Die Grundstücksauktionen nehmen wieder Fahrt auf.

Der Grundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi boomt derzeit wie nie zuvor, und die Grundstücksauktionen sind regelmäßig ausverkauft. Die erzielten Gebote übertreffen bei jeder Auktion die Rekorde der vorherigen.

2-3 Mal höher als in der Umgebung

Konkret führte das Landentwicklungszentrum des Bezirks Dan Phuong am 28. Juli erfolgreich eine Auktion von 85 Grundstücken durch, darunter ein Grundstück, das für 100 Millionen VND/m² den Zuschlag erhielt – das Doppelte des Startpreises. Am 10. August verzeichnete die Auktion von 68 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai bis zu 7.000 Bewerbungen, wobei auch hier ein Grundstück zu einem Preis von über 100 Millionen VND/m² den Zuschlag erhielt, was viele überraschte.

Kürzlich fand in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc eine Rekordauktion statt, die fast 19 Stunden dauerte – vom 19. August bis 4:30 Uhr morgens am 20. August. Laut Veranstaltern lockte die Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet Long Khuc der Gemeinde Tien Yen 517 Teilnehmer an, die insgesamt 1.100 Gebote abgegeben hatten. Die Auktion war sowohl für die Veranstalter als auch für die Bieter spannend, nervenaufreibend und anstrengend. Viele verließen die Auktion vorzeitig, da einige Grundstücke zu überhöhten Preisen ersteigert wurden – ein verzweifelter Versuch, das Land um jeden Preis zu erwerben.

Während die Investoren boten, waren außerhalb des Auktionsbereichs zahlreiche Immobilienmaklergruppen anwesend, die Live- Videos auf Social-Media-Plattformen streamten, um über die Atmosphäre rund um den Auktionsbereich zu berichten und so die Preise in die Höhe zu treiben und auf Gewinn zu spekulieren.

Infolgedessen wurde das Grundstück LK03-12 (ein Eckgrundstück mit drei Straßenfronten) mit einer Fläche von über 113 m² für 133,3 Millionen VND/m² versteigert – mehr als das 18-Fache des Startpreises (7,3 Millionen VND/m²). Die übrigen Grundstücke erzielten Zuschlagspreise zwischen 97,3 und 127,3 Millionen VND/m², wobei das niedrigste Gebot bei 91,3 Millionen VND/m² lag.

Einige anwesende Makler merkten an, dass der Zuschlagspreis deutlich über dem aktuellen Marktpreis in der Gegend lag. Es handelt sich zudem um einen Rekordpreis für ein Vorstadtviertel von Hanoi.

Am Morgen des 20. August, nach Auktionsende, waren noch immer zahlreiche Immobilienmakler auf dem Auktionsgelände im Dorf Long Khuc im Einsatz. Einige Makler berichteten, dass die versteigerten Grundstücke je nach Lage und Größe mit einem Aufschlag von 300 bis 500 Millionen VND weiterverkauft würden. „Das Höchstgebot für Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit drei Straßenfronten) mit einer Fläche von über 113 m² lag bei 133,3 Millionen VND/m², und der Höchstbietende bietet es nun für 300 Millionen VND an. Die beiden Grundstücke mit den niedrigsten Höchstgeboten von 91,3 Millionen VND/m² werden jeweils für 600 Millionen VND weiterverkauft“, erklärte ein Makler.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass die hohen Preise bei Grundstücksauktionen die Kosten für die Grundstücksräumung neuer Projekte verteuern werden. Gleichzeitig werden Grundstücksbesitzer in der Umgebung voraussichtlich die Verkaufspreise ihrer Grundstücke entsprechend anheben. Der plötzliche Preisanstieg könnte zudem Spekulationen mit Grundstücken auslösen, da viele Menschen in der Hoffnung auf Gewinn aus dem anhaltenden Preisanstieg Grundstücke kaufen. Dies könnte jedoch dazu führen, dass Kapital in Grundstücken gebunden bleibt, anstatt in anderen Wirtschaftszweigen zu zirkulieren.

Laut Herrn Tuan zeigen die Preishistorie-Tools von Batdongsan.com.vn, dass die erfolgreichen Gebote für 19 Grundstücke in den Gebieten LK03 und LK03 der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc das Zwei- bis Dreifache des jeweils geltenden Marktpreises betrugen.

Das Gebiet mit 19 Grundstücken, die kürzlich in Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, versteigert wurden. Foto: HUU HUNG

Gibt es irgendetwas Ungewöhnliches?

