Die Immobilienpreise geraten außer Reichweite

Die Immobilienpreise explodieren und übersteigen die Einkommen der Arbeitnehmer. Selbst für Angestellte im Finanz- und Bankwesen – den Branchen mit den höchsten Löhnen – sind sie nicht in der Lage, mitzuhalten.

Unter den 20 Wirtschaftssektoren (ausgenommen internationale Agenturen und Organisationen), die vom Allgemeinen Statistikamt nach dem Durchschnittseinkommen von 2010 bis heute untersucht wurden, waren die Beschäftigten im Finanz-, Banken- und Versicherungssektor seit 10 Jahren, in den Zeiträumen 2010-2011 und 2013-2020, führend. Das Einkommen dieser Gruppe lag 2010 bei 4,8 Millionen und stieg bis 2023 auf 11,5 Millionen.

Laut Finanzberichten der Geschäftsbanken in VN30 undAgribank stieg das durchschnittliche Monatseinkommen aus Gehalt und Bonus eines Bankangestellten von 21 Millionen VND im Jahr 2014 auf 36 Millionen VND im Jahr 2023, was einer Steigerung von 6–7 % pro Jahr entspricht.

„Bankangestellte gehören immer zu den Branchen mit den höchsten Einkommen, mit durchschnittlich 25 bis 40 Millionen VND pro Monat“, bestätigte Frau Nguyen Thu Trang, Manpower-Markendirektorin bei Manpowergroup Vietnam – einem auf Personalbeschaffung und Personalberatung spezialisierten Unternehmen.

Trotz ihrer im Vergleich zum allgemeinen Niveau hohen Gehälter konnte das Einkommenswachstum der Bankangestellten in den letzten zehn Jahren nicht mit den Immobilienpreisen Schritt halten. Laut Daten von Savills Vietnam stieg der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen der Klassen C, B und A im Zeitraum 2014–2023 jährlich um 11 %, 10 % bzw. 16 %. Das Preisniveau blieb im Zeitraum 2015–2017 stabil, stieg dann aber stark an, wodurch sich die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen vergrößerte.

So entsprach beispielsweise das durchschnittliche Monatseinkommen von Angestellten im Bank- und Finanzwesen – der höchstbezahlten Arbeitnehmergruppe – im Jahr 2014 dem Preis von 0,7 Quadratmetern einer Wohnung der Klasse B oder 1,05 Quadratmetern einer Wohnung der Klasse C. Im Jahr 2023 würde das Gehalt dieser Gruppe nur noch für den Kauf von 0,5 Quadratmetern einer Wohnung der Klasse B und 0,72 Quadratmetern einer Wohnung der Klasse C ausreichen.

Trotz steigender Einkommen bleibt der Erwerb von Wohneigentum aufgrund deutlich schnellerer Preissteigerungen schwierig. Laut dem Arbeitsmarktbericht des Statistikamts wird das durchschnittliche Monatseinkommen eines vietnamesischen Arbeitnehmers von 4,5 Millionen VND im Jahr 2014 auf 7,5 Millionen VND im Jahr 2022 steigen – ein Anstieg von 7 % pro Jahr und damit nur halb so stark wie der Preisanstieg für eine Erstwohnung.

Bei einem durchschnittlichen Monatseinkommen von 7,6 Millionen VND muss ein Haushalt mit zwei Erwerbstätigen im dritten Quartal schätzungsweise 21 bis 23 Jahre seines Einkommens aufwenden, um eine 55 bis 60 m² große Wohnung zu besitzen, vorausgesetzt, die Immobilienpreise steigen nicht. Bei einer Sparquote von 50 % nach Abzug der Lebenshaltungskosten verdoppelt sich die Anzahl der Jahre.

Daten von Numbeo – einer globalen Plattform für Lebenshaltungskostenstatistiken – zeigen, dass Vietnams Hauspreis-Einkommens-Index (HPR) Mitte 2024 22,8 Punkte erreichen wird und damit zu den höchsten in Südostasien zählt. Dieser Wert ist fast dreimal so hoch wie in Malaysia und höher als in vielen Industrieländern wie Japan, Singapur oder Südkorea.

Je höher der HPR, desto schwieriger ist es, ein Eigenheim zu besitzen. Seit 2014 ist der vietnamesische HPR von 17,8 Punkten um 27 % gestiegen, was die Kluft zwischen Einkommenswachstum und Immobilienpreisen deutlich widerspiegelt. Gleichzeitig ist die Fähigkeit der Vietnamesen, Kredite zurückzuzahlen, mit nur 0,4 Punkten sehr gering – niedriger als in den meisten südostasiatischen Ländern, mit Ausnahme der Philippinen.

In Großstädten ist die Lage ernster. Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete einen HPR-Index von 32,4 Punkten und lag damit 1,4-mal über dem Landesdurchschnitt. Die Fähigkeit zur Kreditrückzahlung lag bei nur 0,3 Punkten, was die Schwierigkeiten beim Wohnungserwerb widerspiegelt. In Hanoi lag der HPR-Index mit 20,6 Punkten unter dem Landesdurchschnitt, gehörte aber immer noch zu den Spitzenreitern in Asien.

