Lösung von Schwierigkeiten bei Anleihen und Immobilien

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht zum Immobilien- und Wohnungsmarkt erklärte das Bauministerium , dass Immobilienunternehmen mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Insbesondere die Zahl der Immobilienunternehmen, die 2022 Insolvenz anmeldeten oder aufgelöst wurden, stieg im Vergleich zu 2021 um 38,7 %.

Schwierigkeit auf Schwierigkeit

Diese Agentur schätzt, dass Unternehmen im Immobiliensektor 2022 vor zahlreichen Herausforderungen stehen werden. Einige Konzerne werden ihre Belegschaft um bis zu 50 % reduzieren, um die Schwierigkeiten zu bewältigen. Hauptgründe hierfür sind Probleme beim Zugang zu Krediten, der Emission von Anleihen und der Kapitalbeschaffung von Kunden. Dies führt dazu, dass vielen Unternehmen das Kapital fehlt und sie Projekte verzögern oder vorübergehend aussetzen müssen.

Darüber hinaus sind Kreditzinsen, Wechselkurse, Benzinpreise und Baustoffpreise gestiegen, was zu höheren Kosten für Unternehmen und damit zu Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebs geführt hat. Die Tatsache, dass Immobilienkäufer nur schwer an Bankkredite gelangen, wirkt sich indirekt auch auf die Liquidität von Immobilienprodukten und -projekten aus; Unternehmen können ihre Objekte nicht verkaufen, um Kapital zurückzugewinnen und zu reinvestieren.

Darüber hinaus stehen einige Unternehmen seit Ende 2022 bis heute aus verschiedenen Gründen unter Druck, Anleihen vorzeitig an die Investoren zurückzuzahlen. Zu diesen Gründen zählen unter anderem Änderungen der Richtlinien zur Kontrolle von Unternehmensanleihen.

Der Vietnam Bond Market Report der Vietnam Bond Market Association (VBMA) zeigt, dass das Emissionsvolumen von Unternehmensanleihen im vergangenen Jahr 255.163 Milliarden VND erreichte, ein Rückgang von 66 % gegenüber dem Vorjahr. Der Emissionswert der meisten Branchen ging 2022 im Vergleich zum Vorjahr zurück, insbesondere die Emissionen von Immobilienunternehmen sanken im gleichen Zeitraum um 80,8 %, was auf zahlreiche ungünstige makroökonomische Faktoren zurückzuführen ist.

Kapitalengpässe beeinträchtigen den Immobilienmarkt erheblich. Foto: TAN THANH

Gleichzeitig mussten Unternehmen Anleihen im Wert von bis zu 210,83 Milliarden VND vorzeitig zurückkaufen, ein Anstieg von 46 % gegenüber 2021. Allein die Immobilienbranche kaufte davon rund 35,4 Billionen VND vorzeitig zurück. Dies bedeutet, dass die Kapitalquellen für den Immobiliensektor nicht nur angespannter, sondern im Vergleich zu früher auch deutlich geringer geworden sind, was viele Unternehmen der Branche in Schwierigkeiten gebracht hat. Eine Reihe kürzlich bekanntgegebener Verluste verdeutlicht diese Schwierigkeiten: So verzeichnete Phat Dat Real Estate im letzten Quartal 2022 einen Verlust von fast 230 Milliarden VND, Cen Land meldete im vierten Quartal 2022 einen Nachsteuerverlust von bis zu 58,6 Milliarden VND und die Dat Xanh Group einen Nettoverlust von über 400 Milliarden VND. Auch viele andere große Unternehmen mussten einen starken Umsatz- und Gewinnrückgang hinnehmen.

Der Vorstandsvorsitzende eines Immobilienunternehmens mit Anleiheschulden von mehr als 200 Milliarden VND erklärte, sein Unternehmen habe „Verluste und Schmerzen“ in Kauf genommen, um sein Anlageportfolio umzustrukturieren und Projekte zu verkaufen, um der Schulden- und Zinssituation zu entkommen… doch sei es in dieser Zeit äußerst schwierig, einen Käufer zu finden, da die meisten Immobilienunternehmen ihre Kapitalquellen erschöpft hätten und jegliche Vermögenswerte, nicht nur Immobilien, schwer zu verkaufen seien.

„Die zu schnelle und zu plötzliche Verschärfung des Marktes für Unternehmensanleihen hat uns außerstande gesetzt, rechtzeitig zu reagieren. Unsere Sorge gilt nun der Kapitalbeschaffung für Projekte, da viele Verfahrensfragen noch ungeklärt sind. Daher benötigen wir dringend staatliche Unterstützung, um Unternehmen bei der Projektdurchführung zu entlasten“, erklärte die Person.

Viele Lösungen

Dr. Nguyen Huu Huan von der Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte gegenüber Reportern der Zeitung Lao Dong, dass der Immobilienmarkt sowohl bei den Produktionsmitteln als auch bei den Kapitalquellen vor Herausforderungen stehe, insbesondere die Kapitalbeschaffung sei stark eingeschränkt. Um diese Kapitalprobleme zu beheben, müsse die Staatsbank daher ihre Politik konkretisieren und durch gezielte Maßnahmen die kurzfristige Kreditvergabe unterstützen, um die Liquidität von Immobilienunternehmen zu sichern.

„Da die Schwierigkeiten bei Unternehmensanleihen nicht über Nacht gelöst werden können, während Immobilienunternehmen dringend Betriebskapital benötigen, um unfertige Projekte fortzuführen, können Unternehmen zwar andere Kapitalquellen wie Auslandskredite in Anspruch nehmen, sind aber Wechselkursrisiken ausgesetzt, da sie in US-Dollar leihen müssen und nicht alle Unternehmen die Voraussetzungen für die Mobilisierung internationalen Kapitals erfüllen. Daher ist kurzfristig weiterhin Kreditkapital zur Unterstützung notwendig, um zur Erholung der Immobilienunternehmen beizutragen“, sagte Dr. Nguyen Huu Huan.

Laut Dr. Nguyen Huu Huan stehen nicht nur Immobilienunternehmen vor Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme, sondern auch Privatkunden, die Kredite für den Kauf von Wohn- oder Anlageimmobilien aufnehmen, haben nur eingeschränkten Zugang zu Kapital oder müssen mit hohen Zinssätzen von etwa 15–16 % pro Jahr rechnen. Daher ist dringend eine Lösung zur Stabilisierung oder Senkung der Kreditzinsen erforderlich.

Bezüglich der Lösung des Problems der Unternehmensanleihen sagte Dr. Le Dat Chi, stellvertretender Leiter der Fakultät für Unternehmensfinanzierung an der Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt, dass es notwendig sei, diese neben Bankkrediten als wichtigen Kapitalbeschaffungskanal für Unternehmen anzuerkennen, um Maßnahmen zur Organisation und Verwaltung des Marktes für Unternehmensanleihen zu ergreifen, so wie Banken die Kreditvergabevorschriften zum Schutz der Einleger einhalten müssen.

Der Finanz- und Wertpapierexperte Lam Minh Chanh erklärte, dass der Markt für Unternehmensanleihen in letzter Zeit bei vielen Anlegern zu einem Vertrauensverlust geführt habe und diese daher keine Absicht hätten, sich erneut zu beteiligen. Um die wichtige Rolle von Unternehmensanleihen wiederherzustellen, müssten folgende Bedingungen erfüllt sein:

Erstens und vor allem müssen alle Unternehmensanleihen von anerkannten Ratingagenturen bewertet werden. Dadurch können Anleger das Risikoniveau jeder Anleiheart einschätzen. Zweitens müssen die Emissionsagenturen den Vertrieb von Anleihen streng kontrollieren. Es ist unbedingt zu vermeiden, das Gesetz zu umgehen und privat emittierte Anleihen öffentlich zu platzieren. Drittens dürfen nur Personen mit einer Wertpapierhandelslizenz Anleihen an Anleger verkaufen und diese beraten. Beratungen zum Anleiheverkauf durch Laien, wie beispielsweise Bankangestellte, sind untersagt.

Viertens müssen Anleihenberater und -verkäufer einen detaillierten und strengen Beratungsprozess einhalten, um sicherzustellen, dass Anleger genau verstehen, in welche Unternehmensanleihen sie investieren und welche potenziellen Risiken diese Anleihen bergen. „Wenn uns das gelingt, werden sich Unternehmensanleihen allmählich erholen und stark weiterentwickeln und zu einem wichtigen Kapitalbeschaffungskanal für Unternehmen, insbesondere für Immobilienunternehmen, werden“, betonte Experte Lam Minh Chanh.

Aus Sicht der Verwaltungsbehörde erklärte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, dass das Bauministerium dem Finanzministerium vorgeschlagen habe, der Regierung Änderungen und Ergänzungen des Dekrets 65/2022/ND-CP zur Regelung des Angebots und Handels von Unternehmensanleihen auf dem Inlandsmarkt sowie des Angebots von Unternehmensanleihen auf dem internationalen Markt vorzulegen; die Steuerung und Leitung des Angebots und Handels von Unternehmensanleihen auf dem Inlandsmarkt sowie des Angebots von Unternehmensanleihen auf dem internationalen Markt im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen zu stärken; die Kapitalmobilisierungsaktivitäten von Immobilienunternehmen an der Börse zu kontrollieren und Spekulation, Manipulation und Preisinflation zu vermeiden.

Bezüglich der Staatsbank schlug das Bauministerium vor, geeignete Kreditlimit-Managementpläne zur Stützung der Wirtschaft zu prüfen und vorzuschlagen; Kreditinstitute anzuweisen und zu lenken, um Unternehmen, Wohnungskäufern und Investoren den Zugang zu Kreditkapital zu erleichtern. Kreditinstitute sollen angehalten und angewiesen werden, Kredite zügig an Unternehmen und Immobilienprojekte zu vergeben, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen; vorrangig sollen Projekte des sozialen Wohnungsbaus, Arbeiterwohnungen, kostengünstiger Gewerbewohnungen und andere Immobilienarten gefördert werden, die Produktions- und Sozialzwecken dienen und sich durch hohe Effizienz und Rückzahlungsfähigkeit auszeichnen.

Für die Kommunen ist es notwendig, die Wohnungsbau- und Immobilienprojekte im Gebiet zu überprüfen und zu erfassen. Insbesondere sollten die Gründe für Projekte analysiert werden, die zwar für Investitionen genehmigt, aber nicht oder nur schleppend umgesetzt wurden. Darauf aufbauend gilt es, Schwierigkeiten und Hindernisse in rechtlichen Angelegenheiten und Verfahren zur Vorbereitung von Investitionen in Wohnungsbauprojekte zu beseitigen, um das Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Die Reform der Verwaltungsverfahren muss beschleunigt werden, und es muss verhindert werden, dass Verantwortungsverweigerung oder Verzögerungen bei der Abwicklung von Verfahren zur Umsetzung von Immobilienprojekten im Gebiet auftreten.

Internationale Forschungserfahrung

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beratungsrates, sagte, er habe 16 Lösungsansätze zur Rettung des chinesischen Immobilienmarktes sorgfältig geprüft und festgestellt, dass Vietnam 10 davon studieren und anwenden könne.

„Tatsächlich haben wir bereits einige Lösungen umgesetzt, wie zum Beispiel Steuerstundungen und Schuldenstundungen. Wir haben uns auch mit dem Bauministerium, dem Finanzministerium und der Regierung beraten, um weitere Lösungen zu prüfen und eine Richtung zu finden, die der aktuellen Situation im Land gerecht wird.“

Unternehmen müssen beispielsweise Abschläge akzeptieren, um Vermögenswerte zu verkaufen und so Schulden fristgerecht zu begleichen. In schwierigen Zeiten dürfen sie mit Anleihegläubigern über eine Verlängerung der Kreditlaufzeit verhandeln; dies ist gemäß Dekret 65 zulässig. Der Tausch von Geld gegen Waren oder von Anleihen gegen Immobilien bedarf staatlicher Steuerung, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden. Unternehmen dürfen Schulden refinanzieren, d. h. sie dürfen neue Anleihen begeben, um alte Schulden zu tilgen“, sagte Herr Luc.

(*) Siehe Lao Dong Zeitung, Ausgabe vom 30. Januar.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm