Räumung des Umsiedlungsgebiets
Das Stadtgebiet Thu Thiem, das sich durch seine erstklassige Lage und eine Fläche von 930 Hektar (davon 770 Hektar für das neue Stadtgebiet und 160 Hektar für die Umsiedlung) auszeichnet, gilt seit Langem als „Goldgrube“ von Ho-Chi-Minh -Stadt. Allerdings blieben hier viele öffentliche Ressourcen jahrelang ungenutzt; dazu gehört auch das Umsiedlungsgebiet mit Tausenden leerstehender Wohnungen und Grundstücken, die zwar versteigert, aber nie erfolgreich entwickelt wurden.
Dem Plan zufolge wird Ho-Chi-Minh-Stadt im Mai dieses Jahres die fünfte Auktion von 3.790 Umsiedlungswohnungen durchführen. Neu an dieser Auktion ist die Aufteilung der Objekte in zwei Gruppen, um die Attraktivität zu steigern und den Kreis der Interessenten zu erweitern.
Konkret umfasst Gruppe 1 die Grundstücke R1, R2 und R3 mit ca. 2.220 Wohnungen; Gruppe 2 umfasst die Grundstücke R4 und R5 mit ca. 1.570 Wohnungen. Durch diese kleinere Projektgröße soll der anfängliche finanzielle Druck auf die Investoren verringert und somit mehr Unternehmen zur Teilnahme bewegt werden.
Experten zufolge geht es bei dieser Auktion nicht nur um den Verkauf bereits bestehender Wohnungen, sondern im Wesentlichen um die Übertragung des Rechts zur Neuentwicklung eines seltenen Grundstücks im Herzen von Thu Thiem. Dies eröffnet Investoren bedeutende Möglichkeiten, bestehende Gebäude zu sanieren oder sogar abzureißen, um neue Projekte zu realisieren.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte: „Die Planung in diesem Gebiet wurde erheblich angepasst. So wurde der Flächennutzungskoeffizient um das 90-Fache erhöht und die zulässige Gebäudehöhe auf etwa 40 bis 45 Stockwerke erhöht. Diese Änderungen dürften für die an der Auktion teilnehmenden Investoren günstigere Bedingungen schaffen. Erfolgreiche Bieter können daher den Abriss aller bestehenden provisorischen Unterkünfte in Erwägung ziehen, um neue Projekte gemäß dem genehmigten Plan umzusetzen.“
Einige Experten empfehlen, ein maximales Flächennutzungsverhältnis von etwa 15 in Betracht zu ziehen, was vielen bestehenden Hochhausprojekten in der Gegend entspricht. Eine Erhöhung des Flächennutzungsverhältnisses würde die gesamte bebaute Fläche vergrößern und somit den Wert und die Attraktivität des Projekts steigern.
Die Immobilienpreise in Thu Thiem sind derzeit bereits hoch und liegen zwischen 200 und 300 Millionen VND/m², in manchen Lagen sogar noch darüber. Die Erweiterung der Planungsindikatoren gilt als Schlüsselfaktor für die Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit.
Die Auktionsbedingungen müssen verschärft werden, um eine Wiederholung vergangener Szenarien zu vermeiden.
Neben dem Umsiedlungsgebiet im Stadtbezirk An Khanh wurde auch der Plan zur Versteigerung von sieben erstklassigen Grundstücken in Thu Thiem wieder aufgenommen. Demnach plant Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2026 die Versteigerung der Nutzungsrechte für sieben Grundstücke im neuen Stadtgebiet Thu Thiem.
Die Liste umfasst die Parzellen 3-8, 3-9, 3-12 (Funktionszone 3); 7-1, 7-17 (Funktionszone 7); 1-12 (Funktionszone 1) und 4-21 (Funktionszone 4). Es handelt sich dabei um Grundstücke mit fertiggestellter technischer Infrastruktur und weitgehend abgeschlossenen Entschädigungs- und Räumungsarbeiten, die nun zum Verkauf angeboten werden können.
Die bevorstehende Auktion wird nicht nur Staatseinnahmen generieren, sondern möglicherweise auch einen neuen Richtpreis für die gesamte Region festlegen. In einem Markt, der dringend einen Wendepunkt zur Erholung benötigt, dürfte die Versteigerung großer Grundstücke dazu beitragen, Ressourcen freizusetzen.
Die Lehren aus den Auktionen von 2021, bei denen die Stornierung von Anzahlungen den Markt beeinträchtigte, bleiben jedoch relevant. Daher wird von dieser Auktion ein strengerer, substanziellerer Ansatz erwartet, der sich auf nachhaltigen Wert konzentriert.
Experten zufolge ist die Gewährleistung von Transparenz im Auktionsprozess und die Etablierung eines Preismechanismus, der die Marktbedingungen genau widerspiegelt, der entscheidende Faktor. Die Bildung von Arbeitsgruppen mit unabhängigen Bewertungsexperten gilt als notwendige Lösung, um angemessene Preise zu ermitteln.
Die Bewertungskriterien sollten auf mehreren Faktoren basieren, darunter Projektgröße, Art der Bebauung, Lage und Marktaufnahmerate. Auch der Markenwert, den Investoren durch den Besitz erstklassiger Immobilien erzielen, ist ein entscheidender Faktor. Ein besonderes Merkmal dieser Auktion ist die Verschärfung der Teilnahmebedingungen, um Spekulationen und den Verlust von Einlagen zu verhindern.
Experten empfehlen, den gesamten Projektlebenszyklus nach der Auktion zu überwachen, wobei der Fokus auf der Finanzkraft und den Umsetzungsfähigkeiten des Investors liegen sollte. Die Bewertung sollte die Finanzstruktur, den Verschuldungsgrad und die Erfahrung mit der Durchführung ähnlicher Projekte in der Vergangenheit umfassen.
Zudem ist eine enge Abstimmung zwischen Aufsichtsbehörden wie Steuer-, Finanz- und Bankwesen erforderlich, um den Projektdurchführungsprozess zu überwachen. Dies gilt als wichtige „technische Hürde“, um die Seriosität und Effektivität des Auktionsverfahrens zu gewährleisten.
Immobilienexperten sind der Ansicht, dass eine ordnungsgemäß durchgeführte Grundstücksauktion dem Markt einen kräftigen Schub verleihen wird; umgekehrt könnte eine nachlässige Durchführung die Gefahr der Entstehung von „Spekulationsblasen“ bergen.
In den ersten drei Monaten des Jahres 2026 erreichten die Einnahmen aus Landnutzungsgebühren in Ho-Chi-Minh-Stadt fast 8.900 Milliarden VND, was die zunehmende Bedeutung der Landressourcen in der Haushaltsstruktur verdeutlicht.
Laut dem Institut für Ressourcen- und Umweltökonomie der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt sollte die effiziente Nutzung öffentlicher Flächen, insbesondere im Stadtgebiet von Thu Thiem, im Kampf gegen Verschwendung und zur Optimierung der Ressourcennutzung Priorität haben. Andere Grundstücke werden zur Nutzungsänderung versteigert oder im Rahmen des Build-Transfer-Modells (BT) von Investoren erworben. Dies gilt als wichtiger Lösungsansatz zur Umverteilung von Landressourcen.
Wirtschaftsexperten weisen jedoch darauf hin, dass die Attraktivität versteigerter Grundstücke maßgeblich vom Flächennutzungsgrad und der Gebäudehöhe nach dem Zuschlag abhängt. Früher hatten Umsiedlungsprojekte aufgrund der geringen Marktnachfrage oft Schwierigkeiten, Investoren zu gewinnen. Durch die Umwandlung in Gewerbe- und Wohnbauprojekte ist das Potenzial nun deutlicher erkennbar, doch müssen konkrete Planungsindikatoren wie Flächennutzungsgrad und Gebäudehöhe noch genauer definiert werden. „Unternehmen streben stets nach Gewinn. Wenn die Funktionalität gemäß Plan maximiert wird, steigt das Vertrauen der Investoren in die Projekte“, betonte ein Wirtschaftsexperte.
Wenn die Auktion erfolgreich verläuft und einen Mechanismus beinhaltet, der eine maximale Ausnutzung von Raum und Zeit ermöglicht, wird der Wert der Immobilien in Thu Thiem stark ansteigen; gleichzeitig wird sie dem Stadthaushalt Einnahmen in Höhe von mehreren zehn Billionen VND bescheren.
„Wenn gleichzeitig in die technische Infrastruktur, das Verkehrsnetz und insbesondere die U-Bahn-Linien investiert wird, hat dieses Gebiet das große Potenzial, sich zu einem führenden Immobiliengebiet in der Region zu entwickeln“, kommentierte ein Vertreter des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt.
Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
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