„Wenn die Immobilienpreise viel schneller steigen als die Löhne, wird die Einkommensungleichheit rapide zunehmen“, erklärten Dr. Le Kien Cuong von der Banking University of Ho Chi Minh City und Kollegen in einer Studie aus dem Jahr 2021. Immobilienmarkt und Einkommensungleichheit in Vietnam: Aktueller Stand und politische Auswirkungen. Ihm zufolge ist es für manche Haushalte zunehmend unwahrscheinlicher, künftig ein Eigenheim zu besitzen, da sie ihre Ersparnisse für die Miete eines Hauses verwenden müssen.

Giang Huynh, Forschungsdirektorin und S22M-Direktorin bei Savills Vietnam, sagte außerdem, dass die Kluft zwischen Arm und Reich größer werde, wenn die Immobilienpreise weiterhin schneller steigen als die Einkommen. Menschen mit durchschnittlichem Einkommen und darunter würden Schwierigkeiten haben, Wohnraum zu finden, was schwerwiegende Folgen für die Stabilität des Marktes und der Gesellschaft haben werde.

Laut Professor Dang Hung Vo, dem ehemaligen stellvertretenden Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, belastet der rasante Anstieg der Immobilienpreise, der die Lohneinnahmen übersteigt, nicht nur die Sozialversicherung, sondern fördert auch die Immobilienspekulation. Spekulatives Geld wartet oft auf steigende Preise und fließt nicht in Produktion und Unternehmen, was sich negativ auf Inflation und Währungswert auswirkt.

„Das Versäumnis, die Spekulation und die Asymmetrie zwischen den Wohnungssegmenten einzudämmen, hat unweigerlich zum Ende des Tunnels für den aktuellen Immobilienmarkt geführt“, sagte er.

Herr Vo wies zudem darauf hin, dass der Immobilienmarkt eine wichtige Rolle in Produktion, Wirtschaft und Makroökonomie spielt. Dieser instabile Markt werde sich wie in den letzten Jahren negativ auf die gesamte Wirtschaft auswirken. Tatsächlich sei die Suche nach Wohnraum, der den finanziellen Möglichkeiten der Menschen entspreche, nicht nur für Vietnam eine Herausforderung. Auch viele Großstädte weltweit stünden unter diesem Druck, da die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund des Zustroms von Einwanderern steige.

Frau Giang Huynh sagte, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi das Angebot nicht der Nachfrage entspreche. Der Grund dafür seien unter anderem rechtliche Engpässe bei der Projektgenehmigung, die den Zubau verlangsamen. Zudem treiben steigende Grundstückspreise und Baukosten die Immobilienpreise in die Höhe.

Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Baupreisindex der Stadt im Vergleich zum Basisniveau im Jahr 2015 stark von 103 Punkten im Jahr 2020 auf 123 Punkte im Jahr 2023 gestiegen. Gestiegene Inputkosten zwangen Investoren dazu, höhere Endpreise festzulegen, um die Effizienz der Projekte zu gewährleisten.

Anhand von Daten von 2018 bis heute stellte Dr. Dinh The Hien zudem fest, dass Einkommen und Wohnungspreise zunehmend steigen. Seiner Ansicht nach liegt dies teilweise an der Lücke zwischen Angebot und Nachfrage im oberen und unteren Marktsegment. Neu eingeführte Produkte deckten den tatsächlichen Wohnungsbedarf nicht, da Luxuswohnungen einen großen Anteil ausmachen. Zudem handelt es sich bei vielen Käufern um Investoren, die auf Rentabilität achten und daher die Preise kontinuierlich in die Höhe treiben.

Er sagte außerdem, dass das Chaos auf dem Immobilienmarkt teilweise auf die laxe Verwaltung in einigen Gegenden zurückzuführen sei, insbesondere in der südlichen Region – dem größten Immobilienmarkt des Landes.

Laut Professor Dang Hung Vo ist eine Reform der Immobiliensteuern notwendig, um den Markt zu stabilisieren. Insbesondere die zweite Immobiliensteuer wird dazu beitragen, die durch Spekulationen verursachten virtuellen Produktpreise zu beseitigen. Eine wichtige Lösung hierfür ist die Verbesserung der Datenmanagement-Infrastruktur, um Informationen über den Immobilienmarkt transparent zu machen.

„Dafür sind ein konkreter Fahrplan und mehrdimensionale Forschung erforderlich, um eine erfolgreiche Bewerbung zu ermöglichen“, betonte Professor Vo.

Dr. Dinh The Hien teilte diese Ansicht und erklärte, dass es notwendig sei, das Management transparent zu machen und neue Gesetze durch Verordnungen umzusetzen, um den Markt zu stabilisieren. Insbesondere gelte es, rechtliche Hindernisse für Projekte zu beseitigen, um das Angebot schnell zu erhöhen.

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