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), sind seit Ende letzten Jahres in vielen Segmenten des Immobilienmarktes in Hanoi die Preise kontinuierlich stark gestiegen. Besonders die Wohnungspreise blieben hoch (fast 60 Millionen VND/m² und zeigen Anzeichen einer Stagnation), was die Gewinnmargen von Investoren deutlich schmälerte. Auch für Flachbauten in einigen Wohnprojekten und Stadtgebieten liegen die Preise bei mehreren hundert Millionen VND/m². Daher suchen viele Investoren nach Alternativen und investieren in Grundstücke in den Vororten, wobei versteigerte Grundstücke zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Laut Herrn Dinh hat die neue Immobilienpolitik, die seit dem 1. August gilt und die Bestimmungen für die Grundstücksteilung und den Verkauf verschärft, die Nachfrage nach Bauland in den Vororten nochmals deutlich gesteigert. Insbesondere die Nachricht, dass einige Bezirke Hanois bis 2025 zu Stadtbezirken ausgebaut werden sollen, hat die Stimmung von Anwohnern und Investoren gleichermaßen beeinflusst. Dies führte dazu, dass Tausende an Grundstücksauktionen teilnahmen, während viele Auktionen Ende 2023 eher schleppend verliefen und einige Grundstücke aufgrund mangelnder Beteiligung sogar verschoben werden mussten.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte gegenüber der Presse, dass die Zuschlagspreise für Grundstücke in den 30–40 km vom Stadtzentrum entfernten Vorortbezirken Hanois, die auf über 100 Millionen VND/m² getrieben werden, ungewöhnlich seien. Die Grundstückspreise in diesen Gebieten würden künstlich auf ein für die meisten Menschen unerschwingliches Niveau in die Höhe getrieben.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hai (Anwaltskammer Hanoi) argumentiert, dass Grundstücksauktionen zwar unmittelbare Vorteile für die lokalen Haushalte bringen sollen, aber bei mangelnder Kontrolle zahlreiche negative Folgen nach sich ziehen können. Die Lehre aus den vergangenen Jahren ist, dass künstlich aufgeblähte Grundstückspreise nicht nur den Markt stören, sondern auch Spekulanten die Möglichkeit bieten, die Preise weiter in die Höhe zu treiben und so potenziell eine nicht tragbare Immobilienblase zu erzeugen.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, stellte fest, dass versteigerte Grundstücke in den Vororten von Hanoi, wie beispielsweise Thanh Oai und Hoai Duc, deutlich höhere Preise als den Marktwert erzielten. Dies sei teilweise auf Manipulationen und Preisinflation durch Spekulanten zurückzuführen. Er beobachtete die jüngsten Auktionen und bemerkte die Beteiligung und die hohen Gebote von Investoren aus den Provinzen Hai Duong, Bac Ninh und Bac Giang. Dies werde die Grundstücks- und Immobilienpreise in der kommenden Zeit weiter in die Höhe treiben und es Menschen mit echtem Bedarf erschweren, Zugang zum Markt zu erhalten. Daher schlug Dr. Tran Xuan Luong vor, zur Eindämmung von Spekulation und Preisinflation die Kaution auf 50 % des ursprünglichen Wertes zu erhöhen. Versteigerte Grundstücke sollten zudem erst nach ein bis zwei Jahren gekauft, verkauft oder notariell beglaubigt werden dürfen. Bei einem Weiterverkauf innerhalb dieses Zeitraums solle eine höhere Steuer fällig werden.

Die Menschen müssen wachsam sein.

Laut Recherchen von Reportern der Zeitung Nguoi Lao Dong und historischen Preisstatistiken von batdongsan.com.vn lag der durchschnittliche Angebotspreis für Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc im zweiten Quartal 2024 bei rund 43 Millionen VND/m², was einem Anstieg von etwa 48 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Angebotspreise für Grundstücke in benachbarten Gemeinden variierten je nach Lage und Verkehrsanbindung zwischen 22 und 62 Millionen VND/m².

Das Interesse an und die Preise für Grundstücke in den Außenbezirken von Hanoi sind aufgrund von Planungsmaßnahmen und Auktionen gestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 nahmen die Suchanfragen nach Grundstücken in den Bezirken Dong Anh, Gia Lam, Thach That und Quoc Oai (Stadt Hanoi) um 48 % bis 104 % zu. Diese gestiegene Nachfrage trieb die Grundstückspreise in diesen Vorortbezirken im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 um 4 % bis 24 % in die Höhe.

Immobilienexperten gehen davon aus, dass Grundstücksauktionen bis zum Jahresende anhalten werden, da die neue Grundstückspreisliste noch nicht in Kraft getreten ist. Die Festlegung des Startpreises auf Basis des aktuellen staatlichen Preisrahmens wird im Vergleich zu anderen Grundstücksarten zu deutlich niedrigeren Preisen führen. Um Risiken im dynamischen Umfeld von Grundstücksauktionen und des Immobilienmarktes im Allgemeinen zu vermeiden, sollten Anleger – insbesondere angesichts der vielen Einflussfaktoren – vor einer Investition oder dem Erwerb von Wohnraum besonders vorsichtig sein.

Es fehlen Instrumente zur Stabilisierung der Bodenpreise.

Laut Professor Dang Hung Vo telefonieren viele Immobilienmakler unentwegt herum und fragen nach Grundstücken und Häusern. Sie besichtigen Objekte an vielen Orten, um die Marktpreise künstlich in die Höhe zu treiben. Da die Grundstücksauktionen in den Außenbezirken von Hanoi in letzter Zeit sehr klein waren, versuchen Spekulanten, diese Auktionen zu nutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben. Dies soll den Eindruck erwecken, die Grundstückspreise stiegen tatsächlich, und die Menschen zu höheren Ausgaben verleiten. Gleichzeitig schließen viele Immobilien in den Hauptstraßen von Hanoi aufgrund der zunehmenden Beliebtheit des Online-Handels, während die Grundstückspreise in den Vororten stark steigen. Dies deutet auf den Einfluss der Geschäftswelt hin. „Uns fehlen die Instrumente zur Steuerung des Grundstücksmarktes. 2004 verbot die Regierung die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken, da dies mit moderner Stadtentwicklung unvereinbar war. Viele Menschen kauften Grundstücke und ließen sie dann unbebaut. Das Land wurde weder bebaut noch entwickelt, sondern das Geld häufte sich einfach an, was zu einem rasanten Anstieg der Grundstückspreise führte. Das kürzlich verabschiedete Immobilienwirtschaftsgesetz verbietet die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken auch in Sonderstädten sowie in Städten des Typs 1, 2 und 3. Wir haben die Vorschriften zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken verschärft, aber uns fehlt immer noch das einzige Instrument, die Grundsteuer, um die Marktpreise zu stabilisieren“, erklärte Professor Dang Hung Vo.

Quelle: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm