Jedes Mal, wenn ich die Preisliste für ein neues Wohnungsprojekt sehe, denke ich nicht zuerst daran, ob ich es mir leisten kann, sondern vielmehr daran, dass der Preis einfach unerschwinglich geworden ist. Viele Berufstätige in Städten teilen dieses Gefühl: Die Gehälter steigen zwar ständig, können aber mit den Wohnungspreisen nicht mithalten.
Diese Meldung wurde in den Vietnam Economic Update – Mai 2026 der Weltbank aufgenommen. Die Institution fügte eine Reihe von Daten hinzu, die zeigen, dass derzeit viel Geld in die Wirtschaft fließt, insbesondere in den Immobiliensektor.
Laut diesem Bericht wird für Immobilienkredite im Jahr 2025 ein Anstieg um 42 % prognostiziert, fast doppelt so hoch wie die allgemeine Kreditwachstumsrate von 19 %. Dieser Sektor macht derzeit etwa 25,5 % des gesamten ausstehenden Kreditvolumens aus.
Dies bedeutet auch, dass von je vier Dollar Kredit in der Wirtschaft mehr als ein Dollar in den Immobiliensektor fließt.
Besonders bemerkenswert ist, dass etwa die Hälfte dieser Immobilienkredite an Immobilienentwicklungsgesellschaften vergeben wurde. Die Kredite für Industrie und Landwirtschaft stiegen hingegen nur um 12,1 % bzw. 9,1 %.
Ein Blick auf den Kreditfluss zeigt deutlich, dass der Immobiliensektor deutlich mehr Kapital anzieht als der Produktionssektor.
Ein Paradoxon wird immer deutlicher: Die Kreditvergabe steigt rasant, die Liquidität in der Wirtschaft ist sehr hoch, doch der Traum vom Eigenheim rückt für viele Menschen immer weiter in die Ferne. Foto: Hoang Ha
Die Weltbank stellte außerdem fest, dass die aktuelle Kreditvergabe „strukturell ineffizient“ sei, da Banken vermögensbesicherte, aber wenig produktive Segmente gegenüber Sektoren bevorzugen, die nachhaltiges Wachstum und Beschäftigung generieren können. Dies ist der entscheidende Punkt, denn wichtig ist nicht die Höhe des Kreditvolumens, sondern wohin das Geld fließt.
Wenn mehr Geld in Land als in Fabriken fließt, steigen die Immobilienpreise mit ziemlicher Sicherheit schneller als die Einkommen der Arbeitnehmer – ein Trend, der sich ganz deutlich auf dem aktuellen Wohnungsmarkt widerspiegelt.
Laut Weltbank liegt das Verhältnis von Haus- und Grundstückspreisen in einigen Gebieten mittlerweile bei über dem 30-Fachen des durchschnittlichen jährlichen Haushaltseinkommens, während der internationale Standard für bezahlbaren Wohnraum üblicherweise beim 3- bis 8-Fachen des Einkommens liegt.
Dies erschwert es Erstkäufern zunehmend, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Mietkosten und Hypothekenzahlungen verschlingen zudem einen erheblichen Teil des verbleibenden verfügbaren Einkommens vieler Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen.
Es zeichnet sich ein Paradoxon ab: Die Kreditvergabe steigt rasant, die Liquidität in der Wirtschaft ist sehr hoch, doch der Traum vom Eigenheim rückt für viele Menschen immer weiter in die Ferne. Die Immobilienpreise steigen schneller als das Einkommen der meisten Arbeitnehmer.
Der Geldfluss in den Immobiliensektor ist jedoch nur ein Teil des Gesamtbildes.
Laut Weltbank liegt Vietnams Kreditquote (Kreditvolumen im Verhältnis zum BIP) derzeit bei rund 145 %. Dieser Wert ist an sich schon sehr hoch, doch noch besorgniserregender ist, dass immer noch viel Geld in der Wirtschaft vorhanden ist, das nicht in großem Umfang in Produktion und Konsum fließt.
Während das Kreditvolumen rasant zunimmt, wird erwartet, dass sich der Geldumschlag der Wirtschaft bis 2025 auf etwa 0,6 verlangsamen wird – den niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt.
Laut Weltbank zirkuliert die Liquidität derzeit vorwiegend innerhalb des Finanzsektors, anstatt der Realwirtschaft neue Impulse zu verleihen.
Mit anderen Worten: Es ist tatsächlich viel Geld in der Wirtschaft vorhanden; nur verlagert sich der Geldfluss zunehmend in Richtung des Vermögensmarktes.
Da die Preise für Immobilien und Gold weiter steigen, fließt das Geld aus den Banken in andere Vermögenswerte ab.
Laut Weltbank ist der Anteil der Haushaltseinlagen im Bankensystem von 48 % im Jahr 2024 auf 44 % im Jahr 2025 gesunken, da die Menschen ihr Geld in der Hoffnung auf höhere Renditen in Immobilien, Gold und US-Dollar investieren.
Diese Entwicklung zwang die Banken zu einem verschärften Wettbewerb um Einlagen, was die Zinssätze für Einlagen mit einer Laufzeit von 6 bis 12 Monaten im März 2026 auf 6 bis 8 % trieb.
Besonders bemerkenswert ist, dass dieser Trend auch dann auftrat, wenn der Leitzins nicht anstieg, was darauf hindeutet, dass das tatsächliche Marktzinsniveau einem viel stärkeren Aufwärtsdruck unterlag, als die politischen Signale vermuten ließen.
Der Liquiditätsdruck spiegelt sich auch darin wider, dass die Interbankenzinssätze zeitweise die Leitzinsen überstiegen haben, was darauf hindeutet, dass die Geldpolitik in der Praxis restriktiver geworden ist.
Um den Liquiditätsdruck zu mindern, hat die vietnamesische Staatsbank ihre Offenmarktgeschäfte deutlich ausgeweitet und im März und April 2026 rund 700 Millionen US-Dollar durch OMO-Operationen in den Markt gepumpt. Diese Maßnahmen deuten darauf hin, dass die Zentralbank angesichts des starken Kapitalzuflusses in den Immobiliensektor vorsichtiger agiert.
Die Weltbank merkt jedoch an, dass die Eigenkapitalquote des gesamten Bankensystems derzeit nur bei etwa 12,1 % liegt und damit niedriger als in vielen ASEAN-Ländern.
Das Bankensystem ist derzeit keinen großen Risiken ausgesetzt, aber der Sicherheitspuffer ist nicht mehr so dick wie noch vor einigen Jahren, insbesondere angesichts des steigenden Anteils von Immobilienkrediten an den gesamten ausstehenden Krediten.
Steigende Immobilienpreise locken mehr Kapital in den Immobilienmarkt. Dieses neue Kapital treibt die Immobilienpreise wiederum weiter in die Höhe und erzeugt so das Gefühl, je langsamer man agiert, desto schwieriger wird es, mit dem Markt Schritt zu halten.
In diesem Strudel sieht sich das Bankensystem einem weiteren Risiko ausgesetzt: der Verwendung kurzfristig mobilisierten Kapitals zur Finanzierung langfristiger Immobilienkredite. Ein abrupter Rückgang der Cashflows oder eine Veränderung der Stimmung der Einleger könnten zu Liquiditätsengpässen führen.
Quelle: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html
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