Landauktionen nehmen wieder Fahrt auf

In letzter Zeit ist der Grundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi heißer denn je, da Grundstücksauktionen ständig ausverkauft sind. Die erfolgreichen Auktionspreise in den folgenden Sitzungen brechen kontinuierlich die Rekorde der vorherigen Sitzungen.

2-3 mal höher als in den umliegenden Gebieten

Am 28. Juli organisierte das Land Fund Development Center des Bezirks Dan Phuong erfolgreich eine Versteigerung von 85 Grundstücken, darunter ein Gewinnergrundstück mit einem Preis von 100 Millionen VND/m², dem doppelten Ausgangspreis. Am 10. August verzeichnete die Versteigerung von 68 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai 7.000 Teilnehmerdokumente, darunter ein Gewinnergrundstück mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m², was viele überraschte.

Und zuletzt dauerte die Rekordauktion in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc fast 19 Stunden, vom 19. August bis 4:30 Uhr am 20. August. Nach Angaben der Veranstalter nahmen an der Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet Long Khuc der Gemeinde Tien Yen 517 Kunden teil, die 1.100 Dokumente anmeldeten. Diese Auktion war sowohl für den Veranstalter als auch für die Bieter spannend, aufregend und ermüdend. Viele Interessenten verließen die Auktion vorzeitig, da viele Grundstücke zu einem überhöhten Preis angeboten wurden, ganz im Sinne des „Erzwingens“ und „Kaufens um jeden Preis“.

Während die Investoren Gebote abgaben, waren außerhalb der Auktion zahlreiche Gruppen und Verbände von Immobilienmaklern präsent. Sie schalteten den Live- Video- Streaming-Modus auf Social-Media-Plattformen ein, um über die Atmosphäre rund um das Auktionsgelände zu berichten und so die Preise in die Höhe zu treiben und auf Profit zu spekulieren.

Infolgedessen wurde für das Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit drei Fronten) mit einer Fläche von über 113 m² ein Gebot von bis zu 133,3 Mio. VND/m² abgegeben, mehr als das 18-fache des Startpreises (7,3 Mio. VND/m²). Die übrigen Grundstücke erzielten Zuschlagspreise zwischen 97,3 und 127,3 Mio. VND/m², wobei der niedrigste Zuschlagspreis 91,3 Mio. VND/m² betrug.

Einige anwesende Makler sagten, der Auktionspreis sei deutlich höher als der aktuelle Marktpreis in dieser Gegend. Dies sei auch ein Rekordpreis in einem Vorort von Hanoi.

Auch am Morgen des 20. August, nach Auktionsende, waren noch viele Immobilienmakler im Auktionsgebiet von Long Khuc tätig. Einige Makler gaben an, dass die Grundstücke nach der Auktion je nach Gebiet und Lage mit einem Preisunterschied von 300 bis 500 Millionen VND verkauft wurden. „Das Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit drei Fronten) mit einer Fläche von über 113 m² und einem Zuschlagspreis von 133,3 Millionen VND/m² wurde vom Höchstbietenden für einen Ablösepreis von 300 Millionen VND übergeben. Die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis von 91,3 Millionen VND/m² wurden für einen Ablösepreis von 600 Millionen VND/Grundstück übergeben“, so ein Makler.

Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass die hohen Preise der Landauktionen die Kosten für die Baulandräumung für neue Projekte verteuern würden. Gleichzeitig würden Grundstückseigentümer in der Umgebung den Verkaufspreis ihrer Grundstücke in die Höhe treiben. Der plötzlich hohe Grundstückspreis kann zudem zu Spekulationen führen, da viele Menschen in der Hoffnung, von den steigenden Grundstückspreisen zu profitieren, schnell Land kaufen. Dies kann jedoch dazu führen, dass Geld in Grundstücken stagniert, anstatt in andere Wirtschaftsaktivitäten zu fließen.

Laut Herrn Tuan zeigt das Preisverlaufstool von Batdongsan.com.vn, dass der Auktionspreis für 19 Grundstücke in LK03 und LK03 in der Gemeinde Tien Yen, Hoai Duc, zwei- bis dreimal höher ist als der übliche Marktpreis.

19 Grundstücke wurden kürzlich in der Region Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, versteigert. Foto: HUU HUNG

Gibt es etwas Ungewöhnliches?

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), stellte fest, dass seit Ende letzten Jahres die Preise für viele Immobiliensegmente in Hanoi kontinuierlich gestiegen sind, insbesondere für Wohnungen im oberen Preissegment (die Preise erreichten fast 60 Millionen VND/m² und tendierten zur Stagnation), was zu einem starken Rückgang der Investitionsgewinnmargen führte. Auch im Segment der niedrigen Wohnhäuser in einigen Wohnprojekten und Stadtgebieten liegen die Preise bei mehreren hundert Millionen VND/m². Daher müssen viele Investoren in Vorstadtgebiete ausweichen, wo versteigertes Land attraktiver ist.

