sowie die Ergänzung und Vervollkommnung der Vorschriften zur Umsetzung der Rechte der Landnutzer in Planungsgebieten.
Wenn der Flächennutzungsplan zwar bekannt gegeben wurde, es aber keinen jährlichen Flächennutzungsplan auf Bezirksebene gibt, können die Landnutzer das Land weiterhin nutzen und ihre Rechte als Landnutzer ausüben. Die Gemeinden werden bei der Festlegung der Planungsziele dezentralisiert, sodass sie ihre Sozioökonomie proaktiv entwickeln können.
Durch die Erneuerung der Planungs- und Landnutzungsvorschriften wird die Grundlage dafür geschaffen, dass Landressourcen als Input für den sozioökonomischen Entwicklungsprozess genutzt werden können. Die Effektivität und Effizienz der Landbewirtschaftung und -nutzung wird verbessert und die treibende Kraft dafür geschaffen, unser Land im Sinne der Partei- und Staatspolitik zu einem entwickelten Land mit hohem Einkommen zu machen.
Spezifische Regelungen zur Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung
In Bezug auf Landrückgewinnung, Entschädigung und Umsiedlungsunterstützung sind im überarbeiteten Landgesetz ausdrücklich Fälle festgelegt, in denen der Staat Land zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückgewinnt.
Dabei muss es sich um Projekte handeln, (1) bei denen es um die Errichtung öffentlicher Bauvorhaben geht; (2) bei denen es um den Bau von Hauptsitzen staatlicher Behörden und öffentliche Bauvorhaben geht; (3) bei denen es sich um sonstige Fälle handelt, die zahlreiche Kriteriengruppen umfassen, wie etwa: Wohnen, Produktionsgebiete, Entwicklung von Landfonds, Mineralien, unterirdische Arbeiten und Fälle, bei denen der Staat Land für Versteigerungen und Ausschreibungen zur Erhöhung der Haushaltseinnahmen zurückgewinnt.
Darüber hinaus legt das Gesetz mit vielen neuen Punkten auch die Reihenfolge und die Verfahren für die Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse fest und gewährleistet so Demokratie, Objektivität, Fairness, Öffentlichkeit, Transparenz, Aktualität und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen.
Wohnhaus im Gebiet Linh Dam (Foto: Tran Khang).
Dies dient auch dem gemeinsamen Nutzen der Gemeinschaft und der nachhaltigen, zivilisierten und modernen Entwicklung der Gemeinde und des Ortes, wobei sozialpolitischen Themen und Themen, die direkt mit der landwirtschaftlichen Produktion zu tun haben, Beachtung geschenkt wird.
Damit einhergehend sind Schritte zur Umsetzung von Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Landrückgewinnung, bei denen das Prinzip der Beteiligung der Bevölkerung in allen Phasen sichergestellt wird und sichergestellt wird, dass die Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, vor der Landrückgewinnung entschädigt und umgesiedelt werden.
Grundstückserwerb für gewerbliche Wohnbauprojektentwicklung
Die Landrückgewinnung für die Entwicklung gewerblicher Wohnbauprojekte ist einer der in Klausel 27, Artikel 79 des geänderten Bodengesetzes über die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse festgelegten Fälle.
Das Gesetz sieht vor, dass der Staat Land zurückfordern kann, um gewerbliche Wohnprojekte, gemischte Wohnprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte umzusetzen, allerdings nur im Falle von „Bauinvestitionsprojekten im städtischen Gebiet“.
Das Gesetz klärt außerdem die Art der Stadtgebietsprojekte, die für einen Widerruf in Betracht gezogen werden, und zwar als „Investitionsprojekte zum Bau von Stadtgebieten mit gemischter Nutzung, bei denen technische Infrastruktursysteme, soziale Infrastruktur und Wohnraum gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes synchronisiert werden“.
Bei der Durchführung der Landrückgewinnung in den in Artikel 79 genannten Fällen müssen die in Artikel 80 über „Grundlagen und Bedingungen für die Landrückgewinnung für Zwecke der nationalen Verteidigung und Sicherheit; sozioökonomische Entwicklung für nationale und öffentliche Interessen“ genannten Gründe und Bedingungen erfüllt sein.
Die oben genannten Gestaltungsvorschriften übernehmen die Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013, um strenge Vorschriften zu den Bedingungen und Kriterien für die Landrückgewinnung zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte sicherzustellen.
Diese Regelung gewährleistet eine strengere Landgewinnung für die Entwicklung gewerblicher Wohnbauprojekte im überarbeiteten Landgesetz. Dies ist ein wichtiger Schritt nach vorn, um die Rechte der Bevölkerung zu gewährleisten und Missbrauch bei der Landgewinnung zu verhindern.
Fälle der Landvergabe ohne Versteigerung
In Bezug auf die Landzuteilung, die Landpacht und die Erlaubnis zur Änderung der Landnutzungszwecke wurden im überarbeiteten Bodengesetz die Fälle der Landzuteilung ohne Versteigerung oder Ausschreibung sowie die Fälle, in denen Landnutzungsrechte versteigert werden müssen, und die Fälle, in denen Investoren zur Umsetzung von Projekten unter Nutzung des Landes ausgewählt werden müssen, im Einzelnen geregelt. Außerdem wurden die Fälle der Landpacht mit einmaliger Zahlung für die gesamte Pachtdauer im Einklang mit dem Geist der Resolution Nr. 18 des Zentralkomitees speziell geregelt.
Das Gesetz legt die Bedingungen und Befugnisse für die Genehmigung einer Änderung der Landnutzungsart ausdrücklich fest. Die gesamte Befugnis zur Genehmigung einer Änderung der Landnutzungsart für Reisanbau, Schutzwaldflächen, Sonderwaldflächen und Produktionswaldflächen, bei denen es sich um Naturwald handelt, wird dabei dem Volksrat auf Provinzebene übertragen.
Darin wird klar festgelegt, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen und den Zweck von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebieten ändern müssen, landwirtschaftliche Flächen auf demselben Grundstück wie Wohnflächen in Wohnflächen umwandeln müssen oder den Zweck von nicht landwirtschaftlichen Flächen, die nicht Wohnflächen sind, in Wohnflächen ändern müssen, dann auf der Grundlage der von der zuständigen Behörde genehmigten Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene die Änderung des Landnutzungszwecks ohne Grundlage des jährlichen Flächennutzungsplans auf Bezirksebene zulassen müssen.
Schlagen Sie Regelungen vor, um die Zahl der Zwischenhändler bei der Landvergabe und -verpachtung zu reduzieren.
Das überarbeitete Landgesetz fördert die Dezentralisierung und Machtdelegation bei der Umsetzung des Rechts, das gesamte Eigentum des Volkes an Land zu vertreten, die Vereinheitlichung der Verwaltung im Hinblick auf eine Stärkung der lokalen Verantwortung und eine strenge Inspektion, Überwachung und Kontrolle durch die Zentralregierung, die Reduzierung der mit der Verwaltungsreform verbundenen Anlaufstellen und Zwischenhändler sowie die Verringerung von Ärger und Negativität.
Die Zahl der Zwischenhändler bei der Landvergabe und -verpachtung in Wirtschaftszonen, Hightech-Zonen und Flughäfen wird reduziert. Der Schwerpunkt der Verwaltungsverfahren liegt auf Reform, Vereinfachung und Transparenz, um den Menschen die Durchführung der Verfahren zu erleichtern.
Verlassene Villen in einem Stadtgebiet (Foto: Tran Khang).
Jährlich aktualisierte Grundstückspreisliste
Das überarbeitete Bodengesetz sieht die Herausgabe jährlicher Bodenpreislisten vor, um eine genaue Berücksichtigung der tatsächlichen Marktentwicklungen zu gewährleisten und den Anwendungsbereich der Bodenpreislisten zu erweitern.
Das geänderte Gesetz sieht außerdem vor, dass das Volkskomitee der Provinz dafür verantwortlich ist, dem Volksrat Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Grundstückspreisliste zur Veröffentlichung und Anwendung ab dem 1. Januar des Folgejahres oder Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen innerhalb des Jahres zur Entscheidung vorzulegen und die Regierung zu beauftragen, Einzelheiten festzulegen, um sicherzustellen, dass die Grundstückspreisliste entsprechend der Realität aktualisiert wird.
Besondere Regelungen zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten bei Landnutzung ohne Dokumente
Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson Land ohne Dokumente zu den Landnutzungsrechten nutzt, ohne gegen Landgesetze zu verstoßen, und wenn es sich nicht um einen Fall handelt, in dem Land ohne entsprechende Befugnis zugeteilt wurde.
Dementsprechend wird Haushalten und Einzelpersonen, die vor dem 18. Dezember 1980 ein Grundstück genutzt haben und von der Gemeinde bestätigt bekommen, dass kein Streitfall vorliegt, eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten wie folgt ausgestellt:
Bei Grundstücken mit Häusern, Wohnungen und lebenswichtigen Arbeiten gilt: Wenn die Grundstücksfläche gleich oder größer als die in Absatz 5, Artikel 141 dieses Gesetzes festgelegte Grenze für die Anerkennung von Wohngrundstücken ist, entspricht die anerkannte Wohngrundstücksfläche der Grenze für die Anerkennung von Wohngrundstücken und es wird keine Grundnutzungsgebühr verlangt.
Bei Grundstücken mit Häusern, Wohnungen und Werken, die dem Leben dienen, gilt: Wenn die Grundstücksfläche kleiner ist als die in Absatz 5, Artikel 141 dieses Gesetzes festgelegte Grenze für die Anerkennung von Wohngrundstücken, wird die Wohngrundstücksfläche auf die gesamte Fläche dieses Grundstücks festgelegt und es wird keine Grundnutzungsgebühr verlangt.
Bei Grundstücken, die für nichtlandwirtschaftliche Produktions-, Geschäfts-, Handels- und Dienstleistungszwecke genutzt werden, wird nichtlandwirtschaftliches Produktions- und Geschäftsland entsprechend der tatsächlich genutzten Fläche anerkannt; die Form der Landnutzung wird als Form der Landzuteilung mit Erhebung einer Landnutzungsgebühr anerkannt und die Landnutzungsdauer ist stabil und langfristig.
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