Schwierigkeiten beim sozialen Wohnungsbau.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt konkurrieren Tausende von Menschen um Sozialwohnungen, doch in einigen Gegenden verzeichnen die Verkäufe nur langsame Fortschritte und es besteht sogar die Gefahr eines Überangebots.

ZNews•12/06/2026

Das Programm für sozialen Wohnungsbau schreitet zügig voran, und es besteht die Aussicht, das Ziel von einer Million Wohneinheiten vorzeitig zu erreichen. Allerdings zeichnet sich bereits ein Widerspruch ab: In einigen Gebieten herrscht hohe Nachfrage, in anderen hingegen ein schleppender Absatz. Foto: Ngoc Mai/Tien Phong.

Nachdem das Programm für den sozialen Wohnungsbau jahrelang als Engpass auf dem Immobilienmarkt galt, erfährt es nun positive Veränderungen. Zahlreiche Hindernisse im Zusammenhang mit Investitionsverfahren, Landzuweisung, Geländevorbereitung und Investorenauswahl wurden beseitigt, was die Schaffung neuer Wohnungen im ganzen Land beschleunigt.

Sozialwohnungsprojekte schießen wie Pilze aus dem Boden.

Laut Bauministerium befinden sich derzeit landesweit 781 Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt rund 720.055 Wohneinheiten im Bau. Die Regierung schätzt, dass bei Beibehaltung des aktuellen Tempos das Ziel von einer Million Sozialwohnungen bereits 2028 erreicht werden könnte – etwa zwei Jahre früher als ursprünglich geplant.

Diese Angebotsveränderungen finden vor dem Hintergrund einer anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Großstädten statt, wobei Tausende von Menschen um die Chance konkurrieren, in vielen sozialen Wohnprojekten eine Wohnung zu kaufen.

Anfang des Jahres bewarben sich über 12.000 Menschen um Sozialwohnungen im Ly Thuong Kiet-Projekt in Ho-Chi-Minh-Stadt. Allerdings standen nur etwa 750 Wohnungen zum Verkauf. Bemerkenswert ist, dass rund die Hälfte der Wohnungen vorrangigen Gruppen zugeteilt wurde. Die meisten der verbleibenden Wohnungen waren für Gruppen reserviert, deren Land für staatlich finanzierte Projekte enteignet wurde. Somit standen den berechtigten Gruppen tatsächlich nur etwas mehr als 100 Wohnungen zur Verfügung.

In Hanoi wurden außerdem mehr als 3.600 Anträge auf Registrierung für den Kauf, die Anmietung und das Mietkaufmodell von Sozialwohnungen im Rahmen des Projekts in der Gemeinde Thien Loc (ehemals Bezirk Dong Anh) eingereicht, während das Angebot nur 929 Einheiten beträgt.

Anfang letzten Jahres brachten Tausende von Einwohnern Hanois Plastikstühle, Essen und Getränke mit und standen über Nacht vor einem Sozialwohnungsbauprojekt in Dong Anh Schlange, um ihre Anträge einzureichen.

In den vergangenen sechs Monaten verzeichneten viele in Hanoi gestartete Sozialwohnungsbauprojekte Registrierungszahlen, die um ein Vielfaches höher waren als die Anzahl der verfügbaren Wohnungen.

Die Attraktivität dieses Segments lässt sich leicht erklären. Während die Preise für Gewerbewohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ständig neue Höchststände erreichen und viele Projekte 100 Millionen VND/m² oder sogar mehr kosten, liegen die Preise für Sozialwohnungen nur bei etwa 25–30 %. Sozialwohnungen sind daher für viele Arbeitnehmer und Menschen mit mittlerem Einkommen in Großstädten fast die einzige Option.

Es besteht weiterhin ein Problem mit unverkauften Sozialwohnungen.

Der rasche Anstieg des Angebots ist ein positives Zeichen. Die Aufnahmekapazität des Marktes ist jedoch regional und projektbezogen uneinheitlich, was neue Paradoxien im Bereich des sozialen Wohnungsbaus schafft.

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Selbst in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, wo viele Projekte ständig mit Bewerbungen überhäuft werden, stehen einige Sozialwohnungsbauprojekte immer noch vor der Herausforderung, ihre Wohneinheiten zu verkaufen.

Beispielsweise sind im THT New City-Projekt (auch bekannt als Bright City oder AZ Thăng Long) im Westen Hanois nach über zehn Jahren Bauzeit noch immer nicht alle Wohnungen verkauft. Im Süden hat das Sozialwohnungsbauprojekt Thanh Tan im Stadtbezirk Di An nicht nur mit Verzögerungen bei der Übergabe der Wohnungen an viele Kunden zu kämpfen, die bereits vor Jahren bezahlt haben, sondern auch damit, bei den jüngsten Verkaufsstarts Käufer zu finden.

Dank des Abbaus politischer Hürden steigt das Angebot an Sozialwohnungen rasant an, doch einige Projekte stehen unter Verkaufsdruck. Foto: Duy Hieu.

Auch in einigen Regionen wie Lao Cai, Gia Lai und Bac Ninh – die als Industriezentrum des Nordens gelten – kommt es zu schleppenden Verkäufen.

Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, ist der Ansicht, dass der Markt in eine neue Phase eintritt, da sich die Verfahren zur Entwicklung von Sozialwohnungen deutlich verbessert haben.

Seinen Angaben zufolge hat sich die Umsetzungszeit von Investitionsprojekten, die zuvor zwei bis vier Jahre betrug, auf etwa drei bis zwölf Monate verkürzt. Auch viele Verfahren im Zusammenhang mit der Grundstücks- und Geländebereinigung wurden deutlich beschleunigt.

In einigen Regionen herrscht jedoch ein Überangebot. Der Vorsitzende der G6 Group nannte Lao Cai als Beispiel, wo sich viele Projekte nur schleppend verkaufen. In Gia Lai (einem Gebiet, das früher zur Provinz Binh Dinh gehörte) wurden im März fast 400 Sozialwohnungen in der Nähe eines Industriegebiets auf den Markt gebracht, bisher wurden aber nur 17 Einheiten verkauft. Auch in Bac Ninh haben mehrere Großprojekte mit Tausenden von Wohnungen Schwierigkeiten, Käufer zu finden.

Laut Herrn Que liegt der Grund darin, dass viele Kommunen Sozialwohnungsbauprojekte nach vorgegebenen Zielen umsetzen, ohne den tatsächlichen Bedarf ausreichend zu ermitteln. Insbesondere die Entwicklung von Sozialwohnungen in der Nähe von Industriegebieten birgt Risiken, wenn der Schwerpunkt auf dem Verkauf an Arbeiter liegt.

Seinen Angaben zufolge ist die Belegschaft in Industriegebieten derzeit sehr mobil, mit saisonaler Arbeit, und nicht jeder hat das Bedürfnis, sich dauerhaft an seinem Arbeitsplatz niederzulassen.

„Der Verkauf von Wohnraum an Arbeiter ist ein sehr riskantes Modell. Wenn der Staat in die Vermietung zu niedrigen Preisen investiert, könnte das effektiver sein. Aber die Errichtung von Sozialwohnungen durch private Unternehmen zum Verkauf an Arbeiter ist nicht so einfach, wie viele denken“, sagte er.

Über die Frage von Angebot und Nachfrage hinaus ist der Vorsitzende der G6 Group der Ansicht, dass auch einige der aktuellen Vorschriften ihre Grenzen aufzeigen.

Seinen Angaben zufolge war der soziale Wohnungsbau ursprünglich für einkommensschwache Stadtbewohner konzipiert. Die meisten aktuellen Projekte werden jedoch in Vorstadtgebieten oder in der Nähe von Industriegebieten realisiert.