Laut Herrn Dinh wurde die Nachfrage nach Vorstadtgrundstücken immer größer, als am 1. August die neuen Immobiliengesetze in Kraft traten und die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärften. Insbesondere die Information, dass einige Bezirke Hanois sich darauf vorbereiten, 2025 zu Bezirken erklärt zu werden, hat die Psyche von Menschen und Investoren beeinflusst. Dies führte dazu, dass Tausende von Menschen zu Grundstücksauktionen gingen, während viele Auktionen Ende 2023 ruhig verliefen und viele Grundstücke mangels Teilnehmern verschoben werden mussten.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte gegenüber der Presse, dass der Auktionspreis für Grundstücke in den Vororten Hanois, 30 bis 40 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, von über 100 Millionen VND/m² ungewöhnlich hoch sei. Die Preise für Grundstücke in den Vororten seien so hoch, dass die Menschen sie sich nicht leisten könnten.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hai (Anwaltskammer Hanoi) erklärte, dass Grundstücksauktionen zwar unmittelbare Vorteile für den lokalen Haushalt bringen dürften, aber ohne strikte Kontrolle viele negative Folgen haben könnten. Die Lehre aus den letzten Jahren ist, dass steigende Grundstückspreise nicht nur den Markt stören, sondern auch Spekulanten die Möglichkeit geben, die Grundstückspreise gewinnbringend in die Höhe zu treiben, was möglicherweise eine unhaltbare Immobilienblase entstehen lässt.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des Vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, erklärte, dass die Preise für versteigerte Grundstücke in Hanois Vororten wie Thanh Oai und Hoai Duc deutlich über dem Marktpreis lägen, was teilweise auf Manipulationen und Preisinflation durch Spekulantengruppen zurückzuführen sei. Jüngsten Auktionen zufolge beteiligte sich eine Gruppe von Investoren aus Hai Duong, Bac Ninh und Bac Giang an der Auktion und zahlte hohe Preise. Dies werde die Preise für Häuser und Immobilien in Zukunft in die Höhe treiben und es für Bedürftige schwer machen, Zugang zu erhalten. Um Spekulationen und Preisinflation vorzubeugen, schlug Dr. Tran Xuan Luong daher vor, die Anzahlung auf 50 % des ursprünglichen Wertes zu erhöhen. Das versteigerte Grundstück müsse nach ein bis zwei Jahren notariell beglaubigt werden, andernfalls würden bei einer Übertragung innerhalb dieser Frist hohe Steuern anfallen.

Die Menschen müssen wachsam sein

Laut den aktuellen Berichten des Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong und dem historischen Preisstatistiktool der Website batdongsan.com.vn beträgt der durchschnittliche Grundstückspreis in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc im zweiten Quartal 2024 etwa 43 Millionen VND/m², was einem Anstieg von etwa 48 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Grundstückspreise in den Nachbargemeinden von Tien Yen liegen je nach Lage und Verkehrsanbindung zwischen 22 und 62 Millionen VND/m².

Das Interesse und die Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi stiegen dank Planungs- und Auktionsaktivitäten. Im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten Grundstücke in den Bezirken Dong Anh, Gia Lam, Thach That und Quoc Oai (Hanoi) einen Anstieg der Suchanfragen von 48 % auf 104 %. Die gestiegene Nachfrage trieb die Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 um 4 % auf 24 % in die Höhe.

Immobilienexperten gehen davon aus, dass bis zum Jahresende weiterhin Grundstücksauktionen stattfinden werden, auch wenn die neue Grundstückspreisliste noch nicht in Kraft ist. Die nach dem aktuellen staatlichen Preisrahmen festgelegten Startpreise werden deutlich niedriger ausfallen als bei anderen Grundstücksarten. Um Risiken durch die „Hitze“ von Grundstücksauktionen im Besonderen und Immobiliensegmenten im Allgemeinen aufgrund der Einflüsse und Folgen vieler der oben genannten Faktoren zu vermeiden, ist daher Vorsicht geboten, bevor investiert wird oder ein tatsächlicher Wohnbedarf besteht.

Fehlende Instrumente zur Stabilisierung der Grundstückspreise

Laut Professor Dang Hung Vo rufen viele Makler überall an, um sich nach Immobilien zu erkundigen, und besichtigen Immobilien an verschiedenen Orten, um die Marktpreise anzukurbeln. In den Vororten von Hanoi fanden in den letzten Tagen nur wenige Grundstücksauktionen statt, sodass Spekulanten diese nutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben. Dies beweist, dass die Grundstückspreise tatsächlich steigen und die Menschen zu hohen Preisen verleiten. Während viele Häuser in den zentralen Straßen Hanois aufgrund des zunehmenden Online-Handels geschlossen und leer stehen, steigen die Grundstückspreise in den Vororten stark an, was einen Einfluss der Geschäftswelt bedeutet. „Uns fehlen Instrumente zur Steuerung des Grundstücksmarktes. 2004 verbot die Regierung die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken, weil diese nicht zum Prozess der modernen Stadtentwicklung passten. Viele Menschen kauften Land und ließen es liegen. Das Land wurde nicht investiert oder bebaut, sondern das Geld wurde dort behalten, wodurch der Wert des Landes um ein Vielfaches stieg. Das gerade in Kraft getretene Gesetz über das Immobiliengeschäft verbietet auch die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in besonderen städtischen Gebieten sowie in städtischen Gebieten des Typs 1, 2 und 3. Wir haben die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärft, aber es fehlt uns noch immer das einzige Instrument zur Stabilisierung der Marktpreise – die Grundsteuer“, sagte Professor Dang Hung Vo.

Quelle: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm