Beseitigung von Hindernissen für Anleihen und Immobilien.

In ihrem kürzlich veröffentlichten Bericht zum Immobilien- und Wohnungsmarkt stellte das Bauministerium fest, dass Immobilienunternehmen mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sind. Insbesondere die Zahl der Immobilienunternehmen, die 2022 Insolvenz anmeldeten oder aufgelöst wurden, stieg im Vergleich zu 2021 um 38,7 %.

Schwierigkeiten häuften sich.

Die Agentur bewertete 2022 als ein schwieriges Jahr für Unternehmen der Immobilienbranche. Einige Konzerne reduzierten ihre Belegschaft um bis zu 50 %, um den Schwierigkeiten zu begegnen. Hauptgründe hierfür waren Probleme beim Zugang zu Krediten, der Emission von Anleihen und der Kapitalbeschaffung von Kunden. Dies führte dazu, dass vielen Unternehmen das Kapital fehlte und sie die Umsetzung von Projekten verzögern oder vorübergehend aussetzen mussten.

Darüber hinaus haben steigende Kreditzinsen, Wechselkursschwankungen, Kraftstoff- und Baustoffpreise zu erhöhten Betriebskosten geführt und den Geschäftsbetrieb beeinträchtigt. Die Schwierigkeiten der Kunden beim Zugang zu Bankkrediten für Immobilienkäufe wirken sich indirekt auch auf die Liquidität von Immobilienprodukten und -projekten aus; Unternehmen können ihre Objekte nicht verkaufen, um Kapital zurückzugewinnen und zu reinvestieren.

Darüber hinaus sahen sich einige Unternehmen seit Ende 2022 bis heute aufgrund verschiedener Gründe, darunter Änderungen der Richtlinien zur Regelung der Emission von Unternehmensanleihen, unter Druck gesetzt, Anleihen vorzeitig an Investoren zurückzuzahlen.

Laut einem Bericht des vietnamesischen Anleihenmarktverbands (VBMA) erreichte das Emissionsvolumen von Unternehmensanleihen im vergangenen Jahr 255.163 Milliarden VND, ein Rückgang von 66 % gegenüber dem Vorjahr. Der Emissionswert der meisten Sektoren ging 2022 im Vergleich zum Vorjahr zurück, insbesondere die Emissionen von Immobilienunternehmen sanken aufgrund mehrerer ungünstiger makroökonomischer Faktoren um bis zu 80,8 %.

Schwierigkeiten beim Kapitalzugang haben die Kauf- und Verkaufsaktivitäten auf dem Immobilienmarkt erheblich beeinträchtigt. (Foto: TAN THANH)

Gleichzeitig mussten Unternehmen Anleihen im Wert von bis zu 210,83 Milliarden VND vorzeitig zurückkaufen, ein Anstieg von 46 % gegenüber 2021. Davon entfielen rund 35,4 Billionen VND auf den Immobiliensektor. Dies bedeutet, dass das Kapital für den Immobiliensektor nicht nur knapper, sondern im Vergleich zu zuvor auch deutlich reduziert ist, was viele Unternehmen der Branche vor noch größere Herausforderungen stellt. Eine Reihe kürzlich bekanntgegebener Verluste von Unternehmen belegt diese Schwierigkeiten: So verzeichnete Phat Dat Real Estate im letzten Quartal 2022 einen Verlust von fast 230 Milliarden VND, Cen Land meldete im vierten Quartal 2022 ebenfalls einen Nettoverlust von 58,6 Milliarden VND und die Dat Xanh Group einen Verlust von über 400 Milliarden VND. Auch viele andere große Unternehmen mussten deutliche Umsatz- und Gewinnrückgänge hinnehmen.

Der Vorstandsvorsitzende eines Immobilienunternehmens mit ausstehenden Anleihenschulden von über 200 Milliarden VND erklärte, sein Unternehmen habe „Verluste und Einbußen“ in Kauf genommen, um sein Anlageportfolio zu restrukturieren und Projekte zu verkaufen, um dem Teufelskreis aus Schulden und Zinszahlungen zu entkommen. Die Suche nach Käufern gestaltet sich jedoch in der aktuellen Situation äußerst schwierig, da den meisten Immobilienunternehmen das Kapital ausgeht und sich nicht nur Immobilien, sondern alle Vermögenswerte nur schwer veräußern lassen.

„Die zu schnelle und abrupte Verschärfung des Marktes für Unternehmensanleihen hat uns völlig überrascht. Wir machen uns derzeit Sorgen darüber, wie wir Kapital für unsere Projekte beschaffen sollen, da viele damit verbundene Richtlinien und Verfahren noch nicht geklärt sind. Daher brauchen wir dringend Unterstützung von der Regierung, um politische Hürden abzubauen und Unternehmen bei der Umsetzung ihrer Projekte zu unterstützen“, erklärte die Person.

Es gibt viele Lösungsansätze für dieses Problem.

Dr. Nguyen Huu Huan von der Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte gegenüber einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong, dass der Immobilienmarkt sowohl bei den Produktionsmitteln als auch bei den Produktionsergebnissen vor Herausforderungen stehe, insbesondere aufgrund der strengen Kapitalbeschränkungen. Um die Kapitalengpässe in diesem Markt zu verringern, müsse die vietnamesische Staatsbank daher Maßnahmen ergreifen, die klare Unterstützung signalisieren, darunter auch kurzfristige Kredithilfen, um die Liquidität der Immobilienunternehmen zu sichern.

„Da die Schwierigkeiten mit Unternehmensanleihen nicht über Nacht gelöst werden können und Immobilienunternehmen dringend Betriebskapital benötigen, um unfertige Projekte fortzuführen, können sie zwar andere Kapitalquellen wie Auslandskredite in Betracht ziehen, sind dabei aber Wechselkursrisiken ausgesetzt, da sie in US-Dollar leihen müssen und nicht alle Unternehmen die Voraussetzungen für die Aufnahme von internationalem Kapital erfüllen. Daher ist kurzfristig weiterhin Kreditkapital erforderlich, um die Belastung zu tragen und zur Erholung der Immobilienbranche beizutragen“, sagte Dr. Nguyen Huu Huan.

Laut Dr. Nguyen Huu Huan haben nicht nur Immobilienunternehmen Schwierigkeiten, Kredite zu erhalten, sondern auch Privatkunden, die Kredite für den Kauf von Wohn- oder Anlageimmobilien aufnehmen, sind in ihrem Kapitalzugang eingeschränkt oder sehen sich mit hohen Zinssätzen von rund 15–16 % pro Jahr konfrontiert. Daher sind dringend Lösungen erforderlich, um die Kreditzinsen zu stabilisieren oder zu senken.

Bezüglich der Lösungsansätze für das Problem der Unternehmensanleihen ist Dr. Le Dat Chi, stellvertretender Leiter des Fachbereichs Unternehmensfinanzierung an der Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt, der Ansicht, dass diese neben Bankkrediten als wichtiger Kapitalbeschaffungskanal für Unternehmen anerkannt werden müssen. Daher sollten Maßnahmen ergriffen werden, um den Markt für Unternehmensanleihen analog zur Einhaltung der Kreditvergabevorschriften durch Banken zum Schutz der Einleger zu organisieren und zu regulieren.

Der Finanz- und Wertpapierexperte Lam Minh Chanh ist der Ansicht, dass der Markt für Unternehmensanleihen in letzter Zeit bei vielen Anlegern zu einem Vertrauensverlust geführt hat und diese daher keine Absicht haben, sich erneut zu beteiligen. Um die wichtige Rolle von Unternehmensanleihen wiederherzustellen, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Erstens und vor allem müssen alle Unternehmensanleihen von anerkannten Ratingagenturen bewertet werden. Dies ermöglicht es Anlegern, das Risikoniveau der jeweiligen Anleiheart zu verstehen. Zweitens müssen Aufsichtsbehörden den Vertrieb von Anleihen streng kontrollieren. Jegliche Schlupflöcher dürfen nicht ausgenutzt werden, um privat emittierte Anleihen öffentlich zu vertreiben. Drittens sollten nur Personen mit einer Wertpapierhandelslizenz berechtigt sein, Anleger zu Anleihen zu beraten und ihnen diese zu verkaufen. Die Beratung zum Anleiheverkauf durch unqualifizierte Personen, wie beispielsweise Bankangestellte, ist zu vermeiden.

Viertens müssen Anleihehändler und -berater einen detaillierten und sorgfältigen Beratungsprozess durchführen, um sicherzustellen, dass Anleger genau verstehen, in welche Unternehmensanleihen sie investieren und welche potenziellen Risiken damit verbunden sind. „Wenn diese Maßnahmen ergriffen werden, werden sich Unternehmensanleihen allmählich erholen und stark entwickeln und zu einem wichtigen Kapitalbeschaffungskanal für Unternehmen, insbesondere für Immobilienunternehmen, werden“, betonte Experte Lam Minh Chanh.

Aus Sicht der Regulierungsbehörde erklärte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, dass das Bauministerium dem Finanzministerium vorgeschlagen habe, der Regierung Änderungen und Ergänzungen des Dekrets 65/2022/ND-CP zur Regelung des Angebots und Handels von privaten Unternehmensanleihen auf dem Inlandsmarkt sowie des Angebots von Unternehmensanleihen auf dem internationalen Markt vorzulegen; um die Führung und Steuerung des Angebots und Handels von Unternehmensanleihen auf dem Inlandsmarkt sowie des Angebots von Unternehmensanleihen auf dem internationalen Markt im Einklang mit dem Gesetz zu stärken; und um die Kapitalbeschaffungsaktivitäten von Immobilienunternehmen an der Börse zu kontrollieren und Spekulation, Manipulation und Preisinflation zu vermeiden.

Das Bauministerium schlägt der vietnamesischen Staatsbank vor, einen geeigneten Kreditrahmenplan zur Unterstützung der Wirtschaft zu erarbeiten und vorzuschlagen. Dieser soll Kreditinstitute anleiten und unterstützen, den Zugang zu Krediten für Unternehmen, Wohnungskäufer und Investoren zu erleichtern. Darüber hinaus fordert das Ministerium Anweisungen und Richtlinien für Kreditinstitute, um die zügige und gesetzeskonforme Kreditvergabe an förderfähige Unternehmen und Immobilienprojekte zu gewährleisten. Dabei sollen Projekte des sozialen Wohnungsbaus, Arbeiterwohnungen, bezahlbarer Gewerbewohnraum sowie andere Immobilien, die Produktions- und Sozialzwecken dienen und sich durch hohe Effizienz und Rückzahlungsfähigkeit auszeichnen, vorrangig gefördert werden.

Für die Kommunen ist es notwendig, eine Liste der Wohnungsbau- und Immobilienprojekte in ihrem Gebiet zu erstellen und insbesondere die Gründe für Projekte zu analysieren, die zwar eine Investitionsgenehmigung erhalten haben, aber nicht oder nur verzögert umgesetzt wurden. Darauf aufbauend sollte der Fokus auf der Behebung rechtlicher und verfahrenstechnischer Schwierigkeiten bei der Investitionsvorbereitung für Wohnungsbauprojekte liegen, um das Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Die Verwaltungsreform muss beschleunigt werden, um Verantwortungsverweigerung und Verzögerungen bei der Abwicklung von Verfahren zur Umsetzung von Immobilienprojekten im Gebiet zu vermeiden.

Internationale Studienerfahrung

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beratungsrates, sagte, er habe 16 Lösungsansätze zur Rettung des chinesischen Immobilienmarktes eingehend geprüft und festgestellt, dass Vietnam die Anwendung von 10 davon in Erwägung ziehen könnte.

„Tatsächlich haben wir bereits einige Lösungen umgesetzt, wie zum Beispiel Steuerstundungen/-aufschübe, Schuldenstundungen/-aufschübe... Wir haben auch das Bauministerium, das Finanzministerium und die Regierung angewiesen, geeignete Ansätze zu erforschen und zu finden, die auf der tatsächlichen Situation im Land basieren.“

„Unternehmen müssen beispielsweise Abschläge beim Verkauf bestimmter Vermögenswerte akzeptieren, um Schulden fristgerecht zu begleichen; in schwierigen Situationen können sie mit Anleihegläubigern über Zahlungsaufschübe verhandeln, was gemäß Dekret 65 zulässig ist. Der Tausch von Geld gegen Waren oder von Anleihen gegen Immobilien – diese Lösungen bedürfen staatlicher Unterstützung, um potenzielle rechtliche Probleme zu vermeiden. Unternehmen dürfen Schulden umstrukturieren, das heißt, sie dürfen neue Anleihen ausgeben, um alte Schulden zu tilgen…“, sagte Herr Luc.

(*) Siehe die Zeitung Nguoi Lao Dong aus der Ausgabe vom 30. Januar.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm