Der Eigentumsstreit in Mehrfamilienhäusern

Dutzende Bewohner des CT3-Gebäudes im Stadtgebiet Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) blieben die ganze Nacht wach, um den Keller und die Einrichtungen zu bewachen, die sie gerade erst vom Bauträger zurückerhalten hatten.

Nach neun Jahren Betrieb des Apartmentgebäudes CT3 kam es zu Streitigkeiten über das Gelände, die Infrastruktur und die Einrichtungen, die sich im gemeinsamen und privaten Eigentum der Bewohner und des Bauträgers – der Nam Cuong Group – befinden. 540 Wohnungseigentümer, die über 2.000 Bewohner vertreten, wählten in einer Bewohnerversammlung einen Verwaltungsrat (eine Organisation, die die Wohnungseigentümer vertritt). Dieser Verwaltungsrat schloss anschließend einen Vertrag mit der Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), einer Tochtergesellschaft der Nam Cuong Group, über die Verwaltung und den Betrieb der vier Gebäude ab.

Frau Nguyen Thi Thanh Nga, die derzeitige Vorsitzende des Verwaltungsrats, erklärte, dass die Bewohner Ende 2022 Unregelmäßigkeiten bei den Einnahmen und Ausgaben des Parkservices festgestellt hätten. Die Hausverwaltung verzeichnete monatlich 166 geparkte Fahrzeuge, doch laut den Bewohnern „stehen über 300 Autos mit Monatskarten in den beiden Untergeschossen B1 und B2 des Gebäudes“. Der Bauträger habe die Instandhaltungskosten für die Untergeschosse nicht bezahlt, während alles – vom Glühbirnenwechsel bis hin zu Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung der beiden Untergeschosse – von den Bewohnern selbst finanziert worden sei.

Der Verwaltungsrat und die Bewohner beschlossen daraufhin, den Hausverwaltungsvertrag mit NCP zu kündigen und forderten den Bauträger gleichzeitig auf, die Eigentumsnachweise für das Untergeschoss B2 vorzulegen. Der Übergabetermin war der 31. Mai. Obwohl NCP der Kündigung des Verwaltungsvertrags zustimmte, weigerte sich das Unternehmen, die Übergabedokumente für die Ausstattung zu unterzeichnen, vernichtete sämtliche Daten der Parkkarten der Bewohner und besetzte das Untergeschoss B2 sowie das Verwaltungsbüro im ersten Stock von Gebäude A.

Vertreter von NCP argumentieren, dass das Untergeschoss B2 und die Büros im ersten Stock von Gebäude A Privateigentum des Bauträgers, der Nam Cuong Group, seien. Rechtsgrundlage hierfür ist ein Dokument, das bestätigt, dass das Untergeschoss Privateigentum des Bauträgers ist und 2015 mit dem ehemaligen Leiter der Hausverwaltung des Gebäudes CT3 unterzeichnet wurde. Die Bewohnervertreter hingegen behaupten, dass das Untergeschoss laut den Wohnungskaufverträgen Gemeinschaftseigentum sei.

Der Streit eskalierte, als eine von NCP angeheuerte Gruppe Fremder vor Gebäude A auftauchte. Die Bewohner informierten die Gruppe umgehend und riefen alle Anwesenden zur Unterstützung des neuen Verwaltungsrats auf. Erst mit dem Eintreffen der örtlichen Polizei und zahlreicher Bewohner verließ die Gruppe den Ort.

In der Nacht zum 31. Mai blieben Dutzende Anwohner wach und hielten gemeinsam Wache, da sie befürchteten, dass die Büros im Keller und im ersten Stock besetzt sein könnten. „Wir werden unsere Eigentumsrechte an den beiden Kellern verteidigen und eine Petition an die Behörden richten, um die von der NCP-Betriebseinheit begangenen Verstöße aufzuklären“, sagte Frau Nga.

Das Apartmentgebäude Dreamland Bonanza in der Duy Tan Straße 23 (Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) liegt 3 km von CT3 entfernt im Stadtgebiet Co Nhue und ist ebenfalls Gegenstand eines Streits zwischen dem Bauträger und den Bewohnern über die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Privatbereichen sowie Annehmlichkeiten.

Gemäß dem Wohnungsgesetz umfasst das private Eigentum an einem Mehrfamilienhaus die individuelle Wohnfläche und die darin installierte Ausstattung. Das Gemeinschaftseigentum umfasst die übrigen Bereiche außerhalb des privaten Eigentums, darunter verschiedene Einrichtungen und Annehmlichkeiten wie Gemeinschaftsräume, technische Geräte und die gemeinsam genutzte technische Infrastruktur. Daher gehören die Überwachungsräume und die Verwaltungs-/Betriebsräume zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer.

Im Wohnkomplex Dreamland Bonanza mit 378 Apartments und über 1.300 Bewohnern beansprucht der Bauträger Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company jedoch die Überwachungszentrale und die Betriebsleitung für sich. Das Unternehmen hat seine Tochtergesellschaft MSC Vietnam mit der Verwaltung der Anlage beauftragt. Die Bewohner waren damit nicht einverstanden und beauftragten daher USEM Vietnam mit der Betriebsführung.

Herr Ngo Ngoc Linh, ein Bewohner des Wohnkomplexes, berichtete, dass er während der Arbeit in seinem Büro eine Nachricht im Gruppenchat der Bewohner von Dreamland Bonanza erhielt: „Sie haben den Überwachungsraum wieder übernommen.“ Hunderte Bewohner des Gebäudes nutzten die beiden Wochenendtage, um sich in der Lobby zu versammeln und gegen die Übernahme der Gebäudeverwaltung durch den Bauträger zu kämpfen. „Doch nur einen Tag, nachdem die Bewohner zur Arbeit gegangen waren, wurden die Betriebsabläufe im Gebäude, einschließlich des Überwachungsraums, wieder vom Bauträger übernommen“, sagte Herr Linh.

Die Bewohner von Dreamland Bonanza versammelten sich in der Lobby des Gebäudes, um eine Lösung ihres Konflikts um Management und Betrieb zu fordern. Foto: Zur Verfügung gestellt vom Verwaltungsrat.

Zusätzlich zu dem bereits erwähnten Streitfall gibt es in diesem Wohngebäude auch Auseinandersetzungen um die Aufteilung der Tiefgaragenstellplätze. Laut den Bestimmungen sind die Stellplätze für Motorräder und Fahrräder im Untergeschoss Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer, während die Pkw-Stellplätze unter der Verwaltung des Bauträgers stehen. Dieser darf die Stellplätze nicht in den Kaufpreis, den Mietkaufpreis oder die Baukosten einrechnen. Bei der Vergabe der Pkw-Stellplätze müssen die Wohnungseigentümer Vorrang vor den öffentlichen Stellplätzen haben.

Die Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company behauptet, dass die gesamte Fläche der drei Untergeschosse, einschließlich der Motorrad-, Fahrrad- und Dreiradstellplätze, in Privatbesitz sei, da sie nicht im Verkaufspreis enthalten sei. Die Eigentümergemeinschaft erklärte jedoch, dass „der Investor keinerlei Eigentumsnachweise vorgelegt hat, wie etwa die Abrechnung der Baukosten für das Parkhaus oder eine Eigentumsurkunde.“

Ein unversöhnlicher Streit hat dazu geführt, dass im Apartmentgebäude Dreamland Bonanza zwei parallele Verwaltungsräte für die Gemeinschafts- und Privatbereiche zuständig sind, die sowohl dem Bauträger als auch den Bewohnern gehören. Das Gebäude verfügt über zwei Rezeptionen, zwei Sicherheitskräfte in weiß-blauen Uniformen im Untergeschoss, einen Überwachungsraum und viele weitere Bereiche. Die Bewohner zahlen monatliche Parkgebühren an die Verwaltungseinheit des Bauträgers und Servicegebühren an die Betreibergesellschaft des Gebäudes.

Der Verwaltungsrat des Apartmentgebäudes Dreamland Bonanza hat kürzlich ein Schreiben an das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem geschickt, in dem er den Bezirk auffordert, den Investor zur Übergabe der technischen Infrastruktur, der Ausrüstung, des Kameraraums, des Betriebsführungsraums usw. zu verpflichten, da diese laut Gesetz "Gemeinschaftseigentum des Apartmentgebäudes" seien.

Bewohner des Apartmentkomplexes TNR Gold Season protestierten am 19. April mit Transparenten gegen die Erhöhung der Parkgebühren. Foto: CTV

Streitigkeiten um Wohnungseigentum sind landesweit verbreitet. Laut Statistiken des vietnamesischen Immobilienverbands aus dem Jahr 2022 gab es in Hanoi 129 von 845 Gebäuden und Komplexen mit Streitigkeiten und Gerichtsverfahren, in Ho-Chi-Minh-Stadt waren es 105 von 935. In Hanoi traten neben den bereits erwähnten Fällen auch Streitigkeiten im Viet Duc Complex, im The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (Bezirk Thanh Xuan), im Housinco Premium (Bezirk Thanh Tri), im Phu Thinh Green Park (Bezirk Ha Dong), im Kosmo Tay Ho usw. auf.

Herr Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), erklärte, dass einer der häufigsten Streitigkeiten in Mehrfamilienhäusern die Aufteilung des Gemeinschafts- und Privateigentums betrifft; insbesondere Verzögerungen bei der Zahlung und Übergabe der Instandhaltungskosten für Gemeinschaftsflächen zwischen Investor und Bewohnern. „In manchen Mehrfamilienhäusern können sich Investor und die die Bewohner vertretende Verwaltung nicht über die Aufteilung von Gemeinschafts- und Privatflächen einigen, insbesondere nicht über die Bereiche, die der Investor behält und nicht verkauft oder vermietet hat. Dies führt zu Verzögerungen bei der Abrechnung und der Übergabe der Instandhaltungskosten von ein bis drei Jahren“, so Herr Khoi.

Der leitende Bauinspektor des Bauministeriums, Nguyen Ngoc Tuan, wies auf Verstöße in zahlreichen Wohngebäuden hin, die darauf zurückzuführen seien, dass Bauträger Gemeinschaftsflächen für private Zwecke in Besitz genommen und genutzt hätten.

Im Zeitraum 2021/22 überprüfte die Bauaufsichtsbehörde des Ministeriums 37 Bauträger und 36 Hausverwaltungen in 43 Wohngebäuden an 16 Standorten und verhängte gegen 20 Bauträger Bußgelder in Höhe von insgesamt über 14 Milliarden VND. Die Behörde verpflichtete die Bauträger, mit den Hausverwaltungen eine Vereinbarung über die Gemeinschaftsflächen und die Ausstattung der Wohngebäude zu treffen, sämtliche Gebäudedokumente an die Hausverwaltungen zu übergeben und 5 Bauträger zur Rückgabe von über 2.000 m² widerrechtlich in Besitz genommenem Land an die Bewohner zu verpflichten.

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Quellenlink: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html