„Rollentausch“ in den Wohnungssegmenten

VTV.vn - Die Verlagerung hin zu einer starken Entwicklung von Mietwohnungen, anstatt sich ausschließlich auf den Eigenheimbau zu konzentrieren, dürfte einen Wendepunkt bei der Umstrukturierung des vietnamesischen Immobilienmarktes darstellen.

Jagen Sie nicht dem „Anstieg der Vermögenspreise“ hinterher.

Vietnams Immobilienmarkt florierte viele Jahre lang dank steigender Grundstückspreise, Spekulationen und überzogener Planungserwartungen. Die stetig steigenden Hauspreise machten Immobilien zu einer beliebten Anlageklasse, während die Nachfrage nach tatsächlichem Wohnraum immer schwerer zu decken war.

Herr Nguyen Quoc Khanh, Vizepräsident des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS), ist der Ansicht, dass dieses Modell viele negative Folgen offenbart, wie zum Beispiel Immobilienpreise, die das Einkommen bei Weitem übersteigen, einen starken Geldfluss in die Spekulation anstatt in die Produktion und eine zunehmende Zahl junger Menschen, die keinen Zugang zu Wohnraum mehr haben.

„Wenn sich der Fokus stark auf die Idee verlagert, dass Wohnraum zum Wohnen und nicht zur spekulativen Vermögensbildung da ist und Mietobjekte zur Hauptstütze werden, dann wird dies eine sehr umfassende Umstrukturierung des vietnamesischen Immobilienmarktes bedeuten“, sagte Herr Khanh.

Laut Herrn Khanh wird sich der Markt in der kommenden Zeit stark differenzieren. Segmente, deren Preise vor allem auf Erwartungen beruhen, wie beispielsweise Grundstücke in Vororten, Parzellierungsgrundstücke außerhalb des Stadtzentrums oder städtische Gebiete ohne tatsächliche Bewohner, könnten erheblichen Druck erfahren, wenn Maßnahmen zur Eindämmung von Spekulationen verstärkt umgesetzt werden.

Umgekehrt verfügen Produkte, die einen stabilen Cashflow generieren, echte Wohnbedürfnisse befriedigen und an die städtische Infrastruktur angebunden sind, über langfristiges Wachstumspotenzial.

Laut vielen Experten besteht die wichtigste Veränderung im aktuellen Denken über Wohnungsbau in der Neubewertung der Rolle von Mietwohnungen – Foto: Regierungszeitung

Mietobjekte könnten eine neue Einnahmequelle darstellen.

Laut vielen Experten besteht die bedeutendste Veränderung im aktuellen Denken über Wohnungsbau in einer Neubewertung der Rolle von Mietwohnungen.

Die vietnamesische Wohnungspolitik konzentrierte sich viele Jahre lang fast ausschließlich auf das Ziel des Wohneigentums. Dies setzte junge Menschen, insbesondere in Großstädten, wo die Immobilienpreise deutlich schneller stiegen als die Einkommen, unter erheblichen finanziellen Druck.

Eine junge Familie in Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt verfügt derzeit typischerweise über ein monatliches Gesamteinkommen von etwa 25–50 Millionen VND. Nach vernünftigen Finanzgrundsätzen sollten die Wohnkosten 35–40 % des Einkommens nicht übersteigen. Bezahlbare Optionen sind daher hauptsächlich Wohnungen mit einem Preis zwischen 1,5 und 3,5 Milliarden VND oder Mieten zwischen 6 und 12 Millionen VND pro Monat.

Allerdings herrscht derzeit ein akuter Mangel an geeigneten Immobilien für diese Kundengruppe. Herr Nguyen Quoc Khanh analysierte, dass das Modell „Grundstück kaufen – auf Preissteigerung warten – mit Gewinn verkaufen“ allmählich einem Modell weichen wird, das durch langfristige Vermietung und den Betrieb von Immobilien einen Cashflow generiert.

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Diesen Weg haben viele Länder wie Singapur, Japan, Südkorea und Deutschland in ihrer Stadtentwicklung eingeschlagen. Tatsächlich könnte in den nächsten zehn Jahren der Mietwohnungsmarkt in der Nähe von Industriegebieten dank der Welle ausländischer Direktinvestitionen, der rasanten industriellen Urbanisierung und der enormen Nachfrage der Arbeitskräfte das am schnellsten wachsende Segment darstellen.

Modelle wie Arbeiterwohnungen, Studentenwohnheime, Serviced Apartments, Co-Living-Spaces oder integrierte Industriestädte werden als vielversprechend angesehen.

Orte wie Bac Ninh , Hai Phong, Hung Yen, Dong Nai und Long An gelten aufgrund hoher Bevölkerungswachstumsraten und einer starken Nachfrage nach Mietwohnungen seitens Fachkräften und Arbeitern als Hauptnutznießer.

Ausgehend von der allgemeinen Situation auf dem Mietwohnungsmarkt sind viele Experten der Ansicht, dass Vietnam seinen Ansatz im Bereich des sozialen Wohnungsbaus grundlegend ändern muss.

Lange Zeit wurden soziale Wohnungsbauprojekte vorwiegend mit einem unterstützungsorientierten Ansatz umgesetzt, wobei Quantität Vorrang vor Qualität hatte – Illustrationsbild

Ein Umdenken in Bezug auf den sozialen Wohnungsbau ist notwendig.

Sozialwohnungsbauprojekte wurden lange Zeit vorwiegend mit dem Fokus auf Unterstützung umgesetzt, wobei die Quantität Vorrang vor der Qualität hatte. Viele Projekte liegen weit außerhalb des Stadtzentrums und verfügen nicht über die notwendige soziale Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Das bedeutet, dass die Bewohner zwar bezahlbaren Wohnraum erwerben können, aber oft höhere Lebenshaltungskosten haben.

Dr. Le Xuan Nghia argumentiert, dass die größte Schwäche vieler aktueller Projekte darin besteht, dass sie lediglich das Problem der „Unterbringung“ gelöst haben, nicht aber das Problem der „Lebensqualität“. Wenn Menschen täglich stundenlang pendeln und es an Schulen, Krankenhäusern und öffentlichen Plätzen mangelt, dann handelt es sich nicht um eine wirkliche Wohnungspolitik.

Experten zufolge muss sich die Denkweise von „Unterstützung und Almosen“ hin zur „Gewährleistung des Rechts auf sicheren Wohnraum“ für die Bevölkerung verlagern. Sozialwohnungen dürfen nicht einfach nur billige Wohnblöcke sein, sondern müssen ein lebenswertes Umfeld mit umfassender Ausstattung, Sicherheit und einem respektvollen Miteinander bieten.

Dies erfordert von Anfang an gleichzeitige Investitionen in die technische und soziale Infrastruktur, anstatt zuerst Häuser zu bauen und später Annehmlichkeiten hinzuzufügen. Insbesondere der soziale Wohnungsbau zur Miete muss priorisiert und zu einem strategischen Segment ausgebaut werden.

In diesem Zusammenhang schlug Herr Nguyen Quoc Khanh vor, dass der soziale Wohnungsbau zur Miete bei angemessener Unterstützung in Form von Land, Krediten und Steuern vollständig zu einem nationalen strategischen Segment werden könnte.

Aktuell könnten viele internationale Investmentfonds, insbesondere ESG-Fonds und Pensionsfonds aus Japan, Singapur und Südkorea, ein starkes Interesse an diesem Segment zeigen, wenn Vietnam den Rechtsrahmen für Build-to-Rent, REITs und Immobilieninvestmentfonds vervollständigt.

Damit sich der Markt jedoch nachhaltig entwickeln kann, muss der Staat eine führende Rolle einnehmen, anstatt alles den Unternehmen zu überlassen. Experten empfehlen, dass der Staat proaktiv für die Bereitstellung von sauberem Land plant, in die Anbindungsinfrastruktur investiert und Verwaltungsverfahren reformiert, bevor er Unternehmen zur Teilnahme einlädt.

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Der soziale Wohnungsbau muss auch in die Gesamtplanung der Stadtentwicklung einbezogen werden, wobei Standorte in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Industriegebieten und Beschäftigungszentren Vorrang haben sollten, anstatt weiterhin in abgelegene Vorstadtgebiete verdrängt zu werden.

Darüber hinaus ist es notwendig, langfristige Kreditpakete mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren und stabilen Zinssätzen für Mieter, Käufer und Investoren gleichermaßen zu entwickeln und ausreichend attraktive Steuerbefreiungen und -ermäßigungen anzubieten, um große Unternehmen zur Teilnahme zu bewegen.

Herr Khanh warnte jedoch auch davor, dass das größte Risiko für den aktuellen Immobilienmarkt in einer zu schnellen Verschärfung der Regulierungen ohne ausreichendes Angebot an Mietwohnungen und alternativen, vergünstigten Krediten bestehe. Ohne neues Angebot könne der Markt einfrieren, Unternehmen würden in Schwierigkeiten geraten und die Kreditausfälle würden steigen.

Experten sind daher der Ansicht, dass der Übergang nach dem richtigen Fahrplan erfolgen muss, um den vietnamesischen Immobilienmarkt in einen neuen Entwicklungszyklus zu führen – in dem der Fokus nicht mehr auf der Spekulation mit Vermögenswerten liegt, sondern auf der Generierung von Cashflow, dem Betrieb städtischer Gebiete und der Befriedigung des tatsächlichen Wohnraumbedarfs.

Was die Menschen brauchen, ist nicht nur eine bezahlbare Wohnung, sondern die Möglichkeit, ein stabiles Leben entsprechend ihrem Einkommen zu führen und eine Zukunft in der Stadt zu haben, an deren Aufbau sie jeden Tag mitwirken.

Quelle: https://vtv.vn/doi-vai-trong-cac-phan-khuc-nha-o-100260617182319534.htm