Die von Grundstücksberatungsstellen angewandte Methode zur Berechnung angepasster Grundstückspreise besteht darin, die aktuelle Grundstückspreistabelle mit einem Koeffizienten zu multiplizieren, um den neuen Grundstückspreis zu ermitteln. Jeder Bezirk hat einen eigenen Koeffizienten, der auf der Grundlage der Grundstückspreissteigerung innerhalb dieses Bezirks berechnet wird. Beispielsweise wurde für Bezirk 1 eine Grundstückspreissteigerung um das Fünffache ermittelt (der Koeffizient beträgt 5), für Bezirk 4 eine gleichmäßige Steigerung um das 11,3-Fache und für Bezirk 5 eine gleichmäßige Steigerung um das 5,6-Fache. Die angewendeten Koeffizienten sind daher 11,3 bzw. 5,6.
Laut HoREA weist diese Methode zahlreiche Mängel auf, die in einigen Bezirken und Landkreisen zu unvollständigen und realitätsfernen Anpassungen der Grundstückspreise führen. Beispielsweise werden die Grundstückspreise an allen Straßen in den Bezirken 1, 4 und 5 mit demselben „Koeffizienten“ berechnet, was unangemessen ist und keine Fairness gewährleistet.
Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat kürzlich ein Dokument an den Premierminister übermittelt, in dem er Vorschläge zur Berechnungsmethode der angepassten Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt unterbreitet. (Foto: ST)
Konkret werden alle Grundstückspreise im 1. Bezirk einheitlich mit einem Faktor von 5 angesetzt. Allerdings variieren die Grundstückspreise und deren Steigerungsrate innerhalb des 1. Bezirks erheblich. An zentralen Hauptstraßen wie Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue und Le Duan ist die Anwendung des Faktors 5 gerechtfertigt, da die Preissteigerungen dort besonders hoch sind. An kleineren Straßen wie Tran Dinh Xu, Dang Tran Con, Tran Quang Khai und Nguyen Canh Chan hingegen ist die Preissteigerung nicht so hoch wie an den Hauptstraßen, weshalb die Anwendung desselben Faktors als unangemessen gilt.
Der Bezirk 10 ist derzeit für die Grundstückspreisberechnung in drei Gruppen mit 67 Straßen unterteilt, die jeweils mit Koeffizienten von 5,12, 5,13 und 5,58 bewertet werden. Trotz dieser Koeffizienteneinteilung beträgt der tatsächliche Unterschied lediglich 0,01 bzw. 0,45, was vernachlässigbar ist und die tatsächlichen Preisunterschiede in den verschiedenen Gebieten des Bezirks 10 nicht widerspiegelt. Auch andere Bezirke wie die Bezirke 4, 5 und Phu Nhuan wenden dieselbe Berechnungsmethode an, wodurch die Unterschiede zwischen den Straßen ebenfalls gering sind.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, argumentierte, dass diese Berechnungsmethode nicht mit den Bestimmungen von Absatz 1, Artikel 158 des Bodengesetzes von 2024 vereinbar sei, der vorschreibt, dass Bodenpreistabellen nach Fläche und Lage erstellt werden müssen, sowie mit Artikel 18 des Dekrets 71 über die Anforderungen an die Flächenbestimmung bei der Erstellung von Bodenpreistabellen. In der Realität sei es unmöglich, dass alle Grundstückslagen in einem Bezirk den gleichen einheitlichen Anstieg der Bodenpreise verzeichnen.
Er nannte die übrigen Bezirke und die Stadt Thu Duc als Beispiele für Grundstückspreisniveaus mit deutlich breiteren und realistischeren Preisspannen. So liegt beispielsweise der Steigerungsfaktor im Bezirk 3 zwischen dem 4- und 8-Fachen, im Bezirk 8 zwischen dem 4- und 18-Fachen, im Bezirk 12 zwischen dem 2- und 33-Fachen, im Bezirk Binh Chanh zwischen dem 1,9- und 36-Fachen und im Bezirk Hoc Mon zwischen dem 3- und 50-Fachen.
HoREA empfahl außerdem, die angepasste Grundstückspreisliste nicht zu berechnen, indem der aktuelle Preis mit einem "Koeffizienten" multipliziert wird, um eine einheitliche Berechnung in den Bezirken 1, 4, 5, 10 und Phu Nhuan zu gewährleisten; und schlug vor, den Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste für diese Bezirke zu überarbeiten.
Des Weiteren liegen die Grundstückspreise in der angepassten Grundstückspreisliste für sechs Bezirke (darunter Bezirk 3, 6, 7, 11, 12 und Binh Thanh) sowie für vier Bezirke (darunter Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh und Can Gio) und die Stadt Thu Duc derzeit auf dem Höchstniveau und überschreiten damit die Obergrenze des Koeffizientenrahmens (K) für Wohnbauland gemäß Beschluss 11/2024 über Entschädigungspreise bei staatlicher Landrückgewinnung. Der Verband empfiehlt daher, dass der höchste Grundstückspreis den Koeffizientenrahmen (K) für Wohnbauland nicht überschreiten sollte.
Quelle: https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html
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